房地产企业各税种纳税义务时间顺序表
房地产企业各税种纳税义务时间顺序表
房地产企业各税种纳税义务时间顺序表一、营业税根据国税函发［1995］156号国家税务总局关于印发《营业税问题解答（之一）的通知》：十八、问：对于转让土地使用权或销售不动产的预收定金，应如何确定其纳税义务发生时间？答:营业税暂行条例实施细则第二十八条规定:“纳税人转让土地使用权或销售不动产，采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。
”此项规定所称预收款，包括预收定金。
因此，预收定金的营业税纳税义务发生时间为收到预收定金的当天。
故房地产企业，营业税的纳税义务发生开始时间为:收到第一笔售房款的当月。
二、城建税、教育费附加、地方教育费附加纳税义务发生时间与营业税纳税义务发生时间一致.三、土地增值税1、预征率根据国税发［2010］53号国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知：除保障性住房外,东部地区省份预征率不得低于2％，中部和东北地区省份不得低于1。
5%,西部地区省份不得低于1%，各地要根据不同类型房地产确定适当的预征率（地区的划分按照国务院有关文件的规定执行）。
根据重庆市地方税务局通告2011年2号重庆市地方税务局关于调整土地增值税预征率有关问题的通告：一、房地产开发企业销售开发产品土地增值税预征率标准如下：（一）普通标准住宅预征率为2%。
（二)非普通标准住宅、非住宅(商业用房、车库等）预征率为3.5％。
（三）独栋商品住宅预征率为5％。
2、清算条件根据国税发〔2006〕187号国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知：二、土地增值税的清算条件(一）符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算:1.房地产开发项目全部竣工、完成销售的；2。
整体转让未竣工决算房地产开发项目的；3.直接转让土地使用权的。
（二）符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算:1.已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85％以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的;2.取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；3.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；4.省税务机关规定的其他情况。
房地产各个税种纳税义务时间
一、房地产企业增值税纳税业务发生时间确定;1、先开发票的，为发票开具的当天；2、转让开发产品并收讫销售款的当天；（过程中或者完成后收到款项）（21）书面合同签订的付款日期为纳税义务产生日期；2（2）没有签订书面合同或者合同没有付款日期的为服务完成日；2（3）房开企业在开盘前收取的诚意金、订金未签订合同，不构成增值税纳税业务，在其他应付款核算；2（4）销售的期房在未完工期间，尚未移交给购房者，所以未产生增值税真正纳税业务；（增值税纳税业务确认总结：转让开发产品并收到款项产生真正的纳税义务；）二、房地产企业所得税收入确认纳税时间对于现房销售，会计准则和税法规定一致；对于期房销售二者存在差异，预售业务在会计和税法处理上有较大的差异；会计上确认收入时间 :开发的产品完工并移交时税法上确认收入：无论产品是否完工，签订了销售或者预售合同并取得款项，确认为销售未完工开发产品取得收入，按预计毛利率计入当期应纳税所得额；负有所得税的纳税义务；1、一次性全额收款，实际收到款项之日确认收入的实现；2、分期收款按合同约定款项和日期分期确认收入；3、按揭销售，按合同约定，首付款按实际收到日期确认，按揭款按贷款办理转账日确认收入实现；委托销售方式的 ;，4(1)支付手续费方式的：收到受托方开具已销开发产品清单日按合同价款确认收入；4（2）收到受托方开具已销开发产品清单日期确认收入（买断价格或者销售合同价格：）4（3）保底价销售的，收到受托方开具已销开发产品清单日确认收入；（合同价格或者保底价格 +分成）4（4）包销方式销售：包销期内按上述1-3 方式，包销期外按包销价格和付款方式确认收入；完工产品的确认的三个条件：1、开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。
2、开发产品已开始投入使用。
3、开发产品已取得了初始产权证明。
4、房地产开发企业建造、开发的开发产品，无论工程质量是否通过验收合格，或是否办理完工（竣工）备案手续以及会计决算手续，当企业开始办理开发产品交付手续（包括入住手续）、或已开始实际投入使用时，为开发产品开始投入使用，应视为开发产品已经完工。
2024年度房产税务处理指南与税率表
