估价报告评分标准

一、估价报告形式审查要点

估价报告的规范性、要件齐全性是最基本要求，凡不符合下列要求的视为形式不合格，直接作为不及格报告进行评分：

1、不符合《土地估价报告规范格式》要求的；

2、土地估价报告、土地估价技术报告、附件不齐全。

二、估价报告关键技术问题审查要点

估价报告存在下列技术问题直接视为不及格报告不进行评分：

1、估价方法存在严重技术性错误

2、地价定义、土地权利界定存在严重技术错误

3、采用三年以前的基准地价又没有进行合理的期日修正

4、会审会认为的其他问题

三、各等级报告评审标准

1、一等报告（≥90分）的质量要求

一等报告不仅要格式规范，内容全面，估价目的、估价对象及价格定义界定清楚、准确，估价方法选择及应用合理，各项参数选取依据充分、合理，还要针对特定估价对象进行深入细致的分析，资料充实，时效性强，对特殊问题的处理恰当、合理，且有独到之处。

整个报告分析论证严谨、逻辑性强，没有明显瑕疵，估价结果可信度高。

2、二等报告（80～90分）的质量要求

二等报告要求格式规范，内容全面；估价目的、估价对象及价格定义界定清楚、准确，估价依据充分合理，能体现政策变化对地价的影响；估价方法选择及应用合理，各项参数选取依据较充分，整个报告分析较严谨，逻辑性较强，估价结果有较高的可信度，估价过程不存在明显的错误。

3、三等报告（70～80分）的质量要求

报告格式规范，内容全面；估价目的、估价对象及价格定义界定较清楚，准确；估价依据较充分、合理，市场及影响因素分析较全面、合理；估价方法选择及应用基本合理，各项参数选取有依据、理由；报告整体分析较一致，、有一定的逻辑性。不存在方法选择和应用错误。

4、四等报告（60～70分）

报告格式规范，内容全面；估价目的、估价对象及价格定义界定基本清楚；估价依据较充分、合理，市场及影响因素分析较全面；估价方法选择及应用基本合理，各项参数选取、地价确定等有依据，不存在明显质量缺陷。

5、对不合格报告的判定

不合格报告通常存在以下质量缺陷，如：

（1）、报告格式不规范，内容不全，有明显缺漏项；如估价对象、地价定义界定不清，缺少土地权属状况说明等

（2）估价结果内涵与地价定义不一致，或前后矛盾。如设定土地权利状况、土地开发程度、容积率前后不一致；

（3）估价方法选择或应用明显不合理。如商业用地采用成本逼近法评估，现有房地产项目按待开发土地评估（剩余法）等。

（4）修正系数取值与说明不符，或有计算错误。造成估价结果存在误差，使可信度降低。

（5）估价过程过于简略，缺少取值依据和必要说明

（6）影响因素分析前后矛盾，缺乏逻辑性等。地价影响因素中的区域因素与个别因素分析，与市场比较法或基准地价系数修正法中的分析不一致，影响估价结果可信度。

（7）其他问题

四、报告评分细则

（一）、土地估价报告（5分）

第一部分摘要（1分）

审查要点：1、估价结果。总地价、单位面积地价、总地价大写、币种、估价结果一览表等；2、估价师签字、估价机构盖章等。

第二部分估价对象界定（1分）

审查要点：估价对象具体范围界定及估价对象面积、土地使用者、土地用途说明等

第三部分土地估价结果及其使用（1分）

审查要点估价的前提条件和假设条件，估价结果和估价报告的使用限制。有效期限等。

第四部分附件（2分）

审查要点宗地位置示意图、估价对象照片，土地使用证及权属说明、估价机构注册证书及签字土地估价师证书复印件等。

（二）土地估价技术报告（90分）

第一部分总述（12分）

审查要点：

一、估价目的（1分）

（1.）谁委托估价，为什么估价；

（2.）估价结果应用方向。

二、估价依据（3分）

（1）估价依据是否全面；

（2）估价依据是否考虑了最新调整政策；

（3）估价依据是否具有针对性。

三、地价定义（4分）

（1）土地用途。说明证载用途、实际用途（或规划用途）、设定用途等。（1分）

（2）土地使用权性质。分别说明现状和设定土地使用权性质。是划拨土地使用权还是出让土地使用权，或作价出资（入股）土地使用权、授权经营土地使用权，若为出让土地使用权，需说明出让年限、剩余土地使用年期等。（1.5分）（3）土地开发程度。说明宗地内外实际开发程度和本次估价所设定的开发程度及其理由。（1分）

（4）估价期日。（1分）

四、估价结果（1分）

土地单价、总地价、宗地价大写、币种等。

五、需要特殊说明的事项。（3分）

（1）资料来源及未经实地确认或无法确认资料说明。（0.5分）

（2）对估价结果可能产生影响的变化事项（地价指数、开发程度、设定用途等）说明。（1分）

（3）估价对象的特殊性、估价中未考虑的因素及采取的特殊处理。（1分）

（4）其他需要特殊说明的问题。（0.5分）

第二部分估价对象描述及地价影响因素分析（14分）

一、估价对象描述（6分）

（1）土地登记状况。（2分）

估价对象来源、位置、用途、面积、四至、土地级别、土地登记证书号、国有土地使用证书号等。（具体问题具体分析）

（2）土地权利状况。（3分）

权属、权利、年期、他项权利（与证载状况是否一致）。

如果存在他项权利，应分析对地价的影响。

（3）土地利用状况。（1分）（针对估价对象和估价目的的具体说明）

利用现状：建构筑屋及其用途、容积率、建构筑屋说明等。

待开发土地：说明具体规划条件、批准机关、批准日期等。

二、地价影响因素分析（8分）

（1）一般因素。（2分）

有针对性地分析影响估价对象价格的宏观因素，如产业政策、税收政策、金融政策等。

（2）区域因素。(4分)

区域范围界定是否合理，区域位置、基础设施、环境条件、产业集聚度、规划条件、区域土地利用状况等描述是否全面恰当。（2分）

是否考虑了估价对象特点，区域因素选择是否恰当，对地价影响程度分析是否客观。（2分）

（3）个别因素。（2分）

宗地自身条件（面积、形状、水文地质条件等）、个别开发程度等。（1分）是否考虑了估价对象特点，个别因素选择是否恰当，对地价影响程度分析是否客观。（1分）

第三部分土地估价（64分）

一、估计原则（2分）

与估价目的及方法联系选择是否得当、全面，描述是否规范正确。

二、地价确定（2分）