惠州中信地产城市时代商业报告
惠州市房地产市场分析报告
惠州市房地产市场分析报告惠州市是广东省东部沿海的一个重要城市，也是广东省人口密度最高的地级市之一，经济发达，拥有广阔的发展空间。
房地产市场作为经济的重要支撑，一直备受关注。
本文将对惠州市房地产市场进行分析，总结市场现状，并对未来的发展趋势进行展望。
惠州市房地产市场的总体情况表现良好。
首先，房地产销售额持续增长，年增长率保持在10%以上。
这主要得益于惠州市不断吸引外来投资，吸引了大量的人口进入，带动了购房需求的增长。
同时，政府对于房地产市场进行了有效的调控，较低的地价和建设成本也使得房地产项目更具吸引力。
其次，房地产项目多样化，产品结构不断优化。
惠州市房地产开发商在产品设计上注重多元化，不仅仅是传统的住宅项目，还包括商业地产、产业地产等。
这样的多元化开发能够满足市民对不同用途房地产的需求，提高了市场的竞争力。
再次，房地产市场供需关系平衡。
近年来，政府对于房地产市场进行了积极的调控，采取了限购、限贷、限售等措施，有效地控制了市场风险。
与此同时，市场上的供应也在逐渐增加，使得市场供需关系达到了相对平衡。
然而，惠州市房地产市场也存在一些问题。
首先，垄断现象较为严重。
由于市场竞争不充分，导致一些大型房地产公司垄断市场，限制了市场的发展空间。
其次，房屋价格过高。
随着人口进入的增加，房屋需求量不断增长，房屋价格也在不断上涨，使得一部分购房者难以负担。
未来，惠州市房地产市场将面临新的发展机遇和挑战。
首先，随着广深港高铁惠州段的建成，惠州市的交通优势将进一步增强，吸引更多的人口和企业进驻。
这将带动房地产市场的发展，提高市场的活力。
其次，政府对于房地产市场的调控将更加精细化，避免市场出现过热现象。
同时，政府还将加大对于房地产市场的监管力度，保障市场的稳定和健康发展。
总体而言，惠州市房地产市场发展前景广阔，但也面临一些挑战。
政府需要进一步加强市场监管，打破垄断现象，促进市场竞争。
与此同时，市场主体也需要通过提高产品质量和服务水平，来满足消费者的需求。
中信惠州中信水岸城整合推广策略提报XXXX年青铜骑士
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2010年世界瞩目的世博造出了这个时代下中国最热点的话题 “城市，让 生活更美好”，来自亚里士多德说的：“人们来到城市是为了生活，人 们居住在城市是为了生活得更好。” 让每一个人开始反思自己所处的这个城市，之前种种城市问题全部浮出 台面，每个人都有了个自己梦想中的城市。
而我们， 走过1700年历史之后， 惠州人是否能找到真正属于自己生活的城市？
科技板块：据公示资料显示，东江科技新城的核心区定位为“以高新技 术产业主导，以技术研发、科技转化、创新型中小企业孵化为核心，以 生态休闲旅游业和其他生活服务业为补充的，配套完善、环境优美、创 业环境优良的生态型科技新城”。定位堪比松山湖。
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居住板块：东江新城5号地的拍卖曾大热，东江新城土地成为今年 开发商争夺的热点区域。从东江科技新城的土地用途规划来看，未 来该区域居住用地将占整体建设用地的11%左右，核心区规划居住 用地共837.16公顷。
核心焦点：
成为东江新城未来居住模式的代言，并在惠州整个城市夺得话 以这种居住模式注入中信水岸城品牌内涵，形成长效影响力从东Fra bibliotek新城开始,
省运板块：2010年广东省运动会将在惠州举行。东江新城和南部新城金 山湖片区集中了大部分运动场馆。随着运动场馆的建设和周边交通配套 的完善，该片区的潜在价值凸显。这对于房产开发来说是迎来一个新的 契机。
生态板块：在水口、平潭、马安交界处的羊角山及周边地区，还将 利用山林、水库密集的地形条件，规划一个面积约57.58平方公里 的生态休闲和商务旅游服务区，而区域内因为之前未做过多开发， 依然保留原生生态资源。
教育休闲板块：随着政府高尚居住区的定位明确，全国“华赛杯” 培训和竞赛基地华罗庚中学及惠州市中医院等一系列生活配套将随 之搬迁也兴建，居住配套环境将日益完善。
惠州中信新城项目介绍
我们的“四心”物管服务
