物业管理的基本理论
物业管理理念和基本知识.doc
物业管理理念和根本知识1.社会化2.专业化3.市场化四、物业管理的理论体系1.以建筑物区分所有权为根底2.以物业效劳为核心3.以等价有偿为前提4.以专业效劳与自治自律相结合为手段5.以保证物业正常使用为目标物业如果不能正常使用，那么要使物业增值、保值就是一句空话。
因此，保证物业的正常使用，为业主、物业使用人营造一个平安、舒适、宁静、清洁的居住、工作和学习环境，就成为物业管理的首要目标。
6.以追求客户满意为根本业主具有市场主动权，赢得业主的满意就意味着赢得了市场，如果不能让业主满意，物业管理效劳的经营是不可能成功的。
让客户满意是物业管理效劳营销的核心理念，是物业管理企业效劳利润的重要环节。
物业管理企业只有通过不断提高效劳技能与效劳水平，追求客户满意，获得业主信赖，才能真正建立与业主间的长期、友好、互利、平等的关系，才能赢得市场，提升品牌价值。
第二节物业管理的根本内容修缮责任的划分：A.新建房屋，自每幢房屋竣工验收之日起，在规定的保质期内，由施工单位负责房屋质量保修。
竣工验收与业主入住的时间差，由建立单位负责。
B.保质期满后，由业主承当修缮责任，并承当修缮费用。
C.凡属使用不当或人为造成的房屋损坏，由行为人负责修复或给予赔偿。
房屋的最低保修期限：A.地基根底和主体结构，为设计文件规定的该工程的合理使用年限。
B.屋面防水工程、卫生间防水、外墙面防渗漏，5年。
C.供热、供冷系统，为两个采暖（冷）期。
D.电气系统、给排水管道、设备安装，2年。
E.装修工程，2年。
F.其他工程的保修期由建立单位与施工单位约定。
物业管理基本理论
2 物业管理的基本理 论
本章要点 物业管理要以管理理论、产权理论、 协同理论和可持续发展理论为指导。 本章主要介绍管理理论、产权理论、 协同理论和可持续发展理论的主要内
容和对物业管理的指导作用。
2 物业管理的基本理 论
2.1管理理论 2.1.1管理的概念与职能
管理是由共同劳动引起的，是通过计划、组 织、指挥、协调、控制等管理职能作用于管 理对象，以实现预定目标的人类活动。管理 是科学性和艺术性的统一。管理具有自然和 社会两重属性。管理具有计划、组织、指挥、 协调、控制等职能。
房地产所有权是指房地产所有人依法对自己的房地 产享有占有、使用、收益和处分的权利。
房地产所有权有独有、共有和建筑物区分所有权。 独有是由一个单位或个人拥有。共有是由两个以上 的的单位或个人拥有。建筑物区分所有权，是指业 主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有 所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共 同管理的权利。
共有房地产的分割、转让、债权债务
2 物业管理的基本理 论
2.2.4建筑物区分所有权
建筑物区分所有权是一种复合性的权利，由专有部 分所有权、共有部分的共有权和共同管理权三个方 面的要素构成。
专有部分所有权是以区分建筑物的独立建筑空间为 标的物。
共有权是指以建筑物的共有部分为标的物。 共有部分的范围、车库车位的问题
2 物业管理的基本理 论
2.1.2计划、预测和决策 2.1.2.1计划
计划是指通过调查研究，预测未来，确定企 业的发展方向、目标和方针，制定和选择方 案，并制定具体计划，用以指导企业的生产 经营活动。计划工作的内容可以概括为六个 方面（5W1H）。编制计划的方法主要有滚 动计划法、网络计划技术、线性规划。
物业管理理论与实务课件
在物业管理活动中，相关主体如果违反法律规定，将会承 担相应的法律责任。例如，物业服务企业如果未按照合同 约定提供服务，将会承担违约责任；如果侵占业主的公共 收益或者挪用专项维修资金等，将会承担行政责任甚至刑 事责任。此外，对于业主或者其他相关主体违反法律规定 的行为，也会承担相应的法律责任。
在物业管理活动中，由于各方主体的利益关系复杂，往往 会产生一些纠纷。对于这些纠纷，应当根据具体情况采取 不同的处理方式。例如，可以通过和解、调解、仲裁或者 诉讼等方式进行处理。在处理纠纷时，应当依据法律规定 和合同约定，保护各方主体的合法权益，维护社会秩序和 公共利益。
物业管理理论与实务课件
contents
目录
• 物业管理概述 • 物业管理的基本理论 • 物业管理的实践与操作 • 物业管理的法律关系与法规 • 物业管理的经济效益与社会效益 • 物业管理的发展趋势与展望
01
物业管理概述
物业管理的定义与特点
物业管理的定义
物业管理是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服 务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和 相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环 境卫生和相关秩序的活动。
01
接管准备
制定接管计划，安排人员，准备相 关资料和设施。
问题处理
对发现的问题及时进行处理和修复 。
03
02
现场验收
对物业进行全面检查，确保符合相 关标准和要求。
