015附件：《地区公司物业管理工作指引》

地区公司物业管理工作指引第一章总则第一条为进一步理顺地区公司物业管理工作，根据《地区公司和物业公司工作衔接办法》，特制定本指引。

第二条本指引适用于地区公司、地区物业公司及集团各相关单位。

第二章物业管理前期介入第三条规划设计介入1、在集团规划设计审批后，地区公司制定详细规划之前，由总工室牵头组织开发部、工程部、营销部、物业公司，按照集团规定针对小区物业管理用房和设备用房、园区封闭方案（含出入口设置）、人车分流、小区智能化综合规划方案、小区公共区域和会所、运动中心及影城等区域水电表独立安装等进行综合研讨，根据研讨结果拟定详细规划设计方案，报集团建筑设计院、设计成本质量控制中心、物业管理中心联合审核，最终方案由工程建设口集团分管领导审批。

2、总工室在详细规划设计时须按集团批复配置物业用房（包括但不限于办公、仓库、员工食堂和宿舍等）,地区物业公司应严格按照规划面积使用物业用房；因特殊情况需增加物业用房的，由地区物业公司提出申请，经地区公司董事长（或主持工作一把手）、集团物业管理中心审核后报工程建设口集团分管领导审批执行；物业用房移交地区物业公司后，其他单位若需使用，由需求部门书面申请，经物业服务中心负责人、地区物业公司董事长（或主持工作一把手）审核后，报集团物业管理中心总经理审批。

3、首批次交楼区域内须按照《小区配套设计指引》的要求配备物业用房，如首期不具备条件的，须设置临时物业管理用房。

如地区物业公司需要对外租赁办公场所、员工宿舍、饭堂、仓库等，由地区公司负责办理或书面委托地区物业公司办理，费用在地区公司列支，物业服务中心负责日常管理。

第四条施工前期介入1、地区公司工程部应根据场地准备进度提前十五天以业务联系函的形式通知地区物业公司调派相关人员进场；地区物业公司在接到业务联系函之日起七天内安排保安员进场，保安员以外的其他员工应在开盘区域开放前一个月进场。

2、保安员进场前十四天，地区公司工程部应为地区物业公司提供办公地点、食堂、宿舍、仓库、电话、网络及必需的后勤物资；办公地点、食堂、宿舍、仓库的选定、装修改造及后勤物资配置由地区物业公司提出使用要求，工程部组织包括地区物业公司在内的相关部门召开讨论会，讨论结果报地区公司工程主管领导审批后，由地区公司工程部执行，物业公司验收后接收。

第五条施工阶段介入1、总工室下发施工图（含电子版）时增加一套给地区物业公司，包括但不限于：规划报建图、小区总体平面图、结构施工图、建筑施工图、装修施工图、园林园建施工图、综合管网图、给排水施工图、电气施工图、暖通施工图、消防施工图、智能化施工图、燃气施工图及各专业变更图纸。

2、每期工程第三层砖砌体完成后两天内，总工室牵头组织工程管理部、工程部、营销部、物业公司等各部门及施工单位进行综合会验；完成“三层会验”两天内，总工室整理出验收意见，提出存在的问题及整改措施，以书面形式发给“三层会验”参加部门及预决算部、开发部，七天内下发设计文件。

3、地区物业公司须参与每期工程“三层会验”工作，重点就大小头、预留孔洞、门窗开启方向、设计遗漏问题或者不合理处、业主使用需求等提出意见。

4、地区物业公司须参与并跟进重点部位的施工质量监督：如地暖管铺设、外墙保温、卫生间及屋面防水、地下车库及地下室防水、安防、消防、智能化系统等，发现问题及时通知地区公司工程部。