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中信物业以客户需求为导向，倡导用心尊重客户，把客户当作永远的伙伴，为客户提供“出门放心 舒心、生活省心”的“四心服务”，努力营造安全舒适、完善便捷的物业社区环境。
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邓小平为中信成
政府重点规划，城市新中心崛起深惠
深惠一体化契机下，惠阳定位为深惠融城新中心区 新桥片区作为重要中信体系功能拓展区，将依托深 圳、大亚湾优势发展成为集商业、商务中心、体育 文化中心城市住区和轨道交通枢纽为一体化的惠阳 新中心区，全面承接深惠产业、文化及人居转移，
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江北CBD介绍
江北CBD区域CBD是中心城市的灵魂，也是城市经济发展的火车头，惠州CBD 主要分为三大区域组成，分别是行政商业区、文化配套功能区、高尚住宅区。
CBD区域中的第一个区域行政商业区，我们就从17号小区开始，17号小区是惠州最有权威性的市政单位惠州市政府，市政府的后面有50%~60%的市级行政单位都在2000年后坐落在这的像公安局，房管局，国土局、交通局等。
在市政府两边分别为16、18号小区，16号小区是早在2004年建设规划的综合区，那里拥有一个高档住宅区丽日百合家园和丽日购物中心，还有4座写字楼，其中双子星大厦和大隆是2002年后建设入住的，德赛大厦和外商投资大厦是2000年前的写字楼，在这拥有很完善的金融配套，像建设银行、农业银行、广东发展银行，因此被称为金融一条街。
在市政府另一边，也就是中信城市位于的18号小区，整个18号小区是全商务用地，除了电信大厦，其余的都是在2006年后建造的，其中有3座高档字楼，分别是中信城市时代、凯宾斯基、德威大厦，还拥有一座5星级酒店和佳兆业的下沉式购物广场，行政与商业的结合，为商业发展提供了便利。
市政府大门前的这条路是云山西路，路的对面是CBD区域中的第二个区域，是在2002年后打造建设的文化配套功能区，整个功能区的占地面就达到了100万平方米这，这里凝聚了整个惠州最完善的配套，像体育馆、展览中心、博物馆、图书馆等重大文化设施的配套，为CBD 区域增添了文化艺术的气息，惠州举行的大型活动均在市民乐园成功举办，也是CBD区域的绿色休闲区。
第三个区域是沿着东江的高尚住宅区，整个沿着东江住宅区是都2002年后建设的，像这边的金裕碧水湾占地面17万平米，是2002年时的高档住宅小区，在2003年时合生帝景湾推出了全惠州最高价位的豪宅，如今丽港于2008年再次推出惠州最高价位高尚小洋房，东江同时也是我们的母亲河，为惠州及香港提供了绿色饮用水，在不久的将来，沿东江还会建设一条东江夜游，为惠州CBD又增加一个秀丽的风景画。
20131025_惠州_中信地产惠州公司10月份项目管理月报
中信地产惠州投资有限公司水岸城项目管理月报（2013年10月）第二部分 本月项目进展报告二、销售管理1、本月销售情况（1）本月新推房源销售（本月无新推）项目及分期 开盘日期开盘楼栋主力户型推盘套数推盘面积总货值开盘当日去化情况当月去化率套数去化率销售额均价——---- ------ 备注：（1）重大营销活动及效果反馈 （2）重大营销信息，如代理公司更换（2）销售统计表（签约口径,回笼款含认购定金）项目及分期可售套数可售面积当月销售套数 签约面积（平米） 签约金额（万元） 回笼资金（万元） 计划实际 计划 实际 计划 实际 计划 实际 水岸城一期2126 179,401.14 3 221.86 1,427,971 1,451,616 二期 2662 269,563.50 21 1,878.35 13,730,021 16,161,021 三期 758 111,702.67 6 908.94 5,430,518 3,840,518 四期 362 39,645.59 99 10,203.96 61,694,244 28,256,923 合计5908600,312.9012913,213.1182,282,75449,710,078项目及分期本年销售累计销售签约套数 签约面积（平米）签约金额（万元）回笼资金（万元）签约套数签约面积（平米）签约金额（万元）回笼资金（万元）中信水岸城1231套（其中住宅776套，车位437套,商铺18套）124,291.3982,965.471469,336.84134100457,815.65 