从美国次贷危机看我国房贷金融衍生产品的发展
由次贷危机看我国的房贷危机
由次贷危机看我国的房贷危机引言次贷危机是2007年全球范围内爆发的金融危机，由美国次贷市场的崩盘引发。
这场危机在全球范围内造成了严重的经济衰退和金融市场动荡。
对于一个房地产市场发达的国家来说，次贷危机给我国的房贷市场带来了重要的启示和警示。
本文将从次贷危机的起因、影响和教训等方面，分析我国房贷市场所存在的风险和潜在的危机，并提出相应的措施和建议。
次贷危机的起因次贷危机的起因可以追溯到美国的次贷市场。
在2000年代初，美国住房市场经历了一个长达10年的繁荣期。
房价不断上涨，住房贷款需求旺盛。
同时，金融机构创新出一种高风险、高利润的金融产品——次贷。
这是一种给信用评级较低的借款人提供贷款的金融产品，其风险较高，但利润也很可观。
然而，由于金融机构为了追求利润最大化，对借款人的贷款审查不严格，将大量次贷打包成金融产品出售给投资者。
这些金融产品经过复杂的金融工程处理，使其看似低风险，得到了高信用评级。
然而，当房地产市场出现下滑，次贷违约率上升时，这些被打包的次贷产品暴露出其真实的高风险性质，导致整个金融市场信心崩溃。
次贷危机对我国房贷市场的影响虽然次贷危机是由美国次贷市场引发，但其对我国的房贷市场也产生了重要的影响。
首先，次贷危机导致全球性金融市场的动荡，我国作为世界第二大经济体，无法完全独善其身。
全球金融市场的动荡导致我国资本市场的不稳定，房地产市场受到冲击。
其次，次贷危机揭示了金融机构追求高利润时可能出现的风险和缺陷，促使我国对房贷市场进行更加严格的监管。
我国房贷市场所存在的风险和潜在的危机我国的房贷市场近年来发展迅猛，但也存在一些风险和潜在的危机。
首先，房地产价格的快速上涨可能导致资产泡沫的形成，一旦泡沫破裂，将会给金融系统和整个经济带来严重的冲击。
其次，银行对房贷的放款需求旺盛，为了追求利润，对贷款人的审查可能不严格，导致贷款风险增加。
此外，房贷市场的发展也可能导致房贷杠杆比例过高，一旦出现系统性风险，将影响整个金融体系的稳定。
从美国次贷危机看衍生金融衍生工具
从美国次贷危机看衍生金融衍生工具姓名：蒋亚函学院：国际学院专业：财务管理学号：2016129001320世纪70年代以来的通货膨胀和竞争越来越强的金融市场，促使了金融市场在不断地突破和创新，人们在证券等原生性金融工具的基础上不断开发和探索，于是，期货、期权、远期合约等金融衍生工具便油然而生，逐步被应用于金融市场的交易之中。
然而，开法过快的金融衍生工具由于缺乏合理的管控和投机者的滥用，使其缺点也暴露在人民面前。
2007年，美国爆发次级贷款危机，逐步发展成为世界性的一次金融风暴，让人们至今对那一场影响金融界的危机记忆犹新。
本来，次级贷款市场在整个金融市场中的份额其实并不大，也并与能真正的撼动整个金融市场的体系；其实，对美国次贷危机的爆发和世界金融市场的连锁反应，金融衍生工具是其传导和夸大化的一个根本原因之一，金融衍生工具在这次次贷危机中的影响不容忽视，我们透过次贷危机，进一步分析金融衍生工具在金融市场上的利与弊。
一、何为次贷危机（一）定义次贷，即“次级贷款”，次贷危机，即因为“次级贷款”而引发的金融问题。
美国次贷危机，是指一场发生在美国，因次级抵押贷款机构破产、投资基金被迫关闭、股市剧烈震荡引起的金融风暴。
贷款在现代金融市场，尤其是美国，是十分正常的现象，而每个人的信用额度、贷款评级是不同的，因此不同人群的获得贷款能力是不同的。
一些收入较低、信用评级较低的人们想要买房，但他们无法获得优良的银行贷款，所以他们只有寻求次级贷款，这些人被称为“次级贷款者”。
次级贷款本身是一个高风险但又具备高收益的行业，它是由一些贷款机构向这些信用额度不高的“次级贷款者”提供贷款。
如果和传统意义上的银行抵押贷款相比较的话，次级贷款的借款人信用等级都不高，即借款的要求不高，但利率却远高于一般的贷款。
