养老产业园项目可行性分析报告

中国养老文化产业园

建设项目建议书

申报单位：北京XX资产管理有限公司编报日期：

第一章项目概况

1.1项目名称

项目名称：中国养老文化产业园

1.2项目申报单位及法人代表

项目申报单位：北京XX资产管理有限公司

项目法人代表：

项目建设单位概况：北京XXXX 有限公司（项目公司）

……

1.3 项目选址及主要内容

项目拟选址: 北京市XX区XX镇XX村。占地面积300亩。

项目建设目标：逐步打造一个以养老文化示范基地为中心，辅以成立中国老年文化产业基地、中国老年用具博览中心、中国老年用品研发中心及中国养老文化论坛组委会等一体的综合性养老服务及产业体系。

项目开发定位：为政府服务、为社会服务、为老年人服务。传播先进养老理念，促进养老事业健康发展，打造一个示范性、创新性的养老产业新格局。

项目价值定位：社会效益优先、经济效益为辅、可持续发展，实现真正意义上的“老有所养、老有所医、老有所教、老有所为、老有所学、老有所乐”。

1.4 项目提出背景

1.4.1项目建设所在地北京XX镇，位于北京东部，东邻潮白河，西邻温榆河，距市区东直门22公里，北部紧邻首都国际机场。交通便捷、四通八达，哈高速路、北京六环路、通顺公路、京承铁路、京秦电气化铁路穿镇而过。

XX镇还具有丰厚的文化资源，被誉为北京文化创意产业集聚区，是北京乃至全国规模最大、知名度最高的画家村群落。

项目地文化公园，广场空旷怡人，绿草茵茵，树木参差，彩砖铺地。其得天独厚的地理位置、自然环境及良好的文化浸润，是建设养老产业园区的绝佳场所。

1.4.2 我公司根据实地情况，并经调研、考察，顺应国家政策法规和产业发展指导纲领，结合北京及其周边的养老需求，决定投资兴建中国养老产业园项目。

第二章项目建设的必要性和可行性

2.1 项目建设的必要性

2.1.1老龄化及社会问题

目前，我国已经步入了老龄化国家，60岁以上的老人已超过总人口的10%，并以每年3.2%的速度剧增，呈现高龄、高速、高基数的特征。到2020年我国老年人口将达到2.48亿，占总人口比重17.17%，其中80岁以上老年人口3067万人，占老年人口12.37%。2030年时中国将进入“超老年型”社会。2050年老龄人口将超过4.12亿，老龄化水平30%以上，占世界老年人口1/4，老龄人口绝对数量世界第一。人口老龄化带来巨大压力，养老也成为2015年各地方两会的探讨焦点，

北京市，比全国提前9年步入老龄化社会，也正深陷于人口老龄化的巨大挑战。2014年底，全市老年人口已超过300万人。同时增速惊人，以每天400人、每年15万人左右的规模和年均6%的速度增长，预计2020年将超过400万人。空巢老人约占老年人口的一半。

当前，北京市90%的老人选择在家养老，6%的老人在社区养老，入住养老服务机构集中养老的只有4%。严峻的形势亟须建立完善的社会养老服务系统支持。

2.1.2 产业政策

本项目的建设符合国家推进社会福利社会化的目标和总体要求，符合国家相关政策，属于国家积极鼓励、扶持的社会福利养老设施开发项目的范围。

2012年7月份，民政部发布《关于鼓励和引导民间资本进入养老服务领域的实施意见》，从服务、产业、机构、政策、资金、规范六大方面鼓励和引导民间资本进入养老服务领域，对实现养老服务投资主体多元化，缓解养老服务供需矛盾，对加快推进社会养老服务体系建设具有重要意义。

2013年9月13日，国务院发布国发〔2013〕35号文件《关于加快发展养老服务业的若干意见》，文件提到，到2020年，全面建成以居家为基础、社区为依托、机构为支撑的，功能完善、规模适度、覆盖城乡的养老服务体系。养老服务产品更加丰富，市场机制不断完善，养老服务业持续健康发展。并提出大力加强养老机构建设以及繁荣养老服务消费市场的几点要求。

2013年10月31日，北京发布京政办〔2013〕56号文件《北京市人民政府关于加快本市养老机构建设的实施办法》，明确了北京市养老机构建设的目标为2015年12万张养老床位，2020年为16万张；养老机构的供地与建设方式；提出鼓励与扶持政策，提高了

非营利养老机构床位的补贴力度；加大了政府投入力度；强调了配套医疗服务的建设和保障措施。

到2014年，多部委发布了大约22个文件，是我国养老产业政策出台最为密集的一年。

2015年，养老产业面临更大的产业变局，亟待需要建设全新概念的复合式综合性养老社区（集“养老”、“居住”、“休闲”、“度假”、享乐“五位一体完善结合的，可持续发展的，具有标准高、功能全、规模大、服务好、收费低廉），满足不同老年人集中养老、居家养老的不同需求。

所以，公司从宏观环境及自身的建设条件出发，有必要研究、探索、建设一个中国式的综合养老产业园区。

第三章项目内容与必要性分析

3.1 项目内容

养老文化产业园工程主要建设内容：

养老文化示范基地

中国老年用具博览中心

中国老年用品安全检测中心

中国老年用品研发基地

中国老年文化产业基地

中国养老文化论坛组委会

3.2养老文化示范基地

养老基地的建设着力满足于老年人的衣食住行用及医娱学等物质精神文化各方面

的需求。主要包括：智能养老社区、休闲广场。

(1)养老居住区

本项目养老居住区主要由高层公寓区建筑组成，建筑面积约计800m2。（58.8亩）养老公寓配备有专门为养老服务和管理设计的智能化管理平台系统，同时配备有满足用户习惯的各种智能设备，达到舒适、方便的居住体验。

