物业工程管理(基础)概述讲义

物业工程管理概述讲义

亲爱的各位同事，大家下午好！

很高兴能在这儿和大家一起交流有关于物业工程管理方面的事情；坦率的说：随着科技的进步、物业类型品质的提高，设备设施更新换代的速度非常之快，从几年前就逐渐感觉到以前所了解的、经历的一些工程操作知识现在也已经OUT了。这次是被领导“赶鸭子上架”布置的任务，面对在坐这么多的领导，心里很是紧张啊！

相信大家也都有感触：随着人民生活水平的不断提高，对居住品质的要求也越来越高，几乎所有的开发商正在将各种先进的智能化设备设施应用于各类新建物业，以增加销售的卖点。

物业管理尤其是对大量兴建的各类高层建筑，主要体现在对机电设备的管理。实践证明，物业设备的管理不仅需要有各专业优秀的技术人员，更需要物业的管理者了解知晓一些工程设备管理的基本知识（设备的构成、技术参数、基本运行常识），尤其是项目的负责人。

相信在座的很多同事、领导已经从实际的物业工作经历中逐渐认识到，做好工程设备的维修管理是物业经营能否取得成功的一个重要关键点。具备工程管理方面的一些基本知识、了解一些常用的技术参数、会分析一些工程技术方面的基本数据。怎么有效的提高设备能效，怎么合理运行使用设备、如何有效地降低物业管理中的能耗取得更多的管理利润。在物业费单价不变，工资、物料飞快上涨的背景下，设备维修材料的支出和能源费用的控制显然已经成为物业经营管理的重要问题，用好、

管好、修好物业内的设备设施，有效的降低工程管理成本不仅仅是工程部的职责也是每一个物业管理者的一项重要工作职能。

☆工程管理在物业管理的角色

○吃住行、工作、娱乐等一切生活的基础保障要素

○客户对“无形服务”的关键感受所在

○客户投诉的重点、难点

○影响服务费用收取的关键点

○运行管理成本占总支出成本比例较大（40%-60%）

1.房屋建筑卫生设备

(1)室内给水设备。室内给水设备通常分为生产、生活和消防3类。

①生产给水设备。通常用于生产设备的冷却、原料和产品的洗涤、锅炉用水及某些工业的原料用水等，生产用水对水质、水量、水压以及安全等方面的要求随工艺不同有很大区别。

②生活给水设备。主要是供民用、公共建筑和工业企业建筑内的饮用、烹调、盥洗、洗涤等生活上的用水，要求水质必须完全符合国家规定的饮用水标准。

③消防给水设备。是供层数较高的民用建筑、大型公共建筑某些车间的消防系统的消防设备用水。

一般情况下，人工方法提供系修现场的平面管理，合理利用空间，促进文明施工，创文明施工现场。

(2)室内排水设备。室内排水设备是指用来排除生活污水和屋面雨、雪水的设备。通常室内排水管道分为3类：

①生活污水管道。排除人们日常生活中的洗浴、洗涤生活污水和粪便污水。

②工业区废水管道。排除工矿、企业生产过程中所排出的污(废)水。

③室内雨水管道。接纳、排除屋面的雨雪水。室内排水系统一般由卫生器具、排水管道、通气管道、清通设备、抽开设备、污水局部处理构筑物等组成。

(3)热水供应设备。热水供应设备一般由加热设备、储存设备(主要指热水箱)和管道部分(热媒循环管道、配水循环管道、给水循环管道)组成。

(4)供热设备。供热设备包括热水供暖设备和蒸汽供暖设备2种。供暖设备系统一般由下列3部分组成：

①热源部分。是热量发生器，如锅炉、蒸汽喷射器等。

②输热部分。是热量输送管网，如室外供暖管道。

③散热部分。是热量散发的设备，如散热器、暖风机、辐射板等。

(5)消防设备。目前建筑物采用的消防设备仍然以水力灭火为主。如消火栓系统、喷淋系统，其他配套消防设备有烟感器、温感器、消防报警系统、防火卷帘、防火门、抽烟送风系统、通风系统中的防火阀、消防电梯、消防走道及事故照明等设备。

