2019年房地产基金的运行模式和创新_图文.ppt
国内主流房地产基金模式研究及实操案例
国内主流地产基金模式研究及 相关借鉴 Contents 目录 Chapter 1 全球房地产基金起源及特征 3 Chapter 2 国内地产基金发展现状 4 Chapter 3 国内地产基金分类 6 Chapter 4 主流地产基金基本概况 8 Chapter 5 主流地产基金的运行模式 9 Chapter 6 主流地产基金的管理架构 10 Chapter 7 中国房地产基金发展趋势及建议 11 全球房地产基金起源及特征 01 • 房地产私募基金最早产生于美国20世纪70年代末，80年代全球经济危机蔓延，市场流动性大幅降低，而廉价的优质资产增多恰带来极佳的投资机会，私募基金成为了当时帮助房地产市场恢复繁荣的重要力量 • 20 世纪90 年代，房地产私募基金的投资链扩展至物业开发、债权融资、海外投资等领域 • 截至2016年，全球房地产私募基金总规模超过6,000 亿美元，占整个全球私募股权基金 25%左右，代表公司包括：黑石基金、孤星基金、凯雷投资、喜达屋资本等 • 从投资风格来看，全球房地产基金主要分为4类： 核心型（Core） 增值型（Value A dded） 主要投资于现金流和回报率稳定的成熟物业， 主要以赚取租金为收益，投资周期较长，风险偏好较低 主要投资于需要重新开发或者定位的物业，资产增值后通过交易实现回报，投资周期较短，风险偏好较高 核心增值型（Core P lus） 介于核心型和增值型之间，主要投资于需要适当改造和招租的物业，风险也介于两者之间险偏好较低 机会型（Opportunistic） 主要投资于基金投资于各种机会型资产，投资周期很短，把握交易性机会，投资风险较高 • 国内地产基金自2008 年起步，2010-2011 年实现爆发式增长。
房地产金融发展模式
房地产金融发展模式1.引言1.1 概述概述：在当今社会中，房地产金融作为重要的经济支柱，对于一个国家或地区的发展具有重要的影响力。
房地产金融发展模式是指在房地产市场中，政府、金融机构以及市场参与者之间形成的一种合作机制和运行模式。
这种模式旨在通过各种金融工具和手段，为房地产市场提供多样化的金融服务，促进房地产业的良性发展，同时实现金融机构和市场参与者的共同利益。
房地产金融发展模式的核心是金融机构与房地产市场之间的紧密结合。
金融机构作为资金的供给方，通过提供贷款、融资、保险等金融服务，满足了房地产市场参与者的各种需求。
同时，通过对房地产市场的监管和风险把控，金融机构可以有效地防范房地产市场的风险，保护自身和市场的稳定。
此外，房地产金融发展模式还需要政府的有效引导和监管。
政府在整个金融体系中扮演着重要角色，通过制定相应的政策和措施，引导金融机构合理运作，推动房地产市场健康发展。
政府还应当注重加强对房地产金融市场的监管和风险防控体系，确保金融机构和市场参与者遵循规则，保持市场的公平、透明和稳定。
值得一提的是，房地产金融发展模式还需要市场参与者的积极参与和合作。
市场参与者包括开发商、购房者、投资者等各方，他们通过购买、销售、投资等方式，推动房地产市场的活跃和发展。
他们需要与金融机构密切合作，获取到适合自己需求的金融产品和服务，并遵循相关的市场规则和法律法规，共同维护好房地产金融市场的稳定和健康。
综上所述，房地产金融发展模式是一种协调金融机构、政府和市场参与者关系的机制。
只有各方之间通过紧密合作和有效监管，才能促进房地产金融产业的繁荣和健康发展。
在未来，随着金融科技和社会经济的不断发展，房地产金融发展模式将会迎来新的机遇和挑战，需要各方共同努力，持续创新，以适应时代的需求。
1.2 文章结构文章结构部分的内容可以如下编写：2. 正文2.1 房地产金融发展模式要点12.2 房地产金融发展模式要点2本文将对房地产金融发展模式进行深入研究和分析，旨在探讨当前房地产行业中金融方面的发展趋势和未来的发展方向。
