龙湖：总图研发心得案例版(最新)
1.1 用足容积率
• 损失可销售部分的容积率等于白白扔掉一 块利润
1、容积率是通过控制性详规过程中的设计与测算得出的此 地块的用地强度，具有一定的科学性，规划出一份足额容 积率的总图应该是可以操作的。 2、影响容积率有几个客观因素：日照规范、间距要求、退 红要求、限高要求等。也有几个人为操作因素：产品定位、 不利地块的利用度、单体楼型选择等。 案例：北京唐宁ONE项目
2、用足地方法规案例一
双层阳台赠送验收后修成房间，有效增加实际容积率
双层高可变 空间的利用
阁楼平面
优点：零面积变 2房，3房户型成 5房 功能：可以做为 家庭娱乐、书房、 保姆间、空中花 园等多种用途， 上下层不等高分 隔，灵活多变。 实景展示建议做 儿童房：下层为 卧室，阁楼为学 习、游戏
剖面图
项目 1 2 3 4 5 容积率 车位数 总建筑面积 地上 地下 6 6.1.1 6.1.2 7 可租售 建筑面积 住宅 公建 总用地面积 建设用地面积 (不含消防站)
数量 56,900 46,277 3.9 1,508 276,998 179,996 97,002 255,199 145,061 110,138
1.1 不平衡使用容积率案例A--成都郫县项目
地 块 经 济 技 术 指 标
126139.64㎡ 净用地面积 建设用地 111.32亩 15米和40米代 征绿地 建设用地 77.88亩 容 积 率 建筑密度 绿 地 率 4.1 ≤30％其中住 宅26% ≥30% 地上可建设面 积 40728.70㎡
520300.00㎡
各业态市场分析
含金量高
容积率面积收益 地价外成本 业态 社区商铺 50~250㎡
成都郫县新城案例
＝容积率面积收益
＝预计建面价格－预计地价外成本 ＝前期工程费＋基础设施及配套费 各业态的容积率面积收益表 预计建面价格 10000/ ㎡ 预计地价外成本 1887 / ㎡ 容积率面积收益 8113元
4295元
这里可以看到联排、亲地底跃和电梯顶跃是含金最高的，其次是多建电梯洋房，最后 剩余的容积率为高层。
总体规划业态配比
规划要求： 1.容积率:4.1 2.覆盖率:30%其中住宅26%
成都郫县新城案例
商业占足4%的覆盖率，在适当的位置底商
高层提高覆盖率≥20%，少占地，容积率≥8 1、联排别墅占地较大，但不易出面积
各业态指标比对： 业态 社区商业 底跃1~3层 电梯顶跃 无电梯顶跃 3层 普通联排2.5层 合理容积率 2~3 0.6~0.75 覆盖率 55~100% 30~35%
2、一般底跃虽然可类别墅，但只有1~2层的 面积可溢价 3、电梯7+1比多层在相同覆盖率下更易出面 积，且能激活4、5、6和顶跃溢价
1.1案例：北京唐宁ONE
总用地面积：56640 ㎡ 代征道路：6225 ㎡ 代征绿地：1338 ㎡ 消防站用地：2800
建设用地：约49077 ㎡
容积率：≤3.8 地上总建筑面积：176000 ㎡ 公建面积占20%-40% 住宅面积占60%-80% 绿地率：≥30% 集中绿地：6000 ㎡ 建筑限高：80m 规划难点： 建筑限高从80米突破到90米； 日照；
单位 ㎡ ㎡ 个 ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡
车库
配套设施面积
70,523
21,799
北京唐宁ONE-- 总图指标
一、用足指标
1、用足容积率和建筑密度
1.1用足容积率（北京唐宁ONE案例）
1.2用足建筑密度（图示说明）
2、用足规划法规的边界（三个案例）
如：利用两层挑空阳台不计面积的政策，提供更多可带来溢 价的赠送面积，验收后修成房间，有效增加实际容积率； 利用2.2米以下不计面积的规定，可以将半地下室垫高至 2.2米以内，赠送给客户，带来销售溢价，验收后将垫层 清除，改为房间。
绿地率
≥30%
总图— 配比研究
以配比的方式用足1.5的容积率
产品业态组合有： 1、商业＋洋房
重庆睿城项目案例
7层＋高层
3、商业＋联排/大院＋洋房＋高层
洋房