一般的民用住宅小区常配用的消防设备为供水箱、消防箱、灭火机、灭火瓶、消防龙头等。

(6)通风设备。通常指房屋内部的通风设备，包括通风机、排气口及一些净化除尘设备等。

(7)空调设备。大型商业大厦、办公写字楼常用中央空调设备，小型商店或居住公寓楼通常采用窗式或分体式空调机。单体空调机较为简单，在此不做介绍。这里只介绍中央空调的设备构成，通常包括风管、空调水管、冷水机组、冷却塔、深井泵、回龙泵、管网等设备。

2.房屋建筑电气设备

房屋建筑电气设备主要有：

(1)供电及照明设备。供电设备有：

①变压器房内的设备。变压器房内一般有高压开关、变压器以及各种温控仪表和计量仪表等。

②配电房内设备。配电房是将经变压器降压的电源经开关分配至各用电设备的建筑物。它的主要设备有：低压配电柜、空气开关、计量指导仪表、保护装置、电力电容器、接触器等。

③配电干线。指配电房由线柜通向各用电设备或各楼层配电箱的供电线路。

④楼层配电箱。该设备将配电干线的电能分配给本层的各用电设备。

照明设备包括：开关、插座和各种照明灯具。

(2)弱电设备。这是指给房屋提供某种特定功能的弱电设备及装置。主要有：通信设备、广播设备、共用天线设备及闭路电视系统、自动监控、报警系统以及电脑设备等。随着现代化建筑水平的提高，房屋的弱电设备越来越多。

(3)电梯设备。电梯按用途可分为客梯、货梯、客货梯、消防梯及各种专用电梯。其设备组成部分主要如下：

①传动设备。拖动轿厢的机器有曳引机(包括减速机、电动机和制动器)、导绳轮(有的称之为抗绳轮)、钢丝绳等。

②升降设备。包括轿厢、导轨、平衡链等。

③安全设备。主要有限速器、缓冲器、限位开关、超载开关、防止夹人的光电开关、各部位的检修开关、消防开关、运行急停开关、限速安全钳动作开关等。

④控制设备。主要有电源开关(自动空气开关和铁壳开关2种)、控制柜、选层器、楼层呼梯显示灯按钮、开关设备、轿厢内照明、检修照明等。

(4)防雷装置。通常是指避雷网等。建筑物对上述设备的配置与安装是根据物业的用途、档次及用户的要求而确定的，如普通住宅，一般只设置给排水、供电及照明、电视、电话等设备；对于高层建筑，要增加电梯、消防等设备；而现代化综合性商业大厦，则几乎包括以上所列的全部设备，而且设备更先进，品种更齐全。

一、物业设备管理的意义和目标

1．物业设备概述

*什么是物业设备设施呢？

物业设备既包括室内设备，也包括物业红线内的室外设备与设施系统，具体主要有

给排水、供电、供暖、消防、通风、电梯、空调、燃气供应以及通信网络等设备，这些设备构成了物业设备的主体，是物业全方位管理与服务的有机组成部分。

2、物业设备管理的目标

注：物业设备在整个物业内处于非常重要的地位。它是物业运作的物质和技术基础。* 用好、管好、维护检修好、改造好现有设备，提高设备的利用率及完好率，是物业设备管理的根本目标。