2024年度房产税务处理指南与税率表本合同目录一览1. 房产税务处理概述1.1 房产税务处理的基本原则1.2 房产税务处理的主要内容1.3 房产税务处理的周期与时间节点2. 房产税的计算与申报2.1 房产税的计税依据2.2 房产税的计算方法2.3 房产税的申报程序与期限3. 土地增值税的计算与申报3.1 土地增值税的计税依据3.2 土地增值税的计算方法3.3 土地增值税的申报程序与期限4. 契税的计算与申报4.1 契税的计税依据4.2 契税的计算方法4.3 契税的申报程序与期限5. 房产交易税费的计算与申报5.1 房产交易税费的计税依据5.2 房产交易税费的计算方法5.3 房产交易税费的申报程序与期限6. 房产税务优惠政策的运用6.1 房产税务优惠政策的基本原则6.2 房产税务优惠政策的适用范围6.3 房产税务优惠政策的申请程序与要求7. 房产税务风险的管理与控制7.1 房产税务风险的识别与评估7.2 房产税务风险的防范措施7.3 房产税务风险的处理程序与要求8. 房产税务合规的检查与审计8.1 房产税务合规的检查内容与方法8.2 房产税务合规的审计程序与期限8.3 房产税务合规的整改措施与要求9. 房产税务信息的披露与报告9.1 房产税务信息的披露内容与形式9.2 房产税务报告的编制要求与提交时间9.3 房产税务信息的保管与使用规定10. 房产税务处理的监督与评估10.1 房产税务处理的监督机制10.2 房产税务处理的评估指标与方法10.3 房产税务处理的改进措施与要求11. 房产税务处理的培训与宣传11.1 房产税务处理的培训内容与方式11.2 房产税务处理的宣传途径与要求11.3 房产税务处理的培训与宣传效果评估12. 房产税务处理的合作与协作12.1 房产税务处理的合作范围与对象12.2 房产税务处理的协作机制与程序12.3 房产税务处理的合作效果评估与奖惩13. 房产税务处理的争议解决13.1 房产税务处理争议的类型与处理原则13.2 房产税务处理争议的解决途径与程序13.3 房产税务处理争议的处理结果与要求14. 房产税务处理的终止与解除14.1 房产税务处理终止的条件与程序14.2 房产税务处理解除的原因与程序14.3 房产税务处理终止与解除后的相关规定第一部分：合同如下：1. 房产税务处理概述1.1 房产税务处理的基本原则1.1.1 公平原则：确保房产税务处理的公平性，对所有房产所有者和使用者一视同仁。
房开企业销售及出租收入纳税义务发生时间
房开企业销售及出租收入纳税义务发生时间一、房屋销售收入1.增值税纳税义务时间根据财税2016【36】号文附件一的第四十五条：纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。
收讫销售款项，是指纳税人销售服务、无形资产、不动产过程中或者完成后收到款项。
取得索取销售款项凭据的当天，是指书面合同确定的付款日期；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为服务、无形资产转让完成的当天或者不动产权属变更的当天。
对应到房屋销售这项应税行为，增值税的纳税义务发生时间主要把握两点：一是发生应税行为，对于销售不动产这个行为来说，有三种行为都可以被认定为发生了应税行为，一是签订了销售合同约定了交付房屋；二是实际交房；三是办理不动产权属变更。
这三个时间点，哪个最先实现，则可以认定为发生了销售不动产的应税行为。
二是收讫销售款项或者取得销售款项凭据。
收讫销售款项很好理解，即买房人支付了购房款。
在买房人未支付全部或部分款项的情况下，由于不动产销售一般都会签订书面合同，就需要根据书面合同确定的付款日期来界定售房人的纳税义务发生时间。
在同时满足条件一和条件二的情况下，售房人需要按照相关规定计算缴纳增值税，否则都只需要作为房地产企业的预收款，按照预征率预缴增值税。
当然，若在这之前开具了正式的销售发票，那就需要按照规定缴纳增值税。
2.土地增值税纳税义务时间根据《土地增值税暂行条例实施细则》（财法字〔1995〕6号）第十六条规定，“纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。
”因此对房地产开发企业的售房款，在土地增值税清算以前，按照相应的预征率进行预缴，待项目土地增值税清算后再对项目已售部分的土地增值税进行多退少补。
对于项目土地增值税清算后售出的房屋，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第十条的规定，纳税人应当自转让房地产合同签订之日起七日内向房地产所在地主管税务机关办理纳税申报，并在税务机关核定的期限内缴纳土地增值税。
房地产开发税费一览表（详解房地产涉及的12个税种）
房地产开发税费一览表（详解房地产涉及的12个税种）房地产开发涉及的税费主要有：契税、城镇土地使用税、耕地占用税、印花税、增值税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加、房产税、土地增值税、企业所得税等。