洋房
洋房
洋房
20.5层 各业态对应的容积率及密度：
业态
社区商业 3层 普通联排 3层 大院别墅 2~4层 洋房 7层 高层 22层
精品公寓：挡光 住宅作为商业指 标
在阴影区部分的 作为商业指标 • 把无法满足日照要求的部分布置商业产权面积
北京唐宁ONE
•多元化产品，混合分布
楼型的选择大大提高了容积率 一栋住宅占到住宅总面积的36%
边角地块的有效利用
北京唐宁ONE
规划少量的东西朝 向建筑
北京唐宁ONE
•大进深多单元的平面组合单体对容积率贡献大 • 北方地区在好的地段可采用少量的东西向布局
规划布局分析
成都郫县新城案例
花园洋房集中、规模化，城市形象 1、主道路入口形成洋房规模视觉 2、形成点、线、面丰富城市空间
功能分区
成都郫县新城案例
社区商业
多层返迁房
34层高层
景尚景（高层）
电梯花园洋房
规划未建小区
•不平衡使用容积率后的总货值为40亿元左右 ， 大于单一产品的总货值，比如只做高层的货值为36.5亿左右 •本方案占地比：花园洋房区/高层区=6.3/3.7 •本方案可售住宅面积比（含下跃赠送）：花园洋房/高层=3.1/6.9
“掏干吃净” ---用足指标
1、用足容积率和建筑密度
1.1用足容积率（北京唐宁ONE案例）
1.2用足建筑密度（图示说明）
2、用足规划法规的边界（三个案例）
如：利用两层挑空阳台不计面积的政策，提供更多可带来溢 价的赠送面积，验收后修成房间，有效增加实际容积率； 利用2.2米以下不计面积的规定，可以将半地下室垫高至 2.2米以内，赠送给客户，带来销售溢价，验收后将垫层 清除，改为房间。
一、用足指标
1、用足容积率和建筑密度
1.1用足容积率（北京唐宁ONE案例）
1.2用足建筑密度（图示说明）
2、用足规划法规的边界（三个案例）
如：利用两层挑空阳台不计面积的政策，提供更多可带来溢 价的赠送面积，验收后修成房间，有效增加实际容积率； 利用2.2米以下不计面积的规定，可以将半地下室垫高至 2.2米以内，赠送给客户，带来销售溢价，验收后将垫层 清除，改为房间。
7+1 5+1
替代
电梯花园洋房≥7 无电梯花园洋房 高层（12~33层）
1.5~2.0 1.3~1.5 2.5~6
25~30%
2+1
替代
28~32% 15~20%
2 1
5 4 3 2 1
7 6 5 4 3 2 1
联排
无电梯洋房
电梯洋房
规划布局分析
成都郫县新城案例 不平衡容积率的规律： 1、高层占地要最小 补足容积率就好 布置在北面和西面 2、洋房占地要最大 面积越多越好 7+1电梯洋房居中布置 3、洋房组团要均好 向外借景要用好 小区中部形成系列组团 向40米绿带借景
用足地方法规案例二:赠送空间的楼板改为花架，验收后封上变为房间
案例三：利用2.2米以下不计面积的规定，可以将半地下室垫高 至2.2米以内，赠送给客户，带来销售溢价，验收后将垫层清除，改为房间。
“肚里有货”
---货值最大化
1、不平衡使用容积率，是提高货值的有效办法， 做总图之前要进行业态组合比例模型推演。 （可利用总图预案指标求解模型） 2、运用两种业态之间的产品类型，卖高一级业态 的价格，提升溢价空间。 3、资源利用最大化 ,尽可能多的扩大优质资源户型 比例 ，扩大溢价范围 4、尽可能开发不占容积率的地上和地下空间，变 为可销售面积
总图研发心得（田长秋
案例版）
目录
• 剑指总图---定性之言 • 总图七剑---详解 • 七剑导航---工具与图表
剑指总图
定性之言：
• 若项目研发阶段决定了项目总货值的90%， 那么总图阶段就已决定了总货值的80%。 • 若项目研发阶段已将成本控制了70%，那 么总图阶段就已将成本控制了50%。 • 总图决定了景观的构架与格局。 • 总图决定了物业管理成本的基础
--好地段的沿街底层商业面积更是寸土寸金，绝不能放过。
一、用足指标
1、用足容积率和建筑密度
1.1用足容积率（北京唐宁ONE案例） 1.2用足建筑密度（图示说明）
2、用足规划法规的边界（三个案例）
