浅析房地产开发项目管理措施
房地产项目管理问题及对策浅析
单位分别于开发商签订合 同的。 例如 比较常
见 的有桩基工程 。 模板工程 ，钢筋工程 ，脚 手 架工程 ，混凝 土泵送 等等主要 的分 包单 位。 然 而 ，由于不同的分包商所进行的工程 或多或少会有联系 ， 这往往牵涉到 了各方利 益 ，如果协调管理不及时 ，容易出现矛盾。 很多项 目出现 了施 工过程 中各 分 包的单位 互相掐架 ， 扯皮的现象 ， 工程建设不得 不停 工。开放商不得 已充当和事老 ，在利益纠纷 面前尽量协调 。 往往是 以自掏腰包的方式来 平 息各方争执 。 在项 目即将验收时期这种利 益 之争更加严重 ，因为开放商与住户 已签订 交房合 同，面临违约追责 的风险 。而施工方 此 时往往纠结合同中细节不 到位 的地方 ， 可
形 ，同时也会思考建筑的使用功能 ，提升房 产 的性价 比。另外 ，在设计 阶段影响成本 的 另一个问题就是设计 。 施工 。管理沟通少 ，
导致项 目因频繁变更 而停工 ， 浪费时间 ， 浪 费金钱。在这方面 ，管理者必须不辞辛苦的 周转于双反之间 ， 建立起双方沟通 的桥梁。 尽快的论证设 计是否需要变更， 分析变更与 不变更对整个项 目 造成的影响对 比。 ３ ．严格控制项 目 分包 准人 ， 加 强项 目 收尾阶段的控制管理 要做好 收尾 阶段 的项 目管理 ， 必须要 在 选择项 目 建设 的分包商时慎之又慎 ， 制定 准 入门槛 ， 完善选择机制，开发商必须派经验 丰富的管理者和承包商去签订施工合同。 并 严格 限制项 目的分包 ， 对分包商的资质也必 须审查 。若发现转包情况必须及时 叫停。在
进行设计。因为开发商需要的是在保证项 目 品质和质量基础上花钱最少的设计方案。房 地 产商可以尝试一些新鲜的管理办法 ， 比如 价值工程理论 ， 来 引导设计工程师对成本的 控 制。给那些造型美观而成本节约的一些项 目 重点表彰 ，增加 这类设计师的薪酬 ， 鼓励 设 计师去注重产 品的实用性 。这样 ， 设计 师 们 不仅会 绞尽脑 汁 的去构建精美 的建筑外
房地产开发项目前期工作中的管理措施
房地产开发项目前期工作中的管理措施摘要：随着我国经济的不断发展，房地产开发前期的管理措施受到企业管理者的普遍关注，目前我国居民对住房的需求越来越大，房地产开发行业的竞争环境也越来越激烈。
为了在高速发展的房地产发展业中脱颖而出，必须树立正确的经营理念，保证企业自身发展。
管理者不仅要能选择正确的经营方式和经营方法，而且还要能根据时代的发展或变化，对房地产项目的开发进行改进和优化，从而提升产品的市场竞争力。
关键词：房地产；开发项目；前期工作；管理措施引言我国的房地产行业经过多年的发展已经成为经济发展的支柱产业，但在发展过程中也存在一些问题。
因此，开发商围绕房地产开发项目“如何满足城镇居民改善住房条件的强烈要求”这一核心进行工作。
开发人员在保证项目正常推进的同时，还要提高自己的项目管理能力。
另外，房地产项目开发前期工作的内容广泛，所以在这一阶段需要花费的时间最多。
总而言之，房地产开发项目前期管理措施十分重要。
一、国内房地产开发现状及加强管理的重要性地产项目的前期工作内容广泛，时间相对较长。
所以前期工作管理是房地产开发项目全过程管理的重要组成部分，为后续项目的顺利进行创造了良好的条件。
根据房地产开发项目的实际情况，其前期管理工作的内容包括：组织编制可行性研究报告和相应的技术经济论证；完成节能评估和环境影响评价等前置审批程序；测绘地形图、地质勘探和建设工程等，办理土地征用手续，签订土地出让协议，办理土地使用证；制定规划设计方案，跟踪协调设计过程，对设计方案进行审核。