一、契税(一)纳税人：转移土地、房屋权属，承受的单位和个人;(二)计税依据：市场价格或差额，计征契税的成交价格不含增值税;(三)税率：3%—5%(四)涉税阶段：土地获取阶段二、城镇土地使用税(一)纳税人：在城市、县城、建制镇、工矿区范围内拥有土地使用权的单位和个人;(二)计税依据：实际占用土地面积;(三)适用税额：大城市1.5-30 元，中等城市1.2-24 元，小城市0.9-18 元，县城、建制镇、工矿区 0.6-12 元;(四)纳税义务发生时间：取得土地后次月;(五)涉税阶段：前期准备阶段、建设施工阶段、预售阶段。
三、耕地占用税(一)纳税人：占用耕地建房或者从事非农业建设的单位或者个人;(二)计税依据：占用的耕地面积(三)适用税额：人均耕地不超过1亩的地区，每平方米为10~50 元;人均耕地占用超过 1 亩但不超过 2 亩的地区，每平方米为 8~40 元;人均耕地占用超过 2 亩但不超过 3 亩的地区，每平方米为 6~30 元;人均耕地超过 3 亩的地区，每平方米为 5~25 元;(三)涉税阶段：土地获取阶段、前期准备阶段。
四、印花税(一)纳税人：经济活动和经济交往中书立、领受应税凭证的单位和个人;(二)应税对象：经济合同、产权转移数据、营业账簿、权利许可证照等;(三)房地产涉及的印花税：取得土地和销售阶段签订的房屋销售合同;建设工程合同、借款合同、财产保险合同、注册资本等;(四)涉税阶段：土地获取阶段、建设施工阶段、预售阶段;五、增值税(一)纳税人：在中华人民共和国境内销售货物或者加工、修理修配劳务，销售服务、无形资产、不动产以及进口货物的单位和个人;(二)计税方法：一般计税和简易计税;(三)预缴增值税：在取得预收款的次月纳税申报期预缴税款(四)房地产开发企业纳税义务发生时间：税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天;先开具发票的，为开具发票的当天。
房产税的纳税义务发生时间是什么
房产税的纳税义务发生时间是什么
【问题】
房产税的频发纳税义务发生时间是什么？
【答案】
1.纳税人主要用于将原有房产用于生产经营，从生产经营之同月
起缴纳房产税。
2.纳税人自行新建房屋用于生产经营，从建成之次月同月起缴纳
房产税。
3.纳税人委托施工企业建设项目的房屋，从审定办理验收相关手
续之次月起缴纳房产税。
4.纳税人购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起缴纳房产税。
5.纳税人购置存量房，自办理房屋权属转移、变更登记手续，房
地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起，缴纳房产税。
6.纳税人出租、出借房产，自交付出租、出借房产之次月起，缴
纳房产税。
7.房地产开发企业自用、出租、承购本企业建造的商品房，自房
屋使用或交付之次月起，缴纳房产税。
8.自2021年1月1日起，纳税人因房产的实物或权利状态发生变
化而依法终止房产税纳税义务的，其应纳税款计算应截止到房产的实
物或权利状态发生变化的当月末。
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房地产开发企业纳税义务发生时间及开票问题
房地产开发企业纳税义务发生时间及开票问题随着中国城市化进程的加快，房地产业成为了国民经济的重要支柱行业之一。
作为房地产开发企业的一部分，纳税义务是企业必须履行的法定责任。
然而，房地产开发企业在纳税义务的发生时间以及开票方面常常存在一些疑问和困惑。
本文将对房地产开发企业纳税义务发生时间及开票问题进行探讨和解答。
首先，我们来讨论房地产开发企业的纳税义务发生时间。
根据《中华人民共和国税收征收管理法》第三十四条第一款的规定，一般纳税人应当按月进行纳税申报和缴纳税款。
房地产开发企业作为一般纳税人，应当按照每月确定的税务机关规定的申报和缴纳时间计算纳税义务的发生时间。
对于房地产开发企业而言，纳税义务发生的主要时间节点包括取得预售许可证和取得售房资格。
当房地产开发企业取得预售许可证后，即视为开展商品房预售活动，此时企业需要按照预售许可证规定的税率和时间节点进行纳税申报与缴税。
预售许可证颁发后，纳税义务即发生成为企业的责任，企业需要根据实际销售情况及时申报缴纳税款。
另外，当房地产开发企业取得售房资格时，即房屋竣工验收合格并办理了房产权证，企业同样需要按照相关税务规定的时间节点申报和缴纳税款。
售房资格的取得标志着房地产开发企业的生产经营活动进入了售房阶段，使得企业的纳税义务进一步扩大和增加。
房地产开发企业在取得售房资格后，应当尽快按照法定的申报时间节点进行纳税申报和缴税。
纳税义务发生时间的准确把握对房地产开发企业具有重要的意义和影响。
企业需要建立健全的纳税管理制度，及时了解并遵守相关的法律法规和政策，确保纳税义务能够在合适的时点得到履行，减少不必要的纳税争议和风险。
其次，让我们来关注房地产开发企业在开票方面遇到的问题。
房地产开发企业在售房过程中需要开具发票，以保证交易的合法性和合规性。
然而，由于房地产行业具有一定的特殊性，开票的方式及其规定也相对较为复杂。