如：利用两层挑空阳台不计面积的政策，提供更多可带来溢 价的赠送面积，验收后修成房间，有效增加实际容积率； 利用2.2米以下不计面积的规定，可以将半地下室垫高至 2.2米以内，赠送给客户，带来销售溢价，验收后将垫层 清除，改为房间。
成都郫县新城案例
效果图
1.2 不平衡使用容积率案例B---重庆睿城项目
地块经济技术指标 总用地面积（算容积率 的基数） 虎溪河及周边绿地（不 计入绿地率） 可建设用地面积 可建设地上面积 容积率 建筑密度 106690㎡ 虎 溪 河
8395㎡
建设用地
98295㎡
市政停车场
160035㎡
建设用地 1.5 ≤30％
普通联排
亲地底跃 200~250㎡ 电梯顶跃 200~250㎡ 电梯洋房 100~130㎡
13000/㎡
12000/ ㎡ 11000/ ㎡ 7500/ ㎡
2000/㎡
1960 / ㎡ 1960 / ㎡ 2750 / ㎡
11000元
10040元 9040元 4750元
34高层83~130㎡
6800/ ㎡（精装） 2505 / ㎡
业态 社区商铺 200~250㎡ 经济型酒店 200~250㎡
预计建面价格 10000/ ㎡ 5000/ ㎡
预计地价外成本 2700 / ㎡ 2600 / ㎡
〖龙湖研发〗龙湖研发案例(值得借鉴→反思)
弗莱明戈外墙涂料出现色差的案例【事件简述】在弗莱明戈23#、25#样板楼外墙涂料的施工过程中，发现应该是同一个颜色的23#楼和24#楼的主要墙面颜色出现了较为明显的色差，整个23#、25#楼的效果没有之前施工的24#楼的外墙涂料效果好，部分业主也因此对项目品质提出了质疑。经过相关人员研究，决定仅对23#、25#楼部分外立面线条及墙面颜色进行调整，在大面积施工前再次进行调样比较。对这一案例的原因分析及改进措施：一、在效果控制、封样方面本次造成色差的最主要的原因在于更换了涂料厂家：分析STO和杜克两家厂家的涂料效果差异成因，主要在于：１、外墙涂料是质感涂料，在不同光线、不同颗粒的情况下颜色效果都会有差异。成熟的涂料厂家，在进行颜色调试时，都是由专业色彩师在各方面环境完全相同的情况下进行不同角度的比较。而我们在确定采用杜克材料样板替代时，没有在同样的情况下（如同样粒径、同样施工工艺、同样的基层、同样的施工厚度等）将材料小样与已封样的ＳＴＯ涂料样板进行多角度（各种光线、各种环境等）对比后再次封样。２、我们在进行替代涂料与封样涂料的对比时，使用的是小样比较，视觉误差造成小样上颜色差不多，但大面积施工后色差增强。3、不同厂家质感涂料的粒径配比不一样，涂料配方不一样（杜克的涂料较稠、偏暗），施工工艺不一样，均导致施工后的效果出现差异。综上所述，在外墙效果控制上，研发部应以第一次封样的样板效果为准；如因客观原因不得不使用替代厂家的产品，必须分析并对比所有影响效果的因素才能做出选择。在外墙涂料的选择上则必须遵守在现场做实体样板施工，并进行多角度对比后才能确定再次封样。二、在厂家的选择方面本案例中，厂家更换的关键因素在于，在弗莱明戈大规模外墙涂料施工招投标中（此时样板楼施工封样已完成），ＳＴＯ报价高于杜克报价约20元/平方米（分别为61.75元/㎡和41.20元/㎡）。巨大的价格差异，一方面决定了我们的选择；另一方面，客观上两家单位的施工工艺、材料上也必然存在差距。在这种情况下，要求研发部的项目专员清楚地认识到，在对外墙颜色效果要求非常敏感的项目中，如本案例中的弗莱明戈项目，样板楼色彩是经过多次调试才达到项目控制的效果标准，其材料配方、施工工艺对最终效果有着非常大的影响。因此，在此类项目选择样板楼施工单位时，研发部应提请造价采购部，将后期大面积使用因素考虑进去，尽量保证样板施工和后期大面积施工招标一并完成；同时，在招标的价格对比中，应综合考虑不同单位的材料成分及质量、施工内容、施工工艺和施工效果。否则，在此类项目中，大面积施工开始后再更换厂家，后期会浪费大量的人力物力，同时效果还不能得到保证。三、合理的施工工期方面23#、25#楼原定于6月25日开放，由于各种原因提前至6月10日开放，所以施工工期非常紧张，整个涂料的施工工期只有6天，上一道工序没有全部完成（如打磨或干透）就进行下一道工序的施工，也会造成涂料的颜色出现偏差。