地产公司目标成本科目讲解课件
3.8园林环境工程
3.9市政配套设施
可售业态建安成本 3.2-3.6
本期目标成本 可售业态可售单方指标（元/M2） 分摊标
总额
高层
商业
准说明
116,486
109,370
2,634
41,260
3,771
3,856
166
15
15
7,984
730
730
1,159
106
106
1,889
173
173
5,199
3.8
市政配套设施
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2019/9/16
建安费用
3.1前期费用：
3.1.1
临时供水
3.1.2
临时排水
3.1.3
临时供电
3.1.4
场地土方工程
3.1.5
临时设施
3.1.6
临时道路
3.1.7
临时围墙
3.1.8
其它前期工程
初次建造、购置的为业主工程管理服务的各种临时建筑物和临时设施产生的费用。利用现 有建筑物进行装饰作为办公场所的，装饰费用属于本科目。本科目不包括办公设备和电器。
为项目建设服务的临时性道路的建造费用，包括道路施工中必要的土方开挖、边坡支护、 道路地基处理，而道路两侧的排水沟应归入“临时排水”。如有红线之外与市政道路接驳 的部分，亦属于本科目。主包工程合同中如含有临时道路项目，不需要拆分出来。
包括为便于土方施工而采取的降水工作费用。不包括基坑与地下室外墙之间缝隙 的回填工作，此部分费用计入地下室建筑工程。如果基坑土方工程合同中包括了 “场地土方工程”内容，应拆分出不同科目。
包括基坑方案的评审费用和独立的第三方基坑监测费用。支护工程与基坑无关的、 比如为山体边坡支护的，应列入相应的支护工程服务对象的成本科目中去。（举 例：山体边坡支护是为修建永久性道路服务的，应列入道路工程）
475
475
24,863
2,272
2,357
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建安费用
分业态：
序号
成本项目
0
总土地、开发、建安费用
3
建安费用
3.1
前期工程
产品类型—高层
3.2
地下室
3.4
主楼
3.5
住宅室内精装修
产品类型—地下车库
3.2
地下室
3.6
公共配套设施
3.7
园林景观工程
5,000
17,200
9,437 99,632
780
2,494
1,512 16.03% 11,919 11.96%
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建安费用
由利润率测算表倒推可售成本分摊表：
序号
成本项目
建筑面积
可售面积
占地面积
3
建安费用
3.1前期工程
3.2地下车库
不可售业态建安成本 3.7公共配套设施
包括承台施工（含土方）或筏板、砼结构、砌体、抹灰、金属（比如楼梯扶手）、 电梯厅装饰、所有功能管理用房的装饰。包括地下室顶板的造价。截桩费用因为 总额不大，如果列入了桩基础工程合同，则不再拆分至地下室科目。电梯厅装饰 如果列入了专门的装饰工程合同（比如与上盖建筑公共部位装饰合并为一个合同 时），则应将此部分拆分出来。
按施工现场形象规范建造临时性围墙的费用，包括附属的大门等设施。主包工程合同中如 含有临时围墙项目，不需要拆分出来。 包括项目开工前的场地看护费用以及形象规范费用等。
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建安费用
3.2地下部分：
3.2.1
地基处理
3.2.2
桩基础
3.2.3
基坑土方工程
临时供水管线的报装、接驳费用，包括道路局部开挖和恢复。自行抽取地下水所发生的费 用属于本科目。
临时排水管线的埋设、接驳，临时排水沟的修建，以及向市政管理部门交纳的排放费用。
临时变配电设备的购置、租赁、安装，临时线路的架设等费用。为本工程临时租赁的发电 机组，其费用属于本科目。主包工程合同中如含有施工单位提供的发电机组，则不需要再 拆分出来。 为调整场地标高或园林造型而进行的大面积的土方开挖、搬运、回填、整平、夯实等，区 别于“地下室工程”中的“基坑土方工程”。对于坡地工程产生的大面积土方平衡工作， 只要不涉及地下室工程的土方，即属于本科目。土方工程合同包括地下室工程土方的，应 拆分出不同的科目。
