历年房地产金融考题整理房地产金融

房地产金融历年考题及答案整理（整理：2010年1月10日 其中加粗的题目考过数次）一、 名词解释1、房地产证券化答：房地产证券化是将房地产投资直接转变成有价证券形式，投资人和房地产投资标的物之间之间的关系由拥有房地产的所有权变为拥有证券的债权，广义的房地产证券化包括房的产抵押债权证券化和房地产投资权益证券化；狭义的房地产证券化指的就是权益证券化。

2、房地产信托答：房地产信托是指信托机构接受委托经营、管理或处理的财产为房地产及相关财物的信托关系3、房地产信托投资基金答：房地产信托投资基金是指信托投资公司等通过组建基金、发放受益凭证，把众多的、不特定的投资者的资金集中起来，委托公司投资专家按投资最佳收益目标和最小风险的原则把集中起来的资金分散投资于各种证券、其他金融商品和房地产等项目的一种基金形式。

投资于房地产的称之为房地产投资基金。

4、房地产金融答：房地产金融是围绕房地产业的开发、经营，消费而展开的筹资、融资、结算等各种金融活动。

房地产金融就是房地产资金的融通，是房地产业与金融业密切结合的产物。

5、房地产保险答：房地产保险是指在房屋设计、营建、销售、消费等环节中以房屋及其相关利益与责任为保险标的的保险。

6、房地产金融机构答：（无答案）二、计算题1、某家庭购房抵押贷款20万元，贷款年利率为5%，贷款期限为15年，采用月等额还款方式还款。

试计算该家庭的月还款额。

63.15811)12%51()12%51(12%52000001)1()1(12151215=-÷+÷+⨯÷⨯=-++=⨯⨯n n i i i p a2、在上题中，假设该家庭已按月等额偿还了5年。

试计算该家庭的贷款余额。

46.149115)12%51(12%51)12%51(63.1581)1(1)1(12512151251215=÷+÷-÷+⨯=+-+=⨯-⨯⨯-⨯--m n m n m i i i a p 三、论述题或问答题1、当前我国房地产企业融资存在哪些问题，分析我国房地产企业应如何多元化融资？答：我国房地产开发企业面临融资的主要问题主要表现为 ：（一）贷款方式单一。

第一种是房地产开发流动资金贷款； 第二种是房地产开发项目贷款；第三种是房地产抵押贷款。

（二）企业直接融资比重偏小。

（三）各种融资方式的局限性限制。

（四）法律法规不完善。

房地产业是一个资金高度密集性行业，如果不借助于各种融资手段，开发企业将寸步难行。

因此在融资渠道多元化的建设上，需要大胆探索出路径，除传统的方法（自有资金、预收帐款、银行贷款、房产抵押贷款、客户资金）外，还可以通过以下途径进行资金筹集，包括：发债券融资；国内上市公司，资本市场融资；公司重组；争取外单位投资；利用外资贷款；到海外资本市场融资；吸收海外基金；施工企业垫资；房地产基金等。

2、当前个人住房抵押贷款存在哪些风险，对如何防范风险谈谈你的认识？ 答：（一）外部风险违约风险现金流风险（利率风险、流动性风险抵押债权不易变现或不足值变险风险）、抵押物风险（抵押物产权风险、抵押物价格风险、抵押物处置风险、不可抗力风险）（二）内部风险欺诈风险（产证不真抵押重复抵押故意遗漏共有人的抵押租赁房屋抵押）、第三方风险经营机制风险贷款条件风险要点说明个人住房抵押贷款风险防范对策：1）、推行住房贷款抵押证券化，分散贷款风险。

2）、成立国家住房抵押贷款担保机构。

3）、建立住房抵押保险制度。

4）、认真研究抵押房产处置的途。

5）、加强金融机构的内部防范。

6）、加强法律法规的建设等3、你认为我国是否有必要建立政策性住房金融机构吗？为什么，谈谈你的观点？答：一种是反对再建立全国性的住房金融机构，认为现阶段各大商业银行在住房金融业务方面已经取得了丰富的经验和一定的成效，再进行专门的机构建设，组建和人员培训等方面的成本将大大增加。

另一种是赞成组建政策性的住房金融机构，认为政策性 房地产金融和商业性房地产金融是房地产金融组织体系中相互统一的两个主体内容，彼此之间既相独立，又相互依赖和融合。

我国人口众多、居民收入普遍较低的国情出发，解决广大城乡中低收入家庭的住房问题，需加大政策性房地产金融发展力度4、从住房公积金贷款现状出发，分析住房公积金贷款品种如何创新？答：贷款品种现状分析：1）、从资金使用情况来看，有纯住房公积金住房贷款和组合贷款。