* 衡量物业设备管理质量的两个指标：

A——设备有效利用率，％；

B——设备的完好率，％；

☆物业设备是否完好的标准为：

①零部件完整齐全，

②设备运转正常

③设备技术资料及运转记录齐全

④设备整洁，无跑、冒、滴、漏现象

⑤防冻、保温、防腐等措施完整有效

3、物业设备管理的意义

注：物业设备管理的基本内容包括管理和服务两个方面，也就是说，需要做好物业设备的管理、运行、维修和保养等方面的工作。

*管理、使用好物业设备、设施的意义：

①物业设备管理在为人们提供良好的工作、学习及生活环境中，起到基础性管理的作用，并提供了有力保障。

②物业设备管理是实现物业高效率发挥使用功能，促进物业与设备现代化、规范化

的强有力手段。

③物业设备管理是提高现有设备、设施性能与完好率，延长设备使用寿命，节约资金投入，保障设备安全运行的保证。

④物业设备管理是城市文明建设和发展的需要，对文明卫生、环境建设与物质文明建设起到保驾护航的作用。

⑤物业设备管理能强化物业管理企业的基础建设。

二、物业设备管理的内容

物业设备基础资料的管理

物业设备运行管理

物业设备维修管理

物业设备更新改造管理

备品配件管理

固定资产（设备）管理和工程资料的管理等

1、物业设备基础资料的管理

注：主要包括设备原始档案、设备技术资料以及政府职能部门颁发的有关政策、法规、条例、规程、标准等强制性文件。

（1）设备原始档案

设备原始档案包括：

①设备清单或装箱单

②设备发票

③产品质量合格证明书

④开箱验收报告

⑤产品技术资料

⑥安装施工、水压试验、调试、验收报告

（2）设备技术资料

设备技术资料包括：

①设备卡片

②设备台账

③设备技术登录簿

④竣工图

⑤系统资料

（3）政府职能部门颁发的有关政策、法规、条例、规程、标准等强制性文件

2、物业设备运行管理

* 物业设备的运行管理实际上包括了物业设备技术运行管理和物业设备经济运行管理两部分。

（应取得两个方面的成果）：

一是设备的运行在技术性能上始终处于最佳状态

①针对设备的特点，制定科学、严密且切实可行的操作规程。

②对操作人员进行专业的培训教育。对政府规定的某些需持证上岗的工种，必须严格要求持证才能上岗。

③加强维护保养工作。

④设备中的仪表、（如压力表、安全阀等）、安全附件必须定期校验，确保灵敏可靠。

⑤对运行中的设备不能单凭经验用直观的方法来管理，而应在运行状态下的监测和

对故障进行技术诊断的基础上，做深入、透彻、准确的分析。

⑥对事故的处理要严格执行“三不放过”原则。即事故原因未查清不放过、对事故责任者未处理不放过、事故后没有采取改善措施不放过。

二是从设备的购置到运行、维修与更新改造中，寻求以最少的投入得到最大的经济效益，即设备的全过程管理的各项费用最经济。

设备的经济运行管理，可从以下几个方面进行：

（1）初期投资费用管理

在购置设备时，应综合考虑以下因素：

①设备的技术性能参数必须满足使用要求，并注意考虑到发展的需要。

②设备的安全可靠程度、操作难易程度及对工作环境的要求。

③设备的价格及运行时能源的耗用情况。

④设备的寿命。

⑤设备的外形尺寸、重量、连接和安装方式、噪声和震动。

⑥注意采用新技术、新工艺、新材料及新型设备。

（2）运行成本管理

①能源消耗的经济核算。

②操作人员的配置

③维修费用的管理

3、安全管理

安全=生命安全=财产安全=幸福

安全=明天还活着安全=你所拥有的一切还是你的

安全=你的父母不会失去子女安=你的子女不会失去父母=你的妻子不会失去丈夫安=你的家人不会失去幸福

人员安全：加强培训、长期教育、经常演练、提高意识、掌握方法

设备安全：防火、防盗、防水浸；安全运行保证（压力、温度、荷载、流量）规章制度：建立健全、不断完善；

安全防护：措施完善、布防到位、科学防护

（施工现场：围挡、警示牌、警示灯）

（防护装置：消防衣、绝缘服、绝缘手套、绝缘靴、绝缘垫）

（防护工具：验电器、试电笔、安全钳、绝缘棒）

4、设备管理制度

(1)接管验收制度。设备验收工作是设备安装或检修停用后转入使用的一个重要过程。搞好设备验收工作，对以后的管理和使用有着重要的意义。设备接管验收不仅包括对新建房屋附属设备的验收，而且还包括对维修后房屋设备的验收，以及委托加工或购置的更新设备开箱验收。