根据财政部、国家税务总局《关于进一步印发〈房地产业增值税发票管理办法〉的通知》（财税〔2010〕75号）的规定，房地产开发企业在商品房销售中一般采用预缴税款方式开具增值税专用发票。
中国房地产开发企业税种表
7
土地增值税
以土地和地上建筑物为征税对象
增值额为房地产开发企业转让房地产所取得收入减除规定扣除项目金额后的余额
应纳税额＝∑（增值额×适用税率）
四级超率累进税率（比例税率）
次月10日
8
城镇土地使用税
以土地为征税对象
实际占用的土地面积
年应纳税额=∑(各级土地面积×相应税额)
依所在地区分别适用7%、5%、1%征城市建设维护税，西安7%
次月10日
10
教育费附加
教育费附加随营业税征收
以营业税等流转税为计税依据
营业税额×适用税率
0.03
次月10日
1.购置房地产要缴纳的税费：1.契税；2.印花税；3.交易手续费。
2.持有房地产要缴纳的税费：1.房产税；2.城镇土地使用税；3.营业税；4.城市维护建设税和教育费附加；5.印花税；6.企业所得税；7.个人所得税。
3.出售房地产应缴纳的税费：1.营业税；2.城市维护建设税和教育费附加；3.土地增值税；4.印花税；5.企业所得税；6.个人所得税；7.交易手续费。
房地产开发企业税种一览表
序号
税种
征税对象
计税依据
计算方法
税率
缴税时间
1
契税
以转移土地、房屋使用权的行为为征税对象。
计税依据主要是成交价格、核定价格、交换价格差额和“补缴的土地使用权出让费用或者土地收益”等。
应纳税额=计税依据×税率
3--5%
纳税义务开始日为为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。纳税义务发生10日内缴纳。
定额税率（每平方米）西安2.4元/平方米
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房地产企业各税种纳税义务时间顺序表营业税
根据国税函发[1995]156 号国家税务总局关于印发《营业税问题解答（之一）的通知》：十八、问：对于转让土地使用权或销售不动产的预收定金，应如何确定其纳税义务发生时间？答：营业税暂行条例实施细则第二十八条规定：“纳税人转让土地使用权或销售不动产，采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。
此项规定所称预收款，包括预收定金。
因此，预收定金的营业税纳税义务发生时间为收到预收定金的当天。
故房地产企业，营业税的纳税义务发生开始时间为：收到第一笔售房款的当月。
城建税、教育费附加、地方教育费附加
纳税义务发生时间与营业税纳税义务发生时间一致
三、土地增值税
1、预征率
根据国税发[ 2010] 53 号国家税务总局关于加强土地增值税
征管工作的通知：除保障性住房外，东部地区省份预征率不得
低于2%，中部和东北地区省份不得低于1.5%，西部地区省份不得低于1%，各地要根据不同类型房地产确定适当的预征率
（地区的划分按照国务院有关文件的规定执行）。
根据重庆市地方税务局通告2011年2号重庆市地方税务局关于调整土地增值税预征率有关问题的通告：一、房地产开发企业销售开发产品土地增值税预征率标准如下：
（一）普通标准住宅预征率为2%。
（二）非普通标准住宅、非住宅（商业用房、车库等）预征率为3.5%。
（三）独栋商品住宅预征率为5%。
2、清算条件
根据国税发〔2006〕187 号国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知：二、土地增值税的清算条件
（一）符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清
算：
1.房地产开发项目全部竣工、完成销售的；
2.整体转让未竣工决算房地产开发项目的；
3.直接转让土地使用权的。
（二）符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：
1. 已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，
但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；
2. 取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；
3.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；
4.省税务机关规定的其他情况。
故房地产企业，土地增值税的纳税义务发生开始时间为：收到
四、契税
根据国务院令第224 号中华人民共和国契税暂行条
例：
第七条契税的纳税义务发生时间,为纳税人签订土地,房屋权属转移合同的当天,或者纳税人取得其他具有土地,房屋权属转移合同性质凭证的当天。
第八条纳税人应当自纳税义务发生之日起10日内,向土地,房屋所在地的契税征收机关办理纳税申报,并在契税征收机关核定的期限内缴纳税款.
