101基于开发实践的历史商业街区活力提升策略——以昆明老街文明街区为例

3.2.1横向流线——铺铺临街
如图 5 所示，横向商业流线主要形成了点-线、点-面、线-
面的流线布局特征。
点：在街道转角、出入口部位，都会进驻最具人气和品牌
号召力的店铺，从而拉动人流进入商场内部，形成商业流线的
交通节点；在商业流线各处形成多个商业集聚点。
点-线：在商业聚集度高的街巷中以多个商业聚集点形成线
【关键词】开发实践；历史商业街区；商业活力
1.背景
随着城镇化的快速推进，人们的生活与消费水平逐渐提高，作为城市名片并带动城市经 济发展的历史商业街区也在不断更新与发展，但原有的市井小巷逐渐被林立的高楼所取代， 人们习惯的街边买卖也逐渐被搬迁到超级商场之中，能够引起市民共鸣的精神场所也在街区 更新与改造中逐渐消失，取而代之的则是笔直的、单调的、毫无趣味的现代商业街道，浓厚 的商业开发造就了无数地产大亨，而在此生活或消费人群的基本需求却被视而不见，人们除 了被引导消费就再无价值，这是与人们自组织的社会行为属性相违背的，怎样塑造一个真正 有场所感、有趣味、有活力的街区是现代历史商业街区更新与发展中需要研究的重要课题。
3.1.2院落店肆空间
古代文明街片区商业街的院落主要由云南一颗印式的院落空间组成。根据现状调研发 现，由于政府对文明街片区的商业开发与改造，现代大型商场的内部开敞商业空间已经成为 现代商业建筑空间的主要趋势。而大型商业建筑与传统建筑之间的空间对比（如钱王街）将 古代的室外空间转变成了灵活丰富的“现代院落空间”，这也是文明街片区现代传统商业街 区空间的转变趋势。另外，传统的商住混合模式的院落空间，如“前铺后居”、“下铺上居” 而今也逐渐被纯商业建筑空间所取代，如图 3。
3.4.2重要街巷
对文明街、甬道街、市府东街、光华街、景星街、东卷洞巷、西卷洞巷、大银柜巷、小 银柜巷、海天阁巷、郭家巷、曙光巷、幸福巷、吉祥巷、直道巷、文庙东巷、通城巷、宏昌 巷等街巷位置、名称等予以保留,同时还增加了一条正钱王街（民俗文化街），并通过对街道 宽度（L）与沿街两侧建筑高度（H）比例控制（L/H≤1）、沿街建筑立面营造以及民俗文化 活动建设，成功打造成为文明街区最可逛的、最时尚、最具活力的步行老街商业街巷。
精神场所是被赋予文化或者历史内涵的实质空间，它由两方面组成，一个是外在的环境
的形状、尺度、色彩等具体事物，另一个是内在的反映人类生活的实体以及相关的历史事件。
文明街区改造过程中对于精神场所的保留为街区认同感、辨识度与商业活力的提升提供
了优越的条件，其保留与重构的精神场所主要有重要轴线、重要界线、重要节点以及标志建
就人群分布特征而言，文明街区的人流分布具有时段性和地段性两种特征。位于城市中
心区的历史街区不同于其他的历史区，其独特之处是受到城市中心区活动的不断入侵。这种
入侵使文明街区的内部物质空间不断分化，形成物质空间的异质性。文明历史街区中有商业
价值的地方，包括沿街面一层空间，人流集中的交通线一侧，及街道拐角视线集中的地方全
道街建成，以经营花卉、鸟虫或是古玩、木雕玉器、陶瓷器、
牙石根雕、铜制品、蜡染及扎染、挑花刺绣、民族首饰等昆明
地区的传统产品为主，商业气氛十分浓厚，从此拉开了文明街
区作为昆明主城历史商业街区的序幕。由于文明街区属于昆明
历史文化名城的核心保护区域，政府将区域划分为核心保护区
和建设控制地带两个部分，之后的近三十年间，此街区不断进
期工程——正义坊正式开街，二期工程正在建设当中。改造后的昆明老街以历史文化为载体，
以休闲商业为核心，既融传统文化特色，又展现时尚魅力的城市形象大舞台，也是如今昆明
主城区最活跃的历史商业街区。
2.2 商业发展
20 世纪 80 年代初期，伴随着昆明作为国家第一批历史文
化名城的发展脚步，昆明主城区唯一的花鸟市场在文明街区甬
都成为了商业用地，与此同时，街区内还吸引了大量的从商者，人流量十分大。人流量的时
段性主要表现在节假日和非节假日，通过现场调查我们发现，节假日的人流量是非节假日人
流量的数倍，其次在一天之中来比较，下午和晚上的人流量较大，上午要相对少一些，这些
特征的出现都和片区内的业态有着密切的关系。
3.4 精神场所保护与重构来自状的商业聚集带。如图有以正义西街和市府东街为核心的两条 商业聚集带。
图 5 横向商业流线分析图
点-面：商业聚集度高的多个商业聚集点形成面状的商业聚集区，如图中西边市府东街
与景星街交汇区。
线-面：多个商业聚集度高的街巷形成面状的商业聚集区，如图中东边正义西街、钱王
街以及其中的内廊型步行街共同构成商业聚集区。
5
餐饮 服饰 休闲娱乐 花鸟 市井文化 淘宝购物
表 2 不同人群对商业项目设置意见统计表
消费者
商家
11.90%
11.10%
11.10%
6.70%
17.80%
8.90%
