南通如东洋口港项目市场研究报告3
南通如东洋口港项目市场研究报告1
南通如东洋口港项目市场研究报告1南通如东洋口港项目市场研究报告1一、项目背景南通如东洋口港项目位于江苏省南通市如东县，总投资约500亿元人民币，是中国国家级大型综合性港口基地。
港口设计年吞吐量为1亿吨，主要服务于临近的江浙沪一带的工业和贸易企业。
项目规划分为港口工业区、船舶制造区、煤炭贸易区、石油化工区以及物流园区等。
本报告旨在对南通如东洋口港项目进行市场研究，为投资者和企业提供决策依据。
二、市场概述1.宏观经济环境中国经济持续增长，特别是长三角经济区域的发展，给南通如东洋口港项目带来了良好的发展机遇。
近年来，江浙沪一带的产业不断升级，对港口基础设施的需求日益增长。
2.产业规模和主要企业该项目的主要服务对象是江浙沪一带的工业和贸易企业。
江浙沪区域涵盖了汽车制造、机械制造、化工、纺织、电子、金融等多个行业。
主要的企业有上海汽车集团、上海大众、吉利汽车、长虹电器、汇源果汁等。
3.竞争对手在江浙沪地区，已经存在许多大型综合性港口，如上海港、南京港、宁波港等。
这些港口已经建立了完善的物流体系和市场网络，对南通如东洋口港形成了一定竞争压力。
三、市场需求1.物流需求随着江浙沪一带产业的快速发展，对物流需求的增长也非常明显。
南通如东洋口港作为综合性港口，将可以为企业提供海运、水运、铁路运输等多种物流服务，满足企业对于物流的需求。
2.产业升级需求江浙沪一带的许多传统产业正在面临转型升级的需求。
南通如东洋口港项目规划了煤炭贸易区、石油化工区等，将可以为这些产业提供更好的服务和支持，帮助它们实现升级转型。
3.跨国贸易需求江浙沪一带是中国对外贸易的主要集散地，许多企业需要进行跨国贸易。
南通如东洋口港作为国家级港口基地，将在跨国贸易方面提供便利，吸引更多的企业选择通过该港口进行跨国贸易。
四、市场规模和潜力根据预测，南通如东洋口港项目的年吞吐量约为1亿吨，年货值超过5000亿元人民币，市场规模巨大。
而且随着长三角地区产业的快速发展，这一市场规模还将继续扩大。
江苏如东洋口港经济开发区管理委员会_企业报告(业主版)
107.0 76.0 14.6
2022-09-02 2022-09-02 2022-08-22
（4）工程技术与设计服务（2）
重点项目
项目名称
中标单位
中标金额（万元） 公告时间
TOP1 TOP2
如东洋口港经济开发区洋通高速 二期连接线工程设计项目
如东洋口港经济开发区风机通道 （泽港路北延）工程设计项目
目录
企业基本信息 .................................................................................................................................1 一、采购需求 .................................................................................................................................1
0.3
2023-08-11
TOP2
RDJJ2023080400002 采购（）项 目
*按近 1 年项目金额排序，最多展示前 10 记录。
\
2023-08-07
（6）工程监理服务（2）
重点项目
项目名称
中标单位
中标金额（万元） 公告时间
TOP1
如东洋口港经济开发区（长沙镇） 成 都 久 信 信 息 技 术 雪亮工程补盲加密采购及安装项 股份有限公司
平均节支率
17ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ7%
同比增长：51.3%
*平均节支率是指，项目节支金额与预算金额的比值的平均值。（节支金额=项目预算金额-中标金额）
洋口港位于南通市如东洋口岸外宽广的海域，是深藏于南黄海的旷世
洋口港位于南通市如东洋口岸外宽广的海域，是深藏于南黄海的旷世宝藏，深水航道、天然沙洲、深水港池的有机组合，构成洋口港可建10至20万吨级深水海港的诸要素。
经历二十多年探索，洋口港的建港条件得到充分论证。
洋口港开发作为“江海联动”战略的支柱性工程现已实质启动，并取得了一系列阶段性成果。
2008年，与苏通大桥通车同步，将建成洋口港临港工业区、LNG接收站、燃气轮机电厂、液体化工码头等重大项目。
南通港洋口港区最终将建成拥有10万吨级大宗散货泊位、10万至20万吨级原油进口泊位、20万吨浮动码头、30万吨单点系泊泊位、五、六代集装箱泊位，以能源、石化、冶金、物流产业为支撑的新型沿海港口城市。
洋口港这颗璀璨的江海明珠，定会绽放绚丽的光彩。
Yangkou Port is on the outskirts of Rudong County, Nantong City. It’s a hidden treasure along the southern Yellow Sea. The wonderful combination of waterway, natural sand bank and dock basin is a gift for Yangkou port to be constructed as a seaport of 100,000-200,000 tons. Its construction qualification has been sufficiently proved through twenty-year’s hard work. At present, as a pillar project, with its exceptional