万科2014年报
万科2014年报分析
万科2014年报分析房地产行业情况：2014 年中国住宅市场进入调整期。
报告期内，全国商品住宅销售面积约为10.52 亿平方米，销售金额约为6.24 万亿元，较 2013 年分别下降 9.1%和 7.8%。
2014 年前 3 季度，全国商品住宅成交面积同比分别下降5.7%、9.3%和14.2%，降幅不断扩大，4 季度降幅收窄至 6.9%。
经营情况：2014 年，公司营业收入为 1,463.9 亿元，较 2013 年的1,354.2 亿元上升8.1%；归属于股东的净利润为157.5 亿元，较2013 年的 151.2 亿元增长 4.2%；2014 年公司实现销售面积 1,806.4 万平方米，销售金额 2,151.3 亿元，同比分别增长 21.2%和 25.9%，按 2014 年全国商品房销售金额 76,292.4 亿元计算，公司在全国的市场占有率为 2.82%。
万科2014年财务分析接来看万科的资产负债表，总资产合计5084.08亿元，流动资产合计4648.05亿，非流动资产436.03亿。
流动资产中，货币资金627.15亿，衍生金融负债3640.45亿，应收账款18.94亿，预付款项294.33亿，其他应收账款489.24亿；存货3177.26亿，占总资产62.49%，其中完工开发产品226.94亿，占总资产比重4.46%；在建开发产品1962.91亿，占总资产比重38.61%,拟开发产品952.03亿，占比18.73%，建造合同及其他35.36亿，占比0.69%；其他流动资产40.76亿。
非流动资产中，可供出售金融资产1.33亿，长期股权投资192.33亿，投资性房地产79.80亿，固定资产23.08亿，在建工程18.33亿，无形资产8.77亿，商誉2.01亿，长期待摊费用3.38亿，递延所得税资产40.16亿。
其他非流动资产40.76亿。
再来看负债端，总负债3925.15亿，其中流动负债3456.54亿，非流动负债468.61亿。
万科八爪鱼
万科商业的“八爪鱼”理论Iphone客户端下载世界杯上曾有一个“章鱼帝”，能预测冠军得主；万科则把其商业地产喻为“八爪鱼”，这意味着什么？且在毛大庆去职后，万科的商业地产会怎么做？刘肖的第一反应是，这个问题该由丁长峰来回答。
由于丁不在现场，刘肖便抛出万科商业的“八爪鱼理论”。
4月26日，在位于北京房山区的中粮万科半岛广场开业之际，36岁的刘肖称，面对客户新的需求，万科商业会有新的改变。
“一是八爪鱼的思路，二是万科的基因与传承。
”1.八爪鱼理论所谓八爪鱼，即章鱼，因其头上长有八腕，且腕间有膜相连而得名。
对于八爪鱼的思路，刘肖说，其实他也是当天听丁长峰讲的。
万科的商业是一个生态系统，而不仅仅是一个商场。
“中粮万科半岛广场作为一家购物中心，它的业态比较多，是与社区居民共享的。
”2015年3月，在毛大庆离职创业之后，刘肖集万科集团副总裁、万科北京区域本部首席执行官、北京万科总经理数职于一身。
新官上任三把火。
但北京万科新的掌门人看上去却有几分腼腆，讲话不像毛大庆那样滔滔不绝，而是问啥答啥，寥寥数语。
“对于北京万科来讲，现在商业开发的重点是提升经营能力、经营效率，提高评效，提升资产回报率。
”“万科商业比以前更加强调公司的价值观、运动文化等基因植入。
”“对于人的更替，我们强调的是传承。
万科的基因没有改变，招商、运营、市场推广没有改变，迭代是招商的内容。
”“面对客户新的需求、当今时代各种挑战，我们要有新的方法。
”这些都是刘肖对于万科商业的新思路。
原北京万科副总经理、沈阳万科总经理肖劲讲话则一贯生动，善于举例说明。
“万科商业与原来的住宅业务是结合在一起的。
一个客户买了我们的房子入住一到两年甚至十年之后，他还是很自豪，他自豪的到底是什么？”“我觉得很多客户不会说，我们家的电梯、窗户、开关有多好，这不是重点。
”肖劲亮出了自己的底牌，“我觉得应该是整体的社区服务。
”比如物业管理更尽心，比如这个项目有许多成熟配套，比别的小区有更多的体验。
深交所上市公司2014年报实证分析报告