燃气设计
基础设施配套费
工程保险费 建设监理费 造价咨询费 试验检测费
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建安费用
先看利润率测算表：
产品 类型
超高层
可售单方 开发成本
B=B1+B2+ B3
元/m2
5,763
销售面 积
C m2
10,000
销售情况
销售均 价
D=E*1000 0/C 元/m2
一级科目 土地费用
1.1 1.2 1.3 1.4 1.5 1.6
二级科目
土地出让金 土地契税及印花税 过户手续费 土地登记发证费 地上地下设施、苗木迁移费 其它土地费用
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开发费用
开发费用
一级科目
2.1 2.2 2.3 2.4 2.5 2.6 2.7 2.8
目标成本科目介绍
以科目定义来编制目标成本 以目标成本来指导招标工作 以定标结果来验证目标成本
集团成本管理中心
序 号
一级科目
二级科目
集团房地产开发项目成本科目表
三级科目
四级科目
说明
一级科目只有四大项：
土地费用、开发费用、建安费用、营建费用
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土地费用
3.2.4
基坑支护工程
3.或空洞，必须加固或挤密以满足承载力要求所采取措施而发生的费用， 包括换填。属于地下室科目的部分，通过计算最底层地下室面积扣除地上建筑水 平投影面积之后，与地上建筑水平投影面积之比例进行分摊。
包括桩基础的检测费用。不包括桩承台施工费用；截桩费用如果包含在主包工程 合同中，则不再拆分。服务于地下室的桩，列入此科目；服务于地上主楼的桩 （即地上主楼水平投影面积覆盖的桩位）列入地上主楼“桩基础科目”。
7,831
销售签约 金额
E 万元
8,727
费用小计
I 万元
856
税金小计
利润贡献额 （签约口径）
销售净 利率
J 万元
1,283
P=E-B*C-I-J 万元 1,067
Q=P/E %
12.23%
高层
5,472
10,000
7,664
8,490
823
1,501
1,106 13.03%
别墅
项目小 计
11,344
二级科目
前期费用 勘察设计费 报建费 基础设施配套费 非经营性公建配套费 工程咨询服务费 后期费用 其它开发费用
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开发费用
易与建安费用混淆的科目： 2.2.1 2.3.3.4
2.3.6.5
2.4
2.6.1 2.6.2 2.6.3 2.6.5
地质勘察费 新型墙体材料保证金
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房地产企业成本核算讲义(ppt 共38页)
如：30万材料。 70万工费，按照 100万缴纳营业税 并开具发票。
营业额应当包括 营业额不包括建
工程所用所有材 设方提供的设备备，70万工费，
70万工费，按照 按照70万缴纳营
100万缴纳营业税 业税并开具发票。
并开具发票。
房地产企业开发成本项目
三、基础设施建造费
开发项目内发生的、独立的、非营利性的，且产权属于全体业 主的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设 施支出。 （1）项目基本完工时，公共配套设施尚未建造或尚未完工的， 可按照预算造价合理预提建造费用。
财务、所得税、土地增值处理差异 （2）多个(或分期)项目共同发生的公共配套建造费，是否按项 目合理分摊。 （3）房地产开发企业与国家有关部门合资建设公共配套设施， 建设完工后有偿移交的，国家有关部门给予的经济补偿，抵减 开发成本中的建安工程费。 （4）盈利性配套设施
房地产企业开发成本核算