因此哪些收入较低，信用额度不高的人群在无法获得银行贷款的时候就会寻求次级抵押贷款来购房。
美国的次级抵押贷款常常以按揭贷款的形式出现，其市场通常通过固定利率和浮动利率相结合的方式进行还款，由于美国房地产1980以来的持续繁荣，次级贷款逐渐受到人们的接纳，次贷市场得以迅速发展。
美国次贷危机对我国经济发展的影响与启示
美国次贷危机对我国经济发展的影响与启示美国次贷危机又称次级房贷危机，它是一场发生在美国，因次级抵押贷款机构破产、投资基金被迫关闭、股市急剧动荡引发的风暴。
这一风暴迅速席卷全球，演变成全球性的金融危机。
分析美国次贷危机发生的原因，我们可以发现，美国次贷市场法律制度上存在着许多缺陷，如金融监管机构的不统一性、信用评级机构的倾向性、结构性信贷工具的不透明性、资本市场信息披露的不完整性等问题。
此此金融危机必将引起全球金融监管机构的重现审视：以前的法律制度的缺陷在哪里？怎样处理金融安全和效率两者的关系？一、美国次贷危机发生的背景所谓的次贷，即次级抵押贷款（Sub-prime Mortgage）,指贷款机构（主要是银行）向信用记录较差的客户发放的贷款。
在本次危机中，特指次级房屋抵押贷款。
在美国的信用体系下，无信用记录的或者信用记录较差的客户一般很难从正常的渠道贷款，他们只能从次级贷款市场寻求贷款。
前几年，美国楼市火热的时候，很多银行或按揭公司为扩张业务，获得更高的报酬，纷纷介入房贷业务[1] 由于该种贷款的信用级别的要求低于普通优惠贷款，其利息比较高，因此其内在的风险也就相应高于普通贷款。
上世纪30年代的经济大萧条不仅使美国的经济遭受重创，而且也是许多低收入人群无家可归，于是“让每一个家庭都能在适宜的环境中拥有一个家”，称为美国住房政策的基本目标，并写进了1949年通过的《住房法案》的序言中[2] 在此后的半个多世纪里，美国联邦和州政府不仅通过公共住房信贷、税收减免等政策鼓励人们购房，通过公共住房、住房券等政策让中低收入人群能够租得起房子，甚至还通过合作建房和公有住房等途径来解决国民的住房问题。
[3] 在进入21世纪以后，美国政府调整了住房政策，由以往的售、租、合作和共有住房等多种措施并举转向以售为主。
这一时期，美国的住宅商品化的程度很高，私人拥有住宅约占98.5%。
自美国的网络经济的泡沫破灭和“9.11”事件后，为刺激经济增长，防止经济衰退，美国联邦储备委员会不断地降息，使联邦的基金利率降到了1%，同时鼓励中低收入者买房。
美国次贷危机对我国房地产金融的启示
美国次贷危机对我国房地产金融的启示摘要:美国次贷危机的爆发,成为近期人们关注的焦点。
它所产生的蝴蝶效应,不仅造成美国金融市场的动荡,而且波及全球金融市场。
这场风波为我国敲响了警钟,我们应从中吸取教训,并且重新审视中国的房贷市场,反思我国房地产金融市场可能隐藏的风险。
本文剖析了美国次贷危机形成的深层次原因,分析了我国房地产金融的现状及存在的问题,并在此基础上试着提出一些防范房地产金融风险的建议和措施。
关键词：次贷危机房地产金融风险一、引言2008年5月,美国政府接管房利美和房地美。
9月,美国第四大投行雷曼兄弟申请破产保护。
第三大投行美林被美国银行收购,最大的保险公司美国国际集团(AIG)被政府接管,第一和第二投行高盛、摩根士丹利被特许向银行控股公司转制。
美国次贷危机蔓延,国际金融气氛异常紧张。
次贷危机的爆发,先后波及固定资产收益市场领域、股票市场和金融机构, 银行群体受次级债影响最大。
从美国到欧洲乃至亚洲,从各类基金到投资银行,很多业务非常多元化的大型商业银行都纷纷被拖入泥潭。
美国次贷危机爆发至今,全球银行业的损失已高达数千亿美元。
在全球化的今天,牵一发而动全身,美国次贷危机带来的“蝴蝶效应”范围之广,从金融市场波及到如此之多的大型金融机构,是所有人都始料不及的,带来的教训也是深刻的。
中国在世界经济全球化的浪潮下,虽然资本项目并未全部开放,但也不可避免的受到次贷危机的影响。
