投资性房地产公允价值计量综述
公允价值计量在投资性房地产中的应用分析
公允价值计量在投资性房地产中的应用分析公允价值计量是评估资产和负债的一种方法，它在投资性房地产中得到了广泛的应用。
投资性房地产有着不同于其他领域的特殊性质，因此公允价值计量在这一领域的应用也具有独特性。
本文将从投资性房地产的特点、公允价值计量的概念、计算方法、应用分析等几个方面，对其应用进行分析。
一、投资性房地产的特点投资性房地产主要指为了出租、升值或经营而持有的房地产，并非个人自住。
在其投资过程中，其收益主要来自于租金、房价升值和房地产的经营活动，且其周期性较长，流动性较低。
此外，其受地区、政策、市场等因素影响较大，风险较高。
二、公允价值计量的概念公允价值计量是指基于市场上的交易价格、可观察数据或其它合理方法，对资产或负债进行估价的一种方法。
它在衡量投资性房地产价值时具有重要的意义。
公允价值计量一般由专业人员进行，通过对市场数据、预期收益、需求等进行综合考虑，制定出相应的计算方法，获得一个较为准确的估值。
公允价值计量还能够防止财务报表中的价值过高或过低，保证了投资者的利益。
三、公允价值计量的计算方法1、市场法市场法是公允价值计量的常用方法之一。
它是基于市场交易价格的方法，通过分析相似房地产的市场交易价格来计算公允价值。
该方法主要适用于市场信息充分的情况。
2、收益法收益法也是公允价值计量的一种常用方法，它是基于投资性房地产潜在收益的方法。
该方法适用于市场信息不充分的情况下，通过收益与投资等数据的分析计算公允价值。
其主要核心是通过对未来现金流的预测计算资产净现值或折现现值，从而计算出公允价值。
3、成本法成本法是公允价值计量的一种补充方法。
该方法适用于投资性房地产的建筑物已完工且没有可比交易数据的情况。
它主要采用成本余值的概念，即资产减去已经使用的金额，再加上剩余的使用价值。
四、公允价值计量在投资性房地产中的应用分析公允价值计量在投资性房地产中应用广泛，其主要有以下几个方面的作用。
1、对投资性房地产进行准确评估公允价值计量能够对投资性房地产进行准确评估，使投资者能够更好的掌握投资的风险和回报，并且能够在投资战略和房地产布局方面制定更准确的计划。
投资性房地产公允价值计量模式分析
投资性房地产公允价值计量模式分析
投资性房地产是指用于出租、增值或者进行经营的房地产。
在公允价值计量模式下，
投资性房地产的价值是根据其市场上可获得的公允价值进行计量的。
下面将对投资性房地
产公允价值计量模式进行分析。
确定市场价格。
市场价格是指在一个充分竞争的市场中，买方和卖方在没有强制和合
同限制的情况下达成的交易价格。
公司需要通过市场调查和交易活动等方式确定投资性房
地产的市场价格。
市场价格的确定需要考虑多个因素，如房地产的地理位置、租金收入水平、周边设施等。
确定公允价值。
公允价值是指在一个可观察市场中，以市场价格计量的投资性房地产
的价值。
公司可以通过市场调查和专业评估等方式确定投资性房地产的公允价值。
确定公
允价值时，需要考虑投资性房地产的实际使用价值、收益价值和比较交易价值等因素。
报告投资性房地产的公允价值。
公司需要在财务报表中披露投资性房地产的公允价值。
通常，公司会在资产负债表中以公允价值进行披露。
公司还需要披露计量投资性房地产公
允价值的方法和假设。
浅析公允价值计量在投资性房地产中的运用论文
浅析公允价值计量在投资性房地产中的运用论文浅析公允价值计量在投资性房地产中的运用论文一、公允价值计量属性在投资性房地产领域的优势分析(一)产权视角现代企业制度以产权制度为基础，形成产权明晰的制度特征。
一方而，现代企业制度要求企业的所有权和经营权分离，并且所有权和经营权的归属明晰，对应主体明确其对企业承担的责任和义务，并以此为基础享有相关权利。
另一方而，现代企业制度注重以产权为基础协调各方利益，注重分散产权归属，形成产权结构内部的相互制衡，并以此为基础，提升企业产权基础上的管理决策科学性等，更好的提升现代企业的综合发展能力。
(二)决策相关性视角公允价值作为计量属性，运用在投资性房地产、资产减值等资产负债的计量领域，能够提升资产价值评估的相关性及可比性，并更好的满足企业追求利润的相关要求。