房屋设备的第一次验收为初验，对发现的问题应商定解决意见并确定复验时间，对经复验仍不合格的应限定解决期限。对设备的缺陷及不影响使用的问题可作为遗留问题签订协议保修或赔款补偿。这类协议必须是设备能用、不致出现重大问题时方可签订。验收后的验收单与协议等文件应保存好。

(2)预防性计划维修保养制度。计划维修保养制度是指为防止意外损坏而按照预定计划进行一系列预防性设备点检、养护、修理的组织措施和技术措施。主要包括：

①确定维修及保养工作的类别和内容，具体包括：日常及周保养内容；月维修保养内容；季度、半年、年度维修保养内容；大修理内容。

②设备维修、保养的要求。

③开展预防计划维修保养工作的实施与监督。各设备维修部门每年应根据设备维修保养工作的内容和要求，研制预防性维修保养计划，并分期分项下达给维修人员、使用人员实施，并进行监督和检查。

④大修理计划根据公司设备管理和维修合一的体制，应采取大修集中、维修分散的组织形式。

进行计划维修保养的次序和期限是根据设备的作用、特点、规格与使用条件决定的。实行计划性维修保养制度可以使房屋设备保持正常的工作能力，防止设备在使用过程中发生不应有的磨损、老化、腐蚀等现象，充分发挥设备潜力和使用效益，正确掌握设备状况，提高设备运行效率；实行预防性维修保养制度，可以延长设备的修理间隔期，降低修理成本，提高维修质量；实行预防性维修保养制度，还可以保证房屋设备的安全运行，也是延长设备使用寿命、树立物业管理企业良好形象的保证。

(3)值班制度。建立值班制度并严格执行，可以及时发现事故隐患并排除故障，从而保证设备安全、正常操作运行，其具体内容如下：

①值班人员必须坚守岗位，不得擅自离岗，如因工作需要临时离岗，必须有符合条件的人替岗，并交待离岗时间及去向。

②根据操作规程及岗位责任制的要求，密切注意所管设备的运行情况并按规定做好有关记录。

③如发生设备故障，而当班人一时不能处理，应按报告制度及时报告给有关人员。

④调度值班人员接到请修通知后，应及时通知有关班组，安排人员前往维修。

⑤所有值班岗位都必须安排人员值班，且要到岗到位。如需调班，必须报主管人员同意。就餐时间，实行轮换就餐制，并通知同班人员配合。

⑥值班人员应安排统一的班次值班，不得迟到、早退、无故缺勤，因故不能值班者，必须提前征得班长同意，按规定办理请假手续。班长应落实好代班人员，保证岗位上有人工作。

(4)交接班制度。搞好交接班工作，可以保证值班制度的实施，其主要内容是：

交接班双方人员必须提前10min做好交接班准备工作，正点进行交班。交接班的准备工作有：查看运行记录，介绍运行状况和方式，设备检修、变更等情况，清点仪表、工具，检查设备状况等。

出现下列情况不得交班：

①在事故处理未完成或重大设备启动或停机时；

②交接班准备工作未完成时；

③接班人员有醉酒现象或神志不清而未找到顶班人时。

交接班清楚后，双方要在值班登记本上签字。

(5)报告制度。建立报告制度可以让物业公司经理、技术负责人和班组长及时了解设备的运行情况及设备维修管理情况，及时发现设备管理中存在的问题，以便及时解决。其具体内容有：