美国次贷危机给我们敲响了警钟。
本文剖析了美国次贷危机形成的深层次原因,分析了我国房地产金融的现状及存在的问题,并在此基础上试着提出一些防范房地产金融风险的建议和措施。
二、美国次贷危机概述美国抵押贷款按照借款人信用质量,可以分为优质抵押贷款、次优级抵押贷款和次级抵押贷款三种。
优级贷款市场面向信用额度等级较高、收入稳定可靠的优质客户。
次优级抵押贷款介于优级抵押贷款和次级抵押贷款之间。
而所谓的次级抵押贷款则是美国向信用分数较低、收入证明缺失、负债较重的人提供的住房贷款,贷款人可以在没有资金的情况下购房,仅需申明其收入情况,无需提供任何有关偿还能力的证明,次贷市场的贷款利率通常比优质抵押贷款利率高出2%一3%。
从美国次贷危机视角反思金融衍生品创新的风险_启示
从美国次贷危机视角反思金融衍生品创新的风险_启示论文导读:：本文介绍了美国次贷危机中金融衍生品创新的技术演进流程以及杠杆放大效应，并深刻揭示出以衍生品为主的金融创新其实质就是泡沫创新及风险转嫁；同时从金融衍生品自身的特点入手，阐述了其危险性根源，并进一步总结出了对我国及其他新兴市场金融创新的若干重要启示。
论文关键词：次贷危机，金融衍生品创新，泡沫创新，风险转嫁，启示一、在次贷基础上进行金融衍生品创新的技术演进流程及杠杆效应(一)以次贷为基础进行金融衍生品创新的技术演进流程所谓次贷按揭，是指向那些信用级别不高（低于620分）的低收入者和少数族群发放的家庭或个人住宅抵押贷款。
由于住房贷款周期较长，一般为15-30年，房贷公司（如房地美与房利美）为了盘活这部分资产，便进行资产证券化运作，做成住房抵押债券，即MBS （MortgageBacked Securities），在获取一定的利差后，将其在证券市场出售。
这样，风险就从房贷公司转移到证券市场，次级贷款变成次级债。
然而，华尔街的投行如美林证券、雷曼兄弟等并不满足于买来的“过手证券”几个百分点的回报率，便熟练地运用分档技术，针对投资者在期限、风险和收益上的不同偏好，把MBS中的现金流加以剥离和重组，设计成不同档级的新债券，这既满足了投资者的不同风险偏好，也便于投行自身转移风险，于是再将MBS结构化打包分装，进行二次资产证券化，甚至直接向房贷公司定制符合其结构化意图的MBS，这就在MBS基础上衍生出一系列新的交易券种，如抵押担保债券（CMO）、担保债务凭证（CDO）。
其中CDO又分割为三级，风险最低的称为高级品CDO(Senior tranche。
大约占80％) 风险中等的称为中级品CDO (Mezzanine。
大约占10％)，风险最高的称为普通品CDO(Equity。
大约占10％)。
当然，这其中占80%的高级品CDO很容易从评级公司手中拿到AAA的最高评级，轻松脱手。
美国金融危机及对我国经济的影响
美国金融危机及对我国经济的影响篇一：美国金融危机对我国经济的影响美国金融危机对我国经济的影响虽然我国在金融危机中遭受的损失不大，但随着美国金融危机的越演越烈，大有受其影响更深的趋势。
因此本文对此次金融危机的形成机制进行分析，分析其对我国经济的影响，并提出相应的建议。
一、美国金融危机的形成机制分析首先，信贷结构产品的回报率是高度非线性的。
美国次级抵押贷款人是信用分在620分以下的低收入者，这部分人的住房抵押贷款占到了美国整个住房贷款市场的13%到25%。
次级抵押贷款客户的首付为零，其贷款利率比一般抵押贷款利率要高出2%-3%。
在房地产处于繁荣时期，这种贷款方式不会出现问题。
关键是金融系统具有“过度顺周期性”，在美国经济处于下行趋势时，次级抵押贷款人经济状况出现问题就会导致住房抵押贷款的违约率上升，次贷危机已呈雏型。
其次，金融衍生产品的高度复杂化。
美国金融机构对这种次级住房抵押贷款进行产品设计，以次级贷款为基础，把低收入阶层买房的这种债券进行证券化处理，形成从抵押贷款到MBS产品，从MBS产品到CDO产品的多次衍生。