成本对象：为归集和分配开发产品开发、建造过程中的各项耗费而确定的费 用承担项目。 （一）可否销售原则。开发产品能够对外经营销售的，应作为独立的计税成 本对象进行成本核算；不能对外经营销售的，可先作为过渡性成本对象进行 归集，然后再将其相关成本摊入能够对外经营销售的成本对象。
（二）分类归集原则。对同一开发地点、竣工时间相近、产品结构类型 没有明显差异的群体开发的项目，可作为一个成本对象进行核算。
三、关于自产货物范围问题 本通知所称自产货物是指: (一)金属结构件:包括活动板房、钢结构房、钢结构产品、金属网架
等产品； (二)铝合金门窗； (三)玻璃幕墙； (四)机器设备、电子通讯设备； (五)国家税务总局规定的其他自产货物。
该条已废止。拓展到建筑、安装、修缮、装饰、其他工程作业等全部建 筑业应税行为。 四、关于纳税人问题
营业额应当包括 营业额不包括建
工程所用所有材 设方提供的设备备，70万工费，
70万工费，按照 按照70万缴纳营
100万缴纳营业税 业税并开具发票。
并开具发票。
房地产企业开发成本项目
三、基础设施建造费
开发项目内发生的、独立的、非营利性的，且产权属于全体业 主的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设 施支出。 （1）项目基本完工时，公共配套设施尚未建造或尚未完工的， 可按照预算造价合理预提建造费用。
财务、所得税、土地增值处理差异 （2）多个(或分期)项目共同发生的公共配套建造费，是否按项 目合理分摊。 （3）房地产开发企业与国家有关部门合资建设公共配套设施， 建设完工后有偿移交的，国家有关部门给予的经济补偿，抵减 开发成本中的建安工程费。 （4）盈利性配套设施
房地产企业开发成本核算
成本对象：为归集和分配开发产品开发、建造过程中的各项耗费而确定的费 用承担项目。 （一）可否销售原则。开发产品能够对外经营销售的，应作为独立的计税成 本对象进行成本核算；不能对外经营销售的，可先作为过渡性成本对象进行 归集，然后再将其相关成本摊入能够对外经营销售的成本对象。
（二）分类归集原则。对同一开发地点、竣工时间相近、产品结构类型 没有明显差异的群体开发的项目，可作为一个成本对象进行核算。
三、关于自产货物范围问题 本通知所称自产货物是指: (一)金属结构件:包括活动板房、钢结构房、钢结构产品、金属网架
等产品； (二)铝合金门窗； (三)玻璃幕墙； (四)机器设备、电子通讯设备； (五)国家税务总局规定的其他自产货物。
该条已废止。拓展到建筑、安装、修缮、装饰、其他工程作业等全部建 筑业应税行为。 四、关于纳税人问题
房地产项目成本控制——讲义课件
04 房地产项目成本控制策略 与技巧
设计阶段成本控制
01
02
03
04
设计阶段是项目成本控制的重 要环节，通过优化设计方案，
可以降低项目成本。
设计阶段成本控制的关键在于 选择合适的设计单位和设计方 案，以及加强设计变更的管理
。
设计阶段成本控制的具体措施 包括限额设计、设计招标、设
计方案比选等。
限额设计是指根据投资估算和 初步设计，对施工图设计进行 限制，确保总成本不超过预期
。
施工阶段成本控制
施工阶段是项目成本控制的另一个关 键环节，通过加强施工现场管理，可 以降低项目成本。
施工阶段成本控制的具体措施包括工 程量清单计价、施工招标、施工合同 管理、工程变更控制等。
施工阶段成本控制的关键在于选择合 适的施工队伍和材料设备，以及加强 施工现场的协调和管理。
工程量清单计价是指根据工程量清单 和计价表，对施工过程中的工程量进 行计量和计价，确保实际成本不超过 预期。
营销成本
广告宣传费用
如媒体广告、户外广告等费用。
活动策划费用
如开盘活动、促销活动等策划和实施费用。
销售代理费用
委托销售代理机构的代理费用。
其他费用
如市场调研费、展位费等。
其他成本
融资成本
如贷款利息、担保费等。
税费成本
如增值税、企业所得税等税费。
不可预见费用
为应对可能出现的风险和不确定性而预留的费用 。
全过程成本控制与管理
全过程成本控制与管理是指从 项目立项到竣工交付全过程进
行成本控制。
全过程成本控制与管理的关键 在于建立完善的成本控制体系 和制度，加强各阶段的协调和
配合。
房地产企业成本管理(课件)ppt
尤以工程成本为重