①下列情况报告班组长：

a.主要设备非正常操作的开停、调整及其他异常情况；

ｂ.设备出现故障或停机检修；

c.零部件更换及修理；

d.运行人员暂时离岗。

②下列情况报告技术负责人：

a.重要设备非正常操作的启停、调整及其他异常情况；

ｂ.采用新的运行方式；

c.重点设备发生故障或停机检修；

d.重点零部件更换修理、加工和改造；

e.员工加班、调班、补休、请假；

ｆ.与上级或外协单位联系。

③下列情况报告经理：

a.重点设备发生故障或停机修理；

b.影响大厦运行的设备出现故障并需要立即检修和施工；

c.系统运行方式的重大改变；

ｄ.系统及主要设备的技术改造；

e.系统或设备的整改工程及外委施工；

ｆ.技术骨干、班组长以上人员岗位调整及班组组织结构调整；

ｇ.员工一天以上的请假，班组长以上的员工补休、换班。

(6)工具领用保管制度：

①个人领用工具品种根据工种发放，由员工申请部门经理批准，到仓库办理领用手续，工具由个人负责使用、保管。

②班组领用的公共工具品种，由各领班申请，部门经理批准后到仓库领用，领用后由领班保管，班组交接班时，按交接班制度交接公用工具。

③工具发生丢失、损毁，由保管者说明原因，向部门经理报告。由于人为因素所造成的由责任人按工具价值赔偿。

④工具因使用时间过长而发生磨损或毁坏，经部门经理批准可办理报废，保管人重新办理领用手续。

除了上述设备管理制度外，还有工程设备请修制度，设备技术档案资料保存管理制度，房屋设备更新、改造、调拨、增添、报废规划及审批制度，承租保管设备的责任制度和房屋设备清点盘点制度等一系列房屋设备管理制度体系，从而有效地实现专业化、制度化的房屋设备管理。

(7)设备操作维修安全规定：

①所有机电操作，维修人员必须严格执行国家有关安全操作规程，并树立“安全第一”的思想，既要保证设备的安全运行，又要保证工作人员安全。

②新上岗、转岗的机电维修人员必须经过技术培训、考核，熟悉所辖楼宇的设备情况后，才能上岗工作。

③设备房应该配置安全操作用品，例如配电房配置绝缘手套，并要认真保管。

④工作人员进入设备房内严禁吸烟。

⑤非电气工作人员未经允许，不得私自进入变、配电房。

⑥对于设备正常运行参数定时检查记录，如参数异常，必须及时处理。

⑦电气部分维修，必须严格按停电、验电、检修、检查无误后方能送电。注意严禁将金属物、工具等遗留在设备上，以防事故发生。

⑧熟悉掌握触电急救方法及步骤。

设备维修管理

设备在使用过程中会发生污染、松动、泄漏、堵塞、磨损、震动、发热、压力异常等各种故障，影响设备正常使用，严重时会酿成设备事故。

（1）维护保养方式：主要是“清洁、紧固、润滑、调整、防腐、防冻及外观表面检查”。对长时期运行的设备要巡视检查，定期切换，轮流使用，进行强制保养。（2）维护保养工作的实施

维护保养工作主要分日常维护保养和定期维护保养两种。

①日常维护保养工作要求设备操作人员在班前对设备进行外观检查，在班中按操

作规程操作设备，定时巡视记录各运行参数，随时注意运行中有无异声、震动、异味、超载等现象，在班后对设备做好清洁工作。

②定期维护保养工作是以操作人员为主、检修人员协助进行的。它是有计划地将设备停止运行，进行维护保养。

应做好以下工作：

λ彻底内外清扫、擦洗、疏通；

λ检查运动部件运转是否灵活及其磨损情况，调整配合间隙；

λ检查安全装置；

λ检查润滑系统油路和油过滤器有无堵塞；

λ清洗油箱，检查油位指示器，换油；

λ检查电气线路和自动控制的元器件的动作是否正常。

（3）设备的点检

☐设备的点检就是对设备有针对性的检查。设备点检时可以停机检查，也可以随机检查。

☐设备的点检包括日常点检及计划点检。

☐设备的日常点检由操作人员随机检查。日常点检内容主要包括：①运行状况及参数；②安全保护装置；③易磨损的零部件；④易污染堵塞、需经常清洗更换的部件；⑤在运行中经常要求调整的部位；⑥在运行中经常出现不正常现象的部位。

