西安市—长安区房地产调研报告(同名20713)
西安市—长安区房地产调研报告(同名20713)
西安市房地产市场——长安区调研报告
一、调研范围界定
本次调研范围为：北到西部大道与子午大道交汇处，南至子午大道，西至西长安街，东至盛世商郡的广大范围内；在行政规划和建设规划上属于长安区。
二、区域的发展历程
1、历史背景回顾
西汉高祖五年（前202）置长安县，因长安乡为名。据《三辅黄图》：“长安，本秦乡名。”后曾两次更名常安县，后梁改为大安县，后唐复为长安县。2002年6月2日，国务院批准（国函[2002]45号）：撤销长安县，设立西安市长安区，以原长安县的行政区域为长安区的行政区域，区政府驻韦曲镇。同年9月正式撤县设区。2010年11月，在《西安市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》中确定：在西安六个主城区（莲湖、碑林、新城、雁塔、未央、灞桥）之后，又将长安区纳入主城区，“城六区”从此变成“城七区”。
2、长安区房产市场发展的阶段
2002 年长安区成立之初，长安楼市刚刚起步，楼盘价格不过千元左右，一年后，长安在政府宏观政策的引导下，经济发展迈出了一大步，长安楼市也逐
渐成长起来，楼市价格也上升到了每平米1400-1500元。尽管房价并不算高，然而长期以来因为配套跟不上，很难形成规模市场。不过随着西安市的南扩，人们越来越看好长安，到 2004 年，长安楼市的价格很快就突破 2000 元/平米，与 2002 年房地产市场启动初期相比，价格翻了将近一番，而由此长安区的房地产发展也开始步入正轨。2005年及 2006年，长安区楼市的价格基本上是每年增加 200 元/平米，这个增长速度明显快于西安其他城区。反映长安区已成为西安房地产发展最迅速的区域。
长安的土地升值非常快。2001年，长安西区土地价格为每亩 15 万元；2002 年7 月土地挂牌出让价为每亩50.05 万元，同年9 月的价格为每亩 64 万元；2003年 7 月增长到每亩90万元；2006年6月，长安区政府旧址土地挂牌出让，以创记录的 169万元／亩的价格成交。从以上长安土地价格变化轨迹不难看出，短短 5 年，长安区土地价格从每亩 15 万元增长到每亩169万元，净增10倍以上。而在2011年拍出的三块地块价位分别达到422万、522万和622万每亩，相比06年又增长了近3倍多。
长安自 2002年9 月撤县设区以来，众多的房地产公司开始抢滩长安地界，长安板块也开始迅速崛起。有关资料显示，1998年长安只有一家房地产开发企业，到目前已有 40多家房地产公司涉足，截止2006年底，总投资逾 20 亿元，开发商品房面积达 120 多万平米，入驻居民 2.7 万多户。造就了高山流水、长安花园、太阳新城、摩登小镇、智慧城等大规模精品小区，形成了以韦曲及郭杜为主的普通住宅区、以沣峪口为主的高档别墅区的新格局。
短短数年，长安郭杜大学城在校师生已达 20 余万人，业已成为西安最聚集的文教区。
郭杜大学城在提升本区域的居住氛围和人气的同时，必定会带动长安商业的发展。而长安目前的商业地产仅仅刚刚起步，但是盛世商都——一个大体量商业项目，已经令人感到长安区商业地产的巨大潜力。并且，长安区确定了长安商业步行街及长安西街商业街为今年重点建设项目，未来的商业发展空间令人期待。
3、区域发展的主要推动动力
长安区西接迅速发展的西高新，东邻方兴未艾的曲江新区，北倚繁华似锦
的文教区，南临生态资源丰富的秦岭北麓，区内有西安航天科技产业基地、西部大学城、秦岭北麓生态旅游带、城市中心发展板块，发展前景令人振奋。根据西安市 2004-2020年城市发展规划及新长安战略，长安区将通过利用这些优势，建设成为具有国际竞争力的生态、文化、科教新城，构筑西安新的经济增长极，形成西安的副中心。
郭杜大学城规划面积28平方公里，吸引了 20 多所高校入驻，在校师生达20 万人，已成为西安市最大的文教密集区。这不仅为长安塑造了一个良好的人文氛围，提高了长安的居住品位和人气，吸引更多的人来此置业，而且这么大量的居住人口，是一个庞大的消费群体，这里商业的兴起也就指日可待了。