从房地产开发项目的成本结构中看利润的变 化
• 简单描述
项目毛利润
销
财务成本
管理成本
售
营销费用成本3-7%
工程成本50-55%
价
前期费用成本3-5%
格
土地成本30-35%
如何将这本分可
控工作降低，做
扎实
三、房地产开发项目责任成本管理
26
责任成本管理的总体思路
•建立合理的目标成本 •将目标成本分解成责任成本 •将成本控制落实到各业务操作环节中 •量化评估体系 •成本考核与绩效管理
中央反腐也非常注重这一点，大家都知道近期有个省级领导快被刑满释放啦。他出污泥而不染，没有贪污和受贿 ，罪行就是不作为，在任时一身清洁，下面发生什么事也不管不问，买官卖官行为横行，不关我的事我就不理， 最终还是判7年，
不作为也是犯 罪
理念与方法
房地产企业成本控制链
位置的选择
定位、决策
调研分析
估算投资成本，制定目标成
基本概念：
目标成本：项目的目标成本是企业预先确定的，是项目成本的控制线。
责任成本：是将“成本管理相关业务中“谁来做、做什么”的问题责任化
任务化，是成本管理体系架构在部门职责和岗位职责层面的分解和落实最
终体现。
动态成本：是项目实施过程中，各个时期各部门管理过程中体现的预期成 本变化的结果体现。只有强化责任成本管理，各司其责，严格把控。人人 体现主人翁意识，把公司当做家，处处以成本控制为主轴，方能实现动态 成本的控制。很多企业目标成本、责任成本工作做得非常出色，由于动态 成本的失控，前两项是没有作用的。严格制止不作为和乱作为现象的出现 ，是动态成本控制的重点。
成本管理架构
房地产企业成本管理解析PPT讲义
四、总部和项目公司的权责关系
项目公司权责Biblioteka • 负责全面统筹、协调项目的操作，对项目的结 果负全面责任。
• 如经事业部授权，项目公司负责项目的市场和 产品定位工作，并对其结果负责。
• 负责项目的报批、市政报装，并对其结果负全 部责任。
• 对项目的工程成本控制负直接和主要责任 • 对施工的进度、质量和安全文明施工负直接和
计210万m2，预计未来4年在北京、天津区域每年新增150 万m2以上的住宅或商用土地储备。
万通地产截止07年3季度在建规模统计 （共计210万m2)
酒店式公寓 天津空港
13.50 , 6%
中高层公寓 天津尚北新新家园
36.57, 17%
独栋及联排别墅 北京龙山新新小镇
37.75 , 18%
高层公寓 天津万通上游国际
**开发总流程图.vsd
项目管理手册体系说明. 施工过程管理流程图.vsd
成本管理流程图.vsd
工程成本动态管理流程 事业部
设计中心
项目可研报 告
规划方案可 行性评审
项目可研阶段成本管理
控规设计
工程中心
建筑方案可 行性评审
成本中心
投资估算合 理性评审
确立投资估算 及编制成本指
导书
修正投资估算
采购中心
目
➢第四部分：总部和项目公司的权责关系
录
➢第五部分：各业务阶段的相关制度及流程介绍
➢第六部分：各阶段成本管理的共性问题与解决方案
➢第七部分：简述集中采购的价值取向
各阶段成本管理的共性问题与解决方案
项目前期估算---项目可研阶段决策的依据，遵循科学方法，稳健性、 可比性、可追溯性及经济上可接受原则
房地产开发成本控制PPT课件
斜屋面面积比例。
➢开展限额设计，有效控制造价
推行限量与限额设计 2、外立面门窗设计
2.1 采取专项评审办法，严格控制开窗面积。
注意控制“窗积比”。非别墅类之地上物业的窗积比（外立 2.2 面门窗面积与所在楼层面积之比）控制在0.30以内，以0.25
－0.28为宜。
单方造价控制指标。高档别墅项目的外立面门窗总造价摊至其地上
2.3
建筑面积不应超过350元/m2，高档非别墅物业（多层/小高层/高层
/超高层）的外立面门窗总造价摊至其地上建筑面积不应超过200元
/m2；中档非别墅物业不得超过140元／m2。
➢开展限额设计，有效控制造价
推行限量与限额设计 3、外立面装饰设计
设计部门要注意控制“墙积比”。（外墙面积与地上建筑面积之比），对
大堂装饰：超高档次项目的大堂可以使用进口石材，地面和墙面可以
满铺石材。高档项目，墙面不宜选用石材，即使选用，石材用量应控制在