293,312.8503271,816.1952备注：以上数据截止到2013年10月25日2、竞品分析项目名称方直君御方直珑湖湾东岸龙光水悦龙湾德威朗琴湾项目位置及与本项目距离惠州市惠城区东江新城21号小区（华罗庚中学旁）距离本项目1公里内惠州市惠城区金山大道与三环南路交汇处距离本项目3.5公里内长湖东路与长湖南路交汇处距离本项目2.5公里内东江新城华罗庚中学对面距离本项目1公里内开发商广东方直集团有限公司广东方直集团有限公司惠州市龙光房地产有限公司惠州市德威集团有限公司建筑面积61万平米68万平米29万平米38万平米产品形态高层、叠墅、别墅（双拼、联排）小高层、高层高层别墅高层容积率 2.30 2.50 2.30 2.30项目核心卖点以低密住宅的简约现代立面风格，搭配高端洋房的极具魅力装饰线条、时尚贵气的Art-deco新古典立面风格，以精致的手工、极尽考究的用材，展现出浓厚的贵族豪宅气质，成就城中不为二选的高端别墅豪宅区。
惠州商圈分析
惠州商圈分析随着城市的发展变化，商业布局产生一定变化并不奇怪，但城市的商业中心是不会轻易转移的。
因为一个城市的商业中心与其形成的过程和城市发展方向息息相关。
以惠州目前的城市规模和商业布局，只要是略有经济意识或对这个城市稍有了解的人都会知道，目前惠州的商业核心就是其城市心脏——河南岸的演达路！而且根据政府对惠州商业的科学规划和引导，演达路必将是惠州市未来五年、十年，甚至数十年的商业中心！从现有的商业布局以及惠州目前的城市规模来看，这就更加凸显了“一个城市只有一个核心商圈”的特点。
从上世纪九十年代起步后，随着惠州城市发展方向的“南拓”，演达路商圈异军突起，并成为商贸繁荣、商贾云集之地。
在演达路商圈内，汇聚了国内知名的商业龙头天虹、人人乐、百佳、万佳、联华等和一批极具人气的商业和文化设施，地段优势和市场氛围得天独厚，世界零售业巨头如沃尔玛也纷纷把演达片区作为在惠州发展的起点。
店多自然隆市，众多商业物业的影响力使得“演达路——惠州的商业核心”已经在消费者心中根深蒂固！同时，随着旧城改造和新城区的发展，随着惠淡大道的全面开通，演达路的商业平台会越来越宽广，商业功能会越来越齐全，商业档次会越来越高，未来的演达路商圈将随之跃上一个新的台阶，迎来全新的发展机遇！旺地崛起“港惠新天地”随着经济、文化的快速持续发展，惠州从一个传统的历史文化名城、山水丽城，正大步流星走向一个新兴的工商业城市，其标志性建筑也正在日益形成和凸显。
惠州商业经过三级跳跃式的发展，今天的“演达商圈”已发展成为惠州人流最旺、最繁荣的商贸中心。
如今，这里的商贸更加繁荣，企业林立，市场鳞次栉比。
遗憾的是，与国际化大都市相比，目前惠州演达路的商业市场还呈现零散状态，缺少大型商业设施和有特色、标志性的商业载体，还没有真正意义上的商业步行街—就像上海的南京路、广州的北京路、成都的春熙路、深圳的华强北—目前还仅仅是具备一个雏形；也缺少像广州的天河城、深圳的中信城市广场这样的大型商业设施。
【房地产年报】2019年惠州年报
房企 新力集团 富盈地产 海伦堡 中海集团
蓝光 碧桂园
赛格
优惠方式 新力首付1.5成，现场可申请95折 最低93折，送三年物业管理费。
99折 认筹享98折 9折、五万元家电大礼包 一次性94折、分期付款97*99*99折
92折
区域
项目
仲恺区 海伦潼湖国际
仲恺区 海伦堡海伦源筑
仲恺区 万象湖花园
仲恺区 禹洲嘉誉观澜
2019年惠州各区县溢价率前十土地一览表 数据来源:惠州中原战略研究中心（数据截止至2019年12月31日）
惠州市2013-2019年土地交易金额及单价（单位：亿元；元/㎡） 数据来源:惠州中原战略研究中心（数据截止至2019年12月31日）
2019年惠州市各区县土地成交面积占比 数据来源:惠州中原战略研究中心（数据截止至2019年12月31日）
珠江四季悦城 深惠珠江地产 一次性98折，按揭99折
三远大爱城 和瑞乐府 龙光玖龙花园 奥园华府
云峰花园
浩创果岭上院 力天金域豪庭 力天东江豪门
保利山水城 新城香悦澜山
厚园 世茂望锦 恒大雅苑
中联地产 翱龙实业
龙光 奥园
日骏地产
浩创集团 力天地产 力天地产 保利地产 新城控股 海伦堡
世茂 恒大