geographical location at the juncture of the Yangtze River and the Yellow Sea, the development of Yangkou Port has been practically starting up and has got a series of achievements. It plans to complete the projects of portside industrial park, LNG receiving station, gas turbine plant and liquefied chemical berth with the same time as the completion of Sutong Bridge in 2008. Yangkou Port will ultimately be developed as a beautiful coastal city that owns a general bulk cargo dock of 100,000 tons, a crude oil berth of 100,000-200,000 tons, floating berth of 200,000 tons, SPM berth of 300,000 tons and a 5G-6G-container vessel and is tenanted by modern industries such as energy, petrochemical, metallurgy and modern logistics. It will have a bright future soon by all means like a pearl along the Yellow sea and the Yangtze River.一、项目名称洋口港疏港铁路项目二、市场分析洋口港疏港铁路由海安编组站连接新长铁路和宁启铁路。
开发建设洋口深水海港的可行性研究
2
近年来，江苏省沿海地区经济快速发展，对外 贸易不断扩大，需要建设更加先进的港口来提 高物流效率和促进经济发展。
3
随着我国一带一路倡议的推进，建设大型深水 海港已成为国家战略的一部分，江苏省也积极 响应国家号召，加快港口建设。
项目目的与意义
提高江苏省沿海地区的物流效率和对外贸易能力，促 进经济发展。
加强风险管理
建立健全风险管理机制，实施全面风险管理， 有效应对项目实施过程中可能出现的问题和风 险。
加强与当地政府和社区沟通协调
积极与当地政府和社区沟通协调，充分听取各 方意见和建议，确保项目建设的顺利推进。
THANKS
感谢观看
项目社会效益评估
总结词
综合评估、长期效益、可持续发展
详细描述
洋口深水海港项目的社会效益评估是从社会角度出发， 对项目的可行性和合理性进行评估。在评估过程中，需 要对项目的长期效益进行综合评估，包括项目对当地经 济的带动作用、对环境保护和资源利用的影响等方面。 同时需要充分考虑项目的可持续发展效益，以及对当地 居民生活和区域经济发展的影响。通过对社会效益的评 估，可以为项目决策提供重要参考依据。
洋口深水海港的建设将有助于提升当地社会 经济发展水平，提高当地就业率。
社会影响与环境保护的综合评价
社会影响的评价
洋口深水海港的建设会对当地社会产生深远影响，需要充分考虑当地居民的 利益诉求。
环境保护的评价
洋口深水海港的建设应充分考虑环境保护，制定合理可行的环境保护方案。
项目总体可行性与改进建议
项目总体可行性评价
建设信息化平台，实 现港口智能化管理， 提高港口运营效率。
坚持生态优先、绿色 发展，注重环境保护 和资源节约。
2011上海长三角如东洋口港商业项目市场研究报告_252P
第一部分 第二部分 第三部分 第四部分 第五部分
城市与区域发展状况研究 城市与区域商业和住宅市场研究 项目本体条件分析 项目初步定位 附件/访谈信息与地产大势解读
本报告是严格保密的。
P2
第一部分 城市发展状况研究
A、城市发展状况研究 B、区域发展状况研究
本报告是严格保密的。
P3
第一部分 城市发展状况研究
18903 21001 23541
由图（一）可知，近五年来，南通市城镇居民 人均收入呈稳步上升趋势。2010年人均可支配 收入达到23541元，与09年相比，同比增长 12%，反映出居民消费能力正逐年递增。
2008
2009
2010 16000 14000 13359
图（一）2006-2010年南通市城镇居民 人均可支配收入走势图(单位：元)
2-南通对沿海经济发展的重视使洋口港有更大发展空间 南通未来产业规划中将重点发展沿海经济，洋口港作为发展海洋经济重要依 托之一，政府十分重视其未来发展。
3-未来轨交将成为连接南通与上海的纽带，缩短与一线城市的距离
沪通铁路、沪通轻轨的规划，将成为南通与上海经济全面接轨的纽带。
本报告是严格保密的。
南通港
港口：
南通
吕四港
航空：
宁启铁路
南通机场：每年运送数十万宾客来往全国各地；
启东直升机场：国内首家县级市民用机场。
本报告是严格保密的。
P8
南通经济概况
GDP总量
南通GDP总量近五年平均涨幅约414亿，年均增长 率为16%，反映出良好的经济发展态势
25.00% 20.00% 15.00% 10.00% 5.00% 0.00% 2006 2007 2008 2009 2010 20.11% 19.45% 18.86% 18.90% 14.45%
江苏洋口港项目管理有限公司_企业报告(代理机构版)
营房维修改造项目
有限公司
81.2
9
如东洋口港经济开发区特勤消防站 营房维修改造项目（重新招标） 公...