以投资性房地产为例，公允价值运用在投资性房地产的期末价值评估中更能够提升资产价格的市场化程度，促使投资者更清晰的分析企业财务信息，进而结合自身情况对后续房地产市场形成科学理性判断，提升财务信息的决策有效性。
(三)财务管理视角在投资性房地产领域运用公允价值进行计量，可以反应资产的市场价值，这个市场价值对于当前的财务风险分析与资产管理有着重要的意义。
尤其是，在国内投资性房地产市场价格波动迅速的前提下，正确的利用公允价值进行评估，可以对企业购入或转出投资性房地产，进而调整资产负债结构等有一定帮助，对于企业的投融资决策等都是有利的。
二、公允价值在投资性房地产领域运用的问题(一)集团内部不同计量属性的问题根据我国新会计准财的规定，企业集团的会计处理根据合并财务报表规范进行，母公司营统一子公司的会计政策，确保子公司与母公司的会计政策保持一致。
如果子公司与母公司会计政策不一致，财应该按照母公司会计政策进行报表调整或者另行编制财务报表。
假设母公司采取公允价值计量，那么子公司也应该采取或者另行编制公允价值计量的财务报表。
但是山于子公司所处的投资性房地产市场的活跃性并不高或者是不具备独立的投资性房地产，而不能使用公允价值进行核算，保持成本模式计量，就会促使企业集团的财务合并中出现资产价值不统一的问题，影响企业集团的会计信息质量。
投资性房地产公允价值计量方式研究
投资性房地产公允价值计量方式研究首先，公允价值是指在市场交易中，买方和卖方双方自愿进行交易并充分了解相关信息的情况下达成的交易价格。
在投资性房地产中，公允价值可以通过市场交易、参考估值和现金流量贴现三种方法进行计量。
市场交易方法是指通过对市场上类似房地产交易的价格进行比较，来确定目标房地产的公允价值。
这种计量方法基于市场供求关系，并且考虑了投资者在市场上愿意支付的价格。
参考估值方法是指通过对类似房地产的成交价格和市场租金进行调整，来确定目标房地产的公允价值。
这种计量方法相对于市场交易方法更适用于没有市场交易数据或者数据有限的情况下。
现金流量贴现方法是指将未来的现金流量按照一定的折现率计算出其现值，并累加得到目标房地产的公允价值。
这种计量方法基于投资者对未来现金流量的预期，并考虑了时间价值的影响。
投资性房地产公允价值计量方式的应用有以下几个优势。
首先，公允价值计量方法更能反映市场价格的变化，使投资者能更好地了解房地产的价值变动情况。
其次，公允价值计量方法提供了一个客观的、普遍适用的计量标准，对于不同类型的房地产投资可以进行可比性分析。
此外，公允价值计量方法还可以提高投资者对房地产投资风险的认识，有助于制定更有效的风险管理策略。
然而，投资性房地产公允价值计量方式也存在一些劣势。
首先，公允价值计量方法依赖于市场交易和估值数据的准确性和可靠性，如果数据缺失或者不准确，可能会导致计量结果的偏差。
其次，公允价值计量方法无法考虑到特定投资者的特殊需求和约束条件，可能存在个别投资者无法满足的情况。
综上所述，投资性房地产公允价值计量方式是一种基于市场交易、参考估值和现金流量贴现等方法进行计量的方式。
它具有反映市场价格、提供普遍适用的计量标准、提高风险管理能力等优势。
然而，它也存在依赖数据准确性和无法满足特殊需求等劣势。
在实践中，我们应根据具体情况选择适当的计量方法，并结合其他指标来综合评估房地产的投资价值。
公允价值计量模式在投资性房地产中的运用
公允价值计量模式在投资性房地产中的运用公允价值计量模式是指根据市场价格来确定资产价值的一种计量方法。
在投资性房地产中，公允价值计量模式的运用具有重要意义。
本文将从公允价值的概念、计量方法、运用和优势等方面进行探讨。
一、公允价值的概念公允价值是指在交易参与者之间可以自愿达成的交易中，当事人在知情、经过交易的愿望和可交易的条件下，基于市场上经常发生的交易活动，所能获得的当前市价。
在投资性房地产中，公允价值即指某一投资性房地产在市场上的估值。
二、公允价值的计量方法公允价值的计量方法主要有市场比较法、成本法和收益法等。
市场比较法是根据市场上相似房地产的交易价格来确定被估价房地产的价值。
成本法是根据建筑物的重建成本和土地的市场价值来确定被估价房地产的价值。
收益法是根据房地产未来的收益情况来确定被估价房地产的价值。
三、公允价值在投资性房地产中的运用公允价值在投资性房地产中的运用主要有两个方面。
公允价值可以作为决策参考。
投资者可以根据投资性房地产的公允价值来评估其投资收益和风险，并作出是否购买或出售的决策。
