万科独特的联合审图制度与标准【包含全部审图数据】
万科集团联合审图制度与标准
万科集团联合审图制度与标准--------------------------------------------------------------------------作者: _____________--------------------------------------------------------------------------日期: _____________万科集团联合审图制度与标准【包含全部审图数据】纯干货,速收藏2014-07-1014万地产人相约房地产经理人联盟施工图纸质量不佳给我们带来诸多困扰：错漏碰缺，大量设计变更，增加管理难度，成本难以核准销售附图和实际交付不符，带来交付和投诉风险变更滞后，造成返工，做法浪费、不经济，大量增加无效成本，我们出缺陷手册、设计指导书…变更的不确定性和紧迫工期矛盾，影响工程进度和工程质量设计功能和使用缺陷引起客户投诉，我们试图出客户缺陷白皮书提示设计以减免控制缺陷但不理想过往问题缺陷改了再犯，不同项目重复出现，成为挥之不去的噩梦1.万科集团图纸质量和审图困惑1.图纸质量和审图困惑－－原因分析组织审图工作缺乏系统有效的控制流程和工具，审图牵头责任部门虚位，职责不清设计设计院出图关注国家规范，忽略客户使用和感受，忽略成本的有效投入与产出.经验和教训未能有效总结，新项目、新人再度犯错审图过程全凭审图人员个人责任和个人经验自由开展，没有量化的指标，随意性大，各专业不交圈，专业本位出发审图安排程序倒置：施工图出图以后才组织图纸会审，造成赶工与变更返工、无效投入与有效产出的矛盾日益突出责任归位、流程明确、要点清晰、专业交圈的审图方式变革势在必行2.解决方案－思路统一一个审图工具细分五阶段审图要点部门联合审图组织保障措施2.解决方案－一个工具施工图质量控制评审表2.解决方案－－五个阶段审图2.解决方案－－部门联合主要参与部门与部门职责工程管理部①联合审图项目牵头组织部门；②参与全阶段审图;③收集各项目施工过程中发现的设计缺陷;③把缺陷文件转化为审图要点客户关系中心①收集客户使用过程中发现的设计功能缺陷转化为审图要点;②全程参与全阶段审图成本管理部①根据以往项目成本缺陷、优化案例、成本指导书等情况，收集影响成本的图纸因素并记录其可执行的审图要点;②对拟变更事项进行成本影响性测算和替代方案评估，事前监控成本变动，过程成本变动风险减少；③全程参与全阶段审图设计管理部①提供图纸;②把缺陷文件转化为审图要点;③根据审图结果，负责完成相应的设计变更;④改善出图质量，收集审图缺陷前伸完善设计任务书条件；⑤全程参与全阶段审图项目经理部①项目施工图审图牵头责任部门;②制订审图计划;③反馈施工过程中发现的设计缺陷;④复核是否已按审图结果进行设计变更物业公司①收集物业管理过程中发现的设计缺陷；②参与“方案”“地下室/主体结构与户型”“装修工程”“景观工程”阶段审图3.项目运行情况－－审图流程联合审图流程 A>B>C1>C2>D3.项目运行情况－－审图工作模式开放审图（项目部牵头负责召集、各部门参加）参与审图人员确定通过QM平台发送开放评审通知封闭会审（项目部召集、各部门参加）QM平台通知封闭评审、统计开放评审完成情况通过QM平台发送封闭评审通报争议问题的判断（如有）4.项目运行成果－－项目试点组织保障措施联合审图节点纳入公司计划体系，作为重要节点计划，由总办运营中心进行督办考核。
万科施工图要求
万科施工图要求深圳万科施工图设计指导书目录第一部分总则 (1)第二部分建筑专业 (3)第三部分结构专业 (13)第四部分电气专业 (19)第五部分给排水专业 (23)第六部分煤气及通风专业 (26)第七部分设备专业的其它要求 (27)第八部分环保 (27)第九部分根据地形所做的特殊要求 (28)第十部分图纸要求 (28)深圳万科施工图设计指导书第一部分总则一、目的为使万科地产在开发的住宅项目设计满足居住舒适、造价经济、管理安全、维修方便的要求，提高住宅设计质量，制订本《施工图设计指导书》。