房地产业前期管理的任务主要包括以下四个方面：第一，项目策划的任务，主要涉及项目选址、市场调研、产品设计、投资融资、营销策划等，其中可行性研究报告的任务是完成可行性研究报告及相关技术经济论证，根据项目的经济技术指标测算结果计算盈亏平衡，组织调研，调整项目目标。
第三，土地与规划许可任务，前期选址，土地收储，土地出让等。
设计质量管理的作用，在于控制房地产项目规划阶段的设计质量，严格按照相关法律、法规对设计图纸、法规、规范进行审核，确保设计内容经济合理[1]。
房地产项目管理存在不足点及改进
房地产项目管理存在不足点及改进随着城市化进程的加快和人口规模的不断增长，房地产行业逐渐成为了国民经济的支柱产业之一。
在房地产项目的开发过程中，项目管理是至关重要的一环，关系到项目的质量、进度和成本控制。
目前房地产项目管理存在着一些不足点，例如项目进度控制不到位、成本管理不够精细、沟通配合不充分等等。
本文将对房地产项目管理存在的不足点进行分析，并提出改进措施。
一、不足点分析1. 项目进度控制不到位在房地产项目管理中，项目进度是非常重要的一环。
目前不少房地产项目的进度控制并不到位。
一方面是由于项目规模庞大、流程复杂的原因，导致项目进度容易受到影响。
人为因素也是导致项目进度不到位的主要原因之一。
例如施工单位、设计单位、监理单位之间的协作配合不够密切，导致了项目进度的滞后。
2. 成本管理不够精细在房地产项目管理中，成本管理是一个极为重要的环节。
当前房地产项目管理中，成本管理并没有得到足够的重视。
在项目开发、设计、施工等各个阶段，成本控制如果不够精细，就会直接导致项目投资的浪费，甚至会影响项目的顺利进行。
3. 沟通配合不充分在房地产项目管理中，不同的管理单位之间，或者不同的从业人员之间的沟通配合并不充分。
项目设计过程中，设计单位与业主之间的需求沟通不到位，导致了项目设计过程中出现了误差和偏差。
以上所述的不足点，都是当前房地产项目管理中存在的一些普遍问题。
下面我们将对这些问题进行改进分析。
二、改进措施针对项目进度控制不到位的问题，首先要建立完善的项目进度计划。
项目进度计划要根据项目的实际情况进行合理确定，包括项目的各个阶段的时间节点和关键路径等。
要加强各个管理单位之间的沟通配合，营造良好的项目管理氛围，确保项目进度的顺利进行。
要加强对项目进度的监督和检查，及时发现并解决项目进度方面的问题，确保项目按时按质按量完成。
对于成本管理不够精细这一问题，首先要建立健全的成本管理体系，包括成本预算、成本核算、成本分析等。
浅析房地产项目管理的问题及应对措施
制 ，缺乏行之有效的投资控制措施
目前我 国的设计 投标 主要是 从功 能、技 术 、美观有重技 术轻 经济 的倾 向，较少 考虑方案的经济 指标——项 目投 资 ，这显 然不 得项 目成本
控制 的要领 。开 发商重 施工 、轻设计 ，比较重 视项 目施工
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２０ 年 ６月 ０９
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２０ 年 第 ３ ０９ 期
第３ ５卷 总 第 １ ９期 ４
浅 析 房 地产 项 目管理 的 问题 及 应 对 措 施
王
（ 广东 广州
摘 要 ：利 润是 任何 企业 的生命 力，房地 产开发 企 业
的 现 实 情 况 ，对 项 目管 理 的 关键 问题 进 行 探 讨 分 析 。 关 键 词 ：房 地 产 ；项 目管 理 ；问题 ；措 施 中 图分 类 号 ：ｆ ７ ． ２Ｏ７ 文献 标 识 码 ：Ｂ ，
建设标准与档次等方 面 的调 整 ，都会 大大增加 项 目开 发成
本 ，影响项 目开发建设进 度，延误产品人市时机 。 ２ ２ 设计 单位和 开发 商普遍 忽视 项 目设计 阶段 的投 资控 ．