以次级贷款为基础的金融产品每经过一次衍生，其复杂性就进一步增加，偏离实体经济也就越远，其风险也就越大。
在从贷款的发放到最终的投资者之间的流通阶段，一旦某一环节出现问题其影响将会波及到其后的其他各个链条的投资者和投资机构。
第三，监管不力。
导致美国金融危机的再一个原因是美国金融部门没有予以及时监管以及监管工具的缺失。
当次级抵押贷款及其证券化在美国蓬勃发展时美国金融监管部门已经注意到了贷款标准的放松，但美联储并没有及时进行规范。
次贷危机爆发后，美国金融监管部门对市场进行干预，而此时住房市场需求已经受到严重影响，加剧了次贷危机的形成。
二、美国金融危机对我国经济的影响（一）对我国对外金融投资的影响美国金融危机对金融业的冲击，主要是指对银行，保险公司，中投公司和国家政策之类的影响。
此次金融危机对我国国内银行业的主要影响在于它们所持有的按揭证券化产品的数量和种类。
有关次贷危机论文关于金融危机论文：从次贷危机看我国金融衍生品市场
有关次贷危机论文关于金融危机论文：从次贷危机看我国金融衍生品市场摘要：2007年10月，起源于美国的次贷危机波及全球金融市场，进而将全球经济带入下降轨道，究其原因是美国对金融创新产品的过度运用和监管缺失。
我国金融衍生品市场在此次危机中受到的影响不大，但此次危机的严重后果却给我国发展金融衍生品以重要启示。
关键词：次贷危机；金融衍生品市场1美国次贷危机概况1.1证券化资产的连锁反应美国贷款市场对不同的信用金融机构区别对待，信用低的只能寻找次级贷款。
它的首付款比例优惠,利率通常比优级贷款高2%到3%，对放贷机构来说是高回报业务。
次贷危机本身是一个信用危机，由于美国金融机构将次级贷款进行信贷资产证券化和流通债券再证券化，使得抵押贷款的结构更加复杂化，造成了对信贷风险的重新定价。
这些金融机构通过信用违约掉期（Credit Default Swap,CDS)对资产证券化债券进行保值，从而产生了金融风险的放大机制。
由于次级贷信用等级低，存在很高的风险，而美联储为了抑制经济过热，不断上调利率，贷款客户负担增大，还不起贷款而违约，引起金融坏账。
担保债券凭证（collateralized bonds obligation,CBO）是一群以债券为基础，从事证券化后所发行的证券；担保贷款凭证（collateralized loans obligation,CLO）则是一群以贷款为基础，从事证券化后所发行的证券，若在证券化过程中，作为证券化标的物的资产包括债券和贷款，则称之为担保债券凭证（collateralized debtobligation,CDO）。
CDO 等衍生品在一定程度上能分散次级贷款的风险，但其自身也存在结构性缺陷。
金融机构间存在打包销售的行为，将次贷打包成证劵出售给投资银行转移风险，投资银行又将抵押贷款进一步打包出售给基金投资者。
（见图一）CDO、CDO平方、立方等产品在同一份基础资产上衍生出众多衍生证券，当基础资产面临信用风险时，由于这样的再贷款业务，就出现了一系列的连锁反应，波及了大批的金融机构。
美国次贷危机带给中国四大启示——金融业开放与衍生化应当更加审慎
美 国是世界上衍生产 品市场
最发达的国家 ，世界上许多最先
进 、最高级的衍生产品都是出 白 华尔街及美国投行之手 ，它拥有
外汇储备 ， 还有源源不断地引 亿元人 民币，它是 中国同期股市 差 、
国有 大银 行尽 快 地适 应 对外 开放
的国际环境 ； 还有 尚未成行 的“ 港 股直通车” 计划 ， 这是让境内市场 与国际市 场接轨 的重要 一步 ， 也
是 让 大 中 国证券 市场 一 体化 的有
▲ 此 类 书 籍 目前 占 据 着 书 店 的 黄 金 位 置
益 尝 试 ；还有 让 境外 优质 上 市公 司来 华挂 牌 上市 ，这 将是 一 种全