5、地区物业公司须参与装修工作面验收工作，查验内容见《恒大地产集团交楼工作管理办法》。

6、竣工验收合格后，地区公司工程部须向物业服务中心提供全套竣工资料，地区物业公司负责各物业服务中心工程档案资料管理工作的指导和监督。

7、施工阶段介入工作根据地区公司要求，由地区物业公司组织安排。

第六条地区物业公司须按照地区公司需求拟定前期介入人员编制，经地区公司董事长（或主持工作一把手）及物业管理中心签署意见后报物业管理中心直管副总裁审批后执行；前期介入人员人工综合成本在地区公司列支。

若采用劳务派遣方式进行的，派遣单位由地区公司征召或书面委托地区物业公司办理（已有派遣单位的原则上可直接使用），地区物业公司负责前期介入人员及派遣单位管理。

地区物业公司前期介入所需的办公设备等固定资产由地区公司工程部负责申购，地区公司采购部负责购买，且须在地区物业公司进驻前七天购买到位，具备办公条件。

地区物业公司前期介入（非销售案场）所需的日常消耗品由地区公司书面委托物业公司申购，物业服务中心提出需求，工程部确认，费用由地区公司承担，发票开具给地区公司，入地区公司账。

第七条物业服务费测算1、地区物业公司须在开盘三个月前根据物业管理方案进行物业服务费、停车服务费成本测算, 拟定项目各业态（住宅、商业、公寓、公建配套等）物业服务费标准及停车服务费标准，经地区公司董事长（或主持工作一把手）签署意见，物业直管副总裁审核，商业物业的物业服务费、停车服务费标准同时须经商业集团总经理（或主持工作一把手）会签，再报营销直管副总裁审批。

2、测算中所需规划图纸、设备参数由总工室在开盘前四个月提供。

第八条前期物业管理招投标1、开发部负责前期物业管理招投标备案的组织工作，地区物业公司负责具体工作的落实。

开发部须向地区物业公司提供土地出让手续（土地证、出让合同等）复印件、《国有土地规划许可证》复印件、规划图纸复印件及政府规定的其他备案资料。

2、招投标部负责招投标代理公司的选定工作，并与招投标代理公司签订招投标代理合同。

地区物业公司依据合同监督和配合招投标代理公司，及时完成前期物业管理招投标工作。

3、若地区公司自行进行前期物业管理招投标工作，地区物业公司负责协助提供招投标文件要求等相关资料。

4、合同管理部负责对招投标代理公司制作的招投标文件进行审核。

5、前期物业管理招投标完成后，招投标部须及时完成《前期物业服务合同》签订工作，开发部须及时完成政府备案工作。

6、前期物业管理招投标发生的相关费用由地区公司承担，发票开具给地区公司，入地区公司账。

第三章销售案场管理第九条开盘筹备1、新开盘项目销售现场开放前两个月,营销部就销售案场物业人员配置问题向地区物业公司提出书面需求，地区物业公司根据营销需求及项目情况，参照物业配合销售人员定岗定编参考标准，拟定岗定编方案，经地区公司董事长（或主持工作一把手）及物业管理中心签署意见后报物业管理中心直管副总裁审批后执行；配合销售人员人力综合成本在地区公司列支。

若使用劳务派遣的，相关单位由地区公司征召或书面委托地区物业公司办理（已有派遣单位的原则上可直接使用），地区物业公司负责配合销售人员及派遣单位管理。

2、营销部须提前20天书面告知地区物业公司销售现场开放和开盘时间，销售现场开放前10天地区物业公司须安排物业人员到岗、相关物资到位,营销部负责验收确认。

3、营销部负责制定开盘方案、销售环境布置方案、销售大厅布置方案，物业服务中心负责制定配合营销物业管理方案、开盘当天的配合方案和应急预案，经地区物业公司董事长（或主持工作一把手）审核后报地区公司营销主管领导审批执行。

4、营销部负责组织售楼部、样板房软装配置和室内摆放设计工作；营销部负责软装物资的采购，经与物业服务中心共同盘点后，连同《软装盘点表》（附照片和摆放位置，电子版需附彩照）移交给物业服务中心进行管理，后期如有变更，须书面通知物业服务中心；营销部负责组织工程部、物业服务中心对达到开放状态的售楼部、样板房进行联合验收，合格后移交物业服务中心管理，营销部进行监督、检查。