的是与业主独立签订施工合同的分包工程 。在工程招标 时 ， 关于工程配合 、工程 接 口界 定不 够详细 ，签订 的工程 施工
地产开发项 目管理 的水平普 遍不高 ，不少房地 产开 发项 目 存在着质量低劣 、交房脱期 、货不对板 、空置率 高等问题。
要解决 这些 问题 ，开发企 业就要 在管理模 式上 下功夫 ，把
凌
５０８ ） １００
不 同的方 向性 调整 。项 目建 筑设 计 方案 、园林 景观 风格 、
房地产开发项目工程管理质量控制措施
房地产开发项目工程管理质量控制措施摘要：对于房地产工程而言，实际上它是一个复合概念，即包括房产与地产两部分。
在工程项目施工建设过程中，存在着很多的影响因素，比如项目选址，施工建设复杂多元，组成部分不同，施工质量和技术涉及的范围都较广。
因此在建设时间较长的房产建设工程项目中，必须加大项目质量管理。
关键词：房地产开发项目工程；质量管理；措施1房地产开发项目工程质量管理的特点1.1复杂性房地产开发项目工程施工中存在大量的交错施工，施工步骤繁多，施工工序复杂，整个工程项目极具复杂性、系统性，一旦某一个施工环节和细节出现操作上的失误，将直接对后面的施工工序和整个工程项目造成巨大的影响。
工程项目的规模庞大，导致施工人员众多，施工人员数量的繁多也加剧了质量管理工作的复杂性。
1.2严格性房地产开发项目工程质量管理工作的复杂性导致其存在严格性的特点，质量管理工作不是单独进行的，而是和进度管理、成本管理以及安全管理工作一同进行的，质量是整个施工项目的灵魂和施工单位存在的支柱，所以对质量管理工作必须进行严格甚至是苛刻的开展。
1.3动态性房地产开发项目工程施工的过程是动态性的，不是静止的，经常会发生预料之内或难以预料的变动，因此质量管理工作也必须适时而变，遵循动态性管理的原则和理念，保证施工质量。
2房地产开发项目工程管理及施工质量控制中存在的问题2.1工程管理问题首先由于企业对建筑施工管理制度不够重视，导致相应的管理制度不够完善。
在施工现场的原材料管理过程当中，原材料质量不过关、使用时严重浪费、公司为了一己之利偷工减料等现象屡见不鲜，这就会造成在施工过程中出现很多安全隐患，建筑项目在最终的验收环节出现质量不满足国家规范要求等不良现象。
其次，施工人员的整体专业素养有待提高。
随着我国建筑项目的不断增多，各大建筑企业对施工人员的需求也多了起来。
很多企业不得不降低对工人的技术要求来保证足够施工人数。
这样做就会导致整个施工队伍的专业水平降低。
房地产开发管理措施
房地产开发管理措施房地产开发管理涉及多个方面，包括项目规划、资金管理、工程进度、销售营销等。
以下是一些房地产开发管理的措施：项目规划与准备阶段：1.市场调研：•进行全面市场调研，包括目标受众、需求趋势、竞争对手等，为项目定位提供依据。
2.法律法规遵循：•确保项目符合当地法规和规定，获取必要的开发许可和批准。
3.环境评估：•进行环境影响评估，确保项目对周边环境的影响在可接受范围内。
4.可行性研究：•进行项目可行性研究，包括资金、技术和市场等方面的可行性，评估项目的风险和回报。
资金管理与项目实施阶段：5.资金筹措：•制定详细的资金筹措计划，确保项目有足够的资金支持。
6.工程管理：•采用科学的项目管理方法，确保工程按时、按质、按量完成。
7.风险管理：•制定风险管理计划，及时发现、评估和应对潜在的风险。
8.质量控制：•建立质量管理体系，确保工程质量符合标准和规定。
销售与营销阶段：9.市场营销：•制定全面的市场营销计划，包括定价策略、推广活动等，提高项目的知名度和吸引力。
10.客户关系管理：•建立健全的客户关系管理系统，保持与潜在购房者的良好沟通，提供优质的售前和售后服务。
11.销售管控：•设立销售指标，监控销售进度，及时调整销售策略。
后期运营与社区管理：12.物业管理：•建立健全的物业管理体系，确保项目后期的良好运营。
