金融行业和房地产经历了次贷危机给我们带的启示 (2)

华南师范大学南海学院自学考试本科毕业论文论文题目金融行业和房地产经历了次贷危机给我们带的启示学生姓名林锦准考证号200109300078学科专业金融管理指导老师欧阳洲论文提交日期 2011年月日论文答辩日期 2011年月日内容提要：次贷危机的到来，引发了我们对房地产企业的深入思考。

我国的房地产业经过多年的发展，已经逐步成为国民经济的支柱产业。

目前，我国的房地产企业总体上取得了较大的发展，但成本控制水平较低，成本浪费现象比较严重，严重限制了房地产企业的持续发展，在激烈的市场经济环境下，如何有效地进行成本控制，从而降低成本、提高经济效益，消除次贷危机带来的影响，进而促进其持续快速发展，成为房地产企业生存发展的关键问题。

对房产开发商来说，要想获得经营利润，除了必需提供适销对路的开发房源外，还应该降低开发成本，而搞好成本核算进一步实现对开发成本的控制，不仅是企业降本增效，正确体现经营成果的一项重要手段，更是以全面姿态应对金融危机的宣言。

关键词：次贷危机房地产企业成本控制目录一、绪论 (1)二、次贷危机引发对房地产企业成本控制的思考 ........................ 错误！未定义书签。

（一）次贷危机引发房地产成本危机的成因 ......................... 错误！未定义书签。

（二）次贷危机主要涉及的房地产成本内容 ......................... 错误！未定义书签。

三、次贷危机下房地产企业成本控制存在的主要问题 ................ 错误！未定义书签。

（一）缺乏规范的成本管理制度和体系 ................................. 错误！未定义书签。

（二）重施工控制轻设计控制 ................................................. 错误！未定义书签。

（三）重财务控制轻成本预测、结算和成本监督控制 ......... 错误！未定义书签。

（四）控制机制不严密造成企业成本支出增加 ..................... 错误！未定义书签。

四、次贷危机下房地产企业成本控制存在问题的原因 ................ 错误！未定义书签。

（一）忽视成本目标，强调经验数据造成决策不当 ............. 错误！未定义书签。

（二）无法准确掌握各项目建设过程中的最新动态成本 ..... 错误！未定义书签。

（三）控制机制不严密导致房地产企业成本支出的增加 ..... 错误！未定义书签。

五、房地产企业切实控制成本，减小次贷危机的措施 ................ 错误！未定义书签。

（一）投资决策阶段的成本控制 ............................................. 错误！未定义书签。

（二）施工阶段的成本控制 ..................................................... 错误！未定义书签。

（三）结算阶段的成本控制 ..................................................... 错误！未定义书签。

六、结语 ............................................................................................ 错误！未定义书签。

参考文献 (8)一、绪论房地产业是国民经济的龙头企业，在过去的几年里，全球经历了次贷危机引发的世界性金融危机，金融给全球经济带来了毁灭性的影响，银行倒闭、企业破产、许多工作者失业，当然房地产企业也在所难免收到影响。

但是，在一切不利因素之外，房地产业为中国经济复苏、成功“保八”立下了汗马功劳，房地产业的影响力在于“国计”也在于“民生”，因而可以说是政府和人民最为关心的国内产业之一。

二、次贷危机引发对房地产企业成本控制的思考金融行业的次贷危机无疑给我各行各业带来了重创。

2011年，上海、北京各城市的房价又历经了又一次的涨幅，随着人们对房价下降的信心越来越低和房地产行业的不正常发展，我们需要进一步思考的是，作为与金融业密切相关的房地产业，在经济危机背后的成本危机问题。

（一）次贷危机引发房地产成本危机的成因次贷危机，又称次级房贷危机，或为次债危机。

它是指一场发生在美国，因为次级抵押贷款机构破产，进而引发投资基金被迫关闭和股市剧烈震荡引起的全球性金融风暴，这场风暴席卷了世界上的各个国家，它致使全球主要金融市场出现流动性严重不足危机。

我国房地产业也在这一时期经受了严峻考验，但房地产业最终还是在微小的动摇中承受住了这一灾难性打击。

这一危机给我们的启示是如何对房地产成本进行有效控制才能避免次级危机的产生和恶化。

（二）次贷危机主要涉及的房地产成本内容纵观我国房地产的现状以及国家一系列的政策，都向我们昭示着房地产企业在市场经济发展中的重要性，同时更对我们提出了一个紧迫问题，那就是对房地产行业这个资金密集型行业而言，房地产企业的负债比例究竟多高为好？如何优化房地产企业的成本结构？如何进行融资决策？从财务管理角度来看，合理地安排企业的成本结构，从不同的渠道筹集资金以实现企业价值最大化，是企业决策的重要内容。

房地产企业成本主要包括如下几个方面：土地费用、前期工程费、建筑安装工程费、市政公共设施费用、管理费用、贷款利息、税费和其他费用等。

三、次贷危机下房地产企业成本控制存在的主要问题次贷危机的挑战和影响，不仅给近两年的金融市场造成了重创，值得我们从危难和险境中加以反思，更重要的是，需要我们将成本控制这一治标治本的重要内容提上议题。

