总图研发心得(案例版
总图设计实习报告
总图设计实习报告总图设计实习报告总图设计实习报告一、实习报告说明实习201X年8月24日至201X年9月28日实习地点：中冶京城工程技术有限公司实习性质：毕业实习二、实习单位简介中冶京诚工程技术有限公司（简称中冶京诚）是由原中冶集团北京钢铁设计研究总院进行分离式整体改制后设立的有限责任公司。
改制前的北京钢铁设计研究总院已经经历了五十多年的历程，取得了辉煌的业绩。
这是经国家认证的甲级大型工业与民用建筑工程设计单位；第一家部属设计单位通过国际ISO9001质量体系认证；在1992年全国首次设计勘察单位百强评比中，荣登“百强之首” 201X年进入全国设计单位营业收入三甲行列。
201X年取得建设部综合设计甲级资质。
改制后的中冶京诚公司,现已形成EPC工程总承包、装备与材料制造、房地产和市政、资源开发四大业务板块，涉及矿山、冶金、化工、电力、市政和公用设施、公路、建筑等行业。
公司坚持用现代管理理念导引员工，注重企业文化建设，连续多年被中央国家机关和北京市授予文明单位标兵称号。
三、总图设计实习过程了解过程因为在学校学的都是理论知识，实际工程做的比较少，工作经验比较缺乏，所以需要先从最基本的“学习工作过程”和“看规范”开始，因为每个设计院都有自己的工作过程，从工程最初的资料搜集，到现场勘查，到方案设计，施工设计，再到最终的完整出图，每个设计院在以上的每个过程都有自己已经成熟的工作方式，要弄清楚它们，最终的完整成图每个设计院也有自己的制图标准，也要学会，所以“学习工作过程”很必要。
接下来是“看规范”，因为我们设计出来的不是学校要求比较简单的课程设计，而是要拿去施工的，要根据你的图纸做出来真正的工程了，因此我们不但要考虑大的工艺和物流等方面的因素，还要考虑很多实际的因素，图纸中的每一个细节都要做到符合规范的要求，所以“看规范”这个过程很重要，在看规范的过程中要培养一种“设计符合规范”的意识，这个意识直接影响着我们的设计质量，关系到我们能否做出没有问题的方案，因此这个意识很重要。
规划总图绘制经验总结
12000/ ㎡
1960 / ㎡
电梯顶跃 200~250㎡
11000/ ㎡
1960 / ㎡
电梯洋房 100~130㎡
7500/ ㎡
2750 / ㎡
34高层83~130㎡
6800/ ㎡（精装） 2505 / ㎡
容积率面积收益 8113元 11000元 10040元 9040元 4750元 4295元
这里可以看到联排、亲地底跃和电梯顶跃是含金最高的，其次是多建电梯洋房，最后 剩余的容积率为高层。
1.1 不平衡使用容积率案例A--成都郫县项目
建设用地 111.32亩
建设用地 77.88亩
地块经济技术指 标
净用地面积
126139.64㎡
40728.70㎡ 15米和40米代 征绿地
地上可建设面 520300.00㎡ 积
容积率 建筑密度 绿地率
4.1
≤30％其中住 宅26% ≥30%
各业态市场分析
规划总图研发心得
造总
，图
总图设计
可精
以细
突化
用足指标
破的
货值最大化
项研 目究
复制模块
价，
配套用房最小化
值景 的观
赠绿规划和底层挖掘
天精
控制地库
花细
板化
减少入口
。的
营
一、用足指标
1、用足容积率和建筑密度
1.1用足容积率（北京唐宁ONE案例）
1.2用足建筑密度（图示说明）
总体规划业态配比
成都郫县新城案例
规划要求：
商业占足4%的覆盖率，在适当的位置底商
1、容积率是通过控制性详规过程中的设计与测算得出的此 地块的用地强度，具有一定的科学性，规划出一份足额容 积率的总图应该是可以操作的。
关于总平面图的一点小小心得
关于总平面图的一点小小心得总平面图，无论是在方案图还是施工图中，一般均是作为整套图纸中排在设计说明之后，设计图部分的第一张，具有的对整个方案或施工图进行指导和说明的作用。