政府审慎 的、 负责任的英明决策。 准确地讲 ，中国金融业一直 是 在审慎 的态度 中对外开放 ， 而
且是循序渐进、积极主动的。比 方， 中国用 Ｑ Ｉ引入境外合格机 ＦＩ
构投 资者来 华投 资 中国证券 市 场； 同时 ， 也通过 Ｑ Ｉ鼓励 中国 ＤＩ
机构投 资者 到境外 市场适 应 环 境、 学会 国际投 资技巧。此外 ， 还 包括在国有控股 的上市银行中引 人 大的境外 战略 机构投资者 ， 让
套相应的基础设施投资。我们已 字 的流 动性 ，长期 没有 用 于 生产 ５年的消费增长率只是 由以往 的
经知道 ，房地产投资将是未来几 性投资有十分密切的关 系。这意 ４ ％降至 ２ ％的水平 ， 那么 ， 自美 来
年甚 至 十几 年 中 国扩 大 内需 的 主 味着 美 国的生 产力 ，尤 其 是 消费 国对 中 国廉 价消 费 品的需 求 就不
这 样 ，我 们才 能有 效 地 阻断 了美
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东方企业文化·国家与城市竞争2010年9月从美国次贷危机看我国房贷金融衍生产品的发展王远东（四川大学经济学院，成都，610073）摘要：房贷金融衍生产品作为近些年才开始发展的金融衍生产品，其表面低风险高收益的特性使其受到国外市场的追捧。
随着美国次贷危机的深入和全球金融危机的爆发，房贷金融衍生产品隐藏的负面效应逐渐出现在世人面前。
本文以金融衍生产品CDO为例，分析了房贷金融衍生产品在此次危机中体现出的负面作用，同时分析概述了我国房地产贷款证券化发展的必要性与发展现状，在此基础上就未来中国房贷金融衍生产品的发展提出了一些政策建议。
作者认为，不能因为房贷金融产品的负面作用而全面否定这种金融创新，特别是随着我国房地产市场的发展，房地产贷款证券化的趋势在我国是客观存在的。
关键词：次贷危机房贷金融衍生产品房地产贷款证券化中国房地产市场中图分类号：F831.59 文献标识码：A 文章编号：1672—7355（2010）09—0028—02始于2007年初的美国次贷危机发生已三年，以次级贷款及其证券化产品为资产池的金融衍生产品在此次危机中体现出的强大的破坏力还让人记忆犹新。
同时，随着中国房地产市场与金融衍生品市场的逐渐发展，房贷金融衍生产品在中国的出现也似乎是一种必然。
为了避免重蹈美国次贷危机的覆辙，以次贷危机为鉴，深刻地研究房贷金融衍生产品的积极作用与负面效应，掌握其运作规律，是我们面临的一项重要课题。
1次贷金融衍生产品在美国次贷危机中的角色1.1次贷金融产品导致次贷规模的增大一般情况下，抵押贷款机构在发放次级贷款时会考虑到较高的违约风险，并且此类机构中的各银行在发放贷款时还需要较高的风险金准备。
基于这两点限制，次级贷款的规模并不庞大。
然而，以次贷和其证券化产品为资产池的金融衍生产品的引入打破了这些限制。
关于这点，我们将以此次次贷危机中被大量提及的一种典型的金融衍生产品CDO为例进行阐述。
债务抵押债券CDO是将一个或多个类别且分散化的资产作为质押，通过特殊目的公司SPV 将其重新包装成各种等级的分券，并发行给一般投资者的一种衍生金融产品。
[1]此次次贷危机中出现的CDO主要以次级贷款及RMBS为资产池构造。
其债务级别按风险递增的顺序依次分为优先级，中间级和股权级。
其分割风险的特性满足了不同投资者的需要，因而容易被市场上投资者接受。
在CDO交易中，银行设定特殊目的主体（SPV），SPV再通过发放债券筹集资金来购买银行的次级贷款及其证券化产品。
对银行来讲，CDO交易的开发在不损害银行收益的前提上，将银行不良贷款从资产负债表中转移出来，交易给实体SPV，从而一方面实现了账面风险的控制，另一方面降低了银行对资本准备金的要求。
因此CDO等金融衍生产品被银行大量使用。
相应的，作为此类金融衍生产品的原始资产，次级贷款被大量的发放。