对因客观原因造成的项目工期压缩，研发部的项目专员应积累经验，对可能造成的效果偏差有充分的预见性，并通告相关部门，采取相应的措施，将此类影响控制到最小范围。02弗莱明戈面积计算的案例【事件简述】：计财部“蓝湖郡三期销售指标”中，住宅建筑面积为89286m2，套内面积为85424 m2，公摊率为4.52％（计财部以研发部提供的初步设计阶段的统计数据为基础进行的测算）。销售前营销部委托测算后提供的“弗莱明戈预售面积统计”中，住宅建筑面积为90014.75 m2，套内面积为80905.13 m2，公摊率为11.26％（营销部以研发部提供的施工图设计阶段的统计数据为基础进行的测算）。营销部委托测算的套内面积比计财部10月28日版测算的套内面积少了4518.87平方，导致实际销售回款相比预计销售回款减少了近1520万元。因研发部在初设阶段提供的数据错误，在施工图阶段的统计数据也没有及时提供给计财部，导致计财部对该项目的预期回款相比项目实际可回款差1520万元。给公司资金调配及高层决策等带来了困扰。【原因分析】：1、研发部没有及时、准确提供相关统计数据蓝湖郡三期是龙湖开发的第一个花园洋房项目，在前期设计过程中方案改动较多，导致面积统计的版本也很多，项目负责人没有及时和计财部保持紧密的联系，导致提供给计财部的参考数据是不及时、不准确的（计财部是以研发部提供的初步设计阶段的统计数据为基础进行的相关测算）。2、设计院统计数据计算错误在初步设计阶段，设计院没有进行准确的建筑面积和套内面积的计算，只是进行了大概的框算，导致建筑面积和套内面积出入比较大。当时处在报建阶段，由于建筑面积的出入较大，报建工作有过几次反复，但当时研发部没有对面积影响销售指标的问题引起重视，也没有及时与计财部保持紧密联系。3、设计更改和优化导致面积的变化在初步设计开始阶段，有些车库和住宅在负一层交界的地方是按车库面积进行统计的，由于设计更改，最后有些面积算入了住宅建筑面积。在初步设计阶段，因为设计院是按层进行的框算，落到负一层车库的楼梯间是没有算入住宅建筑面积的，最后考虑到居住舒适度和对销售有利的原则增加了一些直接从车库进入楼梯间的入口，这些改变都导致了公摊率会增加。4、规划部门和房屋测量部门的计算方法不同导致计算误差例如规划部门一般将外墙全部作为套内面积计算，而房屋测量部门只算到中轴线，这个计算方法的不同可能导致几千平方米的计算差别。【改进措施】：1、与计财部保持紧密联系由于在设计过程中出现设计更改几乎是不可避免的，所以一旦发生面积指标的变化就应及时与计财部保持紧密联系，及时通报计财部。2、在施工图设计阶段设置一个控制节点由于公司规定只需要在方案和初步设计阶段提交项目成果，所以经常会认为施工图设计阶段不需要提交什么成果了，经常会忽略应提交计财部最新的统计数据，用制度来进行约束可能效果会好得多。如果前期需要比较准确的面积计算，可能的话也可以委托权威的面积计算部门房管局测量所提前介入进行面积测算。3、计财部在做项目经济测算时，应以营销部提供的数据为准来进行测算毕竟设计院不是专业、权威的面积计算部门，只能提供大概的统计数据来进行参考，而且设计院的计算方法和房管局的计算方法有细小的差别，而营销部的统计数据来自房管局测量所，是权威的面积计算部门。【总结】：1、应充分认识到面积指标统计的重要性应该认识到面积指标不仅仅关系到报建，而且影响到住宅的销售定价、公司的回款计划、项目的收益率等很多关键的节点。所以在前期应及时和相关部门保持紧密的联系，保证信息传递的及时性与准确性。2、提高对问题的预判能力比如在设计院初期提供很低公摊率统计数据的时候，就应该及时判断这是不可能的，而不应该仅仅对数据表示怀疑但是依旧加以利用。3、应提高全局意识、全面考虑问题作为研发项目专员，不能说施工图完成了就万事大吉，应经常跟踪关心有关该项目的成本测算、销售、施工、接房、业主反馈等过程。