土地估价案例与报告模拟试题(九)
土地估价师考试模拟真题及答案范本3份
土地估价师考试模拟真题及答案范本3份土地估价师考试模拟真题及答案 12017年土地估价师考试模拟真题及答案一、单选题：1、不属于现场__的方法( )。
A.观察B.电话__C.询问D.测量标准答案：B解析：现场__的方法主要有：1.观察;2.询问;3.测量;4.核对。
2、估价人员要了解的估价对象的状况，下列属于物质实体状况的有( )。
A.土地的面积、形状、地势B.土地的使用年限C.建筑物的权属、他项__D.土地的性质、权属、来源标准答案：A解析：土地实体状况查勘内容包括：土地的位置、四至、面积、形状、地势、临路情况、开发程度、地质水文状况及地上建筑物的面积、结构、平面布置、工程质量、新旧程度、装修情况、设施、设备、楼层、朝向等等。
3、估价人员要了解的估价对象的状况，属于权益状况的有( )。
A.土地的位置、四至B.土地的开发程度、地质水文状况C.地上建筑物的面积、结构D.土地的性质、权属、来源标准答案：D解析：权益状况包括：土地的性质、权属、来源、土地的使用年限、规划条件、建筑物的权属、他项__等等。
4、标准深度通常是路线价区段内临街各宗土地深度的( )。
A.平均数B.中位数C.众数D.总和标准答案：C解析：标准深度通常是路线价区段内临街各宗土地深度的众数。
5、评估公共建筑、公共设施用地，一般应首选( )。
A.市场比较法B.收益还原法C.成本逼近法D.剩余法标准答案：C解析：成本逼近法对于既无收益又有很少交易情况的学校、公园以及公共建筑、公共设施等特殊性的土地估价也很适用。
6、预期收益原则可以在( )中得以运用。
A.成本逼近法B.市场比较法C.成本法和剩余法D.剩余法和收益还原法标准答案：D解析：剩余法和收益还原法，都应用了到了总收益。
根据了商品的价格是由反映该商品将来的总收益所决定的。
因此，土地的价格也受预期收益形成因素的变动所左右。
7、下列( )情况适合选择路线价估价法。
A.成片开发的土地B.城市全域C.市场规范且交易实例较多的区域D.大面积工业地标准答案：C解析：根据路线价估价法要求的第二条，需要较多的交易实例，且土地市场要规范。
土地估价案例与报告_模拟试题一_2013年版
1、一、案例分析题（共2题，每题20分，共40分。
请阅读并根据有关条件综合分析回答问题。
）（一）这是某土地估价技术报告中的地价影响因素分析片段，将符合题意的内容代号涂黑。
×××市是隶属河北省的地级市（1），地处河北省南部，太行山脉南段东麓，华北平原的西部边缘（2）。
依据×××城市总体规划，×××市区主要向东南和西北方向发展（3）。
2010年末全市总人口为710万（4）。
京广铁路，107国道贯穿市区南北，京深高速公路从东郊南北穿过，五条省级公路把山西、河北、山东三省连在一起（5）。
全年房地产开发投资62.4亿元，比上年增长31.0%（6）。
其中，商品住宅投资55.1亿元，增长46.2%；商业商业用房投资4.8亿元，增长41.2%。
国务院《关于加强土地调控有关问题的通知》（国发【2006】31号）和国土资源部《关于发布实施工业用地出让最低价标准通知》，明确规定了工业用地必须实行市场化方式（招、拍、挂）供地，并且制定最低出让价格标准（7）。
×××市属暖温带半干旱半湿润大陆性季风气候区，年均气温13.10℃左右，年平均降雨555.6mm，无霜期200d左右，最大冻土深度46cm，年均日照时数为2561.3h(8)。
主导风向为南风和北风，冬季多北风和偏北风，夏季多南风和偏南风。
有牛尾河、小黄河、围寨河等三条河流通过，市区南边邻近×××河。
其流向自西向东，这些河流为滏阳河的支流或次级支流。
其特色为典型季节性河流（9）。
位于北纬36°50'～37°47'，东经113°52'～115°49'（10）。
为了深化土地使用制度和住房制度的改革及优化城镇用地结构，2001年市政府成立了×××市土地储备中心，出台了《×××市土地储备暂行办法》，建立了土地储备制度（11）。
土地估价案例与报告：地估价方法选择考点巩固