1.2次贷金融产品导致次贷危机波及的主体增加一般来说，借款者信用危机的爆发只会使抵押贷款机构现金流运转困难，遭受损失，而不会大量波及到其他金融机构。
然而，当次级贷款被抵押贷款机构设计为证券化产品RMBS等投入市场。
这些证券化产品被各大保险公司，基金，投资银行购买，又进而被各大投资银行再次设计为CDO等产品二次售出后，大量原本投资于证券的金融机构进入了以次贷为基础资产的市场。
进而在此次次贷危机中遭受损失。
1.3放大商业银行金融风险我们仍以CDO为例来进行说明。
CDO经理根据不同客户的需要，将不同次贷证券化产品RMBS打包，设计出信用额度和付款期限符合客户要求的债券，再在证券市场上出售。
这种风险重组在很大程度上脱离了实体经济，其本身的风险——基础的次级贷款的违约风险——并未消失，只是在不同经济体之间发生了转移。
表面上CDO采用了各种减少投资者风险的手段，包括：1明确规定了发行者必须以“真实出售”的方式向SPV转让基础资产。
2采用了破产隔离的技术，即发起人因各种原因破产，也不能追索抵押用于发行CDO的基础资产，该基础资产所创造的现金流仍按协议支付给CDO的投资者。
[2]表面上这些方法消除了投资者的风险，但实质上，我们应该看到，包含次级贷款的基础资产之所以能转换为证券化的金融产品公开发售，根本在于该类基础资产预期可产生稳定的现金流。
就次贷而言就是次级贷款的本利偿付。
而该现金流能否实现的风险是无法消除的。
次贷危机中次贷违约风险的爆发就是很好的证明。
另一方面，衍生产品本身具有的杠杆效应很大程度的加剧了这种风险。
由于CDO的信用高评级，CDO的卖家大多收取较少的费用，而担保巨额的标的物资产。
其本身的资产根本无法支付违约所应支付的赔偿。
[3]从而进一步放大了风险。
2我国房地产贷款证券化发展的必要性通过以上分析，我们看到了次贷金融衍生产品体现出的巨大的负面作用。
然而，客观的看，次贷金融衍生产品能在近几年能得到巨大的发展，必然有它特殊的优势。
从我国的房地产市场看，倘若实施房地产贷款证券化，可以为现有的房地产贷款系统带来如下好处：2.1.1有利于贷款银行优化其资产负债结构住房抵押贷款受其贷款标的物房屋的限制，具有额度大，还款期限长的特点。
而贷款银行通常通过短期存款来进行融资。
从而造成了典型的短期负债支撑长期资产的局面。
资产和负债期限上的不匹配极容易造成银行资金的流动性危机。
而引入贷款证券化后，银行通过向二级市场发放证券，从而从普通证券投资者手中回收了资金，从而获得长期的流动性的负债，与其资产期限更好的进行匹配。
由公式核心资本比率=（核心资本/风险总资产）×100%。
（风险总资产等于各项资产乘以相应的风险权数。
风险权数大小由该资产的风险大小决定）知：将部分低流动性高风险的抵押贷款做证券化处理，提高其流动性，降低了该东方企业文化·国家与城市竞争2010年9月资产的风险及其风险权数。
进而提高银行核心资本比率。
2.1.2有利于增加住房抵押贷款资金来源现今我国住房贷款资金主要来源于国家按年度计划的住房抵押贷款额度，住房储蓄存款，住房公积金等项目。
贷款额度计划性，政策性较强，不能很好的进行临时调控。
住房储蓄存款利率较低，不能有效的融资。
而现有住房公积金存在利用率不高，大量资金沉淀的问题。
[5]房地产贷款证券化可以将各类投资机构及中小投资者融入房地产投资中。
为住房贷款提供多层次，多渠道的融资。
2.1.3有利于社会资源的合理配置房地产贷款证券化可以促进资金在地区间和机构间的合理配置。
由于地区间融资能力的差异以及房地产作为不动产对资金流动性的限制，住房需求旺盛地区的抵押贷款机构可能存在可贷资金不足的问题。
通过房地产贷款证券化，住房贷款需求低的地区可以通过买进高住房贷款需求地区的证券，为其进行融资，从而实现了不同地区之间资金的合理分配。
并且，通过房地产贷款证券化，其他非房贷机构可以将闲散资金投入到房地产证券，从而为贷款紧缺的信贷机构融资，实现了资金在机构间的合理分配。