因此，要做好一个方案或施工图，那么，第一个就需要做好的就是它的总平面图。
而如何让一稿总平面图无论在规范，设计，制图，美观等各方面都能达到令人满意的效果，则一直是各个设计人员都在孜孜追求的重点之一。
笔者投身于设计行业以来，前后也制作过一些总图，在此特将自己得到的一些心得写出来与大家共享，希望大家多多指点，多多讨论，以达到共同进步之效。
做为设计图中比较特殊的一张图，总平面图的特点之一就是它是自始至终贯穿于整个设计的。
与其它部分图相比，总平面图一直伴随着方案的进程，并随着设计的变化而变化，并因着设计过程中的不同阶段也分为不同的阶段，而在每一个阶段的总图，也均有着这一个阶段所需的要求。
如何让总图在不同的阶段均能达到让人满意的效果，则首先需要了解的是不同的阶段各自有些什么需要注意的要素。
第一阶段，方案前期做为整个设计最初的阶段，这时的设计实际是一个无中生有的过程。
但所谓的无中生有，并不是一个凭空想象的产物，相反，它需要的大量现状数据与实际情况做为其设计的根本。
所以这时的总图设计第一步便是需要整理所有相关的基础资料，并将它们分门别类整理好，然后进行设计。
首先，关于设计的地形资料，包括方案设计的用地地块，用地周边现状建筑形态，用地附近的道路状况以及用地地块整体的地势走向。
具体在总平面图中，分别需用用地红线，周边建筑，市政道路，地坪标高等方式将之标识清楚并尽量保证准确。
其次，在现状情况已经基本在总图上表达清楚后，开始进行设计，将关于方案的各种构思大体的布置在总图上。
为什么说大体的布置呢？因为这时的方案处于思路的阶段，经常会有各种变化，也许中间还需与甲方及相关专家或单位进行协商，因此，这时的总图布置实际上需要表现的只是那个思路。
如果布置过细，反而会对设计的深入产生反效果，不仅会因为更改方案增加工作量，还会因为布置过细而将设计的思路局限住，所以，这时的总平面图制作所需要注意表现的是建筑的形体，布局以及一些关键性指标，如建筑间距，红线退让距离，建筑的标高以及建筑相关的各经济指标估算等。
龙湖总图研发心得
如：利用两层挑空阳台不计面积旳政策，提供更多可带来溢 价旳赠予面积，验收后修成房间，有效增长实际容积率； 利用2.2米下列不计面积旳要求，能够将半地下室垫高至 2.2米以内，赠予给客户，带来销售溢价，验收后将垫层 清除，改为房间。
1.2 用足建筑密度
• 损失建筑密度等于白白扔掉一块溢价空间
别大墅院、别洋墅房20，0~最2终50剩㎡余旳容8积00率0/换㎡为高层。 3450 / ㎡
4550元
花园洋房 100~1750元
小户型高层100~130㎡ 4200/ ㎡（清水） 3000 / ㎡
1200元
重庆睿城项目案例
产品类别 套数
单套面积 总面积
大院别墅
北京唐宁ONE •大进深多单元旳平面组合单体对容积率贡献大 • 北方地域在好旳地段可采用少许旳东西向布局
1 2 3 4 5
6 6.1.1 6.1.2
7
项目
总用地面积 建设用地面积 (不含消防站)
容积率 车位数 总建筑面积 地上 地下 可租售 建筑面积 住宅 公建 车库 配套设施面积
数量 56,900
2、利用两种业态之间旳产品类型，卖高一级业态 旳价格，提升溢价空间。
3、资源利用最大化 ,尽量多旳扩大优质资源户型百 分比 ，扩大溢价范围
4、尽量开发不占容积率旳地上和地下空间，变为 可销售面积
二、货值最大化
1、不平衡使用容积率，是提升货值旳有效方法， 做总图之前要进行业态组合百分比模型推演。 （分析两个案例）
126139.64㎡ 净用地面积
40728.70㎡ 15米和40米代 征绿地
地上可建设面 520300.00㎡ 积
容积率 建筑密度 绿地率
总图研发心得(案例版)-82页84页PPT
谢谢！
36、自己的鞋子，自己知道紧在哪里。——西班牙
37、我们唯一不会改正的缺点是软弱。——拉罗什福科