土地估价案例与报告：地估价方法选择考点巩固1、多选下列关于不同估价方法适用目的的说法正确的有（）。
A.居住用地宜选用市场比较法、成本逼近法、收益还原法、基准地价系数修正法B.评估新开发完成的居住用地最适宜的评（江南博哥）估方法是成本逼近法、剩余法C.工业用地宜选用市场比较法、成本逼近法和基准地价系数修正法，在特殊情况下，也可以采用收益还原法D.商服用地宜选用市场比较法、收益还原法、剩余法和基准地价系数修正法E.估价方法的应用应根据估价对象和估价目的，选用两种以上（不含两种）进行评估正确答案：C, D2、单选（）是收益还原法和剩余法估价的基础。
A.替代原则B.贡献原则C.预期收益原则D.报酬递增递减原则正确答案：B3、多选下列不适用于收益还原法的有（）。
A.没有收益的不动产B.机关、学校、公园用地估价C.公益事业用地估价D.有收益的土地E.具有潜在收益的土地正确答案：A, B, C4、单选土地的价值高，常常评估面积大，总价值也大，所以在评估中一般要求用（）方法，从不同的角度考评土地的价值。
A.1种B.两种以上C.两种D.3种正确答案：B5、多选市场比较法用于（）。
A.地产市场比较发达B.有充足的具有代表性的土地交易实例的地区C.交易案例较少D.新开发的土地E.拆迁土地正确答案：A, B, D6、单选土地估价适用原则不包括（）。
A.替代原则B.需求与供需原则C.协调原则D.合法原则正确答案：D7、多选对土地权利资料的分析要注意（）。
A.合法性B.现有的情况资料C.相关界定和限制D.证载土地使用年限是否合法E.合理性正确答案：A, B, D8、多选在土地估价实践中，（）中土地收益的确定，都是预期收益原则的具体应用。
A.剩余法估价B.成本法C.收益还原法估价D.时常比较法E.路线价法估价正确答案：A, C9、多选分析确定土地估价技术思路应考虑（）。
A.估价对象状况B.现有资料情况C.估价目的D.影响土地价格的因素E.土地取得费用正确答案：A, B, C10、多选下列选项中能列入土地取得费的有（）。
2021土地估价案例与报告-常见目的下土地估价(精选试题)
土地估价案例与报告-常见目的下土地估价1、抵押价格应遵循（）。
A.替代原则B.保守原则C.最有效使用原则D.补偿原则2、课税价格指政府为征收有关土地税收而评定的土地价格，一般（）市场价格。
A.高于B.低于C.相同于D.无关于3、价格确定时如两种方法求得地价相差幅度不大（一般不超过20%～25%），可采用（）作为待估宗地的最终结果。
A.加权平均B.众数C.简单算术平均值D.中位数4、以国有土地使用权作价人股为目的的土地估价对应的价格类别是（）。
A.买卖价格B.抵押价格C.课税价格D.清算价格5、收益还原法实际总收益和客观总收益确定中容易出现的问题主要有（）。
A.收益的确定不是采用客观收益，而是采用实际收益B.收益不是长期可固定取得的收益，也不是安全可靠的收益C.未明确收益内涵、取得收益的方式D.忽略了其他衍生收益，如租赁过程中承租方所支付押金的利息收益、企业经营生产过程中的副产品销售收益等E.确定年折旧费时，缺少对房屋结构、耐用年限、已使用年限、尚可使用年限、残值率等说明，同时在计算年折旧费时，对折旧年限把握不准6、成本逼近法说明土地取得费的各组成项目及费用标准时，（）。
A.设定开发程度不同，开发期限可相同，可不相同，但开发费一定要有差别B.如有文件依据的，依据文件C.属当地一般规定的，要有当地土地管理部门或有关的政府部门证明D.涉及当地不同地区的费用标准的，要在充分调查实际情况的基础上，分析后进行确定E.涉及当地不同地区的费用标准的，根据经验自行选择7、综合用地宜选用（）。
A.成本逼近法B.市场比较法C.收益还原法D.剩余法E.基准地价系数修正法8、收益还原法中总费用确定容易出现的问题有（）。
A.未考虑收益的方式，盲目地确定费用B.确定年折旧费时，缺少对房屋结构、耐用年限、已使用年限、尚可使用年限、残值率等的说明，同时在计算年折旧费时，对折旧年限把握不准C.将利息计入总费用中D.忽略了其他衍生收益E.未考虑房屋的闲置9、下列说法正确的有（）。