20%以内；地面可以使用进口石材。中档项目墙面不得选用高档次大规格抛
光砖；地面可以使用少量国产石材。低档项目墙面不得使用抛光砖；地面
4.2
不得使用石材。大堂装饰单方造价（不含通风设备及灯具），高档及以上
180 120 80－120 80
➢ 工程成本科目介绍
建安成本
前期工程 基础工程 单体工程（包括地下室、裙楼与塔楼） 配套设施（如会所、小学、幼儿园等） 配套工程 室外工程
➢ 建安成本经验数据及控制要点
按总建筑面积计算的 单方造价，非别墅物业类 型建安成本造价一般约在 1,700元／m2—2,100元／ m2左右（毛胚房），别墅 类型普遍在2,300元/m2以 上。
➢ 设计费用控制
对于设计费用，主要从以下几方面进行控制：
➢开展限额设计，有效控制造价
推行限量与限额设计 2、外立面门窗设计
2.1 采取专项评审办法，严格控制开窗面积。
注意控制“窗积比”。非别墅类之地上物业的窗积比（外立 2.2 面门窗面积与所在楼层面积之比）控制在0.30以内，以0.25
－0.28为宜。
单方造价控制指标。高档别墅项目的外立面门窗总造价摊至其地上
2.3
建筑面积不应超过350元/m2，高档非别墅物业（多层/小高层/高层
/超高层）的外立面门窗总造价摊至其地上建筑面积不应超过200元
/m2；中档非别墅物业不得超过140元／m2。
➢开展限额设计，有效控制造价
推行限量与限额设计 3、外立面装饰设计
设计部门要注意控制“墙积比”。（外墙面积与地上建筑面积之比），对
大堂装饰：超高档次项目的大堂可以使用进口石材，地面和墙面可以
满铺石材。高档项目，墙面不宜选用石材，即使选用，石材用量应控制在
20%以内；地面可以使用进口石材。中档项目墙面不得选用高档次大规格抛
光砖；地面可以使用少量国产石材。低档项目墙面不得使用抛光砖；地面
4.2
不得使用石材。大堂装饰单方造价（不含通风设备及灯具），高档及以上
180 120 80－120 80
➢ 工程成本科目介绍
建安成本
前期工程 基础工程 单体工程（包括地下室、裙楼与塔楼） 配套设施（如会所、小学、幼儿园等） 配套工程 室外工程
➢ 建安成本经验数据及控制要点
按总建筑面积计算的 单方造价，非别墅物业类 型建安成本造价一般约在 1,700元／m2—2,100元／ m2左右（毛胚房），别墅 类型普遍在2,300元/m2以 上。
➢ 设计费用控制
对于设计费用，主要从以下几方面进行控制：
房地产工程成本管理讲座课件
• 工程量清单报价，能够比较准确地反映市场的价格水平，有利于房地产企 业依照市场规律控制工程成本；有了充分竞争得到的单价，有利于房地产 企业建立工程成本数据库；
• 工程量清单范围涉及的施工措施，可以在合同中有效约定，有利于规范现 场签证；
• 设计变更套用工程量清单单价，有利于提供设计变更签证效率，便于动态 掌握实际工程成本情况，使动态控制工程成本成为可能；
• 方案设计阶段：主要是产品参数控制，比如：门窗比例、公摊面积、设备系统档次等等。
• 扩初设计阶段：
•
建筑参数控制
•
结构选型及参数控制， 见某工程结构设计技术措施
•
设备参数控制， 见LG-QP-PR009规划设计管理程序文件，某庭扩初设计任务书
• 施工图设计阶段：主要设计细部控制， 见某庭施工图设计指导书
. 在我们目前不规范的建筑市场中从事房地产工程管 理，工程成本也好，工程质量也好，最重要和最核 心的是对社会资源的把握与配置。
. 对工程社会资源把握不清楚，源头上都有问题，谈 流程管理，谈质量控制，谈成本控制，都可能是事 倍功半的事情。
. 坐在办公室研究定额是控制不了成本的。 . 社会工程资源的考察、选用、评估与管理。
项目总成本案例，详见链接。
精选课件ppt
17
工程招标，低价中标，不再砍价的优缺点
优点：
有利于承建单位或材料供应商或其它技术支持单位一开始就 报实价，有利于我们得到相对准确的工程成本信息 ； 有利于提高工程招标的透明度，有利于增强承建单位或材料 供应商或其它技术支持单位的信心，有利于在业界树立威信 ； 有利于简化我们的内部管理 ； 工程招标简洁明了，有利于现场的工程管理 ；
精选课件ppt
8
套用传统定额计价体系的误区