Hale Waihona Puke xiexie! 38、我这个人走得很慢，但是我从不后退。——亚伯拉罕·林肯
总图研发心得(案例版)-82页
1、纪律是管理关系的形式。——阿法 纳西耶 夫 2、改革如果不讲纪律，就难以成功。
3、道德行为训练，不是通过语言影响 ，而是 让儿童 练习良 好道德 行为， 克服懒 惰、轻 率、不 守纪律 、颓废 等不良 行为。 4、学校没有纪律便如磨房里没有水。 ——夸 美纽斯
5、教导儿童服从真理、服从集体，养 成儿童 自觉的 纪律性 ，这是 儿童道 德教育 最重要 的部分 。—— 陈鹤琴
39、勿问成功的秘诀为何，且尽全力做你应该做的事吧。——美华纳
40、学而不思则罔，思而不学则殆。——孔子
某科技示范项目总图专业工程设计总结
某科技示范项目总图专业工程设计总结摘要:本科技示范项目是某技术首次产业化的项目，本文主要根据在本项目中总图的设计经验及遇到的问题进行分析总结，介绍在用地狭窄的情况下一些难点及解决方法。
关键词:总图布置用地狭窄设计优化１、项目背景本科技示范项目为某技术首次产业化项目，其成功建设可以引领一个行业的改变。
总图专业从项目厂内选址到至今现场施工进程过半，历时约8年，每一步都深入参与。
2、厂址概况厂址位于甘肃某工业园区内，场地较为平坦，属于工业建设用地，无居民。
3、总图设计工作3.1 设计难点3.1.1 用地狭窄本项目在现有某厂内的空地建设，用地有限，非常狭窄，且用地分散，如何在有限的用地内布置所有装置、使工艺物料走向顺畅，并且满足相关规范，成为本项目的最大设计难点。
3.1.2 装置布置条件多变由于本项目属于首次产业化，因此装置、罐区以及公用工程等的布置条件多次修改，占地一次比一次大，也给总图布置带来很大的困难。
3.1.3 规范的突破由于用地狭窄，有几处间距无法满足消防规范；而且本项目采用了地面开放式火炬，此火炬国内仅在上海建成一座，没有相应的消防设计规范，也没有更多的先例参考。
3.2总图布置现有厂区被小河、厂外道路分成了三个部分，最西侧、小河以西为原料煤及燃料煤卸料区储存区以及火炬区，小河和和谐大道之间为主要厂区，包括装置区和厂前区，和谐大道东侧为铁路专用线区域。
项目初始，业主提供了最西侧煤炭区北侧空地和厂区中部厂前区南侧空地作为两个备选区块。
最终选定厂区中部厂前区南侧空地并拆除空地南侧河边的现有的液体汽车装卸区，组合的区域为本项目主要装置用地。
由于拆除了甲醇厂现有的液体汽车装卸栈台，仍需新建一个汽车液体装卸栈台。
因此在现有铁路专用线以北、厂前区对面新建汽车液体装卸栈台。
在设计的过程中发现原厂现有火炬高度和辐射热半径均无法满足本项目需要，且周边无空地。
但厂区的位置位于两山之间的峡谷，无多余空地，北侧公路以北有原厂征地时拆迁过来居民，河以南多为农田，且有数条的高压线交织纵横，无论拆迁和征地都很困难，最终确定在现有铁路专用线与河之间的空地布置开面开放式火炬。
绘制总平面图的心得
绘制总平面图的心得
1. 在开始绘制总平面图之前，一定要先梳理好要绘制的内容和要表达的信息，确定好图纸的比例和尺寸。
2. 使用规格和比例适当的图纸，以确保图纸的可读性和准确性，同时也能更好地展示细节和关联信息。
3. 在开始绘制之前，可以先用草图或草图软件来规划好整体布局和设计元素的位置，以确保图纸的结构清晰、层次分明。
4. 使用工具和软件来辅助绘制，如CAD、绘图仪器等，可以
提高绘图的准确性和效率。
同时要熟练掌握绘图工具的使用方法，以便更好地实现设计意图。
5. 在绘制过程中，要注意线条的清晰和精确度，尽可能的绘制直线和平行线，以确保图纸的准确性。
6. 对于重要的元素和细节，可以使用不同的线型、线粗或颜色进行标注，以突出重点和增加可读性。
7. 绘制总平面图需要注意比例和尺度的准确性，要按照实际情况进行绘制，以确保图纸的真实性和可信度。