资料移交
将物业资料进行整理和移交，确保 资料的完整性和准确性。
04
物业的维修与保养
日常维修
及时处理物业的日常损坏和故 障。
定期保养
对物业进行定期的检查和维护 ，确保设施的正常运转。
物业管理理论与实务
物业管理理论与实务一、概述物业管理是指对房地产项目的管理和运营，包括维护、保养、安全、服务以及财务管理等方面。
物业管理理论与实务的研究和运用，可有效提升房地产项目的价值和品质。
本文将分析物业管理的理论和实践，探讨其应用价值和成效。
二、物业管理理论1. 定义和范畴：物业管理是指通过制定合理的管理制度和运作方式，有效地管理和运营房地产项目的过程。
它包括建筑设施、设备维护、安全管理、服务和财务管理等方面。
2. 目标和原则：物业管理的目标是提供优质的房地产项目服务，保护业主权益，提升物业价值。
其原则包括公平公正、高效管理、精细服务、创新发展等。
三、物业管理实务1. 建筑设施管理：包括定期检查维护建筑设施、设备，确保正常运转和安全性，并制定预防性维护计划。
2. 安全管理：制定安全管理制度，进行安全隐患排查和应急预案编制，保障业主和员工的人身安全。
3. 服务管理：提供全方位的服务，包括保洁、绿化养护、保安、停车管理等，满足业主的需求，提升居住体验。
4. 财务管理：合理编制预算，精确记录收支情况，进行财务分析，确保物业项目的经济可行性和可持续发展。
5. 社区管理：组织社区活动，增强居民之间的交流和互动，营造和谐和睦的居住氛围。
四、物业管理的应用价值和成效1. 提升房地产项目价值：通过优质的物业管理，改善房屋和设施的保养情况，提升房地产项目的市场竞争力和价值。
2. 保护业主权益：物业管理通过规范化管理，保障业主权益，维护小区内的安全和秩序。
3. 提供优质的服务：物业管理注重提供全方位的服务，满足居民需求，提高居住体验。
4. 促进社区发展：物业管理将居民组织起来，促进社区的发展和建设，营造和谐的社区环境。
五、物业管理的发展趋势1. 信息化管理：利用物联网技术，提升管理效率，实现智能化的物业管理。
2. 绿色环保：推广节能环保理念，建设可持续发展的物业项目。
3. 专业化管理：加强人才培养和专业知识更新，提升物业管理的专业水平和服务品质。
物业管理基础理论
2020年11月12日
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目录
一、概念
1、什么是物业？
2、什么是物业管理？
3、什么是业主？
二、物业管理起源
三、物业的特征
四、物业的分类
五、物业管理过程
六、物业管理服务内容
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一、概念
• 物业？ • 物业管理？ • 业主？
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1.1 物业
别墅
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四、物业的分类
1、住宅物业
2、商业物业
3、工业园区
4、其他物业
（l）文化类物业。包括学校、图书馆、 博物馆、档案馆、文化馆等。
（2）体育类物业。包括体育馆、健身 房、游泳馆、网球馆等。
（3）卫生类物业。包括医院、卫生所、 疗养院、药检所、防疫站等。
（4）娱乐类物业。包括影剧院、歌舞 厅、卡拉 OK厅、游乐场等。
（5）特种物业。包括机场、码头、车
站、农业建筑、寺庙、教堂、古建筑、
监狱等。
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五、物业管理过程
1、签订物业服务合同：《物业管理条 例》规定，在业主、业主大会选聘 物业管理企业之前，建设单位选聘 物业管理企业的，应当签订书面的 《前期物业服务合同》
2、验收接管物业：签订物业服务合同 以后，物业管理企业应当成立接管 验收小组，对物业的共同部门和共 用设施设备进行查验，并办理接管 手续。
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• 我国第一家物业管理公司于1981年3月10 日，深圳市第一家涉外商品房管理的专 业公司——深圳物业管理公司正式成立。
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三、物业的特征
1、固定性（在各级政府规划部门的规划范围内， 进行精心策划，在施工中，要严格管理，保证 质量。新建的物业，要和周围环境协调一致， 创造良好的自然环境。）
第二章物业管理的理论基础
三、共有部分共有权
共有部分共有权指建筑物区分所有权人依照法律或 管理规约的规定，对区分所有建筑物的共有部分所 享有的占有、使用和收益的权利。 共有部分共有权的三个层次： 第一，业主对建筑物专有部分以外的共有部分， 享有权利，承担义务，不得以放弃权利不履行义务。 第二，规定其他共有的范围，建筑区划内的道路， 属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。 第三，关于车位和车库，分为三点：建筑区划内， 规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主 的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、 车库的权属，由当事人通过出售、附赠或者出租等 方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于 停放汽车的车位，属于业主共有。