房地产基金基础知识培训课件
04
竞争状况分析
研究同类型项目的竞争情况， 包括项目定位、产品品质、价 格策略等，以制定合适的投资 策略。
投资项目评估
合作方实力评估
项目地理位置
评估项目所处区域的发展潜力 ，包括交通便捷性、商业配套 、教育资源等。
项目规划与设计
分析项目的规划理念、设计水 平、建筑风格等，以判断项目 的市场吸引力。
合规管理与风险控制
建立健全内控制度
包括投资决策、交易执行、风险控制 等方面的制度，确保基金运作合规、 稳健。
强化信息披露
按照法规要求，定期披露基金运作情 况、投资组合、风险状况等信息，保 障投资者知情权。
实行风险测评与监控
对基金投资进行风险测评，实时监控 投资风险，确保投资风险可控。
遵守投资者适当性管理
投资决策
投资策略
房地产基金的投资策略包括核心 资产投资、房地产开发、房地产 投资信托等。投资策略的选择取
决于基金的目标和市场环境。
投资选择
基金管理人根据投资策略，选择合 适的投资项目。这需要对房地产市 场进行深入研究，评估项目的潜在 收益和风险。
投资审批
投资决策需经过基金管理人的投资 委员会审批。审批过程确保投资决 策符合基金合同的规定和投资策略 。
监管机构与职责
中国证券监督管理委员会（CSRC）
作为中国的证券市场监管机构，负责监管房地产基金等证券投资产品的发行、销 售、运作等环节。
中国证券投资基金业协会（AMAC）
是房地产基金行业的自律组织，负责制定行业规范、推动行业自律、维护行业权 益等。
监管政策与法规
《中华人民共和国证券投资基金法》
01
业务拓展
随着市场竞争的加剧，房地产基金将不断拓展业务范围，如通过股权投资、债 权投资等多种形式提供融资服务，同时也将向上下游产业延伸，打造全产业链 的房地产金融服务。
不动产投资信托基金
运行模式
2003年7月，香港证券和期货事务监察委员会（香港证监会）颁布了《房地产投资信托基金守 则》，对REITs的设立条件、组织结构、从业人员资格，投资范围、利润分配等方面作出了明确 的规定。香港在很大程度上借鉴了美国REITs的结构，以信托计划(或房地产地产公司)为投资实 体，由房地产地产管理公司和信托管理人提供专业服务。
发展意义
发展意义
中国引入不动产投资信托基金有着非常重要的作用。 首先，引入不动产投资信托基金有利于完善中国房地产金融架构。房地产信托投资基金在国外既 参与房地产一级市场金融活动，也参与二级市场活动，是房地产金融发展的重要标志，也是促进 房地产金融二级市场的重要手段。房地产信托投资基金直接把市场资金融通到房地产行业，是对 以银行为手段的间接金融的极大补充。因此，推出不动产投资信托基金，将大大地提高房地产金 融的完备性，是房地产金融走向成熟的必然选择。 其次，引入不动产投资信托基金有助于分散与降低系统性风险，提高金融安全。从房地产金融的 角度来看，引进具有市场信用特征的房地产信托基金，将一定程度提高房地产金融当期的系统风 险化解能力，提高金融体系的安全性。 再次，引入不动产投资信托基金有助于疏通房地产资金循环的梗阻。
发展政策
1
法律体系
2
人才培养
3
道德风险
4
信用制度
5
披露制度
法律体系
房地产投资信托(REITs)作为一种新的房地产投资工具,是一个需要房地产业和金融业相结合的 市场配置资金的投资产品，需要建立完善的法律体系，保证和维持整个市场的公平、公正、公开 和透明，进而推进房地产投资信托业健康、理性地发展。要建立完善的法律体系，仅仅只颁布单 一的《信托法》、《投资基金法》是远远不够的。必须将法律制定工作细化、完备化，要达到此 目标还必须配备一些其他的相关法规。首先应进一步完善《公司法》或制定专门针对投资基金发 展的《投资公司法》、《投资顾问法》等法规。其次，还可制定一些不动产投资信托基金的专项 管理措施，如对投资渠道、投资比例的限制等等。使中国的不动产投资信托基金从一开始就以较 规范的形式发展。另外，还需对税法进行改革，避免双重征税问题，为其发展创造良好的税收环 境。