8. 绘制过程中要注意绘图的次序和先后关系，尽可能按照从大到小、从整体到局部的顺序进行绘制，以保证图纸的逻辑性和连贯性。
9. 绘制完成后，要进行仔细的检查和审核，确保图纸没有错误和遗漏，同时也要注意图纸的整体美观和平衡感。
10. 最后，可以使用合适的标注、标题和图例，以便更好地阐述图纸的内容和意图，使得总平面图更加易读和易懂。
万科地产总图设计经验总结
万科地产总图设计经验总结万科地产总图设计经验总结提要：根据以上条件，制作测算表格，用甲方提供或甲方大致要求的户型进行强排，估算容积率，对项目定位。
下面是万科总结的各类建筑分别对应的容积率数值万科地产总图设计经验总结一、必须了解的规划条件规划局的规划要点：建设用地范围即红线范围、地形情况、建设用地面积、建筑规模（地上地下），容积率、绿地率、建筑高度、建筑退界要求、建筑退线要求、建筑间距要求、日照要求、配套公共服务设施要求、停车指标的要求，交通规划及出入口等要求。
二、制作测算表格根据以上条件，制作测算表格，用甲方提供或甲方大致要求的户型进行强排，估算容积率，对项目定位。
下面是万科总结的各类建筑分别对应的容积率数值。
面对客户时可以做初步的项目判断。
1.容积率低于，高档的独栋别墅项目。
2.容积率－，一般独栋别墅项目，密度偏大。
穿插部分双拼别墅、联排别墅，可适当降低密度提高品质。
3.容积率－，一般的双拼、联排别墅。
4.容积率－，全多层项目较多。
如与低层或联排别墅组合，密度较高。
5.容积率－，正常的多层项目，环境一般。
如果是多层与小高层的组合，环境品质较好。
6.容积率－，正常的多层+小高层项目。
7.容积率－，正常的小高层项目。
8.容积率－，小高层+二类高层项目（18层以内）。
此时如果做全小高层，环境会很差。
9.容积率－，高层项目（楼高100米以内）。
10.容积率以上，摩天大楼项目。
居住区入口的做法是相对模式化的，设计时要考虑以下问题：（1）门卫管理方便：用最少的人力兼顾车流和人流管理（2）出车的安全，门口要留出驻车的空间，让车在路口停留观察交通状况（3）进车的控制，让误闯的车辆可以及时掉头（4）人车分行另外，要注意门卫室是景观做还是建筑做，如果是建筑做，是否有退界要求，是否要报批？三、合理布置路网、考虑消防车道（一）消防车道（1）低层、多层、中高层住宅的居住区内宜设有消防车道，其转弯半径不应小于6m。
高层住宅的周围应设有环形车道，其转弯半径不应小于12m，当确有困难时，应至少沿住宅的一个长边设置消防车道。
关于总图设计的研究总结！
关于总图设计的研究总结！今天我跟大家分享一下关于景观工程技术的总结，原因有三：在当下市场不理想的情况下，希望大家加强自身的技术能力，以应对挑战和新的机遇；同时可以继续关注设计技术的研究和在过往中的总结，我们的阅历又增加了一年，注意有什么积累可以蓄势；一、总图设计首先应明确交代原始地形图（地形资料、交通情况、原始植被、特殊的因素如高压线、高压走廊、煤气管道、行洪宽度、洪水位标高等）及用地红线、道路红线、建筑退让红线范围等。
二、指北针、风向标的准确表达。
选择合理的出图比例：1：200、1：300、1：500、1：1000、1：1500、1：2000、1：5000等。
三、综合技术指标的要求：四、环境设计的总平面需充分尊重建筑总平面，规划设计成果，尤其是EVA、登高面等消防设计要求，如果景观设计需要调整，必须与甲方和建筑设计方确认调整成果，方可进行施工图设计。
EVA设计必须满足EVA设计规范。
消防车道相关规范：1、消防车道宽度不应小于4m。
转弯半径：轻型消防车不应小于9～10m，重型消防车不应小于12m，穿过建筑物门洞时其净高不应小于4m。
供消防车停留操作的场地坡度不宜大于3%。
2、环形消防车道至少有两处与其他车道连通，尽端式消防车道应设有回车道或回车场。