[工程类试卷]土地估价师(土地估价案例与报告)模拟试卷10及答案与解析
![[工程类试卷]土地估价师(土地估价案例与报告)模拟试卷10及答案与解析](https://img.taocdn.com/s3/m/a3159af928ea81c758f578b8.png)
土地估价师（土地估价案例与报告）模拟试卷10及答案与解析一、案例分析题请阅读并根据有关条件，综合分析回答问题。
0 某国有企业甲获准于2001年12月31日在所使用的国有划拨土地上建成一综合大楼，总建筑面积为13 200 m2，建筑容积率为2．4。
该大楼1—2层为商场，商场建筑面积为4 300 m2，两层建筑面积相同；3～4层为办公楼，建筑面积为3 800 m2，2层建筑面积相同；4层以上为住宅，已按政策分配给企业职工，进行了房改。
请根据以下情况回答问题：1 企业甲为完善土地产权，于2008年12月31日拟对该划拨土地使用权办理国有土地使用证，试问应按何程序办理?在办理土地登记手续时，企业甲拟申请按综合用途对全部土地进行登记，试问是否合理，并简述理由。
2 该企业一职工冯某分配到6层一套3室1厅单元住房，建筑面积为88 m。
，房改时按成本价交纳了购房费用，2009年12月31日冯某将其住房上市出售给张某，对所涉及土地应办理哪些手续；如张某申请对该土地进行登记，应如何确定有关登记的主要内容?3 企业甲为融资需要，于2009年12月31日准备以该大楼的第三层到银行乙进行抵押贷款，并委托土地估价机构A对所涉及的土地进行价格评估。
试问：(1)土地估价机构A接受委托后，应首先明确哪些基本事项?(2)为做好土地估价工作，该土地估价机构准备制订估价作业计划，试问该计划应包括哪些主要内容?(3)现场踏勘时，应主要勘察哪些内容?(4)进行估价时，如何界定地价内涵?可选择怎样的估价原则和方法，并如何确定最终价格?4 土地估价机构A选用了市场比较法和剩余法两种方法进行估价，市场比较法评估结果为3 800元／m2(建筑面积)，剩余法评估结果为3 100元／m2(建筑面积)，银行乙经综合分析，决定贷款500万元，要求估价机构的评估值最好能达到760万元。
试问： (1)该估价机构A应如何处理? (2)为保证贷款能按时回收，银行乙要求将企业甲的国有土地使用证原件存放于乙处，试问该要求能否达到目的，并简述理由；按规定银行乙在贷款时应要求办理哪些手续?二、报告判读题4 下面是一份土地估价技术报告中收益还原法测算说明部分(标注“略”的为正常内容)。
2015年土地估价师《案例与报告》：土地估价用途及权利模拟试题
2015年土地估价师《案例与报告》：土地估价用途及权利模拟试题一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、某工业用地无限年期价格为1020元／㎡，土地还原率为5％，则该地的年租金为元／㎡A：51．00B：55．87C：59．44D：98．27E：合法性2、在采用极值标准化方法进行分等因子分值计算时，当某项因子对应指标与土地利用效益呈正相关，假定指标最高值和最低值分别为30和10，某一参评城镇对应指标为25，则计算的因子分值为。
A：20B：66．7C：75D：50E：合法性3、资产评估中的无风险利率一般采用．【2002年考试真题】A：政府发行的债券利率B：银行利率C：企业发行的债券D：资金的市场利率E：土地4、我国地价体系的核心是__。
A．交易地价和标定地价B．基准地价和标定地价C．交易地价和成交价格D．基准地价和公告地价5、按行政原则确定的居民出行购物距离比按市场原则确定的距离要。
A：近B：完全相同C：略有差异D：远E：时间因素6、某房屋建筑面积30㎡，耐用年限50年，重置单价2000元／㎡，残值为3000元，已使用20年，用定率法计算折旧，则该房屋现值为元。