公允价值可以作为评估工具。
公允价值的计量结果可以用作房地产公司的财务报告和企业评估等方面，为投资者和利益相关者提供有关房地产价值和公司财务状况的信息。
四、公允价值计量模式的优势相比于历史成本模式，公允价值计量模式具有许多优势。
公允价值能够更准确地反映资产的真实价值。
由于公允价值是根据市场价格确定的，因此可以更准确地反映投资性房地产的价值。
公允价值能够更及时地反映市场变动。
由于公允价值是根据最新市场价格确定的，因此可以更及时地反映市场的变动。
公允价值能够提高资产的流动性。
投资性房地产的公允价值可以为投资者提供一个参考价格，从而提高投资者的交易能力。
投资性房地产公允价值计量模式分析
投资性房地产公允价值计量模式分析投资性房地产公允价值计量模式是指使用公允价值计量方法对投资性房地产进行计量和评估的方法。
在公允价值计量模式中，房地产的价值是按照市场价格进行计量的，而非按照成本进行计量。
这种模式主要适用于投资性房地产，即用作长期投资的房地产、出租房屋或待售的房地产等。
投资性房地产公允价值计量模式的计量基础是公允价值。
公允价值是在正常市场条件下，双方意志自由协商的交易价格。
在投资性房地产中，公允价值通常是由独立的专业估价师进行估值，或者通过市场交易价格观察得出。
估价师评估公允价值时，需要考虑房地产的物理特性、市场需求、区域经济等多方面的因素。
投资性房地产公允价值计量模式的实施需要严格的监督和管理。
主要考虑到公允价值计量方法的不确定性和市场的不稳定性。
投资者需要通过市场研究和预测，调整投资组合，以适应经济变化和市场波动。
同时，也需要建立完善的风险管理机制，以确保投资组合的盈利性和流动性。
投资性房地产公允价值计量模式的优点是很明显的。
首先，该计量模式可以提供更加准确的投资组合价值。
其次，该计量模式可以增强投资者对投资组合的透明度和可理解性。
再次，该计量模式可以减少投资组合的风险，增强其收益能力。
最后，该计量模式可以促进市场透明度和竞争力，提高市场健康发展的水平。
总之，投资性房地产公允价值计量模式对于实现房地产市场的繁荣和稳定至关重要。
投资者可以通过使用该计量模式，保持对市场波动的独立性和透明度。
同时，监管机构也可以通过制定严格的监管政策，保证市场的稳定性和竞争力。
投资性房地产公允价值计量模式的应用
投资性房地产公允价值计量模式的应用【摘要】投资性房地产公允价值计量模式是在房地产投资领域中的一种重要计量方法。
本文将介绍该模式的概述、原理以及核算方法，并探讨影响其应用的因素。
通过实际案例的分析，展示投资性房地产公允价值计量模式在实际中的应用情况。
在总结该模式的重要性，并展望其未来的发展前景。
通过本文，读者可以更全面地了解和掌握投资性房地产公允价值计量模式的相关知识，为投资决策提供参考依据。
【关键词】投资性房地产、公允价值计量模式、原理、核算方法、影响因素、实际应用案例、总结、展望、重要性、前景。
1. 引言1.1 背景介绍投资性房地产是指企业为赚取资本增值、租金或经营收益，持有但不用于自用的房地产。
在当前经济环境下，投资性房地产已成为许多投资者的首选之一，其价值计量模式也备受关注。
投资性房地产的公允价值计量模式是指根据市场价格或其他可观察数据，对投资性房地产的价值进行计量。
公允价值计量模式的应用不仅可以提高资产的透明度和公平性，还可以帮助投资者更准确地评估其投资组合的实际价值。
随着经济全球化的加剧，投资性房地产的价值计量模式越来越受到重视。
在这种背景下，了解投资性房地产公允价值计量模式的原理和方法是至关重要的。
本文将通过对公允价值计量模式的概述、原理、核算方法、影响因素和实际应用案例的分析，探讨投资性房地产公允价值计量模式的应用现状和未来发展趋势，为投资者提供更多的参考和决策依据。
1.2 研究目的研究目的主要是探讨投资性房地产公允价值计量模式在实际应用中的作用和影响。
通过深入分析公允价值计量模式的原理及投资性房地产的公允价值核算方法，探讨影响公允价值计量模式应用的因素，以及结合实际案例展示投资性房地产公允价值计量模式的具体运用。
通过本研究，可为投资者、房地产开发商、政府监管部门等提供更清晰的指导，帮助他们更好地评估和管理投资性房地产的价值，提高资产管理效率，降低风险，并推动房地产市场的健康发展。