设备的计划点检一般以专业维修人员为主，操作人员协助进行，计划点检内容主要有：①记录设备的磨损情况，发现其他异常情况；②更换零部件；③确定修理的部位、部件及修理时间；④安排检修计划。

(4) 物业设备的计划检修

☐对在用设备，根据运行规律及计划点检的结果可以确定其检修间隔期。以检修间隔期为基础，编制检修计划，对设备进行预防性修理，这就是计划检修☐实行计划检修，可以在设备发生故障之前就对它进行修理，使设备一直处于完好能用状态。计划检修工作一般分为小修、中修、大修和系统大修4种。

(5) 计划检修和维护保养的关系

☐设备管理应建立“维护保养为主，计划检修为辅”的原则。

4、物业设备更新改造管理

在使用设备时特别要注意的是，只要通过技术改造能达到同样的目的的，一般就不采用设备更新的方式。

5、备品配件的管理

☐运转类的零部件将要磨损、老化，从而降低了设备的技术性能。

☐需用新的零部件更换已磨损老化的零部件，在检修之前就把新的零部件准备好，这就是备品配件管理的基本原则。

☐备品配件管理工作的目的是，既要科学地组织备件储备，及时满足设备维修的需要，又要将储备的数量压缩到最低的限度，降低备件的储备费用，加快资金周转。

6、固定资产（设备）管理

☐固定资产是指使用年限在一年以上，单位价值在规定标准以上，并在使用过程中保持原有物质形态的资产，包括房屋及建筑物、机器设备、运输设备、工具等。

☐不属于生产经营主要设备的物品，单位价值在2000元以上，并且使用期限超过两年的，也应当作为固定资产管理。

固定资产管理应考虑的几个问题：

☐固定资产（设备）的利用程度：利用率和生产率两个指标。

☐设备折旧：参考同类，根据设备情况以及技术进步程度。

☐设备的报废

☐固定资产的管理要求：

❑1、保证其完整无缺。

❑2、提高其完程度和利用效果。

❑3、正确核定其需用量

❑4、正确计算其折旧额，计划性地计提折旧。

❑5、进行其投资预测。

7、工程资料的管理

☐资料管理的目的和意义

☐物业工程资料的分类目录

❑竣工验收资料

❑设备管理资料

❑二次装修设备改造变更资料

•工程资料管理的方法：文件档案管理和电脑管理两大类。

•工程资料管理的要求：

归档：要求和时间

保管：严格做到“七防”（防火、盗、高温、潮，虫，尘及有害气体）;每年年底一次特别清理。

3、物业设备管理的机构和职责

机构设置：符合需要，责任明确，精简高效。

物业设备管理人员岗位职责

1.工程部经理

是对物业设备进管理，操作，保养，维修，保证设备正常运行的总负责人。

2 、各专业技术主管（班组长或技术员）

负责所管辖的维修班组的技术、管理工作，并负责编制所分管的机电设备的保养、维修计划、操作规程及有关资料，协助部门经理完成上级主管部门布置的工作。

3、维修人员（各专业技术工人）

4、保管员（资料统计员）

4、物业设备管理制度

现代物业管理都是专业化管理，最主要的内容就是要建立一套完整的管理制度。物业管理的规章制度有下列三大类：

一、生产技术规程方面的制度

1.物业设备设施接管验收制度

2.物业设备设施的安全操作规程

3.物业设备设施的保养维修规程

二、管理工作方面的制度

1、物业设备预防性计划维修保养制度

2、设备运行管理制度：包括巡视抄表制度，安全运行制度，经济运行制度，文明运行制度等。

3、工具领用保管制度

三、责任方面的制度

1.各专业、技术工种及管理岗位责任制度

2.值班制度

3.交接班制度

4.报告记录制度

❑从而实行专业化、制度化的物业设备管理。

物业设备管理的要求及标准

☐设备管理体制

1.企业负责人管理职责

2.设备管理部门及其人员配备

3.健全必要的管理制度

4.技术经济指标应达到同行业或上级主管部门规定的要求

设备技术与经济管理

设备前期管理