A：18103B：22800D：37200E：时间因素7、根据开发单位或有关机构的用地申请和建设项目的实际用地需要，城市规划主管部门形成的，以确定用地位置、面积和界限为主要内容的规范性文件是．【2004年考试真题】A：项目选址意见书B：项目可行性研究报告C：建设工程规划许可证D：建设用地规划许可证E：土地8、城市自然环境条件主要包括地貌、、水文和气候等方面。
A：地质B：地势C：地形D：地震E：土地9、初始土地登记工作可分为5个阶段，其中最基本的环节是__。
A．申报B．权属审核C．地籍调查D．注册登记，颁发证书10、在城市规划领域的《马丘比丘宪章》中，将视为城市规划基本任务的出发点．【2007年考试真题】A：贯彻区域是城市存在基础的思想B：体现人的需要以及以人为出发点的价值衡量C：反映人与人的相互作用与交往D：理解城市和区域发展的社会经济因素影响的重要性E：土地11、城市地价动态监测的关键环节及其程序为。
土地估价案例与报告：城镇土地分等定级考点
土地估价案例与报告：城镇土地分等定级考点1、多选属于面状的土地定级因素有()。
A．文体设施B．基础设施C．商服中心D．绿地状况正确答案：B, D2、单选城镇土地定级中某一点状因素，其功能分为80，（江南博哥）影响半径为5000m，在进行商业用地分级时，采用指数衰减公式计算出距之1000m的某单元的作用分值为()。
A．2.4B．16.0C．33.3D．64.0正确答案：C3、判断题采用多因素分值加权求和计算总分而确定的是最终的土地级别。
() 正确答案：对4、单选城镇土地分等定级的目的是为全面掌握城镇土地()状况，科学管理和合理利用城镇土地，提高土地利用效率，为国家和各级政府制定各项土地政策等提供依据。
A．质量及利用B．数量及质量C．质量及价值D．开发及利用正确答案：A5、单选以下不直接对土地的经济和交通区位等构成影响，而影响人类活动的因素是()。
A．环境质量优劣度B．道路通达度C．公交便捷度D．生活设施完备度正确答案：A6、多选城镇土地分等定级是土地分等定级的一部分，是根据城镇土地的()方面的属性。
及其在城镇社会经济活动中的地位和作用，综合评定土地质量，划分城镇土地等级的过程。
A．经济B．社会C．自然D．人文正确答案：A, C7、单选特尔菲法的主要工作是通过专家对分等因素权重作出概率估计，要求有适当的专家人数，一般以（）人为宜。
A.5～20B.10～20C.5～40D.10～40正确答案：D8、单选城镇土地定级一般采用()，并结合土地收益、价格测定，综合评定土地的级别。
A．数理统计法B．多因素分值加和法C．层次分析法D．特尔斐法正确答案：B9、单选点、线状因素在各因素内按规模或类型求出各点或线的功能分，其最大值为（）。
A.100B.80C.60D.90正确答案：A10、单选对因素分值计算的描述中不正确的是()。
A．要建立在因素与土地效益相关研究的基础上B．作用分值与土地优劣成正相关C．同一因素内所有指标值的变化都对土地优劣起显著作用D．因素作用分值处理尽可能模型化，避免人为主观性正确答案：C11、多选农用地定级单元划分方法有（）。
2021年土地估价师《案例与报告》考前强化练习
2021年土地估价师《案例与报告》考前强化练习（十六）1、商业用地，宜采用（）估价A、剩余法B、基准地价系数修正法C、收益还原法D、市场比较法E、成本逼近法【答案】A，B，C，D【解析】商业用地，宜采用市场比较法、收益还原法、剩余法和基准地价系数修正法估价2、以下属于影响商业用地的区域因素有（）A、距商业中心的距离B、商务设施的种类规模与集聚程度C、客流的数量与质量D、社区规模功能与安全保障E、产业管制【答案】A，B，C【解析】商业用地的区域因素：（1）自然因素：区域在城镇中的位置等；（2）社会因素：常住人口及流动人口数量、社会人文环境等；（3）交通状况：街道状况、道路状况与交通便捷程度等；（4）基础设施状况||：供水、排水、供电、供气、供热、通讯等基础设施与公用服务设施状况等；（5）商业繁华程度；距商业中心的距离、商务设施的种类规模与集聚程度、经营类别、客流的数量与质量等，（6）行政因素：区域经济政策、土地规划及城镇规划限制、交通管制等；（7）环境因素：区域环境与景观、噪音空气