投资性房地产公允价值计量模式分析
投资性房地产公允价值计量模式分析投资性房地产是指为了出租、增值或者是资本增值而持有的房地产。
与自用性房地产不同，投资性房地产的持有者主要是出于投资目的而购买的，其盈利重点是通过租金收入和资本增值来实现的。
在国际财务报告准则（IFRS）中，投资性房地产的计量模式主要为成本模式和公允价值模式。
本文将主要对投资性房地产公允价值计量模式进行分析。
投资性房地产公允价值计量模式的特点是指该模式下投资性房地产的计量基础是公允价值。
公允价值是指在买方和卖方交易意愿均衡的情况下，资产能够以市场价格进行交易的价格。
在投资性房地产公允价值计量模式下，持有的投资性房地产在每个计量日都要以公允价值进行计量，任何价值变动都要计入当期损益。
这也意味着投资性房地产公允价值计量模式下的持有者要密切关注市场价格的变动，及时反映在财务报表中。
投资性房地产公允价值计量模式的应用范围主要在于投资性房地产的持有者对其资产价值进行准确、公允的反映。
与成本模式相比，公允价值模式更能全面客观的反映投资性房地产的真实价值，尤其是在房地产市场波动较大的情况下。
而且，公允价值模式也更加符合国际财务报告准则的基本宗旨，即真实、公允的反映企业的财务状况和经营成果。
投资性房地产公允价值计量模式的优势在于可以更全面的反映投资性房地产的价值波动情况。
在市场价格发生变动时，持有者可以更加及时的了解到其投资性房地产的变化情况，从而及时采取相应的经营决策。
这为投资性房地产的持有者提供了更多的信息和依据，有效地降低了经营风险，提高了投资回报。
投资性房地产公允价值计量模式的应用对于投资者和利益相关方都有一定的影响。
对于投资者来说，可以更加准确地了解持有的投资性房地产的价值情况，从而更好地进行投资决策；对于利益相关方来说，可以更加真实地了解企业的财务状况和经营成果，从而更好地评估企业的经营风险和盈利能力。
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现代经济信息
目前公允价值计量的输入参数分为三个级次：第一级次，存在活跃市场的资产或负债，其公允价值由活跃市场中的报价来确定(不需调整)；第二级次，存在活跃市场的资产或负债，参照熟悉情况的各方在自愿交易情况下，相似资产或负债的报价。
不存在活跃市场的资产或负债，参照相同或相似资产或负债的报价；第三级次，不存在活跃市场，且不符合第一、二级次条件的，采取估值技术等确定资产或负债的价格。
投资性房地产的公允价值输入参数多属于第二级次，因此，在企业的实务操作中对其采用公允价值计量的难度较大，但也会给管理者利用公允价值操控盈余管理的可能。
为了加速实现会计准则的国际趋同，财政部颁布了2006版新的《企业会计准则》，将公允价值计量作为一项基本计量属性。
但现实考量我国新兴市场和转型经济，沿用将历史成本作为基础计量属性，严格限制了公允价值计量的使用条件。
《企业会计准则第3号——投资性房地产》(简称CAS3)规定，如果企业有确凿的证据表明其投资性房地产的公允价值能够持续可靠获取，则可以采用公允价值模式对投资性房地产项目进行后续计量。
“CAS3”同时对于投资性房地产采用公允价值计量做出了严格规定：第一，投资性房地产所在地需要有活跃的房地产交易市场；第二，企业可以从房地产交易市场中取得相同或类似房地产的市场价格及其他相关信息，以保证对投资性房地产的公允价值进行合理的估计；第三，同一企业只能采用成本或公允价值其中的一种后续计量模式，对所有投资性房地产进行后续计量；第四，采用公允价值计量的投资性房地产，不计提折旧或摊销；第五，投资性房地产采选定公允价值模式计量后，不得在公允价值模式和成本模式。
一、国外研究文献
Dietrich等(2000)对英国投资性房地产的公允价值估值可靠性进行研究，发现英国投资性房地产的估值价格低于实际销售价格，但相比历史成本，其对销售价格的估计更准确、偏差更小。
Lourenco和Curto(2008)对欧盟四国的投资性房地产进行研究发现，采用以公允价值计量投资性房地产直接影响投资者对其价值的估值。
并且，在报表中确认投资性房地产公允价值与在附注中披露其公允价值，对投资者的影响是有差异的。
Francesco Avallore(2008)对欧洲部分国家投资性房地产计量模式不同产生的影响进行比较研究，发现选择历史成本进行后续计量的公司更具有盈余管理的倾向。