• 工程量清单范围涉及的施工措施，可以在合同中有效约定，有利于规范现 场签证；
• 设计变更套用工程量清单单价，有利于提供设计变更签证效率，便于动态 掌握实际工程成本情况，使动态控制工程成本成为可能；
• 方案设计阶段：主要是产品参数控制，比如：门窗比例、公摊面积、设备系统档次等等。
• 扩初设计阶段：
•
建筑参数控制
•
结构选型及参数控制， 见某工程结构设计技术措施
•
设备参数控制， 见LG-QP-PR009规划设计管理程序文件，某庭扩初设计任务书
• 施工图设计阶段：主要设计细部控制， 见某庭施工图设计指导书
. 在我们目前不规范的建筑市场中从事房地产工程管 理，工程成本也好，工程质量也好，最重要和最核 心的是对社会资源的把握与配置。
. 对工程社会资源把握不清楚，源头上都有问题，谈 流程管理，谈质量控制，谈成本控制，都可能是事 倍功半的事情。
. 坐在办公室研究定额是控制不了成本的。 . 社会工程资源的考察、选用、评估与管理。
项目总成本案例，详见链接。
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17
工程招标，低价中标，不再砍价的优缺点
优点：
有利于承建单位或材料供应商或其它技术支持单位一开始就 报实价，有利于我们得到相对准确的工程成本信息 ； 有利于提高工程招标的透明度，有利于增强承建单位或材料 供应商或其它技术支持单位的信心，有利于在业界树立威信 ； 有利于简化我们的内部管理 ； 工程招标简洁明了，有利于现场的工程管理 ；
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8
套用传统定额计价体系的误区
房地产成本控制PPT讲义(40页)
的限制和压低成本， 成本确定是要找到合理值不是准确值 不论确定与控制，必须面向市场、面向产品，
技术与经济相结合
工程量清单招标管理
1. 为什么要采用清单招标，与费率招标相比有多大益 处？
充分竞争、了解市场、掌握投标细节：在总价和单价上都充分 竞争，可以体现各单位的真实成本，施工方案，对项目的了解 程度等，分析投标报价的针对性，可以知道其重视程度，也可 以反映管理水平；
和产品的把握，市场包括销售市场和原材料市场 成本确定的过程:行业特点决定成本的特点：单件性、
复杂性、多次性；从虚到实； 成本实现关键环节：招标（发包），使产品与市场结
合
----招标的目的就是形成有效的竞争；竞争是降价的最有效手段 ----定标的原则：合理低价；合理的概念：能做出符合要求产品
成本管理的出发点（WHERE)
事先定价、心中有数：竞争是降价最有力的武器， 在投标阶段甲方处于主动地位，尽可能确定总价和 单价，进场之后会由主动变被动；
承包范围和内容事先明确，减少索赔：促使招标过 程中将图纸和现场的问题事先提出和解决
付款、变更、结算过程简化、清晰：减少了施工过 程中的扯皮；
存在的难度：时间上的增加、地方上的不适应；
两大基本内容----合理确定和有效控制
2，有效控制—动态监控，做到随时心中有数
---控制是解决问题的手段之一，目的为达到某些既定目标；因此， 控制可理解为一系统对外界影响的调节功能；此项调节功能可 使系统的结果或产出不偏离既定目标。
---控制的要素：目标、偏差测定、修正
---有效控制的前提：目标要合理实在；实际结果要及时反馈
调整提出原则：谁主张，谁举证；
成本目标的落实--工作案例
1，月报表： 2，每月变更汇总： 3，调整所需文件： 4，价值分析报告：
技术与经济相结合
工程量清单招标管理
1. 为什么要采用清单招标，与费率招标相比有多大益 处？
充分竞争、了解市场、掌握投标细节：在总价和单价上都充分 竞争，可以体现各单位的真实成本，施工方案，对项目的了解 程度等，分析投标报价的针对性，可以知道其重视程度，也可 以反映管理水平；
和产品的把握，市场包括销售市场和原材料市场 成本确定的过程:行业特点决定成本的特点：单件性、
复杂性、多次性；从虚到实； 成本实现关键环节：招标（发包），使产品与市场结
合
----招标的目的就是形成有效的竞争；竞争是降价的最有效手段 ----定标的原则：合理低价；合理的概念：能做出符合要求产品