污染及危险设施或污染源的临近程度等3、农用地的价格影响因素主要有（）A、自然因素B、社会因素C、特殊因素D、经济因素E、政策因素【答案】A，B，C【解析】农用地主要价格影响因素主要有自然因素、社会因素及特殊因素4、对于已建立农用地基准地价的地区，农用地估价可采用（）A、基准地价系数修正法B、基准地块评估法C、市场比较法D、定级指数模型评估法E、收益还原法【答案】A，B，D【解析】对于已建立农用地基准地价的地区，可采用基准地价系数修正法、定级指数模型评估法、基准地块法评估得出宗地农用地质量价格5、下列对教育、科技、卫生、文化、体育用地要点表述不正确的是（）A、该类用地的特点是收益很小或无收益B、该类用地土地取得费的确定一般取城镇拆迁安置补助费、利润率、土地增值收益率等参数C、该类用地适宜采用||成本逼近法、收益还原法及剩余法评估D、采用收益还原法用的是特设收益E、该类用地的土地取得费一般比工业用地高【答案】C，D【解析】（一）教育、科技、卫生、文化、体育用地特点该类用地的特点是：收益很小或无收益，且所处位置多位于市（县、镇）中心、（二）教育、科技、卫生、文化、体育用地主要价格影响因素参照居住、工业和商业的影响因素，根据实际情况选择确定、（三）教育、科技、卫生、文化、体育用地估价的技术思路该类用地适宜采用成本逼近法、收益还原法（有收益或潜在收益）及||基准地价系数修正法评估、（四）教育、科技、卫生、文化、体育用地估价方法选择与应用1、采用成本逼近法评估时，土地取得费的确定一般取城镇拆迁安置补助费，利润率、土地增值收益率等参数，并应比工业用地的相应参数要高2、区域位置较好的，可参照同区域地价水平相近用途（商业、住宅）的基准地价进行估价，考虑年期和用途修正（进行减价修正）；一般参照工业用地基准地价进行评估，不进行年期和用途修正3、采用收益法用的是整体收益2021年土地估价师《案例与报告》考前强化练习（十七）1、土地分等定级的实质就是依据（）的优劣，评定出土地等级。
土地估价师(土地估价案例与报告)模拟试卷8及答案与解析.doc
土地估价师(土地估价案例与报告)模拟试卷8及答案与解析【正确答案】该说法不正确，其补偿应包括土地的价格补偿。
因为：(1)由于土地的资产属性，住户作为土地使用者，享有一定的土地收益权。
(2)由于土地区位和收益的差异，住户也应得到补偿。
2【正确答案】(1)划拨土地使用权的价格应为出让土地使用权价格扣减土地出让金后的余额。
(2)划拨土地使用权的价格应按现状工业用途进行评估。
评估方法可以选用成本逼近法、基准地价系数修正法、市场比较法、收益还原法。
3【正确答案】对宗地C应按原出让用途及其年限下的市场价格给予适当补偿。
(1)土地用途应设定为商业。
土地使用权年限应为出让剩余年限35年。
(2)可选择采用收益还原法、基准地价系数修正法、市场比较法、剩余法等方法。
4【正确答案】对于宗地D应由政府无偿收回，因为：根据《城市房地产管理法》的规定，以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，如满2年未动工开发的，可以无偿收回。
5【正确答案】作为商业中心用地，属于经营性用地，根据国土资源部第11号令的规定，必须以招标、拍卖或者挂牌方式公开出让。
各出让方式的基本特征如下：招标：由投标者制作并投送标书，根据标书所示的设计方案和投标价格确定中标者，投标者一般在3个以上。
拍卖：先由出让方公布拍卖土地的使用条件及有关限制，然后在固定的场所集中竞买，出价高者成交。
挂牌：由出让方发布挂牌公告，公布出让土地的交易条件和期限，挂牌期限截止时的最高价格即为成交价格。
6【正确答案】(1)估价机构接受评估委托后，应按以下程序进行评估：1)确定估价的基本事项，包括估价对象、估价目的、估价期日、价格类型、估价日期等。
2)拟定估价作业计划，确定估价项目、内容、资料类型、来源、调查方法、人员安排、时间进度等。
3)资料收集与实地查勘，主要收集社会、经济、政治、环境等一般资料及宗地个别资料等。