连通西安南北的地铁二号线工程将于年内动工，建成后，地铁将直达长安韦曲，将城区和长安区更紧密地连接在一起。对于想在郊区居住而在城内工作的人们，在长安置业，是一个很不错的选择，所以长安房地产因地铁而受益是不言而喻的。另外，地铁会对沿线的房地产开发产生重大影响。首先，地铁沿线的土地价格将大幅上涨；其次，地铁将使其沿线出口处的商铺成为黄金口岸。无疑，地铁带来的预期对长安房地产是很大的利好。
长安中心城区主要是以韦曲和郭杜为中心向外围发展，目前城区面积已扩大至 74 平方公里。除了秦岭北麓生态旅游带，西安航天科技产业基地和西部大学城都在这个区域内，再加上未来就要通过这里的地铁，地理区位的优越不容置疑。长安有航天科技产业基地的经济基础，有西部大学城的文化氛围，有地铁这样的交通大动脉，房地产不繁荣是不可能的。此外，长安城区东部可借助曲江新区的环境优势，西部可以搭乘西高新经济发展的便车，比邻曲江新区和西高新，居住环境不比它们差，房价却要低的多，置业长安将是工薪阶层的明智选择。
在历史上秦岭北麓是皇家休闲、度假、狩猎和观光之地，而且也是我国南北地理分界线，其自然资源丰富，每年都吸引了大量的游人参观游憩。目前，秦岭北麓生态旅游带以沿山旅游公路为连线，以西安御园、西安野生动物园、秦岭植物园和园艺博览园等为依托，旅游带的发展已初具规模。旅游业的发展将拉动旅游地产的前进，如休闲度假、餐饮娱乐、温泉洗浴等产业的发展都会增加对房地产的需求。另外，秦岭北麓沣峪口附近已初步形成了一个别墅区，未来
一旦政策允许，这里就可能开发更多的别墅项目。
4、当期房地产市场的发展规划及空间特点
“十一五”期间，全区生产总值保持了16%以上的增速，连续跨越100亿元、200亿元两大台阶，提前两年实现了翻一番，2010年达到271亿元，是2005年的2.96倍；地方财政一般预算收入突破了10亿元大关，达到13.2亿元，是2005年的4.2倍，实现了五年翻两番；固定资产投资年均增长38.5%，达到297亿元，是2005年的4.7倍，实现了五年翻两番；社会消费品零售总额年均增长19.9%，达到98.6亿元，是2005年的2.6倍；城镇居民可支配收入预计达到19788元，同比增长20%；农民人均纯收入预计达到6949元，同比增长16.5%，是2005年的1.6倍；积极促进产业优化升级，三次产业比例由“十五”末的16.7:46.1:37.2调整到8.2:50.1:41.7，呈现出一产下降、二产发展、三产提升的良好发展态势。长安区连续三年被评为“全市经济发展优秀区（县）”，跻身“西部最具投资潜力百强区”，跃居“中国全面小康成长型百佳区（县）”行列。
为了实现区域性突破，进而带动经济全面发展，长安提出了以秦岭北麓经济带、西安"御园"、长安科技产业园、长安大学园、西安高新区韦曲科技产业园、郭杜工业园、滦镇科教园、引镇现代经济产业园、王寺私营经济园、农业科技示范园为重点建设区域的"一带九园"发展模式。"一带九园"分布于全区东南西北中，涵盖农业、工业、旅游业及教育、高科技等产业，是该区工业化、
城市化、现代化建设的主要区域。目前，"一带九园"已引起广大投资者的浓厚兴趣，成为投资的热点，一带九园的建设和发展已初具雏形。促进了长安区社会经济快速发展、增速在西安市区位于前列。为了更进一步地促进长安发展，经国务院批准撤消陕西省长安县，设立西安市长安区，2002年9月16日长安正式撤县设区。从此长安2200多年的县建置成为历史，新的长安区作为西安的一个区与西安大都市融为一体。
三、长安区的发展状况：
1、长安区的区位范围·
长安区居住圈
作为西安副中心和后花园的长安，区域经济发展的成果硕果累累，各项工作都走在全市的前列，我区的房地产开发市场也从西安市各板块中脱颖而出，被业界称为“长安地产板块”。其房地产发展优势也是不言而喻的。
2、“长安区区”房产市场发展概况
“长安区”居住圈