故房地产企业，契税的纳税义务发生开始时间为：为纳税人签订土地,房屋权属转移合同的当天,或者纳税人取得其他具有土地,房屋权属转移合同性质凭证的当天。
房地产企业一般常规操作为在办理土地产权证前交纳契税，但有一定税收风险。
五、土地使用税
根据财税[2006]186 号财政部、国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关政策的通知：二、关于有偿取得土地使用权城镇土地使用税纳税义务发生时间问题：以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。
故房地产企业，土地使用税的纳税义务发生开始时间为：以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。
重庆地区按渝地税发【2011 】111 号重庆市地方税务局关于明确房地产开发企业城镇土地使用税有关政策问题的通知执行：一、关于纳税义务起始时间房地产开发企业通过出让等方式，从土地行政主管部门取得的土地，城镇土地使用税纳税义务起始时间，按“实际取得土地时间与土地使用权登记时间孰先” 的原则确定。
房地产开发企业通过转让等方式从其他纳税人取得的土地，城镇土地使用税纳税义务起始时间，按照《财政部国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策的通知》（财税〔2006〕186 号）第二条的规定执行。
五、印花税
《中华人民共和国印花税暂行条例》第七条规定：应纳税凭证应当于书立或者领受时贴花。
《中华人民共和国印花税暂
行条例施行细则》第十四条条例第七条所说的书立或者领受时
贴花，是指在合同的签订时、书据的立据时、账簿的启用时和
证照的领受时贴花。
印花税实行自报自缴，如果发生应缴纳印花税行为时，应按上述规定自行贴花。
六、企业所得税
根据国税发〔2009 〕31 号国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知：第八条企业销售未完工开发产品的计税毛利率由各省、自治、直辖市国家税务局、地方税务局按下列规定进行确定:
（一）开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于15％。
（二）开发项目位于地及地级市城区及郊区的，不得低于
10% 。
（三）开发项目位于其他地区的，不得低于5％。
（四）属于经济适用房、限价房和危改房的，不得低于3% 。
根据重庆市国家税务局公告[2011] 第4 号重庆市国家税务局关于调整房地产开发经营业务企业计税毛利率和核定应税所得率的公告：一、对房地产开发经营企业销售未完工开发产品的计税毛利率暂按以
下规定执行：
（一）开发项目位于渝中区、大渡口区、江北区、沙坪坝区、九龙坡区、南岸区、北碚区、渝北区、巴南区、高新技术开发区、经济技术开发区、北部新区，其计税毛利率为20% 。
（原来是15% ）（二）开发项目位于除上述地区以外的区县的，其计税毛利率为15%。
（三）属于经济适用房、限价房和危改房的，其计税毛利率为3%。
根据国税发〔2009 〕31 号国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知：第九条企业销售未完工开发产品取得的收入, 应先按预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。
开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。
根据国税发〔2009 〕31 号国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知：第三条企业房地产开发经营业务包括土地的开发，建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。
除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工：
（一）开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。
（二）开发产品已开始投入使用。
（三）开发产品已取得了初始产权证明。
故房地产企业，企业所得税的纳税义务发生开始时间为：开始预售并收到房款后的当季度应按预计毛利率进行季度企业所得税的申报，待项目达到完工条件后，再进行结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。
以上仅供参考
张庆
重庆德瑞税务师事务所。