4)相关资料分析，对影响地价的一般因素、区域因素、个别因素等进行分析。
2022年工程类试卷土地估价师土地估价案例与报告模拟试卷及答案与解析
土地估价师（土地估价案例与汇报）模拟试卷8及答案与解析一、案例分析题请阅读并根据有关条件，综合分析回答问题。
0 某都市拟对市中心区域进行旧城改造，波及A、B、C、D四宗地，土地总面积为20 000m2。
其中宗地A为一旧住宅区，土地总面积为8 500m2；宗地B为企业甲所使用旳国有划拨土地，土地面积为7 000／m2，土地现实状况用途为工业，由于规划限制，该企业计划搬迁到都市郊区；宗地C为企业乙所使用旳国有出让土地，土地面积为1 500m2，出让用途为商业，出让年期为40年，已使用5年；宗地D为企业丙所使用旳国有出让土地，土地面积为3 000 m2，出让用途为商业性办公用地，出让年期为40年，由于缺乏建设资金，该宗地已闲置5年。
上述四宗地由当地市土地收购储备中心代表政府进行统一收购，经整顿后按照规划拟建成一商业中心，规划建筑容积率为2．0—3．5。
请根据以上状况．回答问题：1 市土地收购储备中心在对宗地A进行收购赔偿时，有人认为只应对房屋进行赔偿，不包括土地赔偿，请从土地资产管理旳角度判断该说法与否对旳，并简述理由。
2 为保证企业甲旳顺利搬迁，市土地收购储备中心需对其所使用旳国有划拨土地进行赔偿，试问：如以现实状况用途旳评估价作为赔偿根据，怎样对该国有划拨土地价格进行评估，请简述评估思绪。
3 根据国家有关规定，市土地收购储备中心在收购宗地C时，应对企业乙旳土地使用权进行赔偿，请问：怎样确定赔偿价格?4 根据法律规定，对宗地D应怎样处置，并阐明法律根据。
5 该中心区域经整顿后，拟将土地进行公开出让，请问可采用哪几种方式出让，并简述不一样出让方式旳基本特点。
6 市土地收购储备中心为确定公开出让底价，拟委托一土地估价机构对该宗地旳价格进行评估，请问：(1)该土地估价机构接受委托后，应按何程序进行评估?(2)可以选用哪两种措施进行评估，为此应搜集哪些资料?二、汇报判读题6 下面是一份土地估价技术汇报中采用假设开发法测算旳阐明部分(标注“略”旳为正常内容)，请阅读后回答有关问题。
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土地估价案例与报告模拟试题（九）
一、单选题：
1、对同一宗地进行评估，一般要求应用估价方法不少于（）种。
A、一
B、二
C、三
D、四标准
答案：b
解析：由于土地价值较大，所以要求应用估价方法不少于二种。
2、下列因素中（）不是影响地价的区域因素。
A、繁华程度
B、城市规划
C、土地使用限制
D、容积率
答案：d
解析：容积率为个别因素，其他为区域因素。
3、估价报告的合理性的内涵是（）。
A、符合法定程序
B、严格按照我国现行法律和各种技术规范的要求行事
C、严格按照公司规定的估价流程进行评估
D、符合客观事实，符合常理
答案：d
解析：合理性的内涵即评估成果要符合客观事实，符合常理。
4、确定估价对象的价格时，如各种方法求得地价相差不超过（），则可以选用简单算术平均值作为待估宗地的最终价格。
A、30％～35％
B、20％～25％
C、10％～15％
D、5％以下
答案：b
解析：如两种方法求得地价相差幅度不大（一般不超过20一25％），可采用简单算术平均值作为待估宗地最终结果。
二、多选题：
5、土地估价报告的评价主要对报告的（）进行审核。
A、评价报告的内容是否全面
B、描述是否简洁准确
C、原则及方法的选择是否正确
D、计算是否准确、方法的运用是否准确
E、格式是否规范、是否逻辑清晰
答案：a，b，c，d
解析：土地估价报告的评价主要对报告的各部分进行审核，评价报告的内容是否全面、描述是否简洁准确、原则及方法的选择是否正确、计算是否准确、方法的运用是否准确、|考试|大|格式是否规范、是否逻辑清晰、技术含量的高低等，最终评定整份报告的优劣。
6、估价报告的合法性的内涵是指（）。
A、严格按照我国现行法律和各种技术规范的要求行事
B、主体认定事实清楚
C、符合法定程序