深交所上市公司2014年报实证分析报告前言截至2015年4月30日，深市1672家上市公司中1671家披露了2014年年报或年报数据，其中，主板公司479家（新中基未披露），中小板公司746家，创业板公司446家。
2 014年至今，中小板、创业板IPO 分别新增45家和91家上市公司，深交所上市公司在新兴产业、中小企业和民营企业群体中的代表性不断增强，年报数据从一个侧面反映出过去一年国民经济运行的整体情况，折射出我国经济转型的过程、方向和正在形成的突破口。
全样本统计分析显示：（1）上市公司营业收入、利润保持增长态势；结构调整倒逼机制显现、行业分化明显；并购重组创出新高、产业整合向纵深发展；研发投入普遍加大，企业积极提高创新能力。
（2）三个板块差别化发展格局继续强化，主板传统行业继续做优做强，涌现一批市场化蓝筹企业；中小板稳步增长助力结构转型，领军企业已成规模；创业板服务新兴产业新经济，凸显创新、成长特征。
（3）新兴产业整体发展态势良好，绿色经济、数字经济表现突出；行业投资增速有所分化，整体研发投入持续增加；外延式扩张和内生式增长并举，一批领军企业脱颖而出。
（4）经济下行压力下，部分行业业绩下滑甚至亏损；新兴企业群体有待进一步扩大，行业成长需要更多包容；并购重组的实施效果有待观察，部分现象需引起注意；部分行业去杠杆压力大，经营状况和债务风险需持续关注。
一、2014年度上市公司总体情况分析随着我国经济发展进入新常态和“三期”叠加，一方面，上市公司经营仍然面临国内经济发展下行压力、全球经济复苏艰难曲折等困难因素，另一方面，随着加大力度实施创新驱动发展、“一带一路”等重大战略，上市公司发展有了新机遇、新空间，简政放权等全面深化改革措施也在不断优化企业经营环境。
在有利和不利因素同样显著且多元化共存的条件下，深市各板块上市公司依托资本市场做优做强的意识和能力不断增强，2014年整体经营状况较好。
（一）营业收入、利润保持增长态势2014年，深市上市公司实现营业总收入63115亿元，同比增长8.43%，其中主板、中小板和创业板增长率分别为5.25%、12.09%和25.57%。
成色不足的“金九银十”
成色不足的“金九银十”作者：王寅来源：《中国报道》2014年第10期相比限购，限贷的放松对市场的刺激意义更大。
但不管当前是否有银行下调首套房按揭贷款利率，今年的“金九银十”恐怕注定“成色不足”，“即便成交量出现弱反弹，价格也没有任何反弹。
”“整体市场供大于求的形势已经确立。
”在中原地产首席分析师张大伟看来，在过去的两三年，我国房地产市场的供需关系逐渐发生了逆转。
卖出的房子越来越少9月13日，国家统计局发布了今年1至8月全国商品房待售面积统计数据。
根据国家统计局的数据，截至8月末，全国的商品房待售面积为56160万平方米，与7月末相比增加930万平方米。
其中，住宅待售面积增加了590万平方米。
与商品房待售面积逐渐上涨的局面相反的是，今年1至8月商品房的销售面积增速却在逐渐下滑，全国商品房库存量越来越大。
截至8月末，全国商品房待售面积达到了56160万平方米（约5.6亿平方米）。
这么多商品房，需要花多长时间才能卖掉？今年1至6月的销售数据可以提供一些参考。
根据万科2014年上半年年报数据，北京、上海、深圳、广州、天津、沈阳、杭州、南京、成都、武汉、东莞、佛山、无锡、苏州这14个城市的商品住宅库存消耗时间较长。
截至6月底，这些城市的新房库存面积（已取得销售许可而尚未售出的商品住宅面积）由2013年底的1.22亿平方米上升至1.35亿平方米，库存去化周期（按最近3个月移动平均成交面积计算）由2013年底的9.8个月上升至15.4个月。
7月11日，住建部部长陈政高在全国住房城乡建设工作座谈会上说，要“千方百计消化库存”。
但对于当下的房地产市场而言，要快速消耗待售商品房库存似乎并不是一件容易的事情。
张大伟认为，对于新房市场而言，全国大部分主要城市已进入平稳期，消费需求的增长空间相对有限。
他认为，部分二三线城市在过去两年的商品房销售增长过快，消费需求甚至已被透支。
虽然一线城市的消费需求依然存在，部分一线城市商品房供不应求的局面没有发生太大改变，“但由于房价基数较高，一定程度上背离了市场购买力，因此去化速度不快。
上市房企2014中报业绩总盘点：裂变与隐情