中国房地产私募股权投资基金运营模式(讲义)(课件)
• 限购令
逼你进蓝海
• 国八条 • 新国八条
楼市调控政策一次比一次狠，但 房价却依然挺着高昂的头。面对 “房坚强”，调控一次次成了 “空调”，政府部门有怒气，老 百姓有怨气，开发商也觉得最委
屈的是自己。
1.背景：房地产的父母
土地是财富之父，资金是财富之母
土地供给量
贷款政策收紧
GDP导致 通货膨胀
金融以及 土地以及 相关政策 相关政策
影
房地产供给
响 因
素
市行 场业市 进盈场 入利规 壁能模 垒力 开发商数量 开发速度
供应结构
土地供应
信
资金
贷 政
打击囤地
策
保障性住房
政府换届
双70政策
财政收入
土地增值税
不再批别墅 用地
产 业 政 策
GDP增速 经济稳定性
钢铁行业 水泥产业
18亿亩耕地
相关产业
金融产业
招拍挂形式
民生问题
其他
调控让行业发生了变化
-0.0193
0.2892
28.04
2.66
13.6
0.5333
0.0668
0.1487
94.55
10.11
6.98
0.1599
0.1957
0.0169
437.28
5.36
4.2
0.1577
0.1099
0.0529
78.26
3.12
11.75
0.3337
-0.0184
0.4569
25.63
3.11
11.6
0.1499
0.1355
0.7586
15.37
房地产基金盈利模式经典ppt文档
2. 2 房地产投资基金运作流程 房地产投资基金运作流程
房地产基金筹集过程 寻找和筛选项目 详 细 评估
基金发起设立的过程
选择正确的投资项目远比经营管 理投资项目重要
项目的市场潜力、资金状况、管 理队伍、政策法规等多方面因素
投资后监督
撤资退出
2021/3/30
2. 3 房地产基金操盘关注点
➢ 以项目控股权方的身份介入项目，伟业不参与项目分红，但发展商须向其支付高 于银行的利息；
➢ 协助发展商向银行贷款； ➢ 资金链连上后，伟业作股权转让退出项目。
资金缺口二的解决个案：
北京国恒基业大厦项目。该项目发展商资金链在该环节出现断裂，伟业基金介入后的 操作方式： ➢ 伟业以项目全程打理方身份介入项目，调整原项目定位，提高其项目投资可行性； ➢ 推荐有实力的建筑商带资施工； ➢ 自身拆借2500万给发展商，发展商按银行同期利率支付伟业利息； ➢ 发展商四证全后，伟业协助其向银行贷款1.2亿。
2021/3/30
资金缺口三的解决个案：
资金缺口三比较突出的一个例子是北京今典集团“苹果社区”的“贴息委托贷款”案例。因为“121文 件”规定商业银行只能对购买主体结构已封顶的住房发放个人住房贷款，为解决从拿到预售证到项目 封顶这段时期内的资金瓶颈，今典集团推出“发展商贴息委托贷款”的策略，今典自己出资2亿元，以 “贴息委托贷款”的方式委托给北京市商业银行，在楼盘封顶之前向购房者进行按揭，利率比正常银 行贷款利率低一个百分点；待楼盘封顶之后，该按揭转为正常利率的银行住房贷款。精瑞基金和北国 投的介入改变来了上述模式：
资管理机构负责项目的选择、评估分析和提出投资建议书，报经投资基金最高决策 机构（如董事会、理事会、管委会等）决策同意后，负责办理项目投资的具体事项 和投资后管理，然后再提出投资处置建议书，报送投资基金最高决策机构决策。 信托契约制地产投资基金由于“信托”投资的本质属性，其基金管理无一例外类属 于当然的“信托契约”委托管理模式。 优势：相对于聘请职业经理人团队管理的自行管理模式，委托管理模式的优势不言 而喻，其最大的特征和优势就是"专家理财、专业投资"。
六大产业园开发盈利模式
六大产业园开发盈利模式产业园核心开发盈利模式，一般而言分为六类：传统地产开发模式、产业综合开发模式、专业服务运营模式、“产业+投资”运作模式、“并购+退出”运作模式、产业运营服务模式。
以下分别对六类产业园开发盈利模式进行详细分析。