D、证据确凿充分
E、估价过程符合公司规定程序
答案：a，b，c，d
解析：合法性内涵要求评估人员在进行项目评估时，必须严格按照我国现行法律法规和各种技术规范的要求行事，主体认定事实清楚，证据确凿充分，符合法定程序。
7、下列不同估价方法适用目的的说法正确的是（）
A、商服用地宜选用市场比较法、收益还原法、剩余法和基准地价系数修正法。
B、居住用地宜选用市场比较法、成本逼近法、收益还原法。
C、估价方法的应用应根据估价对象和估价目的，选用两种以上（不含两种）进行估价。
D、工业用地宜选用市场比较法、|考试|大|成本逼近法和基准地价系数修正法，在特殊情况下，也可采用收益还原法。
E、评估新开发完成的居住用地最适宜的评估方法是成本逼近法、剩余法。
答案：a，d
解析：居住用地宜选用市场比较法、剩余法、收益还原法、基准
地价系数修正法，对新开发完成的居住用地可以使用成本逼近法；工业用地宜选用市场比较法、成本逼近法和基准地价系数修正法，在特殊情况下，也可采用收益还原法；商服用地宜选用市场比较法、收益还原法、剩余法和和基准地价系数修正法；综合用地宜选用市场比较法、收益还原法、剩余法。
估价方法的应用应根据估价对象和估价目的，选用两种以上（含两种）进行估价。
8、下列运用市场比较法应注意的事项，正确的是（）
A、住宅用地对公共交通便捷度的要求比工业用地要低。
B、商业用地最重要的修正因素是商服业的繁华程度。
C、工业用地道路通达度对地价影响程度大，公交便捷度对其地价的影响程度相对较小。
D、在确定修正幅度时，不同用途的地价影响因素、影响程度相同。
E、因素修正幅度要与基准地价评估报告中的宗地因素条件修正系数表中的内容相同或相近。
答案：b，c
解析：（1）因素指数幅度要与当地公布或采用的基准价报告中的宗地因素条件修正系数表中的内容相同或相近，且修正幅度应参考基准地价计算宗地地价的因素修正系数表中的幅度。
（2）指标量化要科学合理。
在确定修正幅度时，不同用途，其地价影响因素、影响程度不同。
如住宅用地，对公共交通便捷度的要求较高，修正幅度可定高些；道路通达度对住宅用地有影响，|考试|大|
但影响程度不如交通便捷度大，即其权重相对较小，修正幅度可定低一些。
工业用地道路通达度的对地价影响程度大，公共交通便捷度对其地价的影响程度相对较小。
应充分考虑。
9、收益还原法主要技术参数确定中应注意（）
A、收益的确定不是客观收益，而采用的实际收益。
B、利息需要计人总费用。
C、企业经营生产过程中的副产品销售收益应计人收益。
D先确定费用的构成，再考虑收益方式。
E收益应该是长期可固定取得的收益和安全可靠的收益。
答案：c
解析：（1）要具体说明实际总收益和客观总收益及估价时采用的收益额和相应的条件，容易出现的问题有：A、收益的确定不是采用客观收益，而是采用实际收益；B、收益不是长期可固定取得的收益，也不是安全可靠的收益；C、未明确收益内涵、取得收益的方式；D、忽略了其他衍生收益，如租赁过程中承租方所支付押金的利息收益、企业经营生产过程中的副产品销售收益等；E、未考虑房屋的闲置（即空房损失等）。
（2）总费用中涉及到的项目和条项标准，要具体说明其确定的依据、确定方法和各项参数的选取标准，容易出现的问题有：A、未考虑收益的方式，盲目地确定费用；B、确定年折旧费时，缺少对房屋结构、耐用年限、已使用年限、尚可使用年限、残值率等说明，同时在计算年折旧费时，对折旧年限把握不准；C、将利息计入总费用中。
（3）说明纯收益的测算依据和方法。
（4）明确说明还原利率（土地还原利率、建筑物还原利率、综合还原利率）的确定方法、依据和具体标准。
（5）明确说明土地使用年限、收益还原公式选取和收益价格确定；
三、判断题：
10、成本逼近法一般适用于新开发土地估价，也适用建成区域已开发土地估价。
（）
答案：错误
解析：成本逼近法一般适用于新开发土地估价，并不适用建成区域已开发土地估价。
11、招标、拍卖地价一定比协议地价低。
（）
答案：错误
解析：招标、拍卖地价一般比协议地价高。
，2016年土地估价案例与报告模拟试题（九）。