“航天新区”居住圈房产价格走势
2001年—2012年区域房产价格稳步上涨，目前整体均价已接近6000元/㎡
2001年，长安区居住圈内商品房的在售均价仅在1500元/平方米的水平线，2002年西安住宅均价2749元/平方米，而长安区仅为1421元/平方米，西安市住宅均价平均高出长安区1300元/平方米； 2008年，西安住宅均价为4268元/平方米，长安区为3714元/平方米，西安住宅均价高出长安区500元/平方米，截至2010年初，区域的房价已经接近了5000元/平方米的关口，今年更是接近6000元/平米。其中，不乏个案的售价已经突破6500元/平方米。近年来随着长安区综合配套设施的不断提升，长安区房价处于快速增长过程，预计长安区的房价优势仍将持续3—5年，并将带动更多的西安人置业长安。而且随着长安区整体的发力推进与发展，区内的项目数量不断增多，房价还在呈现不断上涨的态势。而目前，在长安区在售和已规划的楼盘数量在24个左右，数量上不少，但是优质楼盘较少，未来发展潜力一般。
“长安区”居住圈房产市场的现状
长安区受西安市影响，经济形势好转并呈现上升态势。同时由于政策的刺激，信贷的放开，以及刚性需求的释放，长安区商品房成交量在2011年有了大幅的提升。区域配套的进一步完善、地铁的逐步贯通，优化了市场环境，为区域房地产朝着良好的方向发展增加了重要的筹码。同时各开发企业运用多种手段积极促销，也为长安区楼市的稳健运行提供了有利的支持。
居住圈项目汇总：
区域内项目销售情况
区域项目名
称开发
商
建筑
类型
户型面
积
均价主力
户型
长安区万科城万科集团高层、小高、
联排
76—143㎡7500 两室、三室智慧城陕西长建高层、小高、39—236㎡6900 两室、三室风憬天
下
陕西君昱
高层、小高65—125㎡5300 两室、三室
从图表可以看出；“长安区”范围内的产品高层略多，总体上以两室和三室户型为主，户型面积区间比较大，均价在6500元/平米左右。该地区的房价相对较低，相对应的居住环境也一般。
3、“航天新区”房产市场总结：
综上；经过多年的发展，“长安区”的房产市场还处在初级阶段，周边配套设施还很匮乏，交通不够便利，大部分项目都分布在西部大道与西长安街之间，不过该地区处于大学城和长安区政府附近，未来发展趋势还是比较有潜力的，随着周边配套和交通的随之完善，居住环境将日趋完善。
四、“长安区”的配套设施
学校：西北理工学院、西安外国语大学、西安电子科技大学、西京学院、西北工业大学明德学院、西安邮电大学、陕西师范大学、政法大学、韦曲中学、长安二中；
银行：中国邮政、农业银行、工商银行、建设银行、中国银行、商业银行等；商场：长安商场、聚丰园商贸中心；
医院：长安区医院、郭杜医院、西安航天总医院；
休闲配套：长安广场、樱花广场、清凉寺；
长安广场
长安广场樱花
广场
公交线路：600、322、906、321、921、324、918等。
五、“长安区”项目简介：
万科城
外立面区位
项目简介：
万科城位于西安城南片区大学城板块，陕师大正对面。总建筑面积61.68万平米，其中居住用地240.008亩，容积率3.0，商业用地31.15亩，容积率5.11。项目包括近5万平米商业配套，产品涵盖联排、小高层、高层、公寓、LOFT等“万科全产品线”，除联排外，均采用万科成熟的全面家居解决方案，精装及万科品牌物业，将为西安带来前所未有的居住改变。
万科城项目门口设有公交站台，有5条公交，平均2分钟一班。公交线路可连接地铁2号线长安南路地铁站及穿越老城商业中心。规划中的地铁6号线从项目东侧经过，并规划在项目地块旁设“大学城北站”。
项目数据：
开发商代理商容积率绿化率
西安万科南唐置业有
创典全程、世联地产 3 36.6% 限责任公司
占地面积（亩）总建面（万平方米）户型面积（平米）均价（元/平米）880 85 80-143 8000 车位配比交房标准优惠政策
1:0.5 精装全款92折、按揭94折
楼层状况：