具体来说，应当对房地产行业的管理体系加以完善，并突出工作重点，摆好工作重心。

（一）缺乏规范的成本管理体系，控制机制不严密造成企业成本支出增加首先，成本管理制度和体系的选择对于房地产企业来说是非常重要的，因为它不仅影响企业的融资成本和市场价值（特别是房地产上市公司的市场价值），而且与企业的治理结构密切相关，不同的资本结构影响着企业的治理效率和整体价值。

其次，成本支出需要良好的控制机制，但是，房地产企业往往因为成本融资成本控制不好导致利润的相对值减少。

根据统计数据，截止至2010年3月23日，已公布年报的67家房地产企业2009年合计实现净利润282.47亿元，较2008年同期增长了七成左右，但值得注意的是，上述67家公司到去年年底的债务总额达到5100.62亿元，同比增长了34.34%，多数房企的资产负债率在70%以上，即债务融资明显高于股权融资。

这说明，我国房地产业对银行信贷依存度非常高，开发商规模偏小，资质偏低，缺乏权益性融资的能力，权益性资本相对不足，只有依靠大量举债。

（二）重施工控制轻设计控制，重财务控制轻成本预测和监督控制首先，房地产业与房地产融资相互依存，房地产业的快速发展促进了房地产融资体制的发育和成长，房地产融资体系的健全完善带动了房地产业的持续发展，然而，由于历史上的种种原因，以及转轨经济不确定性的影响，房地产融资这一紧要环节，在很多方面还存在着亟待解决的问题。

其中最主要的，体现为三个方面：一为房地产企业债务融资依存性大，权益资本相对不足；二为房地产企业融资渠道单一，存在融资风险隐患；三为房地产业和房地产融资的宏观调控政策传导不畅。

其次，开发设计成本是房地产售房价格中的重要因素，其变动必然导致售房价格的变动：只有控制了开发成本，房地产企业的开发效益才会有保障。

房地产项目开发过程可划分为立项阶段、设计阶段、招投标和承包、发包阶段、施工阶段、竣工阶段等，而每一阶段又是由一系列的具体活动构成。

具体到工程造价管理领域，包括投资估算、设计概算、施工图预算、进度预算、竣工结算等内容。

目前，房地产开发企业普遍重视施工及竣工阶段的成本监控，而普遍轻视决策、设计及招标阶段的成本控制．在项目的开发过程中，或多或少的都存在着这样那样的问题。

四、次贷危机下房地产企业成本控制存在问题的原因成本控制涉及的问题是方方面面的，既有理念上的错误，亦有实际施行过程中的不当，总的来说，我们应当从目标、过程和控制阶段严格把关，做好一切数据分析与监督工作。

（一）忽视成本目标，强调经验数据造成决策不当成本管理的第一条，就是要强调目标管理和目标决策，而管理本身就是决策，决策不能脱离管理而单独存在。

房地产投资开发具有高风蹬高回报的特点，企业领导层的决策对其成本影响最大，决策不当或决策失误所造成的损失，对房地产开发企业来说是难以估量的，一个错误的决策甚至可以使一家企业倒闭。

决策的依据应当是开发企业内部策划人员或是开发企业委托工程咨询公司所提供的科学严谨的策划报告书，依据此报告书，企业领导层应当对拟建项目的建设标准、项目地点、建设周期、资源价格、积率，市场需求、设计方案、财务评价、风险分析及最重要的成本目标等进行科学的分析和研究，最终决定决策可行与否。

然而在实际的运作中，大多数的开发商是仅凭借经验数据，简单的几项大的成本支出就构成了成本单价及总造价，策划人员的策划报告仅仅是算一算帐，提供一些论证依据的书面材料，主要用在说服银行贷款，拉拢合作伙伴上．而在材料收集的广泛性和代表性，分折计算过程的规范性、逻辑推理的严谨性，指标选择的台理性，计算结果的可靠性等方面都显得非常浮浅和投有操作性，根本达不到指导投资决策的要求，造成的后果是决策不当，而因决策不当带来的后果就是不合时宜的商品房的大量兴建，造成商品房空置、积压，发展商的利息包袱越来越重，成本的支出与日俱增。

近年来，房地产企业在日常管理方式上发生了根本性的转变，其中最为突出的是在各大、中城市推出的房产企业视频会议，即原先为了开会而四处奔波的情景将不复出现，取而代之的是远程沟通与管理效率。

（二）无法准确掌握各项目建设过程中的最新动态成本在房地产企业融资和进行资本结构配置的过程中，除了受到一些传统行业因素的影响外，宏观政策也是不容忽视的。

20世纪90年代起，我国积极推行“居者有其屋”的政策，取消福利分房，实行住房货币化分配，把住宅产业作为新的经济增长点和国民经济支柱产业加以政策上和资金、利率上的支持，并在资本市场上开辟了直接融资渠道，房地产融资业务在金融服务中的比重逐步上升，但随着房地产融资规模的不断扩大和在促进国民经济快速增长的同时，也逐渐暴露出许多问题。

近年来，一些地方政府为搞“形象工程”、“政绩工程”，甚至为解决财政困难而盲目推动发展，使土地价格脱离实际，造成房地产成本上升。

而开发商将高额成本向消费者转移，又造成房价与房屋实际价值、购房人收入相背离，控制面积大量增加，结构性矛盾突出，抑制了有效需求，使国家的宏观调控包括对投资、房价、土地供应、整顿和规范市场秩序等的政策措施在传导中被扭曲。