202家上市房企2014年中报业绩总盘点裂变与隐情兰德咨询〃报告服务事业部导读：◎上半年，全部202家上市房企实现营收总额7168.55亿元，同比增长18.5%，但营收负增长的企业却高达43.1%。
◎上半年上市房企实现净利润总额1020亿元，微增0.99%，全算上也仅是工商银行一家企业的68.7%，其中一半企业净利润不足1亿元，而亏损面扩至16.4%。
◎尽管有六成多的企业毛利率仍超过30%，但同时有53%的企业净利润率已触及“10%红线”（低于10%）。
预计明年房地产业就将成为中利行业。
◎截至6月30日，202家上市房企负债总额高达3.96万亿元，有息负债平均息率超过10%，高库存和低去化使许多企业以债养债的发展模式已难以为继。
◎预计未来几年市场还有一波行情，2020年前行业将会出现年销售额达到5000亿元的世界级房企，但同时或将有一半多的企业被挤压出局。
企业惟有尽快调整发展规划，提高资本力和产品力，高效运营，才能踩着出局企业的尸首冲出重围。
中报“窗口期”于8月31日结束，但直到9月上旬卓尔发展（2098.HK）等个别企业才迟迟发布中报。
这不免让人联想到那些不愿参加考试或不愿把成绩示人的学生。
在上市房企陆续披露中期业绩的前两个月里，我们一方面每天跟踪、统计2014年中报数据，同时还集中整理了2011-2013年的中报数据图表，以期通过拉长时间轴来观察上半年上市房企的业绩变化情况。
再次重申，兰德以“地产全真派，数据偏执狂”自誉和自期，我们做中报研析的主要目的是分享研究成果，供业内企业做横向对标，同时为我们的咨询服务和报告服务业务积累数据资料。
我们不坐庄炒股，也不搞竞价排名，所以与侧重于股价预期的券商研报和侧重于销售额快评不同，我们将全面呈现上市房企的营收、毛利率、净利润周转率等业绩状况，以及业绩波动性和未来趋势。
正如年初的《房企业绩研评（2014）》一样，只要你坚持读完，相信这篇中报业绩研评也能让你有所收获。
2014房地产
销售金额（亿元）销售面积（万平方米）排名企业金额排名企业面积1 万科地产2120.0 1 绿地集团2010.82 绿地集团2080.2 2 恒大地产1901.73 万达集团1501.0 3 碧桂园1880.74 恒大地产1376.3 4 万科地产1782.95 保利地产1361.6 5 万达集团1183.86 碧桂园1250.1 6 保利地产1065.67 中海地产1152.0 7 中海地产950.68 世茂房地产707.8 8 华润置地659.59 华润置地699.8 9 世茂房地产583.410 融创中国658.0 10 华夏幸福570.011 富力地产550.0 11 龙湖地产470.912 绿城中国525.3 12 荣盛发展467.613 华夏幸福520.0 13 雅居乐442.014 龙湖地产510.0 14 金科集团427.015 招商地产510.0 15 富力地产396.016 金地集团486.7 16 金地集团393.817 雅居乐430.0 17 招商地产351.718 远洋地产360.0 18 中国铁建321.019 九龙仓296.6 19 融创中国315.520 金科集团288.0 20 新城控股295.021 荣盛发展282.9 21 中国中铁285.022 佳兆业282.0 22 佳兆业275.623 中国铁建272.1 23 中南集团263.824 中国中铁252.3 24 绿城中国260.525 新城控股251.0 25 蓝光实业259.6销售金额（亿元）销售面积（万平方米）排名企业金额排名企业面积26 首创置业248.6 26 远洋地产257.027 保利置业245.0 27 世纪金源252.028 金隅股份234.0 28 首创置业240.029 阳光城230.7 29 保利置业225.030 旭辉集团223.0 30 建业地产225.031 越秀地产220.6 31 九龙仓216.932 中信地产215.2 32 俊发地产212.733 方兴地产215.0 33 海亮地产212.334 蓝光实业210.1 34 中天城投209.635 合景泰富208.7 35 敏捷地产202.436 中南集团207.0 36 中信地产201.037 