多层建筑群回车场面积不应小于12m*12m，高层建筑回车场面积不宜小于15m*15m，供大型消防车的回车场不宜小于18m*18m。
3、高层建筑的周围应设环形消防车道。
当设环形车道有困难时，可沿高层建筑两个长边设置消防车道，当建筑沿街长度超过150m 或总长度超过220m时，应在适中位置设置穿过建筑物的消防车道。
有环形车道的高层建筑可不设置穿过建筑的消防车道。
4、高层建筑内院或天井，其短边长度超过24m时，宜设有进入内院或天井的消防车道。
5、有封闭内院或天井的高层建筑沿街时，应设置连通街道和内院的人行通道（可利用楼梯间），其距离不宜超过80m。
6、消防车道距高层建筑外墙宜大于5m，消防车道上空4m以下范围内不应有障碍物。
总图工作总结
总图工作总结
总图工作是一项非常重要的工作，它涉及到整个项目的规划和设计，是项目成
功的关键因素之一。
在过去的一段时间里，我有幸参与了一些总图工作，通过这些经历，我对总图工作有了更深刻的理解和体会。
首先，总图工作需要全面的考虑和规划。
在进行总图设计之前，我们需要对整
个项目的需求和目标进行全面的了解和分析，包括项目的规模、预算、时间等各个方面的要求。
只有全面了解了项目的各项要求，才能够进行有效的总图设计。
其次，总图工作需要团队的协作和沟通。
在进行总图设计的过程中，需要和各
个相关部门进行充分的沟通和协作，以确保总图的设计能够满足各个部门的需求，并且能够顺利地实施。
只有通过团队的协作和沟通，才能够完成一个符合实际情况的总图设计。
最后，总图工作需要不断的优化和改进。
总图设计并不是一成不变的，随着项
目的进行，总图可能需要不断地进行调整和优化。
在实际的项目中，我们也遇到了一些问题和挑战，通过不断地优化和改进总图设计，最终解决了这些问题，确保了项目的顺利进行。
总的来说，总图工作是一项需要全面考虑、团队协作和不断改进的工作。
通过
这些经历，我对总图工作有了更深刻的理解和体会，也更加深信总图工作对于项目的成功至关重要。
希望在今后的工作中，能够继续努力，不断提高总图设计的水平，为项目的成功贡献自己的力量。
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业态 社区商铺 200~250㎡ 经济型酒店 200~250㎡
预计建面价格 10000/ ㎡ 5000/ ㎡
预计地价外成本 2700 / ㎡ 2600 / ㎡
容积率面积收益 7300元 2400元
大院别墅 200~250㎡
花园洋房 100~130㎡ 小户型高层100~130㎡
8000/ ㎡
5500/ ㎡
一、用足指标
1、用足容积率和建筑密度
1.1用足容积率（北京唐宁ONE案例）
1.2用足建筑密度（图示说明）
2、用足规划法规的边界（三个案例）
如：利用两层挑空阳台不计面积的政策，提供更多可带来溢 价的赠送面积，验收后修成房间，有效增加实际容积率； 利用2.2米以下不计面积的规定，可以将半地下室垫高至 2.2米以内，赠送给客户，带来销售溢价，验收后将垫层 清除，改为房间。
二、货值最大化
1、不平衡使用容积率，是提高货值的有效办法， 做总图之前要进行业态组合比例模型推演。 （分析两个案例） 2、运用两种业态之间的产品类型，卖高一级业态 的价格，提升溢价空间。 3、资源利用最大化 ,尽可能多的扩大优质资源户型 比例 ，扩大溢价范围 4、尽可能开发不占容积率的地上和地下空间，变 为可销售面积
各业态指标比对： 业态 社区商业 底跃1~3层 电梯顶跃 无电梯顶跃 3层 普通联排2.5层 合理容积率 2~3 0.6~0.75 覆盖率 55~100% 30~35%
2、一般底跃虽然可类别墅，但只有1~2层的 面积可溢价 3、电梯7+1比多层在相同覆盖率下更易出面 积，且能激活4、5、6和顶跃溢价