Muller，Riedl和Ruhr(2008)在IFRS强制性实施后，对影响欧洲投资性房地产上市公司计量不动产时，选用后续计量模式的决定因素进行研究发现，公司会继续使用在强制实施IFRS前可以使用或者已经使用了公允价值模式进行后续计量；公司为了增加其透明度，更愿意选择使用公允价值计量模式；所有权比较分散或者处于不动产市场比较活跃公司也倾向于公允价值计量模式。
Thomas和Henning(2011)对IFRS实施后欧洲投资性房地产采用公允价值后续计量的结果不同，研究表明受制于公允价值估值的可靠性和投资者对公允价值评价能力的判断，公司市值相对于净资产价值具有显著偏差。
二、国内研究文献
潘立新和翟潇璐(2007)研究表明，结合我国当前房地产市场现状，采用公允价值计量投资性房地产，能增强企业的融资能力，不会造成企业实质性税赋增加，能够帮助企业实现利润的增长。
陈耀敏(2008)认为，采用公允价值计量投资性房地产，使得重估净资产值法(NAV)成为房地产上市公司估值的重要方法，并提高了信息披露的真实反映水平。
孟冰(2009)对投资性房地产公允价值变动对利润表的影响进行分析研究，指出可以通过加强房地产市场的建设、增强会计人员职业判断能力提高公允价值计量的质量。
左承(2009)认为，采用公允价值计量投资性房地产有利于提高企业的账面净资产价值。
刘运国和易明霞(2010)对存在投资性房地产的上市公司进行研究，发现企业采用公允价值模式计量投资性房地产，其公允价值变动额有积极的市场反应，具有价值相关性，能够提高会计信息的决策有用性。
刘永泽和王妍(2011)对我国2007~1010年上市公司投资性房地产公允价值计量模式所面临的应用困境进行研究表明，造成公允价值应用困境的主要原因有市场条件的不完善、准则限制的严格、相关指引的缺失、会计计量理念的转变困难和上市公司会计政策选择等。
只有通过准则的恰当引导，鼓励企业聘请专业房地产评估机构，改进披露模式，增加披露的透明度等多方面努力，才能有效解决公允价值计量模式的应用困境。
张奇峰、张鸣和戴佳君(2011)对北辰实业在选择投资性房地产计量模式的案例进行分析，试图发现北辰实业在A股和H股上市后，采用不同计量模式所产生的财务影响及其决定因素。
研究表明，相对于成本模式，采用公允价值计量将大幅提高投资性房地产的账面价值，加剧企业当期净利润的波动。
张文和符刚(2013)通过对*ST国商紧急变更会计政策将历史成本改为公允价值计量后产生的一系列影响进行分析，说明了企业对采用公允价值计量持谨慎态度的原因，并进一步建议监管部门强化投资性房地产信息披露的要求，且要特别注意细化和具体化对两种计量模式的选择依据和合理性。
申慧慧(2012)以沪深三家上市公司为例，分析了上市公司如何通过投资性房地产项目进行盈余管理，避免亏损、业绩下降或退市警告。
研究认为，企业限制投资性房地产与自用房地产相互转换的时间间隔，能有效地降低其利用投资性房地产进行盈余管理的可能性；同时指出，投资性房地产所占比重大且出现变更计量模式，以及当年投资性房地产变动较大的上市公司，更可能发生盈余管理行为。
三、总结
投资性房地产公允价值计量在我国的运用处于起步阶段，需要将公允价值计量研究继续深入。
同时借鉴国外公允价值计量研究的先进经验与做法，进一步完善市场、转型经济，实现我国会计准则的国际趋同。
作者简介：李佳宾（1982-），男，吉林辽源人，从事财务管理、投资创新方向的研究。
张艳娟（1986-），女，江苏徐州人，从事财务管理、会计方向的研究。
投资性房地产公允价值计量研究综述
李佳宾 海南大学
张艳娟 海南师范大学
摘要：《企业会计准则第3号——投资性房地产》规定，为提高会计信息质量，企业可以有条件地应用公允价值对投资性房地产进行后续计量。
投资性房地产公允价值计量因此成为理论与实务界关注的热点。
本文对投资性房地产公允价值计量的相关文献进行回顾、梳理，为进行更深入的研究提供一些思路。
关键词：投资性房地产；公允价值；研究综述
中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2013）11-0228-01
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