二、依据本指导书作为万科地产施工图设计指导手册，是在国家相应标准及规范的基础之上，结合万科地产以往宅项目开发的实践经验，对设计中的一般要求和常用做法进行必要的明确、补充和完善后编制而成。
三、适用范围承接万科地产项目的设计单位，在设计中宜参考本指导书，预防设计常见问题，提高住宅设计质量。
四、内容说明1、本指导书以施工图设计的专业及其他有关重点需要关注的方面划分章节，各专业设计人员可参考本专业章节的内容进行设计。
2、本指导书中所列尺寸，未标明单位的按毫米计，标明单位的以所标单位为准。
五、解释权本指导书的解释权属深圳市万创建筑设计顾问有限公司。
深圳万科施工图设计指导书第二部分建筑专业一、设计说明1、建筑设计总说明各子项材料做法表、装修做法表汇总统一编写，子项说明根据具体情况单独编写。
2、建筑设计总说明中关于建筑面积的计算要精确，并随设计的加深不断核算直至最终成果，建筑面积计算应严格按照深圳市国土局颁发的《深圳市建筑设计技术经济指标计算规定》执行。
3、所有门窗需统一编制门窗表及绘制放大分隔简图，进行编号并注明选料，门窗表中应统计各单体门窗数量。
防火门窗及人防门的编号需易于识别。
深圳万科施工图设计指导书第二部分建筑专业二、统一作法1、工程统一做法详《CB001多层项目防水统一构造做法》2、住宅设计统一技术要求：(1) 门窗A. 入户门洞宽度不小于1000，卧室门洞宽度不小于900，厨房门洞宽度不小于800，卫生间门洞宽度不小于750，佣人房门洞宽度不小于800。
5分钟学会景观图审 万科景观专业施工图审图审查要点 新手必备
构筑物灯光设计是否考虑，如否，请说明原因。
水景 是否距岸2米范围内水深超过500水景；是否设防护栏杆（如超过500，岸边必须 加防护栏杆）。 嬉水池深度小于300，以防止儿童溺水，同时水底 防滑需处理。 泵坑位置不建议设置于水池内，从安全考虑，尽可能独立设置；泳池泵房位置在 平立剖面图中是否统一。 给水口、排水口、溢水口、补水口位置 是否隐蔽设置。 水景饰面防泛碱措施是否考虑。（尽可能使用干挂形式；结构面外设计加做防水 层或面层石材尽量设计为大板，减少石材拼缝，避免拼缝处水的渗入溢出） 围墙/挡土墙
小区入口车行道道闸及刷卡机的布置，及安保服务岗/遮阳伞的位置。
D □是 □否 原因： D □是 □否 原因： B □是 □否 原因：
□是 □是 □是
□否 □否 □否
铁艺专业单位深化图纸
F □是 □否 原因：
□是 □否
低密度住宅的庭院内铺装、台阶及平台详图；高层各出入口平台详图。
F □是 □否 原因：
围墙安防形式与安防系统安装位置是否与植物冲突。
挡土墙是否设置排水孔。（一般10米设一个直径75mm的排水孔） 钢筋混凝土挡土墙是否设伸缩缝，配筋墙体每30m设一道，无筋墙体每10m 设一道。 栏杆是否存在易攀爬样式。
围栏、栅栏竖杆的间距不应大于110mm。
活动场地
运动区地面 铺装材料建议防滑，同时满足易清洗、耐磨、耐腐蚀的要求。
景观总平面是否与最终铺装排版图尺寸一致。
D □是 □否 原因： D □是 □否 原因： D □是 □否 原因： D □是 □否 原因：
□是 □是 □是 □是
□否 □否 □否 □否
小院划分标准是否有跟营销明确，若有，请提供配置标准。
万科地产内部管理制度-图纸管理细则
万科地产内部管理制度-图纸管理细则万科地产内部管理制度-010 图纸管理细则图纸管理细则一、设计文件更改的提出1、甲方提出反映在甲方同设计单位日常工作联系函当中。
2、设计单位提出由设计单位以设计变更形式传递。
3、施工方提出通过施工方同甲方的工作联系函、监理例会报告、进度计划及供货计划传递。
二、设计更改的实施1、设计变更形式：由甲方提出的变更为“项目变更通知”。
由设计单位提出的及施工方提出的变更为“设计变更通知”。
2、设计变更的运行：设计院发出的“设计变更通知”由设计部经理在“设计变更通知”上签字、盖章，由设计部该工程工程主管人员将其变更通知发放至工程部，接收人在变更通知原件上签收，原件交档案室保存，设计部保留签收记录的复印件一份。