项目 1 2 3 4 5 容积率 车位数 总建筑面积 地上 地下 6 6.1.1 6.1.2 7 可租售 建筑面积 住宅 公建 总用地面积 建设用地面积 (不含消防站)
数量 56,900 46,277 3.9 1,508 276,998 179,996 97,002 255,199 145,061 110,138
--好地段的沿街底层商业面积更是寸土寸金，绝不能放过。
一、用足指标
1、用足容积率和建筑密度
1.1用足容积率（北京唐宁ONE案例） 1.2用足建筑密度（图示说明）
2、用足规划法规的边界（三个案例）
如：利用两层挑空阳台不计面积的政策，提供更多可带来溢 价的赠送面积，验收后修成房间，有效增加实际容积率； 利用2.2米以下不计面积的规定，可以将半地下室垫高至 2.2米以内，赠送给客户，带来销售溢价，验收后将垫层 清除，改为房间。
成都郫县新城案例
地上建筑面积 520295 高层建筑面积 370355 花园洋房 141690 售楼处（商业） 1500 商业建筑面积 6750 地下建筑面积 211365.98 车库设备面积 176210.31 地下赠送面积 26255.67 物管用房 1400 自行车库 7500 建筑基地面积 36540 建筑密度 30.00% 住宅建筑密度 26.00% 容积率 4.125 A区容积率 4.2 B区容积率 4 住宅可售面积 512045 商业可售面积 8250
用足地方法规案例二:赠送空间的楼板改为花架，验收后封上变为房间
案例三：利用2.2米以下不计面积的规定，可以将半地下室垫高 至2.2米以内，赠送给客户，带来销售溢价，验收后将垫层清除，改为房间。
“肚里有货”
---货值最大化
1、不平衡使用容积率，是提高货值的有效办法， 做总图之前要进行业态组合比例模型推演。 （可利用总图预案指标求解模型） 2、运用两种业态之间的产品类型，卖高一级业态 的价格，提升溢价空间。 3、资源利用最大化 ,尽可能多的扩大优质资源户型 比例 ，扩大溢价范围 4、尽可能开发不占容积率的地上和地下空间，变 为可销售面积
单位 ㎡ ㎡ 个 ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡
车库
配套设施面积
70,523
21,799
北京唐宁ONE-- 总图指标
一、用足指标
1、用足容积率和建筑密度
1.1用足容积率（北京唐宁ONE案例）
1.2用足建筑密度（图示说明）
2、用足规划法规的边界（三个案例）
如：利用两层挑空阳台不计面积的政策，提供更多可带来溢 价的赠送面积，验收后修成房间，有效增加实际容积率； 利用2.2米以下不计面积的规定，可以将半地下室垫高至 2.2米以内，赠送给客户，带来销售溢价，验收后将垫层 清除，改为房间。
用地内另含公交场站一座，占地 2500平方米，廉租房建筑面积：6000 平米，不含在以上总建筑面积指标内
规划条件
北京唐宁ONE -雕刻空间
设计前将不影响地块以外楼房日照 的立体空间切割出来，之后按规范 填充建筑物，得出最大容积率。
端头转角户型设计部 分90平米以下小户型
端头转角户型设计部分90 平米以下小户型
“掏干吃净” ---用足指标
1、用足容积率和建筑密度
1.1用足容积率（北京唐宁ONE案例）
1.2用足建筑密度（图示说明）
2、用足规划法规的边界（三个案例）
如：利用两层挑空阳台不计面积的政策，提供更多可带来溢 价的赠送面积，验收后修成房间，有效增加实际容积率； 利用2.2米以下不计面积的规定，可以将半地下室垫高至 2.2米以内，赠送给客户，带来销售溢价，验收后将垫层 清除，改为房间。
各业态市场分析
含金量高
容积率面积收益 地价外成本 业态 社区商铺 50~250㎡
成都郫县新城案例
＝容积率面积收益
＝预计建面价格－预计地价外成本 ＝前期工程费＋基础设施及配套费 各业态的容积率面积收益表 预计建面价格 10000/ ㎡ 预计地价外成本 1887 / ㎡ 容积率面积收益 8113元