江苏洋口港投资开发 有限公司
80.0
10
如东洋口港经济开发区化学工业园 江苏洋口港投资开发 中试基地市政配套工程设计项目结... 有限公司
77.0
2022-11-09 2022-11-23 2022-09-30
*项目金额排序，最多展示前 10 记录。
本报告于 2023 年 02 月 21 日 生成
4 / 12
2.2 地区分布
近 1 年江苏洋口港项目管理有限公司代理项目主要分布于江苏等省份，项目数量分布为 36 个，占企 业近 1 年项目总数的 100.0%。从分布城市来看，南通的代理总金额较高，表现出较高的地区集中度。
重点项目
（1）企业采购系统（36）
序号
项目名称
招标单位
预算金额（万元） 公告时间
1
如东洋口港经济开发区纤维新材料 江苏洋口港临港产业 产业园一期二号地块沟塘回填项目... 投资有限公司
788.9
2022-08-04
2
如东洋口港经济开发区纤维新材料 江苏洋口港临港产业 产业园一期二号地块沟塘回填项目 投资有限公司
目录
企业基本信息 .................................................................................................................................1 一、代理项目 .................................................................................................................................1
洋口港产业发展战略专题研究
专题一洋口港产业发展战略专题研究前言洋口港作为长江入海口北翼、江苏省重要的出海通道，对区域经济可持续发展有着重要的推动作用，但纵观世界各大港口，在其发展初期均是以大型临港产业带动港口发展，走工业港向综合性港口发展的道路。
目前，LNG项目已获国家计委批复，10平方公里的滩涂围垦工业已经结束，为产业发展所作的各项基础性工业已全面展开，为此，确定适合洋口港发展和区域经济所需要的产业发展战略将是洋口港能否快速发展壮大的关键。
本专题研究将从如东区域经济现状的分析入手，借鉴国内外海港发展的案例，运用全新的产业发展理念，对洋口港的产业类型展开研究。
1.南通市如东县的现状分析1.1. 产业发展现状1.1.1.经济发展的总体特征1.1.1.1. 经济增长的比较分析经济总量是体现一个国家或地区整体经济产出水平的综合性指标。
从1990年代中期以来，如东的经济快速发展，地区生产总值在1995年和2003年分别跨越了50亿和100亿的大关。
近两年，如东经济进一步加速发展，2004年达到123.23亿元的GDP，按可比价计算，比2003年增长15％，增幅创近9年来最高水平。
图1978-2004年如东县GDP增长变化对如东县经济增长的纵向比较表明如东县所取得的巨大成就。
但从横向比较来看，如东县的经济产出水平在南通市区域经济中处于偏后的地位。
2004年，如东完成地区生产总值123.23亿元，在6个市县中排名第4位；人均水平是11315元，仅排在第5位。
图2004年南通市各地区的地区生产总值比较1.1.1.2. 产业结构的演变分析如东县的经济总量增长也伴随着产业结构的剧烈变动。
1978年，如东县的三次产业结构构成为：62.1：17.5：20.4，2004年三次产业结构比例变化为24.0：41.9：34.1。
二十六年间，第一产业比重持续下降了38个百分点，第二产业上升了24个百分点，第三产业上升了14个百分点。