工程部发放“设计变更通知”至施工及监理，接收人在设计变更通知上签收。
“设计变更通知”和“项目变更通知”的有效性，等同于施工图纸，在竣工资料中一并体现。
三、图纸发放规定1、设计图纸发放范围：每家施工单位8套施工图，监理公司2套，各工种工程师1套。
2、施工图纸一经发放，不再回心，失去时效，自动作废。
3、设计图纸接收与发放，记录在“文件收发记录”表上。
4、图纸发放有效性标识：施工图纸以设计单位有效图章为准。
零星工程图纸以设计部受控章为准。
四、零星图纸的管理1、零星工程图纸经设计部经理在设计部“设计通知单”上签字确认。
2、零星工程图纸发放范围为工程部、配套部一份，领用人在“设计通知单”上签收。
3、修改变更图纸的发放范围按原发放范围实施。
工程技术资料管理制度1、目的施工图纸的管理是房地产企业技术管理中的重要环节，为正常的工程施工管理、良好的物业管理所必需，并为最终的竣工结算打下基础。
2、施工图纸管理内容：2、1 接到设计单位送来的图纸应立即整理，编号和分发。
2、2完整的施工图应包括总配图及总说明、总目录、建筑图、结构图、设备图（给排水、采暖、通风、空调、设备安装等）、电气图（配电、照明、综合布线、自动报警、安防等）、室内装饰图、标准图、通用图、设计说明书等。
万科施工图规范
万科施工图规范第一部分总则一、目的为使万科地产在开发的住宅项目设计满足居住舒适、造价经济、管理安全、维修方便的要求，提高住宅设计质量，制订本《施工图设计指导书》。
二、依据本指导书作为万科地产施工图设计指导手册，是在国家相应标准及规范的基础之上，结合万科地产以往宅项目开发的实践经验，对设计中的一般要求和常用做法进行必要的明确、补充和完善后编制而成。
三、适用范围承接万科地产项目的设计单位，在设计中宜参考本指导书，预防设计常见问题，提高住宅设计质量。
四、内容说明1、本指导书以施工图设计的专业及其他有关重点需要关注的方面划分章节，各专业设计人员可参考本专业章节的内容进行设计。
2、本指导书中所列尺寸，未标明单位的按毫米计，标明单位的以所标单位为准。
五、解释权本指导书的解释权属深圳市万创建筑设计顾问有限公司。
第二部分建筑专业一、设计说明1、建筑设计总说明各子项材料做法表、装修做法表汇总统一编写，子项说明根据具体情况单独编写。
2、建筑设计总说明中关于建筑面积的计算要精确，并随设计的加深不断核算直至最终成果，建筑面积计算应严格按照深圳市国土局颁发的《深圳市建筑设计技术经济指标计算规定》执行。
3、所有门窗需统一编制门窗表及绘制放大分隔简图，进行编号并注明选料，门窗表中应统计各单体门窗数量。
防火门窗及人防门的编号需易于识别。
二、统一作法1、工程统一做法详《CB001多层项目防水统一构造做法》2、住宅设计统一技术要求：(1) 门窗A. 入户门洞宽度不小于1000，卧室门洞宽度不小于900，厨房门洞宽度不小于800，卫生间门洞宽度不小于750，佣人房门洞宽度不小于800。
B. 房门门洞口高度：层高房门门洞口高度2800 22002900 22003000 2200C. 入户门垛尺寸不小于100，户内门垛尺寸不小于50，做构造柱加固。
D. 入户门之间距离过近时，应考虑住户安装防盗门后的开启冲突。
E. 相同类型房间窗洞口尺寸宜尽量统一，开间大于、等于3300的房间窗宽不小于1800，主卧室窗洞口不小于1800，次卧室窗洞口不小于1500。
5分钟学会结构图审 万科结构专业施工图审图要点 新手必备
□是 □是 □是 □是 □是
□否 □否 □否 □否 □否
11 总说明各条款对本项目有针对性，与设计项目无关的内容应删改或注明
C □是 □否 原因：
□是
□否
12
总说明里须注明停止降水的时间与措施，并且提供在无覆土情况下，满 足抗浮要求时地下室水位控制高度。
13
施工后浇带及加强带一般设置在受力小的地方，不需要考虑额外钢筋加 强。若受力需要加强，须图纸原位标注。
的要求，富余的幅度不大）
4 上部结构各层的荷载输入是否正确
5