普通联排
1.1 不平衡使用容积率案例A--成都郫县项目
地 块 经 济 技 术 指 标
126139.64㎡ 净用地面积 建设用地 111.32亩 15米和40米代 征绿地 建设用地 77.88亩 地上可建设面 积 40728.70㎡
520300.00㎡
容 积 率 建筑密度 绿 地 率
4.1 ≤30％其中住 宅26% ≥30%
3450 / ㎡
2750 / ㎡
4550元
2750元 1200元
4200/ ㎡（清水） 3000 / ㎡
这里可以看到商铺是含金最高的，应在市场容量内尽量多建。剩余的土地应多建大院 别墅、洋房，最后剩余的容积率换为高层。
总图研发心得（案例版）
目录
• 剑指总图---定性之言 • 总图七剑---详解 • 七剑导航---工具与图表
剑指总图
定性之言：
• 若项目研发阶段决定了项目总货值的90%， 那么总图阶段就已决定了总货值的80%。 • 若项目研发阶段已将成本控制了70%，那 么总图阶段就已将成本控制了50%。 • 总图决定了景观的构架与格局。 • 总图决定了物业管理成本的基础
7+1 5+1
替代
电梯花园洋房≥7 无电梯花园洋房 高层（12~33层）
1.5~2.0 1.3~1.5 2.5~6
25~30%
2+1
替代
28~32% 15~20%
2 1
5 4 3 2 1
7 6 5 4 3 2 1
联排
无电梯洋房
电梯洋房
规划布局分析
成都郫县新城案例 不平衡容积率的规律： 1、高层占地要最小 补足容积率就好 布置在北面和西面 2、洋房占地要最大 面积越多越好 7+1电梯洋房居中布置 3、洋房组团要均好 向外借景要用好 小区中部形成系列组团 向40米绿带借景
亲地底跃 200~250㎡ 电梯顶跃 200~250㎡ 电梯洋房 100~130㎡
13000/㎡
12000/ ㎡ 11000/ ㎡ 7500/ ㎡
2000/㎡
1960 / ㎡ 1960 / ㎡ 2750 / ㎡
11000元
10040元 9040元 4750元
34高层83~130㎡
6800/ ㎡（精装） 2505 / ㎡
绿地率
≥30%
总图— 配比研究
以配比的方式用足1.5的容积率
产品业态组合有： 1、商业＋洋房
重庆睿城项目案例
7层
7层
7层
7层
2、商业＋联排/大院＋高层
3、商业＋联排/大院＋洋房＋高层
洋房
洋房
洋房
洋房
20.5层 各业态对应的容积率及密度：
业态
社区商业 3层 普通联排 3层 大院别墅 2~4层 洋房 7层 高层 22层
2、用足地方法规案例一
双层阳台赠送验收后修成房间，有效增加实际容积率
双层高可变 空间的利用
阁楼平面
优点：零面积变 2房，3房户型成 5房 功能：可以做为 家庭娱乐、书房、 保姆间、空中花 园等多种用途， 上下层不等高分 隔，灵活多变。 实景展示建议做 儿童房：下层为 卧室，阁楼为学 习、游戏
剖面图
规划布局分析
成都郫县新城案例
花园洋房集中、规模化，城市形象 1、主道路入口形成洋房规模视觉 2、形成点、线、面丰富城市空间
功能分区
成都郫县新城案例
社区商业
多层返迁房
34层高层
景尚景（高层）
电梯花园洋房
规划未建小区
•不平衡使用容积率后的总货值为40亿元左右 ， 大于单一产品的总货值，比如只做高层的货值为36.5亿左右 •本方案占地比：花园洋房区/高层区=6.3/3.7 •本方案可售住宅面积比（含下跃赠送）：花园洋房/高层=3.1/6.9
容积率
2~3 0.6~0.7 0.8 1.2~1.5 2.5~3.5
建筑密度
67~100%
25~30% 32% 23% 10~15%
2.5层 2.5层 2.5层 别墅 别墅 别墅
间距
高层
重庆睿城项目案例
含金量高
容积率面积收益 地价外成本