特别是2000年以后，产业结构特征发生了明显的变化，三次产业比重的顺序由“一、二、三”转变为“二、三、一”，如东经济进入了工业化加速阶段。
南通如东洋口港项目市场研究报告5
1-现有市场：以满足本地客户改善性物业需求的中等户型为主，价格普遍低于 中心城区。
产品分析：
从在售房源看，目前洋口港住宅市场以100～140平米面积的3房改善性物业为主。
营销分析：
从推售价格看，市场价格普遍低于中心城区，这也是客群来此置业主要因素之一。 从置业客群来看，分为自用型和投资型两类，其中以本地城镇居民和外来产业人口为主， 即本地城镇居民以改善性物业需求为主，外来产业人口以刚性需求为主要目的的客群；以 外地投资型客户为辅。 从营销思路看，海景风情小区采用低开高走的价格吸引客群，海逸国际社区以别墅产品为 主，采用品质取胜。
优势： 是区域内品质、档次最高的住宅产品；周边交通便利，且处于新城规划中 心区，未来升值潜力看好。
劣势： 周边尚无成熟生活配套，多为规划用地，人气较淡。
本报告是严格保密的。
P9
总结：现有住宅市场以中等户型改善性物业需求 洋口港住宅市场 为主，未来洋口港房产市场仍以住宅供应为主
启示：
1、产品设计上，应迎合 市场改善性物业需求， 建议以120～140平米的 三房为主力户型。 2、考虑到本案住宅产品 属于综合体的一部分， 社区环境相对嘈杂，不 比纯住宅社区。建议一 方面要提升产品品质， 以品质争取客户。另一 方面应尽量避免与商业 办公聚合在一起，注重 社区产品独立性，弥补 环境上的缺失。
区域在售楼盘均分布于港口新城区，海景风情小 洋口港住宅市场 区与海逸国际社区为目前在售项目
洋口港开发区在售楼盘有两个：海景风情 社区、海逸国际社区。 项目分布于港口新城区；周边除洋口大道， 均为规划道路。 周边仍存在大量自建房。
居民自建房
本报告是严格保密的。
海景风 情社区
长沙镇
洋口大道
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P6
三园世纪城商圈 财富广场步行街约30%的铺位尚在招租，空置率 青园北路典型案例 较高，整体商业氛围尚未形成
1-客群分析：
财富广场步行街以年轻时尚女性为主要客户，占比70%。 客群中约60%为城区居民，20%来自其它乡镇，另20%为外来人员。
2-经营分析：
由于开业时间不长，商铺目前空置率较高。据市调了解，近30%的业主 尚未拿到房。整体商业氛围尚未形成。
1-商铺：由沿街四幢楼和内部416个店铺组成， 以两层楼为主建筑结构，商铺面积30-40平 米左右。
2-租金：北区为服装区，租金约3.4—5.8元/平 米/天；南区为电器区，因经营不佳，商铺 多为空置，出租率较低，租金1.1-1.3元/平 米/天。
2-餐饮分析： 三元世纪城沿街商铺餐饮业态以传统中式为主，经营场所多为一复二 式结构，经营环境一般。餐饮客群以本地居民为主，约70%，中等消费 水平。 整体经营状况较好。
3-服饰百货分析： 三元世纪城服装百货业态以中低档为主，以收入水平一般的年轻人士 为目标客群，整体经营装况一般。
本报告是严格保密的。
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P17
路
副中心商圈
汽车站商圈介绍
友谊路主要商户列举
1 中海宾馆
2 世纪华联
3 天惠商务宾馆
4 富豪商务宾馆
5 中国石化
6 点心铺
7 川味菜馆
15
8 农业银行
16
9 海洲大饭店
17
10 如东县行政服务中心18
11 中国移动通信
19
12 铃木摩托3S店
20
13 如东县烟草专卖局 21
P13
第二部分 城市商业物业市场研究
A.1.1 城市商业市场研究
本报告是严格保密的。
商圈总体介绍 主城商圈研究 副中心商圈研究 分类业态研究 在售项目分析