(2)生活服务区及健康活动区

本项目拟设的休闲广场分为生活服务区和健康活动区。生活服务区主要由老年餐厅、老年超市等组成；健康活动区主要由健身中心、保健中心、老年学校等组成。其中，保

健中心根据老年人的身体状况提供健康饮食和养生指导，进行定期查体和健康档案管理和日常医疗服务。

建筑面积约计1100m2。（241亩）

(3)其他辅助及公用工程

本项目建设的辅助及公用工程主要由公厕、水泵房、配电站、锅炉房、污水处理站、绿化、场区道路、停车场等组成，合计建筑面积 m2。

3.3 中国老年用具博览中心

目前，老年用品市场份额已达2000亿元，市场供应规模却仅有500亿元。全球老年用品有6万余种，而中国只有2000余种，且大多集中在保健品和助行用品领域，其它领域覆盖甚少。因此，中国老年用品产业尚处于未开发阶段，相对欧美国家现状，我国老年康复家用器械可有10倍的成长空间。

项目规划建设的中国老年用具博览中心，旨在通过整合各类资源，搭建一座为老人便捷服务的桥梁，一个投资运营和配套采购的的交流平台。来自世界各地的老年器械厂商、采购商、经销商将提供各类康复护理及老年辅具。

拟计划类别有：

八大类：辅助代步类多彩生活类养生长寿类中医器材类生活质量提高类康复理疗类幸福无障类等；

十八大系列:电动代步系列辅助行走系列轻松出行系列听力改善系列绿色吸氧

系列愉悦健身系列营养保健系列轻松按摩系列足部护理系列三高测量系列日常护理系列卧床护理系列物理保健系列电子保健系列天然刮痧系列等。

本博览中心建筑面积约计15300 m2。

3.4中国老年用品研发中心

拟规划设立的中国老年用品研发中心，旨在结合自身服务养老产业的经验积淀，以及对老年用品的常年跟踪监测，有效分析市场、企业、用户等多层面的数据和信息资源，细分市场需求及应用领域，探索国内外高科技、高性能的老年用品，推动我国老年产品的科技创新及技术研发。

3.5 中国老年用品安全监测中心

标准化是规范行业发展、提升管理与服务水平的重要技术手段。目前，国内老龄用品业缺乏标准和准入制度，国家民政系统和残联系统虽有现行的相关检测，但没有出台硬性的检测规定。大量产品质量没保障、无牌无证产品严重扰乱市场秩序，且存在使用的安全隐患。

基于此，本项目拟设立中国老年用品安全监测中心，和相关政府部门、科研单位共同合作，将质量管理、计量管理、标准化管理和品牌管理纳入老年人用品的研发、生产及售后服务等各个环节，引导企业建立和完善企业标准体系，夯实我国老年用品行业的长远发展基础，进一步推动老年用品行业的规范和服务水平。

3.6 中国养老文化论坛组委会

成立养老文化论坛组委会，旨在搭建一个国际化、专业化、科学化，并推动中国未来养老服务体系长远发展、健康发展的价值平台。

养老文化论坛的设立和举办，将聚集国内外各领域专家学者和业界精英，深度透视和分享先进养老模式，共同探讨服务体系建设、服务管理职能完善，更加务实地思考和促进中国养老服务业健康发展之路。

同时，文化论坛活动还将为企业提供良好的技术、投资、市场、信息沟通等协调服务，为全行业带来优秀的示范效应。

第四章项目建设阶段及进度

4.1 项目建设阶段

第一阶段：规划立项，文化公园沟壑美化，场地平整，道路建设，水电架设，基本保证生态园区达到“三通一平”。

第二阶段：智能养老公寓建设（养老文化示范基地）

第三阶段：文化公园空地投资老年用品博览中心

第四阶段：其他辅助及工程

……

4.2建设进度

该项目自取得批准后，分四个阶段实施：

第一阶段：年内完成文化公园的基础

第二阶段：期间完成。

第三阶段：基本完成

第四阶段：年完成项目建设及销售。

第五章项目投资估算和资金筹措5.1投资估算

项目建设总投资预估10亿人民币，其中：

1) 土地资源取得所需资金：

2) 养生公园建设资金：

3）老年用品博览中心建设资金：

4）老年休闲广场建设资金：

5）餐饮及休闲区建设资金：

6）基础设施配套建设资金：

7）生态环境景观建设资金：

5.2 资金筹措

自筹资金：亿（公司股东）

银行项目贷款：亿

社会资金：亿（合作开发）

扶持资金：（国家政策拨款不确定）

第六章项目效益评估

6.1 经济效益

项目整体完成后，收入估算如下：

6.2 社会效益

该项目建成后，将为老人打造一个全新的生活方式，精神与物质生活得到双重满足的高价值体验。

该项目还可以促进人才引进、地方就业、产业整合、资源开发、政府税收等，提高北京周边及通州本地人民的福祉，推动区域经济的可持续健康地发展，促进社会和谐稳定。

该项目将进一步吸引各地、各界对社会化养老的重视和积极探索，同时作为一个养老示范基地，形成的社会品牌、行业品牌、服务品牌，对拉动整个北京、乃至中国的养老事业的发展具有深远的意义。

第七章结论

该项目经济效益、社会效益明显，建设投入是必要和可行的，建议有关部门及单位，切实加强对项目实施的协调与领导，在资金、政策上给予大力支持，力争使本项目早日实施。