复地集团205.6 37 越秀地产191.638 首开股份205.0 38 金辉地产190.039 泰禾集团201.0 39 旭辉集团186.040 华侨城187.1 40 阳光城175.841 敏捷地产180.0 41 宏力城170.342 正荣集团169.0 42 文一地产160.043 电建地产168.6 43 雨润地产158.944 融信集团167.0 44 花样年158.745 金辉地产165.5 45 电建地产156.646 建业地产157.2 46 首开股份154.747 时代地产156.0 47 正荣集团150.848 协信集团155.3 48 合景泰富149.749 雨润地产155.1 49 升龙集团148.350 中粮集团154.3 50 时代地产147.4销售金额（亿元）销售面积（万平方米）排名企业金额排名企业面积51 升龙集团154.3 51 复地集团146.452 世纪金源154.0 52 金隅股份145.053 海亮地产151.0 53 中国奥园136.954 中天城投146.7 54 路劲基建130.055 卓越集团143.0 55 龙光地产128.856 俊发集团141.9 56 协信集团125.857 金融街141.0 57 宝龙地产125.058 路劲基建140.5 58 中骏置业121.359 海航地产140.3 59 海航地产121.160 建发房产140.2 60 禹州地产117.061 融侨集团138.3 61 正商地产113.562 五矿地产126.0 62 泰禾集团113.463 仁恒置地122.3 63 融侨集团111.564 中国奥园122.2 64 五矿地产111.065 禹州地产121.0 65 融信集团103.366 花样年120.0 66 景瑞地产101.667 和记黄埔117.7 67 深业集团95.268 雅戈尔116.6 68 卓越集团93.569 中骏置业111.1 69 华宇地产88.970 宝龙地产111,0 70 方兴地产87.971 龙光地产110.0 71 新世界中国86.072 新世界中国109.7 72 中粮集团85.773 文一地产107.0 73 朗诗集团84.074 朗诗集团106.2 74 阳光100 81.075 深业地产106.0 75 农工商地产80.1销售金额（亿元）销售面积（万平方米）排名企业金额排名企业面积76 大华集团105.0 76 鲁商置业79.277 正商地产97.0 77 中渝置地77.678 滨江集团96.3 78 鑫苑中国76.379 景瑞地产91.7 79 当代置业75.780 京投银泰90.8 80 和记黄埔74.581 新湖中宝86.7 81 宝能集团74.482 鲁商置业82.8 82 奥克斯置业73.283 宏力城82.4 83 新湖中宝73.084 鑫苑中国82.3 84 建发房产70.385 瑞安房地产81.7 85 雅戈尔67.686 华宇房产80.5 86 隆鑫地产67.387 奥克斯置业80.0 87 大华集团62.888 北京住总79.7 88 苏宁环球61.689 国贸地产78.3 89 华侨城61.290 农工商地产76.4 90 美好置业61.191 嘉凯城75.0 91 亿达中国59.192 亿达中国74.2 92 蓝润集团56.993 星河湾73.5 93 鲁能置业55.094 华发股份73.3 94 湖北联投55.095 一方集团73.2 95 恒基兆业53.996 当代置业72.8 96 信达地产49.097 新鸿基地产72.5 97 仁恒置业48.698 凯德置地72.1 98 国贸地产48.599 中航地产71.6 99 天朗地产48.1 100 苏宁环球70.3 100 中航地产47.82014年北京房地产TOP10销售金额（亿元）销售面积（万平方米）排名企业金额排名企业面积1 万科142.42 1 金隅股份54.332 首开股份122.67 2 首开股份51.793 金隅股份121.32 3 万科51.694 融创中国83.58 4 富力地产38.015 京投银泰83.01 5 北京住总31.796 保利地产79.99 6 恒大地产29.907 华侨城72.60 7 中国铁建28.888 北京住总72.20 8 首创置业27.639 富力地产65.52 9 保利地产24.5810 远洋地产62.36 10 北京城建23.26万科地产万科企业股份有限公司万科企业股份有限公司成立于1984 年5 月，总部位于深圳，是国内首批上市股份制企业之一。