P14
副中心商圈
汽车站商圈介绍
汽车站商圈以汽车站为核心，沿友谊路东西向扩 展，商业集中于友谊路，且涵盖两大专业市场
如东县汽车站位于青园 北路与友谊路交叉处。汽 车站商圈以汽车站为核心 东西向扩展。
财富广青场园步北路行街
江海路
本报告是严格保密的。
P3
三园世纪城商圈 财富广场步行街已经营商户的各经营业种分布及 青园北路典型案例 占比情况列表
经营品类
经营面积
（平米）
百货类
3985
配套服务 家电通讯
餐饮 休闲娱乐/文化
656 90 1851 75
面积 占比
77%
13% 2% 7%
品牌状况
备注
古今、都市丽人、七波 辉、班卡奴、ERZ、贵
租金：由东南靠近黄海路一侧向西北靠近青园北 路和江海中路一侧递减。其中东南侧包括环元南路 及三元世纪城东南区域，其主流租金范围在2-5元/ 平米/天；西南侧主要由环元北路组成，其主流租金 范围在1-2.6元/平米/天。
三元世 纪城
三元世纪城
本报告是严格保密的。
P8
三园世纪城商圈 三元世纪城沿街商铺具体介绍
青园北路典型案例
业种
租金范围
（元/平米/天）
商户列举
档次
客群
经营状况
特色餐饮区
1～3.5（近环元北路） 3~5（近黄海路）
红顶贡鹅、上海人家、 许府牛杂、炒饭专家、 四和回味访、特色火 锅、金和风味园、牧
羊寨等
中档
以本地居民为 主，占60%， 外地占20%， 周边乡镇20%。
良好
服饰百货区
2～2.5（靠近人民路处） 4～5（靠近黄海路处）
三园世纪城商圈 华润苏果超市共有三层，一层为百货卖场，二三 青园北路典型案例 层为苏果超市，其中一层租金最高达7元/平米/天
一层商铺出租情况：
由于商场2010年年底才开业，因此次干
线上商铺空置率仍较高，近40%。
1F
1F
租金： 主干线上商铺租金约7元/平米/天； 次干线上商铺租金约为3.5元/平米/天。
从图一看，财富广场步行街商铺以百货类为主，占比60%；其次为餐饮业态，占20%，其 它业种为20%。步行街内次要配套业种用作丰富业种，拉升人气。
从图二可知，服饰类业态包括男装、女装、童装、运动休闲等各个年龄段，其中女装占 比32%，步行街业种占比最多项，其次为休闲服饰，占比18%。反映出步行街客群以年轻 时尚女性为主。
14 尚客优快捷酒店 22
23
24
25
26
27
28
博奥汽车城 玫瑰园大酒店 大自然地板 帝豪国际商务休闲 生活巴洛克地板 足益堂保健会所 格林地板 如东国际大酒店 万禾家具 绿湾橱柜 申鑫红木 玉立橱柜 肯迪亚地板 贝21 22 23 24 25 26 27 28
友
谊路
3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 14 13 1516 17 18
本报告是严格保密的。
P5
三园世纪城商圈 财富广场商铺经营档次以中档为主，百货类业态 青园北路典型案例 以服装饰品等年轻女性用品为主
步行街百货类业态占比77%， 主要包括：男装、女装、休 闲服饰、运动服饰、精品饰 品、钟表眼镜、家居家纺、 化妆品等，其中80%以上为 年轻女性用品。
本报告是严格保密的。
3-三元世纪城商圈沿街商铺供不应求，尤其黄海路商铺，租金仍呈上涨趋势， 且整体租金达到县城最高；而三元世纪城、财富广场步行街以及文峰大世界、 华润苏果商场内均有少量空铺招租，空置率约为10%。反映出商圈内沿街商铺 更受亲睐。
4-商圈内经营业态以百货、餐饮为主，休闲、娱乐类业态极其有限。
本报告是严格保密的。
花
海
本报告是严格保密的。
P18
副中心商圈
汽车站商圈介绍
商圈内餐饮、住宿业分别占比18%、25%，以低 档次为主
图（一）：友谊路沿街商铺业种比例图