5、营销部负责销售环境美化工作，牵头组织总工室、工程部、物业服务中心和园林集团对销售通道及销售围蔽进行规划、设计和施工，完工后移交物业服务中心进行日常管理，营销部负责进行日常检查，并协调工程部、物业服务中心和园林集团等进行日常维护。

6、销售环境美化所需物资由营销部负责申购，地区公司负责采购或招标，于开园前一周到货。

7、销售区域已完工的设施设备，经工程部、地区物业公司进行验收并办理移交手续后，由物业服务中心代为管理。

工程部须对物业服务中心相关人员进行技术交底，并提供纸质版和电子版施工图纸和使用说明书等相关资料，包括但不限于：销售中心结构图、销售中心建筑图、销售中心装修施工图、销售中心各机电专业施工图（包括水、电、暖通、智能化、消防、电梯等等）、综合管网施工图、园林园建施工图、销售中心设备设施厂家相关资料。

8、物业服务中心须于销售区开放展示前两个月协助地区公司进行保洁开荒立项，地区公司负责招投标工作或书面委托地区物业公司办理；保洁开荒合同与地区公司签订；物业服务中心组织并监督保洁开荒工作，并配合工程部进行验收，工程部负责费用核算及请款。

第十条销售案场管理1、营销部开盘前一个月负责对销售案场物业人员进行销售相关基础业务知识培训，并进行考核，对考核结果不达标的人员，营销部有权提出更换。

开盘后销售案场物业服务人员的日常培训与考核由地区物业公司负责，营销部负责现场监督，并可对培训情况提出整改意见和对现场物业服务人员进行考核。

2、销售案场装饰物品、宣传物品由营销部负责申购，涉及物业宣传的物品由地区物业公司提出明确需求，经地区物业公司董事长（或主持工作一把手）审核，报地区公司营销主管领导审批，营销部负责申购，上述物资验收后移交物业服务中心进行日常管理。

3、销售案场日常消耗品及维修物料由物业服务中心提出需求，地区公司书面委托地区物业公司申购，营销部确认，费用由地区公司承担，发票开具给地区公司，入地区公司账。

4、因配合销售需要额外增加的配套（如咖啡馆、红酒吧等），其配备物资由营销部负责申购，物业服务中心负责日常管理。

5、物业服务中心负责售楼部、样板房的日常管理和软装的定期清洁、维护，若软装破旧需要更换的，由物业服务中心提出需求，营销部确认后进行申购或书面委托地区物业公司申购，费用由地区公司承担，发票开具给地区公司，入地区公司账。

6、物业服务中心负责室外园林小品、摆件、装饰物的日常管理，如有损坏不能维修且影响观瞻的，提请营销部进行报废处理并更换。

7、物业服务中心负责销售区域日常维修工作。

涉及重大工程质量问题、大型维修等由地区公司工程部负责组织责任施工单位进行维修，责任施工单位不能及时维修及维保修期过后的维修由工程部书面委托物业服务中心或第三方进行维修，费用由地区公司承担，发票开具给地区公司，入地区公司账。

如需外委第三方维修的，由地区公司负责招标或书面委托地区物业公司办理。

8、销售区域设施设备（电梯、中央空调、采暖设备、水泵等）的日常运行维护由物业服务中心负责，能耗、维修保养、年检等费用由地区公司书面委托地区物业公司立项申报，经工程部及营销部确认后，按地区公司审批权限报批，费用由地区公司承担，发票开具给地区公司，入地区公司账。

9、售楼部、样板房维保修期内的维修由地区公司工程部负责组织责任施工单位进行维修，责任施工单位不能及时维修及维保修期过后的维修由工程部委托物业服务中心或第三方进行维修，如需外委第三方维修的，由地区公司负责招标或书面委托地区物业公司办理，费用由地区公司承担，发票开具给地区公司，入地区公司账。