2014年万科A证券投资分析报告
证券投资分析万科A第六组：邹炳翔庄凯源朱金戈张明月邱鑫浩庄泽平一、宏观分析•一季度，国内生产总值128213亿元，同比上年增长7.4%。
分产业看，第一产业增加值7776亿元，同比增长3.5%；第二产业增加值57587亿元，增长7.3%；第三产业增加值62850亿元，增长7.8%•2013年第一季度房地产增加值8487亿元，同比增长7.8%；今年一季度房地产增加值8805亿元，同比增长3.0%。
房地产增速有所趋缓2014年1-3月份全国固定资产投资（不含农户）增长17.6%来源：国家统计局发布时间：2014-04-16 10:002014年1-3月份，全国固定资产投资（不含农户）68322亿元，同比名义增长17.6%（扣除价格因素实际增长16.3%），增速比1-2月份回落0.3个百分点。
从环比速度看，3月份固定资产投资（不含农户）增长1.24%。
分产业看，1-3月份，第一产业投资1170亿元，同比增长25.8%，增速比1-2月份加快4. 9个百分点；第二产业投资28254亿元，增长14.7%，增速加快1个百分点；第三产业投资3 8898亿元，增长19.6%，增速回落1.2个百分点。
第二产业中，工业投资27894亿元，增长1 5%，增速加快1.2个百分点；其中，采矿业投资1500亿元，增长12.1%，增速加快1.9个百分点；制造业投资23582亿元，增长15.2%，增速加快0.1个百分点；电力、热力、燃气及水生产和供应业投资2812亿元，增长15.1%，增速加快9.6个百分点。
分地区看，1-3月份，东部地区投资35264亿元，同比增长16.4%，增速比1-2月份回落0.1个百分点；中部地区投资17031亿元，增长20.2%，增速回落0.4个百分点；西部地区投资15579亿元，增长19.1%，增速回落0.9个百分点。
分登记注册类型看，1-3月份，内资企业投资64236亿元，同比增长19%，增速比1-2月份回落0.2个百分点；港澳台商投资1893亿元，下降2%，1-2月份为增长2.9%；外商投资1 976亿元，增长1.7%，增速回落3.5个百分点。
2014年第一季度报告
1,529,479,377.61 1,530,765,419.18 (5,579,130,508.35)
1,613,904,228.33 1,615,472,700.40 (2,383,260,770.37)
-5.23% -5.24% -134.10%
每股经营活动产生的现金流量净额
(0.51)
(0.22)
11,014,968,919.00
-
归属于上市公司股东的每股净资产
6.68
6.98
-4.36%
2014 年 1-3 月
2013 年 1-3 月
增减变动（％）
营业收入
9,497,216,581.95
13,999,905,876.13
-32.16%
归属于上市公司股东的净利润
归属于上市公司股东的扣除非经常性 损益的净利润 经营活动产生的现金流量净额
(572,697.82)
除上述各项之外的其他收入
23,386,610.87
所得税影响额
(1,140,161.76)
少数股东权益影响额
(4,419,770.42)
合计
(1,286,041.57)
2.2 报告期末股东总数及前十名无限售条件流通股股东持股情况表
截止 2014 年 3 月 31 日，公司股东总人数为 736,625 户（其中 A 股 718,506 户，B 股 18,119 户）。
§4 重要事项
4.1 公司主要会计报表项目、财务指标大幅度变动的情况及原因
√适用 □不适用
项目
预付款项 其他应收款 预收款项 长期借款
2014-3-31 （人民币万元）
3,370,546.90 4,304,208.81 17,672,133.27 4,377,208.33