如图二，可以看出商业档次整体偏低是友谊路商 业特色，占比达75%，主要表现为沿街商铺；中 档次业态占比约25%，主要表现为大型酒店、饭 店、家具城等。 汽车站商圈整体商业档次较低，有待提升。
2-同时也体现了区域内 对大型超市卖场的需求。
1-区位条件： 华润苏果位于青园路与江海路交汇处，交通便利。 周边有财富广场步行街、三元世纪城，文峰大世界，中心市场等大型商业， 为项目集聚人气。 2-产品分析： 作为全国超市连锁店，华润苏果品牌印象早已深入人心。 超市内部购物环境优越，公共配套完善，经营品种丰富，是目前区域内规模 最大、档次最高超市卖场。 3-客群分析 华润苏果客群基本涵盖各类人员，其中以本地居民为主，周边乡镇以及外来 人流为辅，客源广泛。 4-经营分析： 华润苏果一楼商铺目前经营状况一般，主要由于商场开业时间较短，招商工 作尚未完善，目前一层商场主干线无空置商铺，次干线上上的商铺空置率较高， 随着招商的逐步完善，商家的落实，未来经营状况会好转。 二楼、三楼是苏果超市卖场部分，人流较多，经营状较好。
超市
本报告是严格保密的。
超市
P1
三园世纪城商圈 华润苏果作为区域内规模最大超市，周边商业配 青园北路典型案例 套成熟，客源广泛，经营现状较好
启示：
1-华润苏果超市是区域 内规模最大的超市，良好 的购物环境，丰富的经营 品种，为其打造区域内标 杆项目以及吸引客流提供 了重要支撑。这也为本项 目未来商业提供了重要的 借鉴。
概况：
汽车站商圈是如东县副中 心商圈之一，其商业主要 集中在友谊路上，沿街商 铺以餐饮住宿为主。
汽车站
专业市场：欧贸广场商城、 苏中国际家具展销中心。
苏中国际家 具展览中心
餐饮：海洲大饭店、如东 国际大酒店。
欧贸广场
租金：
家具市场周边：
2.2～3.3元/平米/天
汽车站周边：
2.7～4元/平米/天 趋势：以汽车站附近租金 最高。
本报告是严格保密的。
P2
三园世纪城商圈
青园北路典型案例
财富广场步行街介绍
介绍：财富广场步行街与文峰大世界均 为文峰集团开发，2010年八月开业，沿街 商铺30-60平米为主力面积。
租金：3.3-5元/平米/天。
租金走势：由于步行街开业时间不长， 开发商考虑到运营成本情况，目前租金相 对较高；从经营户了解到，未来租金会有 降低趋势。
本报告是严格保密的。
P11
三元世纪城商圈 小结：人民北路整体商业发展状况一般，业态档
人民北路
次较低，商业氛围次于黄海路和青园北路
商业发展特点： 1-人民北路商业发展历史较长，是如东县最早的商业街，但是近年来 随着黄海路、青园路的发展，整体经营状况次于从前。
2-沿街商铺以传统杂货店为主，业态差次不齐，整体档次偏低。
欧贸广场商城
汽车站商圈 如东县掘港镇友谊路汽车站对面
—— 沿街四幢楼、商城内部416个商铺
本地居民 零售为主 服饰、摩托车零配件等
低档
苏中国际家具展销中心
汽车站商圈 友谊东路与海花路交叉处
20000平米 商场内部铺位 本地商户为主，外地为辅
批发、零售 家具 中档
本报告是严格保密的。
P20
汽车站商圈 欧贸广场商城内多为两层楼结构，以30多平米为 友谊路典型案例介绍 主力面积，出租率达70%以上
如东外贸服饰、宝贝 日记、利朗男装、舒 丹尼女鞋、卡尼丝、 宝贝爱、唯美羊毛杉
店等
中低
以收入水平一 般的年轻人士
为主
一般
本报告是严格保密的。
P9
三园世纪城商圈 小结：三元世纪城租金差距大，餐饮业态经营状 青园北路典型案例 况较服饰百货类经营状况更好
1-租金分析： 三元世纪城租金差别比较大，靠近黄海路的环元南路总体租金较高， 最高达5元/平米/天，其它区域相差不大，集中在3元左右/平米/天。
足、奥斯兰黛等
百货类品牌较少， 且部分已经撤场