一次性97折，按揭99折 推出12650元/㎡特价房源 全款99折，部分房源96折
排名
开发商
总金额（亿元）
Top1
中海地产
36.56
Top2
碧桂园
32.07
Top3
新力地产
23.63
Top4
中洲控股
17.49
Top5
中骏集团
15.81
Top6
房地产市场报告 - 【粤东世联行】2021年惠州房地产市场半年报
惠州市2021年上半年房地产市场报告5、6月份以来，新冠疫情再一次席卷广东大地，对人民生活与工作造成了较大影响。
但随着全体中华儿女的不懈努力，在本报告面世之日即2021年上半年的最后一天，广东大地已实现新冠疫情病例的清零，人民生活与工作回归正常。
值此吉日，粤东世联行惠州地区房地产市场2021年上半年半年报对外正式发布，谨以此报告致敬全体为战胜疫情而努力的中华儿女。
世联行惠州（粤东）地区大数据中心全体同仁敬上政策&规划1一级土地市场（惠州）2二级商品房市场（惠州）3楼市排行榜（惠州）4目录政策&规划全国2021年上半年度房地产政策一览◆中央明确：三孩生育政策来了，加强税收、住房等支持政策中共中央政治局5月31日召开会议，会议指出，进一步优化生育政策，实施一对夫妻可以生育三个子女政策及配套支持措施，有利于改善我国人口结构、落实积极应对人口老龄化国家战略、保持我国人力资源禀赋优势。
要完善生育休假与生育保险制度，加强税收、住房等支持政策，保障女性就业合法权益。
对全面两孩政策调整前的独生子女家庭和农村计划生育双女家庭，要继续实行现行各项奖励扶助制度和优惠政策。
◆第七次全国人口普查结果公布：全国人口共141178万5月11日，国家统计局公布第七次全国人口普查主要数据情况显示，全国人口共141178万人（14.1178亿人），与2010年第六次人口普查相比，增加了7206万人，增长5.38%，年均增长率为0.53%，比2000年到2010年的年平均增长率0.57%下降0.04个百分点。
◆发改委：扩大保障性租赁住房供给，完善长租房政策5月18日，发改委表示，不断拓展城乡消费。
培育建设国际消费中心城市，打造一批区域消费中心，推进步行街、标准化菜市场等改造提升。
扩大保障性租赁住房供给，完善长租房政策。
加强县域商业体系建设，建立完善适应农产品网络销售的供应链体系、运营服务体系和支撑保障体系，改善县域消费环境。
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50平米以下的商业铺位比例占到98%
商业一层387套
商业面积 7-55 60-95
139-270 356-488
2116
套数 375
4 3 4 1
商业二层157套
商业面积 7-31 52-60 260
570-787
套数 151
2 1 3
商业负一层466套
商业面积 7-44
66、85 186-364 2183-2222
报告框架
开发商的需求 世联对需求的理解——营销目标
市场分析 目标下的问题
项目价值挖掘 市场竞争分析
客户分析 商业定位 SWOT分析及策略推导 案例借鉴 策略与执行
开发商的需求：
价格目标：商业挑战片区市场新高
速度目标：07年底实现面积60％销售；08年6月实现 100％销售
品牌目标：通过本项目建立中信公司在惠州的影响力， 为后续项目提供品牌支持
地-河南岸片区；江北以中高档写字楼裙楼集中 商业为主；而其他则主要以住宅裙楼及独立大
体量商业为主。
江北商圈 人流量有限，商业氛围不浓厚 代表楼盘： 信合大厦裙楼 1F主流价格：1.5万元/平米
东平商圈
麦地-河南岸
人人乐商圈 麦地商圈
演达商圈
麦地-河南岸—东平片区形 成三大商圈：
人人乐商圈 惠州市级商业中心，惠州的华强 北 代表楼盘：世贸中心裙楼、隆生 商业广场、都心地王等 主流价格：1F2—3万元/平米
三年返租，第一、二年返回总价的15%，第三年返回 剩余总价的10%，即10%*（1-15%）=8.5%，即三 年总返租总价的23.5%，三年返租款全部冲抵首期款 ，首期付五成，则客户购买时首期只须付26.5%，前 三年发展商统一经营，三年后客户开始收租金
时间 2003年以前
2004-2006年
发展阶段
主要特征
主要分布片区
代表性集中商业
启动期
老城区住宅裙楼为主要载体商 业街铺（步行街），品牌经营商 家较少
繁华区域为主： 南坛、下埔、西 湖片区