13.社区服务：•提供周到的社区服务，包括公共设施的维护、社区活动的组织等。
14.投诉处理：•设立投诉处理机制，及时回应业主和社区居民的投诉，解决问题。
15.社区宣传：•定期开展社区宣传活动，增强社区凝聚力和居民满意度。
这些措施可以根据具体的项目规模、地理位置和市场需求进行调整，确保房地产开发项目在各个阶段都能得到有效的管理和推动。
房地产开发项目工程管理问题与优化措施
房地产开发项目工程管理问题与优化措施摘要：随着现有社会形势的不断变化，也让房地产行业实现了进步和发展。
对于房地产行业来说，开展项目开发工作涉及到的工作内容和环节繁多、复杂，属于系统性较强的一项综合工程。
不同工作环节之间彼此配合，又互相制约。
有关房地产企业应该重视工程管理工作具有的重要性。
工程管理工作的质量效果与整体房地产项目开发的成功与否紧密相关。
本文将围绕房地产开发项目工程管理问题与优化措施展开探究，供有关人员参考。
关键词：房地产；开发项目；工程管理；措施前言伴随着我国经济社会高速发展，也让我国的房地产行业发展速度越来越快。
当前各个房地产企业都在积极地进行业务扩展与经营工作，对房地产项目的工程管理工作愈发关注和重视。
对于房地产企业来说，应该加强项目工程管理工作效率、质量，通过使用更加科学、有效的方式、方法或手段，进一步保障工程管理工作能够起到实际效果，提升房地产开发项目的经济效益水平，也能够使房地产企业的核心竞争力得到提升，让房地产企业能够在行业竞争中脱颖而出，具有更强的综合实力，保障自身长久稳固的良好发展。
并且房地产企业应该针对现有开发项目工程管理工作中的不足与问题，找出解决对策，加强工程管理工作成效。
一、基于房地产开发项目工程管理工作的主要内容阐述首先，应该规划和明确现有工程项目的总体发展目标[1]。
在开展房地产开发项目工程管理工作的过程中，需要相关管理人员自身具有较强的技能水平和专业素养，不光要具备充足的建筑工程理论知识内容，也要了解当前现代管理科学理论、方法，让管理人员能够更好地应对房地产开发项目工程管理工作中所涉及到的其他专业领域的内容。
因此在开展工程管理工作时需要对整体房地产工程项目的规划目标进行明确和设定。
房地产开发项目在进行总体定位时会着重关注以下内容，比如投资环境、市场运行营销方式、土地条件、目标客户群、价格预测、周边环境中的不良因素、现场实际的施工条件，等等。
通过对多方面内容的分析和判断，对整体房地产项目进行全盘、规划，以及明确整体项目的开发计划内容、整体的发展目标，确保房地产所开发的项目收益能够符合企业的预期要求。
浅析房地产开发项目管理
的事 ； 其次 ， 看到安全 隐患应该立即 以书面形式通知项 目部并 由项 目经理或施工员签字认可 。对于要求整改 的部分要督促 其整改 ， 对拒不整改 的， 应 立即汇报领导直至发停工令 。安全 管理一定要高度重视 ， 不能有任何折扣。 ３ ． ４工程 资料管理 。 工程资料关 系到整个工程 的完整性和 日后竣工备 案 ， 甲方部 门要根据资料管理部 门的要求 ， 仔细核 对竣工后各工程 资料 的合理和完整性 ，在最短的时间 内移交 资 料管理部 门存档。 建设工程项 目管理是一 门全面 、 系统 的 学问。甲方 的项 目管理关系到到各施工单位 、 建设单位 、 勘察 单位 、 设计单位 、 监理单位之间魄分工 和合作 ， 协调得好 ， 则整 体运作 良好 ； 否则将会 导致一些环节 的脱节 ， 从而对整个工程
公 司 为主 管 ， 各参 建 单 位 参 与 ， 通过计划 、 组织 、 协 调 和 控 制 四 个方 面的管理 ， 保证房地产开发项 目有效进行 ， 最终实 现项 目 目标 。