地下室顶板的荷载输入是否正确（特别是活荷载取值是否偏大、消防车 等效荷载的取值和施加范围）
6 地下室底板、侧墙计算的荷载取值是否正确
E □是 □否 原因： C □是 □否 原因： A □是 □否 原因： E □是 □否 原因： A □是 □否 原因：
9 灌注桩的桩身配筋率是否在规范的合理范围内
10
工程桩检测要求符合规范即可（避免不必要的增加费用和工作难度的检 测方式）
11 基坑(槽)回填材料及要求是否明确
12
（无地下室时）地梁设置的标高应与水电等专业充分协调，不影响管道 布置。
13 桩承载力/传于基础的荷载总值不宜大于1.10
需采用破坏性试桩方法确定单桩承载力。预制桩是否采用经验系数法及
施工图联合审图审查要点（结构--设计管理部）
大项 统一措施
内审要点 1 设计单位是否制定结构设计统一技术措施并经甲方审核
问题类别
设计自检
C □是 □否 原因：
内审情况
□是
□否
存在差异的位置及描述
图纸目录 与图纸会
签
1 图纸目录与图纸是否一一对应（图名、图号等），图纸是否完整
万科住宅设计施工图技术标准，全是干货
万科住宅设计施工图技术标准，全是干货1、住宅门洞宽度2、房门门洞口高度3、入户门垛尺寸不小于100，户内门垛尺寸不小于50，做构造柱加固。
4、入户门之间距离过近时，应考虑住户安装防盗门后的开启冲突。
5、相同类型房间窗洞口尺寸宜尽量统一：开间大于、等于3300的房间窗宽不小于1800，主卧室窗洞口不小于1800，次卧室窗洞口不小于1500。
起居厅处阳台门门宽度不小于2400，且当厅开间大于4米时，门宽度大于2700。
6、凸窗窗台高450，外墙面至凸窗板外缘为550。
凸窗遮阳板在墙根处应设导流槽，以免遮阳板上的水停留。
7、低窗台应为450，一般情况落地窗应做由结构上反150的反槛。
厨房、卫生间窗台高1000（此高度应从与之相连的厅房的建筑完成面开始计算）。
8、铝合金门窗尺寸要求：a、多层及洋房产品的窗顶标高b、别墅、高层等产品的窗顶标高根据具体情况再定。
c、铝合金门的高度不应低于2100。
d、单扇推拉门宽度≤1000。
e、平开窗的开启扇宽度≤650，高度≤1500。
9、铝合金门窗开启方式：a、平开门窗的气密性能优于推拉门窗。
b、双扇平开门中间一般有中梃。
c、上悬窗的通风量较大，配件较便宜，适合用在卫生间和推拉门的上侧。
d、三轨、四轨推拉门通风量大，造价也大。
10、低窗防护：a、安装在易于受到人或物体碰撞部位的建筑玻璃，如落地窗、玻璃门、玻璃隔断等，应采取保护措施。
保护措施根据建筑玻璃安装的具体部位不同，可以采取警示（在视线高度设置警示标志）或防碰撞设施（设置护栏）等。
对有可能发生高空人体或玻璃坠落的情况，必须采取可靠的护栏。
b、无室外阳台的外窗台距室内陆面高度小于900时，必须采用安全玻璃并加设可靠的防护措施。
窗台高度低于600的凸窗，其计算高度应从窗台面开始计算。
防护栏杆高度多层≥1.1米，小高层、高层≥1.2米。
c、防护栏杆做法：采用30宽3厚的扁铁做骨架，中间焊接Ф8的圆钢，间距小于200。
底座采用M8的膨胀螺栓与地面可靠连接。
联合审图工作指引
4.1.3参与“方案图”“地下室、主体结构与户型”“装修工程”“景观工程”阶段的联合审图工作。
4.2工程管理部
4.2.1负责组织“地下室、主体结构与户型”阶段和“门窗栏杆百叶分项工程”阶段的联合审图工作。
4.2.2反馈施工过程中暴露的设计缺陷。
4.2.3参与全阶段的联合审图。
工程管理部（牵头）
全装修组（牵头）
工程管理部（牵头）
景观组（牵头）
设计管理部
项目部
成本管理部
客户关系中心
设计管理部
客户关系中心
项目部
成本管理部
采购管理部
物业
客户关系中心
工程管理部
项目部
成本管理部
采购管理部
物业
项目部
成本管理部
采购管理部
设计管理部
客户关系中心
工程管理部
项目部
成本管理部
物业
图纸类别
方案图
4.6片区项目经理部
4.6.1项目组参与全阶段的联合审图。
4.7物业公司
4.7.1反馈物业管理过程中暴露的设计缺陷