该学说以日本学者右近健男、舟桥淳一及中国台 湾学者史尚宽、李肇伟、黄越钦等为代表。空见 说认为专有部分的范围仅限于由墙壁、地板和天 花板围成的空间，分隔部分如墙壁等则为全体或 部分区分所有权人共有。
3．最后粉刷表层说 该学说以日本学者玉田弘毅为代表，认为专有部分包含壁、 柱天花板、地板等边界部分表层所粉刷的部分，边界本体则 属于共同所有部分。
（二）业主大会与物业服务企业
物业服务企业接受业主大会的委托提供物 业管理活动，因此，业主大会与物业服务 企业构成物业管理中的第二层委托代理关 系。
根据委托代理理论可知，在签订物业服务 合同之前，业主为规避物业服务企业的隐 瞒信息行为会导致逆向选择；在签订物业 服务合同之后，则会发生物业服务企业物 业不负责任、偷懒、故意加大物业服务成 本等道德风险问题。
（二）权利和义务
权利包括两方面：第一，对共有部分具有 使用权，此为共有权人的一项基本权利； 第二，对共有部分具有收益权，即共有权 人可以取得因共有部分所生的收益的权利。
物业管理开展的理论基础
一、物业管理与产权理论
– 相邻使用权 – 业主为了正当合理地使用自己的专有部分，而请 求使用其他业主的专有部分或公有部分的权利。 例：为了修复自己漏水的天花板、该业主可以利 用楼上业主的地板进行检修，楼上业主不得拒绝。
一、物业管理与产权理论
二、物业管理与委托代理理论
三、物业管理与公共选择理论
一、物业管理与产权理论
1、产权理论基本理论
（1）什么是产权
– 产权——财产权（也称物权），它指产权所 有者在法律规定的范围内，对其财产享有的 占有、使用、收益和处分的权利。
（2）产权制度是一切经济制度的基础
– 以图202室为例： – 该单元中户门以内的 上、下、左、右、前、后 的房屋构件，如墙、楼面 的内侧面（含饰面层）围 筑而成的一个空间，以及 这个空间内部的与整体结 构无关的其它构件。
一、物业管理与产权理论
1103
1003 903 803 701 601 702 602 703 603
1104
1004 904 804 704 604
302
202 102
303
203 103
304
204 104
一、物业管理与产权理论
– 之所以称之部分共有，是由于权利客体（住宅楼） 的物理性能决定了它只能为运用楼梯（电梯）两 边业主共同共有，而并不是整个住宅小区或其它 门洞业主们所共有，故称之为“部分共有”。 – “部分共有”为部分共有人共同保养、维护及承 担修缮费用义务奠定基础。
1004
904 804 704 604 504 404
1003
903 803 701 601 501 401 702 602 502 402 703 603 503 403
物业管理从业资格证考试
物业管理从业资格证考试物业管理是指对房地产物业进行综合管理的一种服务性行业。
为了保障物业管理服务的质量，我国设立了物业管理从业资格证考试，对从业人员进行资格认证。
物业管理从业资格证考试是我国物业管理行业的必修考试，是物业管理人员获取从业资格证书的必要条件。
该考试分为笔试和面试两个环节，涵盖物业管理的基本理论、法律法规、管理技能等多个方面。
考试内容主要包括以下几个方面：一、物业管理基本理论物业管理基本理论是物业管理从业人员必须掌握的基础知识。
该部分内容主要包括物业管理的定义、特点、目标、职能、组织结构等，以及物业管理的历史演变和发展趋势等。
二、物业管理法律法规物业管理涉及到很多法律法规，从业人员需要了解和掌握相关的法律法规，以便在工作中遵守规定，不违反法律法规。
该部分内容主要包括《物业管理条例》、《城市房地产管理法》、《物业服务合同范本》等相关法律法规。
三、物业管理技能物业管理涉及到很多技能，包括管理、维修、安保、保洁等方面的技能。
从业人员需要掌握相关的技能，以便在工作中能够胜任各项工作任务。
该部分内容主要包括物业管理的职责、管理技能、维修技能、安保技能、保洁技能等方面的内容。
四、物业管理实务物业管理实务是指从业人员在实际工作中遇到的问题及其解决方法。
该部分内容主要包括物业管理中的常见问题及其解决方法、物业管理中的案例分析等方面的内容。
物业管理从业资格证考试是一个非常重要的考试，对于从业人员来说具有很高的参考价值。
通过该考试，从业人员可以获得从业资格证书，证明自己具备从事物业管理工作的能力和资格。
同时，该考试也对物业管理行业的规范化、专业化发展具有重要意义。
通过该考试，可以提高从业人员的素质和能力，提升物业管理行业的整体水平，为社会提供更加优质、专业的物业管理服务。
总之，《物业管理从业资格证考试》是我国物业管理行业的必修考试，具有重要的意义和价值。
从业人员应该认真备考，提高自己的素质和能力，为物业管理行业的发展做出贡献。