1、传统地产开发模式传统地产开发模式是指开发商以二级开发为主，建设标准化或定制化的园区物业，以租赁、出售或合资等方式进行经营和管理，最后获取开发利润的模式。
从本质上讲，传统地产开发模式与住宅开发并无太大差别，因此成为众多资本进入产业地产主要选择的商业模式。
此类运作模式的典型代表为联东U谷。
联东U谷专注园区产业运营、服务中小制造企业，以产业综合体和总部基地为主，涵盖独栋办公、研发中试、标准厂房等产品形态。
这些物业产品小而精，更多为中小企业量身定制，具有较高的实用性。
已在全国40多个城市投资运营产业园区超过210个，引进制造业企业和科技型企业超过11000家。
在传统地产开发模式下，开发商可通过以下三种方式盈利：(1)物业出售获取销售利润。
由于产业地产前期开发投资巨大，而我国缺乏通畅的产业地产融资渠道，地产开发商必须提高物业出售比例以迅速回笼资金，与国际产业地产开发商相比，我国的地产开发商物业出售比例偏高。
(2)物业出租获取租金收益。
由于我国工业用地政策有很强的区域性，很多地方规定，工业用地上的物业产权不能分单元、分层或分栋出让，从而限制住了物业出售的获利通道，开发商不得不持有并出租物业，以获取稳定的租金，持有物业虽然资金回收较慢，但能使开发商获得物业增值收益。
(3)提供增值服务获利。
在专业分工越来越细化的时代，企业对人力资源、金融投资、科技信息等专业化、增值型服务的需求越来越多，基础性物业服务已经不能满足企业的需求。
为入驻企业提供所需的基础配套服务和增值服务，有助于提升园区招商能力的同时，也蕴藏着较大利润空间。
2、产业综合开发模式产业综合开发模式是指开发商除一二级开发外，更多为政府提供以产业规划、服务与导入等方面的服务。
2019年住建局房地产开发市场运行情况汇报材料
20XX年住建局房地产开发市场运行情况汇报材料近年来，在县委县政府的正确领导下，我县房地产业稳定健康发展，特别是以商品住房为主的房地产市场得到了较快的发展，对培育新的经济增长点和提高群众生活水平起到了重要作用。
通过近阶段对房地产业发展情况的调研来看，我县房地产业起步较晚，在开发建设和管理方面均存在着一些问题。
下面就相关情况汇报如下。
一、我县房地产开发建设现状（一）18年以来房地产楼盘开发及销售情况1、开发楼盘数量及建筑面积18年我县开发楼盘5处，建设住宅楼28栋，建筑面积达21.34万平方米；18年我县新开发楼盘4处，新建住宅楼31栋，建筑面积达19.62万平方米；18年至今，新建住宅楼16栋，建筑面积达12万平方米(其中商业6万平方米)。
2、销售数量、存储量及销售价格18年至今，我县共开发商品房4274套，其中售出2867套，存储量为1407套，未售房屋大部分都是2014下半年至今开发的商品房。
目前，我县多层砖混结构住宅建筑成本价格在1000-1100元/平方米，高层框架结构住宅建筑成本价格在1300-1400元/平方米，其中不包括土地出让及相关规费成本。
商品房平均销售价格18年为3800—4000元/平方米；18年为4000—4200元/平方米；18年为4200—4500元/平方米。
3、与上年同期对比及产生原因18年全年销售房屋696套，18年全年销售房屋1394套，18年至今销售房屋777套（其中银湖天街门市楼占516套）；18年较18年同比增长100%，18年较18年预计销售量将走低。
造成这种情况的原因是：一方面，目前我县房地产价格过高，人们的购买力有限。
另一方面，国家调控政策出台，人们持观望态度，我县房地产开发进入了一个低温慢热状态，开发建设的规模、进度、销售量与同期相比都下降了不少，房地产市场暂时陷入了一个低迷状态。
（二）18年以来我县棚户区改造情况1、目前棚户区改造谋划及现状截止目前，正在实施的棚户区改造项目5个，分别为原亨泰粮油购销公司北侧旧平房区、原县医院东侧旧平房区、百度小区北侧旧平房区、馨园居小区北侧旧平房区和原体育局北侧旧平房区。