戴德梁行-武汉硚口区汉西南路片区规划定位报告159P 精品

总建筑面积——135.9万平方米
容积率：＜4 小岔路地块基本指标 总用地面积——72亩 总建筑面积——21.6万平方米 容积率：＜4.5 知音桥 解放大道 铁路桥
小岔路
京广铁路
汉 西 南 路
汉西路
总用地面积——582亩
总建筑面积——157.5万平方米
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地块条件

面积较大 地块狭长 形状不规则 地块东西向临路状况不佳 京广铁路影响
武汉市宏观经济
硚口区宏观经济
戴德梁行认为：武汉城市圈经济将加速发展，武汉市龙头作用日益强化； 目前硚口区吸引力有待提升，产业急需转型，发展潜力巨大。
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宏观房地产市场环境研究
武汉市房地产投资额稳步快速增长，目前已经成为国民经济的支 武汉市房地产市场 柱产业；“十一五规划” 将房地产业明确为武汉未来五年的主导 产业，武汉房地产面临巨大的发展机遇。 附件一：武汉宏观市场环境研究
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武汉城市圈交通解析
孝感
本案由解放大道 可至武汉东西湖区，
吴家山 台商投 资区 CBD
连接107国道和316国 道可达武汉城市圈内 西部城市孝感地区，
本案
天门
由武汉城区省道可达
天门地区。 硚口区是联结孝 感、天门和武汉的交
王家湾
商圈
通要地。Baidu Nhomakorabea
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武汉城市圈产业分布
武汉城市圈产业分布呈
建设大道、解放大道、中山大道、京汉大道四条城市
主干道向西聚焦汉西南路片区

连接东西湖开发区和武汉经济技术开发区的战略要地， 两区工作人员在硚口区“安居乐业”的需求
戴德梁行认为本项目的交通优势和战略地位带来的发展机会：本案有引领 硚口向西发展的先天资源优势，也有吸纳东西湖开发区和武汉经济技术开 发区两区消费的战略优势。
武汉市产业分布
武汉市各区产业各具 特色，硚口处于联结东西 湖产业基地和武汉经济技 术开发区的战略地位。 两个开发区的工作人 员在硚口区“安居乐业” 的需求也应运而生，“安 居”体现在对于在硚口居 住的需求，“乐业”体现 在制造业产业链相关企业 在硚口办公的物业需求。 本案
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武汉市交通和产业分布小结

硚口区与孝感和天门两个城市的产业链衔接存在地缘优 势
戴德梁行认为本项目在城市圈中的交通位臵和战略地位带来的发展机会：硚口区 在武汉城市圈中与孝感和天门联系紧密，建设两型社会，资源有效配臵成为区域 发展的重点及趋势，在产业、经济等层面能够进行深层次的互动，实现共赢。
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宏观经济环境研究
武汉城市圈经济的东部城市经济优于西部城市；武汉市首位度极 武汉城市圈宏观经济 高，城市圈缺乏第二梯度城市，城市圈总体经济实力总和尚处于 初级阶段。 武汉市经济发展迅速， 2007年GDP已经突破3000亿元；武汉市第 附件一：武汉宏观市场环境研究 三产业比重近一半，逐步向以第三产业为主的产业结构转型；武 附件二：区域环境分析 汉市居民收入水平不断提高，消费型城市特征日益凸显。 硚口经济在武汉中心城区中相对落后；硚口区现有居民收入和支出 水平较低；硚口区第三产业比重偏低，有待向现代服务业转型。
功能定位
分区定位 区位选择 规模定位 规划定位 土地运营 功能区详解
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区域价值重新定义 项目发展战略
客户目标及解析
项目解析 项目发展背景研究 案例解析
武汉RBD解析 项目定位
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客户目标
客户目标
树立硚口在武汉的新形象，通过此项目的开发引领硚口复兴，促进硚口东西部
通 过资源整合实现功能互补，最终实现整体项目目标。
区域价值界定、功能产品多元化并互动是项目定位成功的关键点
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方案研究的基本思路
案例借鉴
客户目标 及解析
项 目 解 析
项目本体 区域交通 区位产业 环境趋势
项 目 背 景
商业环境 企业环境
项目价 值判断
武汉RBD 解析
项 目 定 位
总用地面积——582亩 总建筑面积——157.5万平方米 汉 西 南 路 小岔路
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区位分析
硚口新行政 中心
本案是连接武汉CBD和滨水商住区的纽带，宝丰商务区和古田市级商业副中心 的过渡带，东西湖开发区和武汉经济技术开发区间的战略枢纽。
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武汉市交通解析
CBD
王家湾商圈
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硚口区汉西南路片区规划定位报告
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方案规划的主导理念
● 开发区域不仅要实现自身价值，还必须承载区域价值，要
对 区域经济的发展有拉动作用，实现整体利益和局部利益的 均 衡协调发展；
● 开发区域的功能配比必须是复合和分层级的，不同的层级
承 担不同功能；
● 开发区域规划相对复合和多样，各功能区间不是孤立的，
附件二：区域环境分析
硚口区房地产市场 硚口区房地产投资的力度较其它各区相比仍有差距，与汉口其它
两区——江汉区和江岸区相比还有较大差距，但硚口大量优质土
地储备为硚口区房地产提供了巨大的发展空间。
戴德梁行认为：武汉市房地产健康而快速的发展，硚口房地产市场发展空间巨大。
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现“西轻东重”的特点，西
部以轻工业为重点发展产业， 东部以重工业为主要发展方 向。
西北部孝感和天门两个
城市重点发展盐磷化工和汽 车加工基地及纺织和食品加 工，硚口区与孝感和天门两
个城市的产业链衔接存在地
缘优势，建设两型社会，节 约资源成为区域发展的趋势。
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武汉城市圈交通和产业分布小结
硚口区是联结孝感、天门和武汉的交通要地
商务的开发模式 ——政府和企业需求均衡性问题 商业的配比和开发特色 ——项目核心驱动力问题 规划限制的问题 ——技术解决或策略问题
构建对于项目核心 价值深切把握基础
上的问题解决方案
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客户目标及解析 项目解析
项目发展背景研究 案例解析
武汉RBD解析 项目定位
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地块条件
汉西南路地块基本指标 总用地面积——510亩 建设大道
协调发展；
项目整体功能均衡发展；
客观条件
项目规划遵循城市规划和片区规划的限制； 京广铁路沿线开发的限制； 总建筑面积157.5万平方米，总占地面积582亩； 汉西南路地块容积率4，小岔路地块容积率4.5； 重点发展商务、商业；
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目标下的关键驱动因素
区位与功能如何平衡
——战略发展方向问题