１ 、 房地产开发项 目管理含义 在计 划管理方面 ， 对房地产 开发项 目进行计划管理 ， 能使 项 目的开发建设有计划 、 按顺序有条不紊地展开。 也就是说通 过使用一个动态计 划管理 ，将工程项 目全过程和全部开发活 动纳入计划轨道 ， 从而使项 目有序地达到预期 总 目标 。 在组织 管理方面 ， 这是指 通过职责划分 、 授权 、 合同的签订与执行 ， 以 及根据有关法律法规 ， 建立各种规章制度 ， 形成一个 高效率 的 组织 保障体 系 ， 使项 目的各项 目标得 以最终实现。 ２ 、 开发前期的管理 开发前期 管理就是对项 目规划设 计过程的管理 ，房地产 开发企业在拿到建设用地后将要开发楼盘 的规划设计委托给 相应设计单位来完成 ， 必然要对规划设计 的成本 、 进度及 目标 进行控制和管理 。房地产企业可采用规划管理 系统来对规划 设计进行管理 。 规划管理 和规划设计关系非常密切 ，规划 管理系统建设 的重要 目标之一就是提高规划设计成果审查和管理水平 。规 划管理信息系统与规划设计关系 的核心是 ：保证规划设计成 果满足工程项 目规划的要求 ，通过计算机提供 的各种审查工 具， 提高规划设计管理 的水平 方 案设 计 阶段有 时可分 为方案 招标 阶段 和方案定 案 阶 段。 大部分房地 产公 司在大 、 中型建设项 目中采用方案招标来 选 定方案 ， 也有的采用直接委托某一设计院来直接设计方案 。 这两种方法各有利弊 。 房地产公 司在取得项 目后 ， 一般都会委 托策划公司进行市场调研并进行项 目策划 ，确定设计 目标和 方 向。 而房地产公司也会对项 目进行 内部方案设计 和研讨 。 在 此基础上形成项 目的整体方 向 ，作为招标任务书拟定 和评标 的依据 ； 不论是招标或是直接委托设计 ， 都要对所选用 的设计 公 司进行深入而严谨 的分析 ，甚 至 目的是 高效 率地 实现项 目目 标， 其是 以项 目经理 负责制作为基础 ， 运用系统工程 的观点 、
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保证 。
；据此进行 的工程 项 目设计是工程建设 的龙头。
协调 ，包括政府部 门、金融组织 、社会 团体 、
服务单位 、新 闻媒体 以及周边 群众等的协调。 项 目组织协调工作 包括 人际关系的协调 、组织 关系的协调 、供求 关系的协调 、配合关系的协
二 ，项 目质量 管理规划 与控制措施 ； 只有龙头 中有 “ ”。才能使工程项 目设计 、 魂 ２ １ 目质量管理规划 ．项 建设和项 目过程 管理 有章可循 。要重视项 目的 （）质量方针 。 质量 方针就是项 目实施 ｉ １ 前期可行性研究 工作 ，就要加强前期 可行性 研 组织领导层就 质量 问题 阐明所有打算和努 力方 究的人力 、物力 、财 力和时 间的科学投入 。要
械设备 、工具等 。对 设备的控制 ，应根据项 目 质量的职责 的不同特点 ，合、
近 年来 ，房 地产 开发 建设 领域 中仍 存在 养。 细度和深度以及体现项 目特点的设计要求 ，并 诸多问题 ，一些房地 产开 发建设企业受经济利 （ ）方 法控 制 。主 要包 括 项 目实施 方 采 取措施对专业 的设计过程实施有效 的控制 。 ４ 益的驱使 ，置法律 法规体 制于不顾 ，处处钻空 案、工艺 、组织设计 、技 术措施等 。对方法的 五．项 目实施阶段组织管理
目程 管 理
浅析房地产开发项 目管理措施
丁 振 雷 上海 民通置业有 限公 司