27.40%
22.20%
18.50%
35.50%
13.30%
15.60%
居民 7.40% 3.70% 15.60% 25.90% 37.00% 10.40%
6
筑等。
3.4.1重要轴线
由于文明街区是昆明历史文化名城保护的主城区内的核心历史街区，街区的更新改造实 质在于传承历史文脉并打造适应现代需求的有活力的街区。文明街区更新改造的最可贵之处 在于保留了两条传统轴线：
（1）文明—文庙直街—文明街传统轴线 （2）胜利堂—人民英雄纪念碑—云瑞公园—甬道传统轴线 这两条轴线承载着昆明自建拓东城以来的核心发展文脉，是城市发展的重要遗存。
现在街区的商业项目集购、吃、玩、住、游为一体，街区丰富的业态业种，囊括了购物、
休闲、娱乐、餐饮、旅游、观 10
9
光、文化等多项功能于一体。 8
7
改造后的正义西街与钱王
6 5
4
街主要分布现代商业项目，集购 3
2
物休闲、餐饮娱乐、旅游观光为 1
0
一体；还未改造的街区如景星街、正义西街
钱王街
文明街
景星街
光华街
3
3.1.3节点空间
与古代文明街片区相比，现代的文明街片区商业设计手法多样，入口空间往往具有独特 的街区文化品质，其中各构成元素尺度亲切、比例协调、材料运用得体,使前来购物观光的 游客或市民都能产生强烈的亲切感和归属感以及文化认同感。如改造后的文明西街与新建的 钱王街，不仅通过建筑设计使入口空间形成强烈的归属感，而且结合街区功能和地下商业开 发，通过设置牌坊、地下入口等，增强入口空间的导向作用，如图 4。
六条街道，如图 1。
2
表 1 现状商业项目分布一览表
注：☆☆☆为该商业项目分布最多；☆☆为该商业项目分布一般；☆为该商业项目分布 较少的；空白格为无该商业项目分布。
3.活力提升策略
3.1 空间形态细分
根据对文明街区实施过程的跟踪和现状的详细调研，笔者认为文明街商业街区通过对空 间形态的细分造就了多样有趣的休憩、观赏、交流与商业消费的空间，主要体现在街巷空间、 院落店肆空间和节点空间三个方面：
人记忆与梦想，也是延续昆明百年商脉的“昆明老街’。
然而，在城市飞速发展的过程中，文明街区由于缺乏统一规划与管理，环境质量差、功
能滞后、交通混乱而致使其发展受到限制，其商业功能、商业品质和商业服务设施无法满足
现代人们的需求。如今的文明街区商业分布零散、多为低端商业。因此，昆明市政府对文明
街区进行了更新与改造，对其进行规划革新，规范管理。2009 年 11 月 7 日昆明老街项目一
史文化为载体，形成了以休闲商业为核心，既融传统文化特色，又展现时尚魅力的城市形象
大舞台，成为如今昆明主城区最活跃的历史商业街区。现在的文明街区，东到正义路，南至
景星街，西到五一路(福照街)，北到文庙横街区域，其中以商业功能为主的街道主要有正义
西街、钱王街（民俗文化街）、文明街、文庙直街、甬道街、市府东街、光华街、景星街等
基于开发实践的历史商业街区活力提升策略
——以昆明老街文明街区为例
邴国涛
【摘要】随着城镇化的快速推进，城市中心的历史商业街区逐渐作为城市名片带动着城市活力
的不断提升，其空间和业态也在不断扩张和变化。同时，历史商业街区的特殊属性决定了它不仅仅是 作为一种普通聚集形态下的街道存在，更多的是通过特有的商业项目及流线设置以及精神场所的塑造 将人们在这里进行的购物、休憩、交谈、观赏等各种自组织活动有机联系在一起，形成一个极具活力 的商业街区。本文以昆明老街文明街区为例，通过分析街区自更新改造至今的开发实践过程中空间形 态（街巷空间、院落店肆空间、节点空间）、商业流线、活力点、精神场所与建筑设计等方面的个性特 征以及在这些因素作用下的商业活力体现，总结了在文明街区开发实践过程中如何激发历史商业街区 活力的重要经验，提出了建立在良好开发实践研究基础上的以保护历史商业街区原真性为本的商业活 力提升策略。
其中对消费者而言，喜欢花鸟的人最多，占 27.4%，其次为这里的市井文化，占 18.5%， 17.8%的人较喜欢休闲娱乐项目，淘宝购物、餐饮、服饰分别占到 13.3%、11.9%、11.1%； 对商家而言，觉得最有影响力的商业项目为市井文化，占 35.5%，其次为花鸟和淘宝购物， 分别占 22.2%和 15.6%，餐饮、休闲娱乐、服饰分别占到 11.1%、8.9%、6.7%；对居民而言， 最喜欢的是这里的市井文化，占 37%，其次为花鸟和休闲娱乐，分别占 25.9%和 15.6%，淘 宝购物、餐饮、服饰分别占到 10.4%、7.4%、3.7%，见表 2。
文庙直街
甬道街
市府东街
光华街、市府东街为一层传统 民居，主要以传统商业项目为
时尚精品购物 休闲娱乐
传统风情购物 旅游观光
现代餐饮 特色风情文化
传统餐饮
图 8 商业项目分布柱状图
主；正在改造的街区如文明街、甬道街、文庙直街由于施工缘故，现状商业项目较少，但根