成本管理的出发点（WHERE)
事先定价、心中有数：竞争是降价最有力的武器， 在投标阶段甲方处于主动地位，尽可能确定总价和 单价，进场之后会由主动变被动；
承包范围和内容事先明确，减少索赔：促使招标过 程中将图纸和现场的问题事先提出和解决
付款、变更、结算过程简化、清晰：减少了施工过 程中的扯皮；
存在的难度：时间上的增加、地方上的不适应；
两大基本内容----合理确定和有效控制
2，有效控制—动态监控，做到随时心中有数
---控制是解决问题的手段之一，目的为达到某些既定目标；因此， 控制可理解为一系统对外界影响的调节功能；此项调节功能可 使系统的结果或产出不偏离既定目标。
---控制的要素：目标、偏差测定、修正
---有效控制的前提：目标要合理实在；实际结果要及时反馈
调整提出原则：谁主张，谁举证；
成本目标的落实--工作案例
1，月报表： 2，每月变更汇总： 3，调整所需文件： 4，价值分析报告：
房地产企业成本构成PPT讲义
房地产企业成本构成PPT讲义一、引言房地产企业成本构成是指房地产企业在开展业务过程中产生的所有成本项目。
了解和掌握房地产企业成本构成对企业的管理和决策具有重要意义。
本PPT讲义旨在介绍房地产企业成本构成的基本概念、分类和计算方法，以帮助人们更好地理解和应用这一知识。
二、成本构成的基本概念1. 成本的定义成本是指房地产企业在生产经营过程中所用的物质、劳动和资本等资源所发生的费用。
成本是企业经营过程中不可避免的支出，是决定企业盈利能力的重要因素。
2. 成本构成的要素房地产企业成本构成主要由以下三个要素组成：•直接成本：直接与产品相联系的成本，如土地购置费、建筑材料成本等。
•间接成本：不直接与产品相联系的成本，如行政费用、营销费用等。
•固定成本：与产量和销售额无关的成本，如房地产企业的租金、房屋维修费等。
•变动成本：与产量和销售额有关的成本，如企业的销售佣金、物流费用等。
三、成本分类房地产企业的成本可以根据不同的角度进行分类，下面将介绍常见的成本分类方法：1. 按成本性质分类按照成本的性质可以将房地产企业的成本分为以下几种：•直接材料成本：指用于产品生产过程中直接加工制造成产品的材料成本。
•直接人工成本：指直接参与产品生产过程的人员所产生的成本。
•制造费用：指不属于直接材料和直接人工成本的与产品制造过程有关的费用，如设备折旧费、维护费等。
•间接费用：指不属于直接材料、直接人工和制造费用的其他费用，如管理费用、销售费用等。
按照成本发生的对象可以将房地产企业的成本分为以下几种：•产品成本：指直接与产品相关的成本，如原材料成本、人工成本等。
•期间费用：指周期性发生的与产品无关的成本，如房地产企业的租金、水电费等。
按照成本的行为特征可以将房地产企业的成本分为以下几种：•固定成本：在一定时期内保持不变的成本，与产量和销售额无关。
•变动成本：与产量和销售额有直接关系的成本，随着产量和销售额的增加而增加。
四、成本计算方法1. 总成本计算方法房地产企业总成本可以通过以下公式来计算：总成本 = 直接成本 + 间接成本2. 单位成本计算方法房地产企业单位成本可以通过以下公式来计算：单位成本 = 总成本 / 产量3. 利润计算方法房地产企业的利润可以通过以下公式来计算：利润 = 销售收入 - 总成本五、总结通过本PPT讲义的学习，我们了解了房地产企业成本构成的基本概念、分类和计算方法。
地产公司目标成本科目讲解
目标成本科目的制定
制定目标成本科目的标准和 规范
确定目标成本科目的核算方 法和流程
确定目标成本科目的范围和 分类
制定目标成本科目的考核和 激励机制
目标成本科目的执行
目标成本科目的定义：指在项目开发过程中，为实现项目目标而设 定的成本控制标准。
目标成本科目的分类：包括土地成本、建安成本、营销成本、管理 成本等。
基础设施：包括道路、桥梁、 供水、供电等
费用分类：分为直接费用和 间接费用
费用控制：通过预算、合同、 进度管理等方式进行控制
公用设施建设费
概念：指为满足项目开发需要，在项目范围内建设的公共设施的费用
包括：道路、绿化、停车场、消防设施等