共36栋楼，32层高层、11层板式小高层，户型面积81-143平米。
主推户型设计案例：
两室85㎡三室89㎡
点评：大品牌开发商，精装修交付标准，品质不错。产品涵盖联排、小高层、高层等。首创18㎡迷你户型很吸引人，小区配套齐全。但是价位相对应当地较高，工薪阶层难以接受。
智慧城
外立面区位
项目简介：
智慧城位于长安区新行政中心北侧，东临盛世商都、504所，西面连接市区与长安区的主干道—子午大道，距西高新仅3公里，南临西部大学城，文化氛
围浓厚。
智慧城项目总建筑面积为30万平米，定位集20
多万平米的人文院落、
500米的风情街区、4000平米商务中心、双语幼儿园等为一体的大型国际化人文集合社区。社区建筑主要以多层景观洋房和小高层为主，容积率2.2，绿化率35%。项目数据：
开发商代理商容积率绿化率
陕西长建房地产开发
集团公司
西安雅狐代理 2.2 35% 占地面积（亩）总建面（万平方米）户型面积（平米）均价（元/平米）
28 30 39-236 6900
车位配比交房标准优惠政策
1:0.8 毛坯按揭98折，全款96折
楼层状况：
共40栋楼，多层25栋，多层7层，小高层12栋10层，高层3栋，一梯2-3户，面积39-236平米。
主推户型设计案例：
两室90㎡两室97㎡
点评：项目集20多万平米的人文院落双语幼儿园等为一体的大型国际化人文集合社区。社区规划采用国际先进的“新市镇”规划理念，采用“大社区、多组团”的规划方式，布局严谨、规则的阵列式，低密度、低容积率、高绿化率，倡导舒适、自然的现代生态的人居。但是五期和项目其余四期几乎没有联系处
于另一个地块上，未能与其他地块实现零对接。
风憬天下
外立面区位
项目简介：
风憬天下位于西安城南片区西部大道与府东路交汇处。也就是本届政府投资230亿元重点建设的长安国际新城核心区，项目西靠子午大道，北临西部大道，南接西部大学城、新长安区政府，总占地约257亩，地上总建面约60万平米，分为两期开发。建成后将成为一个可以容纳约两万人的大型社区。
风憬天下旨在打造三重公园体系：首先，与项目仅一站之隔的1000余亩的清凉寺森林主题公园及家门口约500亩的长安文化主题公园，形成了第一重公园体系；社区周边由市政绿化带环抱，组成了第二重天然绿色屏障；第三，在社区内有高达42%的绿化率，采用简欧庭院式园林风格，以东西500多米自然风格景观主轴和南北长达300多米的景观礼仪大道，共同构筑了第三重社区小公园体系。
风憬天下社区由21栋18-33层的ART DECO风格高层住宅组成，还包括约3万多平米的商业集群，同时配建约4000平方米的16班高标准幼儿园。小区共计开发约5500户，一期约3600户，二期约1900户。
项目数据：
开发商代理商容积率绿化率
大道致远 3.5 42%
西安君昱实业发展有
限公司
占地面积（亩）总建面（万平方米）户型面积（平米）均价（元/平米）
257亩60 65-125 5300
车位配比交房标准优惠政策
1:0.5 毛坯两居一万、三居两万
楼层状况：
由21栋18-33层的ART DECO风格高层住宅组成。
主推户型设计案例：
二室69㎡三室123㎡
点评：长安区品质低密度住宅，地理位置较为优越，周边生活配套齐全。项目属潜力大盘，未来发展看好。长安区品质低密度住宅。但是交房时间有点晚。
六、调研总结
最近几年，尤其是2009年以来长安区房地产市场呈现井喷式增长，2012年长安区楼市形势大好，但逢西安的限购政策正在实施，西安整体商品房销量明显下降，但价位相比每平米上涨200—500元不等，预计今年在限购政策的影响下，众开发商会放缓开发步伐，但对于开发商来说要保值增值，投资土地仍然是首要任务。目前长安区仍然存在一些矛盾和问题，如：商品房供应结构不尽合理；住宅建筑品质不高，物业管理亟待加强；保障性住房供应量有待增加；住宅产业化程度仍需提高；房地产信息化管理起步晚、市场透明度较差；城区内缺乏大型公共娱乐设施，排水、给水、供热、天然气等管网系统尚不完善。从长期来看，这些问题是长安区亟待解决的问题。