4.7.2参与“地下室、主体结构与户型”“装修工程”“景观工程”阶段的联合审图。
5，工作流程
5.1审图安排
审图阶段
方案
地下室、主体结构及户型
装修工程
门窗栏杆百叶分项工程
景观工程
审图部门
设计管理部（牵头）
4.3设计管理部
4.3.1负责组织“方案图”“装修工程”“景观工程”阶段的联合审图工作。
4.3.2参与全阶段的联合审图。
4.3.3校核审图结果，对可做设计变更的做变更，不可做设计变更的作解释。
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万科独特的联合审图制度与标准【包含全部审图数据】
万科为什么要联合审图？
施工图纸质量不佳给我们带来诸多困扰：错漏碰缺，大量设计变更，增加管理难度，成本难以核准，销售附图和实际交付不符，带来交付和投诉风险，变更滞后，造成返工，做法浪费、不经济，大量增加无效成本，我们出缺陷手册、设计指导书…变更的不确定性和紧迫工期矛盾，影响工程进度和工程质量，设计功能和使用缺陷引起客户投诉，我们试图出客户缺陷白皮书提示设计以减免控制缺陷但不理想，过往问题缺陷改了再犯，不同项目重复出现，成为挥之不去的噩梦。
1.万科集团图纸质量和审图困惑
1.图纸质量和审图困惑
－－原因分析
组织审图工作缺乏系统有效的控制流程和工具，审图牵头责任部门虚位，职责不清。
设计设计院出图关注国家规范，忽略客户使用和感受，忽略成本的有效投入与产出。
经验和教训未能有效总结，新项目、新人再度犯错。
审图过程全凭审图人员个人责任和个人经验自由开展，没有量化的指标，随意性大，各专业不交圈，专业本位出发。
审图安排程序倒置：施工图出图以后才组织图纸会审，造成赶工与变更返工、无效投入与有效产出的矛盾日益突出。
责任归位、流程明确、要点清晰、专业交圈的审图方式变革势在必行
2.解决方案－思路
统一一个审图工具
细分五阶段审图要点
部门联合审图
组织保障措施
2.解决方案
－一个工具
施工图质量控制评审表
2.解决方案－五个阶段审图
2.解决方案－部门联合
主要参与部门与部门职责
工程管理部
①联合审图项目牵头组织部门；
②参与全阶段审图;
③收集各项目施工过程中发现的设计缺陷;
③把缺陷文件转化为审图要点
客户关系中心
①收集客户使用过程中发现的设计功能缺陷转化为审图要点;
②全程参与全阶段审图
成本管理部
①根据以往项目成本缺陷、优化案例、成本指导书等情况，收集影响成本的图纸因素并记录其可执行的审图要点;
②对拟变更事项进行成本影响性测算和替代方案评估，事前监控成本变动，过程成本变动风险减少；
③全程参与全阶段审图
设计管理部
①提供图纸;
②把缺陷文件转化为审图要点;
③根据审图结果，负责完成相应的设计变更;
④改善出图质量，收集审图缺陷前伸完善设计任务书条件；
⑤全程参与全阶段审图
项目经理部
①项目施工图审图牵头责任部门;
②制订审图计划;
③反馈施工过程中发现的设计缺陷;
④复核是否已按审图结果进行设计变更
物业公司
①收集物业管理过程中发现的设计缺陷；
②参与“方案”“地下室/主体结构与户型”“装修工程”“景观工程”阶段审图
3.项目运行情况－审图流程；联合审图流程A>B>C1>C2>D
3.项目运行情况－－审图工作模式
开放审图（项目部牵头负责召集、各部门参加），参与审图人员确定，通过QM 平台发送开放评审通知
封闭会审（项目部召集、各部门参加），QM平台通知封闭评审、统计开放评审完成情况，通过QM平台发送封闭评审通报争议问题的判断（如有）
4.项目运行成果－－项目试点
组织保障措施
联合审图节点纳入公司计划体系，作为重要节点计划，由总办运营中心进行督办考核。
采购管理部以审图评审结果文件作为招标的强制前置条件；成本管理部将以评审结果文件作为清单招标依据。
最关键部分：联合审图评审项目；方案设计审图评审项目
景观工程审图评审项目
地下室审图评审项目
主体与户型审图评审项目
装修审图评审项目
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