港澳城、新时代广场 、国商人人乐、西湖 步行街
发展期
供应激增，中高端百货商场、专 业市场相继面市，品牌经营商家 增多
租金
备注
第一年免租、第二年租金6 利用赛格电子城品牌
折，第三年30元起
统一招商
40—70元/平方米
街铺
120—150元/平方米
1F工商银行、保险 、苹果发艺
30—60元/平方米
街铺
——
利用沃尔玛等主力店 带动招商
——
新一佳统一招商
典型楼盘分析
• 项目经济指标 地址： 河南岸演达一路、石湖路、南岸路的 交汇处 一、二期总建面：30多万平米 一期总建面：16.8万平米 一期商业总建面：10万多平米 一期住宅总建面：6万多平米 二期占地：11000平米 二期建面：65000平米 产品类型：商业MALL+高层住宅
老城区、江北新 中心区
世贸中心（海雅）、 隆生商业广场（天虹 ）、港惠（沃尔玛）
2007年后
突破期
写字楼大体量商业裙楼的涌现， 商业裙楼形象不断提升，集中商 业市场竞争更加激烈
江北片区、老城 区
中信城市时代、凯宾 斯基、德威大厦、银 星国际、吉之岛
目前惠州集中商业主要分布在江北、东平及麦
集中商业市场分布
惠州中信地产城市时代商业 报告
商业秘密声明
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如果世联地产顾问（中国）有限公司有 幸和贵方签订合同，对本文档中数据的发布 、使用和复制的权利将在以后签订的协议中 明确说明。本限制条款不适用于可以从其它 合法渠道得到对文中包含数据的使用授权的 情况。
1万元/平以上,挑战片区价格新高
速度
2007年销售量超过9300平方米
品牌
树立中信地产品牌在惠州的影响力.为中信汤泉等项目提供品牌
支持
开发商的需求 世联对需求的理解——营销目标
市场分析 目标下的问题
项目价值挖掘 市场竞争分析
客户分析 商业定位 SWOT分析及策略推导 案例借鉴 策略与执行
惠州集中商业物业市场发展
项目 信合大厦 TCL雅园 合生帝景湾 港惠新天地
东江明珠
销售价格
1层15000 2层10000 3层7000
1层14000
1层18000
-1层22000 1层25000 2层18000 3层16000 1层17000 2层10000 3层8000
销售情况 98% 100% 90% 100%
90%
销售速度
麦地商圈 住宅裙楼，迅速成熟的商圈 代表楼盘：东江明珠裙楼
演达商圈 专业市场集中地带 代表楼盘：港惠新天地 主流价格：1F2.5万元/平米
销售价格
江北集中商业1F均价1.5万/平方米，2F均价1万/平方 米，3F均价0.7万/平方米，比老城区成熟商圈集中商业 要低。
片区 江北 江北 江北 演达
麦地
项目属性界定：中心区写字楼裙楼商业
项目基本指标： 占地面积16180m2，总建面64596m2，容积率3.14；计入容积率建筑面积50800m2，商务公 寓面积30798m2，商业面积15817m2 商业2-3F定位为中高档餐饮
世联对开发商需求的理解---我们的营销目标
价格
1F价格达到2万元/平，2F价格达到1.5万元/平， 3F价格达到
开盘月销售300套，约1.2万 平米
小面积返租，沃尔玛 06年8月开始咨询， 10月开始认筹，07 年1月6日开盘
小面积返租，新一佳
租赁市场
受商圈成熟度及商业业态等因素的制约，江北区域市场 整体租金水平不高。
片区 江北 江北 江北 江北 演达 麦地
项目 信合大厦 TCL雅园 双子星 合生帝景湾 港惠新天地 东江明珠
套数 459 2 3 2
商业三层153套
商业面积 7-38 61 232
569-723
套数 148
1 1 3
典型楼盘分析
港惠新天地营销分析——商业销售模式
负一层到三层的商业基本都划分为50平米以下销 售，降低投资商业门槛，四层、五层现未销售
前三年由发展商统一招商经营，发展商目前有专 门的招商部，增强客户信心，预计2007年国庆商 业开业
由于引入深圳客户，有主力商家进驻，小面积划铺，提 供一定年限返租的集中商业开盘销售量都在1万平方米 以上。
片区 江北 江北 江北
演达
麦地
项目 信合大厦 TCL雅园 合生帝景湾
港惠新天地
东江明珠
销售速度
备注
开盘月销售约1万平米
小面积返租
开盘月销售2360平米
街铺
开盘月销售2000平米
开盘月销售1163套，约3万 平方米