计算方法：根据项目规划、设计要求，结合当地市场价格进行估算 管理：在项目开发过程中，需要定期对公用设施建设费进行监控和调整， 确保项目成本控制在目标范围内
公司
地产公司目标成本 科目讲解
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汇报人：
目录
单击添加目录项标题
01
目标成本科目的概述
02
目标成本科目的设置
03
目标成本科目的管理
04
目标成本科目的控制措施
05
目标成本科目的优化建议
06
01
添加章节标题
01
目标成本科目的概述
目标成本科目的定义
目标成本科目是指在项目开发过程中，根据项目预算和实际成本，对项目成本进行预测、控制和 核算的科目。
加强成本监控和成本分析
提高成本控制意识和能力
建立成本考核和激励机制
加强成本控制培训和交流
加强合同管理，控制工程变更和索赔
合同管理：明 确合同条款， 确保合同执行
房地产成本管理基础讲座课件
产品方案、开发沟通），
• 高端信息的重要性，探索摊薄地价挖掘土地
价值。
• 点评不同的经营模式。 • 现金流测算以及融资。
•房地产成本管理基础讲座
•10
2、产品定位层面(强化产品定位成本控 制)
• 项目营销产品定位，明确产品功能和
技术参数，确定产品选材用料标准。 3、规划、设计层面(优化设计成本控制)
• 控制项目规划设计指标；控制建筑设
计方案的科学合理性；控制结构、水、 电、设备的设计参数；控制二次设计； 控制材料、设备的选用。
•房地产成本管理基础讲座
•11
4、工程层面(固化工程成本控制)
• 编制工程成本控制指标，为工程成本动态
控制打下基础。
• 建立承建商、材料供应商资源库，优选工
程资源。
• 制定规范的工程成本控制流程，比如：招
价，再定标。
提醒：
• 您有没有精力侃价？有没有考虑对经营的
影响？
• 您有没有能力砍价？ • 高高举起大砍刀，您砍到的到底是谁？
•房地产成本管理基础讲座
•20
• 一位知名的房地产专家曾经讲过这样
一句话：向承建单位或供应商砍价， 谁要是砍到了他们的利润，那谁有本 事，但砍下来的往往是楼盘的品质。
• 需要不断地谈判比价、砍价才能控制
• 工程成本控制是由设计阶段和工程实施阶
段二个阶段完成的。设计阶段占有70～80 ％的份量，工程阶段（包括合约和实施阶 段）20～30％，这是目前比较流行的观点。
• 点评上述观点：
现阶段规划设计阶段成本优化的重点：三 个总说明（建筑、结构、设备）、竖向控 制、基坑支护、基础工程、地下室设计、 含钢量控制、水电设计参数控制、室外环 境景观等。
• 高端信息的重要性，探索摊薄地价挖掘土地
价值。
• 点评不同的经营模式。 • 现金流测算以及融资。
•房地产成本管理基础讲座
•10
2、产品定位层面(强化产品定位成本控 制)
• 项目营销产品定位，明确产品功能和
技术参数，确定产品选材用料标准。 3、规划、设计层面(优化设计成本控制)
• 控制项目规划设计指标；控制建筑设
计方案的科学合理性；控制结构、水、 电、设备的设计参数；控制二次设计； 控制材料、设备的选用。
•房地产成本管理基础讲座
•11
4、工程层面(固化工程成本控制)
• 编制工程成本控制指标，为工程成本动态
控制打下基础。
• 建立承建商、材料供应商资源库，优选工
程资源。
• 制定规范的工程成本控制流程，比如：招
价，再定标。
提醒：
• 您有没有精力侃价？有没有考虑对经营的
影响？
• 您有没有能力砍价？ • 高高举起大砍刀，您砍到的到底是谁？
•房地产成本管理基础讲座
•20
• 一位知名的房地产专家曾经讲过这样
一句话：向承建单位或供应商砍价， 谁要是砍到了他们的利润，那谁有本 事，但砍下来的往往是楼盘的品质。
• 需要不断地谈判比价、砍价才能控制
• 工程成本控制是由设计阶段和工程实施阶
段二个阶段完成的。设计阶段占有70～80 ％的份量，工程阶段（包括合约和实施阶 段）20～30％，这是目前比较流行的观点。
• 点评上述观点：
现阶段规划设计阶段成本优化的重点：三 个总说明（建筑、结构、设备）、竖向控 制、基坑支护、基础工程、地下室设计、 含钢量控制、水电设计参数控制、室外环 境景观等。