毯 ｎ 房地产顷甚警理畸专蘅地产蠹鬣 是要避 免产生 失误 ，作为控制 的动力 ，是要充 企业来说是 至关重要 的 开 发商前期 的精・ 策 ； 分调动人的积极性 ，发挥人 的主导 作用。 划、市场褥 可行性论证研究 、经济分析 评 （ ）材 料 的 控 制 。材 料 主要 包 括 原材 ２ 价，以及后期 的营销 策划最终 必须通过由项 田 ： 都 料 、成 品、半 成品、构配件等 ，对材料 的控制 管理奎过程制造 出的最终产品来舞现。本－￣－ ｔ ￣ 主要通过严检 查验收 ，正确合理地 使用 ，进行 针对 爵 前房地 产开发项 爵管理 中存在 的主 要问 ｊ 题 ，重点从制度建设 、质量管理 、投资成本控制 ｛收 、发 、储 、运 的技 术管理 ，杜绝使用 不合格 到合辫管理等方 面进行 了 述 ・ 】材料等环节来进行控制 。 关键蕾ｌ房地产项羲管理工程管理 鼋
调、约束关系的协调等。 向 ，项 目实 施组 织以 前若 没有 正式 的 质量方 建 立完善决策支持机构 ， 集 、整合决策支持 收 必须 在 国家和 项 目所在 地政 府有 关工程 针 ，项 目 班子应 为该 项 目单独提 出一个 质量方 性 资源 ；要建立完善决 策程 序 ，提高决策水平 建设的法律 、法规 的许可 范围内去协调 、去工 针 ，并应将此方针通知所有的干系人。 和效率 ，使项 目市场定位和产 品定位科学化 、 作。对于项 目经理部 ，更应该严格遵守法律法
加强行业法律法规制度的建立健全
（ ）设 备控制 。设备 包括项 目使用的机 ３
计产 品和服 务满 足合同规定的质量要求 ，组织
设计 策划 ，并对设计过程进行控制 ，负责各专 业之 间的衔接 。负责组织设计各专业的综合技 术方案的审查和协 调 ，负责组织或监督检查设 计各阶段的设计评 审和设计验证 ，负责控制设 计变更 ，对设计关键控 制点进 行检查 ，亲 自组 织和检查对设计质量有重大影响的设计文件。 ４３ ．明确建设方 各专业 工程 师的监控设 计
子 ，严重损害 了国家和集 体的利益。反映在 ： 控 制 ，主要通过合理选择 、动态管理等环节加
在房 地产 项 目建设 过程 中 ，组织 与协调 ｌ 、基本建设有 章不循 、有法不 依 、不报 建 、 以 实现 。 工作 是十分重要的 。所谓组织 ，是指按 照一定 不招标 ，以及任意肢解发 包工程 ，强行不合理 （ ）环境 控制 。影 响项 目质量 的环 境 因 的 目的、任务和形式加以编制 ，安排事物 ，使 ５ 压价 ，不顾客观施工 条件和 科学施工方法肆意 素较 多 ，有项 目技术环境 ，如地质 、水文 、气 其有 系统 或构成整体 。组织与协调的作 用就是 压缩 工期 ；２ 、行业垄断 ，一个 行业的工 程往 ｊ 象等 。项 目管理环境 ，如质量保 证体系、质量 － 围绕实 现项 目的各项 目标 ，组 织 协调各 参建 往是本行业立项 、本行业投 资、本行业设计 、 管理制度 等。劳动环境 ，如劳 动组 合、作业场 ｊ 单位 、相邻单位 、政府部门全力配合项 目的实 本行业的施工 、本行业监理 ，不 允许外行业队 所等 。 施 ，以形成 高效 的项 目团队 ，共 同努 力去实现 伍选工 程项 目；３ 、可行性 研究成 为 “ 批性 可 工程建设 目标的过程 。 三、项目前期投资决篆 阶段的 市场调查 研究 ”；４ 、现场 签证无 中生有 ，价量不 实 ； 房地 产 项 目主要 包含 三个 主要 的组 织 系 房地产进入营销时 代，开发商的项 目调研 ５ 、不法中介行为严重 ；６ 、还有钱 权交易、工 是决定项 目 败的关键 。开发 商要 在茫茫商海 统 ：项 目 主、承包商和监理 ，而整个房地产 成 业 程腐败等。这些都极大地制 约和 限制了我国项 中脱颖而 出 ，必须掌握足够的 商业 情报 ，如消 项 目又处 于社会的大环境 中，项 目的组织与协 目管理的发展 ，所以 ，加强房地产 行业 的法律 费者的需求 、竞 争对手的资汛 、市场 供求状况 调工作包括 系统 的内部 协调 ，即项 目业主 、承 法规 建设是完善和规范房地产行业 发展的重要 等 。前期 的项 目可行性研究是项 目的灵魂 ，而 包 商和监 理 之 间的协 调 ，也包 括 系统 的外 部