3发展我国房贷金融衍生产品的对策思考基于我国政府正致力于逐步实现房地产贷款证券化的现状以及对次贷危机中次贷金融衍生产品负面影响的认识，本文对发展我国房贷金融衍生产品提出如下的建议：3.1加强对贷款人的信用审核因为房贷金融衍生产品并不能抵消掉借款人的违约风险，因而，银行等抵押贷款机构在发放住房抵押贷款前应对借款人的资信状况进行审查，从源头减少贷款违约风险，而不应该将资产保值完全寄托于抵押担保上。
更进一步的思考，要使抵押贷款机构能够进行合理的资信审查，却不消耗过高的成本，减少抵押机构和借款人之间的信息不对称是必须的。
解决的办法在于建立完善个人信息记录及增加居民收入的透明度和货币化程度。
3.2完善住房抵押贷款形式住房抵押贷款作为各级房贷金融衍生产品资产池中最基本的资产，其承担风险的多少很大程度上决定了整个衍生产品的稳定性。
一个多样化的住房抵押贷款市场有利于减少抵押贷款机构所面对的违约风险。
我国《个人住房贷款管理办法》规定，对于贷款期限在1年以上的抵押贷款，当法定利率调整时，在下一年初开始，按照相应的利率档次执行新的利率政策。
由此看来，我国的住房抵押贷款形式还较单一，主要为受国家宏观调控的可变利率抵押贷款。
由此来看，我国仍应致力于构建一个多选择的住房抵押贷款市场。
其好处在于：机构通过提供多种贷款的组合构建自选择机制，借款人在根据自身情况选择贷款方式的同时也显示了他的风险类型，从而弥补了贷款机构缺乏借款人资信，收入等信息的漏洞，有助于减少违约风险。
完善住房抵押贷款具体的方法有：致力于开发固定利率的住房抵押贷款。
以及，随着利率市场化的推行，开发基于不同浮动利率指标，不同利率调整周期和不同利率调整幅度的可变利率抵押贷款。
3.3建立完善的信用评级机构信用评级很大程度的弥补了衍生品发行者和投资者之间的信息不对称，使投资者能在低成本的条件下获取到给定投资的风险概率排序，从而更好的做出投资决策。
而要想得到合理的信用评级，市场上的信用评级机构必须是公正独立的。
具体来看：第一，信用评级机构应该是自主营业，自负盈亏的独立企业。
第二，应该引入竞争机制，避免某几家信用评级机构形成垄断。
第三，因通过法律禁止评级机构在企业中充当财务顾问的角色，切断评级机构和被评者之间直接的利益关系，禁止证券商在评级机构中拥有股份或评级机构参与证券买卖活动。
[6]由此次次贷危机来看，第三点显得尤为重要。
以CDO发行为例，对投资银行来讲，将大量的信用级别较低的次贷证券化产品RMBS 设计成为高信用级别的CDO产品，可以使衍生产品更为畅销并获取更多收益。
因而投资银行向信用评级机构支付了大量的费用来获得CDO的高评级。
而事实证明评级机构的评估是不理性的。
由于评价机构不负责任的评级，信息不对称及次贷金融衍生产品复杂的结构，投资者往往无法得知金融衍生产品背后隐藏的风险，从而导致表面高信用及高收益的衍生产品CDO受到市场的追捧，进而在次贷危机中起到巨大的负面作用。
由此来看，一个独立的，第三方的，与房贷衍生品开发者无直接利益关系的信用评价机构是必要的。
3.4加强政府监管制度美国次贷危机爆发的一大原因在于政府的监管失职。
对于房贷机构违规发放贷款，银行过度使用房贷金融衍生产品等违规事件，美国政府并未加以管制，从而导致了后来的次贷危机。
我们应该以此为戒，加强对贷款发放的监督和对金融衍生产品市场的监管。
并且，由于金融衍生产品往往涉及当事人多，经济关系复杂，风险和收益剥离等问题，政府应为其制定相应的法律和会计准则。
3.5优化金融衍生产品的设计我国现有的住房抵押贷款多数是受国家宏观调控的浮动利率贷款。
因此，对抵押贷款机构来说，其自身承担的利率风险并不明显。
然而，随着我国利率市场化进程的逐步推进，以及多种形式的住房抵押贷款的开发，机构在开发房贷金融衍生产品的时候，有必要嵌入各类利率衍生产品，以减少房贷衍生品因资金来源去向的付息方式和期限不匹配造成的利率风险。