2）、从贷款标的物形态来看，住房公积金贷款有期房贷款，现房贷款（包括二手房贷款）和自建住房贷款。

3）、住房公积金贷款利率受政策影响很大，目前所有个人住房贷款均实行一个利率政策4）、从担保方式看，住房公积金贷款有抵押形式、质押形式和保证形式的贷款5）、从还款方式看，主要有两种，即等额本息还款和等额本金还款贷款创新设想：1）、住房公积金贷款范围应扩大2）、推行个人住房转贷款3）、个人住房贷款利率应灵活设定4）、以人为本，灵活确定还款方式5、试述房地产业与金融业的关系？答：一、房地产业发展需要金融业的支持1）、房地产的开发与经营离不开金融业的支持2）、房地产的流通和消费需要金融帮助3）、房地产的发展过程需要融资以外的其他金融手段的服务二、金融业的发展需要在房地产业开拓业务1）金融业的发展需要在房地产领域安排资产业务2）金融结算工具在房地产流通和消费领域可得到进一步的应用和推广3）通过房地产信贷业务，促进银行健全规章制度体系4）从房地产领域拓展金融业自身的发展空间6、如何评价中国现有房地产金融机构体系？答：中国房地产金融机构体系的建立和发展，从总体和阶段上讲基本适应和较好地推动了中国住房制度改革的稳步进行和房地产业的健康发展，并主要呈现以下三个特征：1）与国情和住房制度改革基本吻合，机构设置呈现差异性2）组织形式多样化，与现行金融体制和经济发展现状基本适应3）机构之间的竞争不可回避，而且日益激烈7、简述我国房地产金融产生与发展的原因？答：1）房地产在开发、经营过程中需要金融业的支持2）住房消费需要金融业提供融资服务3）房地产业稳定发展需要保险业大力扶助4）发展房地产金融业有利于促进整个市场体系的发育5）发展房地产金融业有利于国家更好地进行宏观调控8、未来中国房地产金融机构将呈现出哪些基本发展趋势？答：1）、顺应国际金融业发展的时代要求，融入经济全球化浪潮（新技术将得到更为广泛的运用、将更靠近客户、金融工具进一步创新）2）、规范化、现代化、国际化发展趋势明显（机构体系日趋合理、机构业务跨越国界、机构行为日益规范、手段日益先进、竞争走向有序）9、住房公积金制度引入的背景是什么？实施的现实意义有哪些？答：住房公积金制度是在住房资金运行模式由计划经济向市场经济转换的过程中提出的，当前住房资金不能实现良性循环的突出障碍，就是住房资金的有效需求和有效供给同时不足，住房公金制度的建立，不仅能保证收入中一个固定的部分定向用于住房需求，而不能揶作它用，同时还能节省原来个人的储蓄时间，使住房需求提前实现。

其意义表现在：1）有利于提高职工住房有效需求，促进住房商品化的实现2）有利于筹集建房资金，扩大建房规模，从而提高职工居住质量3）有利于推动住房货币化进程，促进住房信贷机制完善4）有利于优化家庭消费结构，抑制通货膨涨10、当前住房公积金制度存在的主要问题是什么？答：当前住房公积金制度存在的主要问题是什么？1）归集工作有待进一步加强2）使用不规范，且使用率较低3）利率机制单一，业务品种尚未多元化4）管理工作亟待加强，管理体制尚未真正理顺5）对加入wto 后的影响重视不够11、如何评价当前住房公积金制度的推行工作？答：一、推行住房公积金制度所取得的主要成就（1）住房公积金归集数额逐年增加。

（2）住房公积金的使用方向得到了有效调整。

（3）住房公积金管理工作逐步规范。

（4）初步建立了住房公积金监督体系二、住房公积金制度存在的主要问题（1）归集工作有待进一步加强。

（2）使用不规范，且使用率较低。

（3）利率机制单一，业务品种尚未多元化。

（4）管理工作亟待加强，管理体制尚未真正理顺。

（五）对加入wto 后的影响重视不够。

三、完善住房公积金制度的对策（1）扩大覆盖面，合理确定缴存率。

（2）规范使用投向，提高资金使用效率。

（3）改善利率机制，开发多样化业务品种。

（4）加强管理工作，健全管理体制。

（5）重视加入wto带来的影响12、试述我国房地产金融产生与发展的原因？答：1）房地产在开发、经营过程中需要金融业的支持2）住房消费需要金融业提供融资服务3）房地产业稳定发展需要保险业大力扶助4）发展房地产金融业有利于促进整个市场体系的发育5）发展房地产金融业有利于国家更好地进行宏观调控13、中国推行房地产证券化的必要性何在？是否具备了实施条件？答：必要性：1）能为房地产开了企业提供可靠的资金循环保障机制2）有利于构筑中国房地产市场基础3）可以促使房地产经营专业化，实现资源合理配置4）有利于房地产资本市场的形成，丰富居民的投资渠道已具备的基本条件：1）土地有偿使用的住宅商品化货币化为房地产证券化创造了前提条件2）资本市场的发展为房地产证券化的推广创造了条件3）房地产证券有一定的需求群体4）房地产及主房地产金融法律规范初步建立14、中国推行房地产证券化存在哪些现实障碍？如何推行这项工作？答：中国推行房地产证券化的现实障碍：1）制度障碍2）市场障碍3）内在障碍中国推行房地产证券化的若干对策：1）加强立法工作，为房地产证券化提供法律保障2）加快市场建设，为房地产证券化基础市场条件3）大力推进金融体制改革，为房地产证券化提供良好金融环境4）加快房地产证券化组织机构建设，完善中介服务体系5）加强金融品种和交易工具的创新6）加强房地产证券化专门人才的培养16、房地产信贷资金的筹集有何现实意义？答：1）可以促进房地产业资金的良性循环，进而促进房地产的发展2）可以促进房地产业结构调整，进而促进国家产业政策的实施3）有利于理顺房地产资金关系，加强房地产资金管理4）有利于促进银行规模效益的提升和专业化发展5）有助于促进银行金融手段的创新，增强市场竞争力6）能够促进城乡居民消费结构的合理化17、我国住房金融的发展有何特点？答：（无答案）18、制约我国住房金融发展的主要因素有哪些？答：（无答案）19、试论房地产金融机构的主要任务。

答：（无答案）。