03对蓝湖郡4期施工许可证办理过程的分析和总结工作内容――切作方案设计、初步设计、施工图设计；方案上会、规划、消防、环保、防雷、园林和人防报建审查；施工招投标；安检、质检备案；规划许可证和施工许可证办理；团队成员――王露、周川、徐远林、胡剑、俞尾银、张玉婷、古丽娅、周世艾、吴杰人、何建伟、董绛、杨永席……（一）设计工作设计图纸是报建的重要道具，为了在最短的时间内取得符合报建条件的图纸，研发部王露、胡剑根据报建计划的安排，与设计方谈判、协调，将报建组反馈的政府信息及时输入图纸设计，夜以继日地指导并督促设计院出图。蓝湖郡四期方案设计单位为深圳华汇，但盖章却在天津。为了提高图纸的准确性和缩短图纸盖章周期，通过协调，设计方派设计师及印章管理员飞往重庆，在重庆直接出图、盖章，而出图方也采取多家合作的方式，确保图纸及时供应。（二）、报建工作研发部报建组周川、徐远林在此次报建工作中的表现堪称完美。在方案、初设、施工图审查过程中，涉及到规划、面积核算、消防、环保、防雷、园林、人防等多个部门，但从申报到最终全部取得批复意见，几乎在16小时内完成。这种非常的速度得益于在报建前，周川、徐远林与部门、公司相关支持同事（杨永席经理、董绛经理等）一起，拆分报建节点，分析重点难点，集中优势资源，重点突破，如在初设审查阶段，遇到节能复核拦路虎，杨永席经理利用资源使程序简化，缩短报建周期；董绛经理利用与职能部门经办人的良好关系，有力的推进了工作。经过缜密的安排和布署后，报建工作的神速体现在：在消防初设意见还没有取得的情况下，就先行取得了消防施工图备案意见；在蓝湖郡项目扬尘、渣土清运对报建工作不利的影响下，突破环保局关键环节，取得了环保书面意见；在施工图还没有审查的前提下取得了面积核算报告书；在不具备放线的前提下1天内取回放线成果和验线回单……创造了6月26日（星期一）取得蓝湖郡四期方案批复，6月30日（星期五）取得建设工程规划许可证的报建新记录！这种在特殊时期的突破能力为公司赢得了时间与机会！（三）、招投标工作在研发部先期设计及报建的过程中，造
龙湖地产案例分析
龙湖地产依靠多个新项目经受住了中国的信贷紧缩政策。
该公司在香港上市，增长的销售额帮助龙湖地产在大盘走势向下的时候保持股价平稳。
业短短一年时间，吴亚军和蔡奎就能够再拿出750万元的真金白银，这部分资金从何而来，不得而知。
吴亚军至少在出身上并没有显赫的背景。
1964年，她出生于距离重庆五十多公里的合川县(2002年成为重庆合川区)，这里因古代战场“钓鱼岛”而闻名。
如电影《岁月神偷》中的场景，住在合川营盘街一大院中的吴家并不富裕，大院十多户人家多年共用一间厨房。
1980年，她考入西安工业大学，学的是航海工程专业，对鱼雷控制系统颇有研究。
而她的丈夫蔡奎，当年在南京航空航天大学读的是通讯专业，熟悉导弹制导，后任重庆机场建设公司副总工程师，“以致公司内部有人开他们夫妻的玩笑说…一个指得准，一个炸得狠‟。
”龙湖集团执行董事秦力洪说。
20岁大学毕业后，吴亚军进入一家国营仪表厂做技术人员，一干便是4年。
直到1988年进入《中国市容报》做记者。
一位曾于1990年前后与吴亚军同在这一报社呆过的人士对南方周末记者称，吴在做记者和编辑期间并没有太出众的表现，未曾引起同事们的关注。
但也许是在媒体历练过的原因，吴亚军口才甚佳，爱读书。
在龙湖没有向全国扩张时，龙湖公司手册及墙壁上的“警言名句”，几乎皆出自她手。
一位熟悉她的朋友对南方周末记者称，吴亚军从小喜欢看书，“中学时期常被抓住课堂上偷偷看小说，只是由于成绩优秀，老师只好睁一只眼闭一只眼。
”直到1994年，她借助报社平台，成立重庆佳辰经济文化促进有限公司，正式下海经商。
公司的注册资本为200万元，当时有四个股东，中国市容报社、蔡奎、吴亚军的母亲高超和重庆亚泰工贸发展公司，各出资50万元，分别持股25%。
而亚泰工贸的法定代表人是蔡奎。
据招股书称，第二年，这家公司的注册资本增至1000万元，其中吴亚军和蔡奎分别增加了480万元和270万元的投资，使得他们二人持股比例达到了85%，中国市容报社的持股量被大大稀释，几年后被两人全部收购。
龙湖总图研发心得
如：利用两层挑空阳台不计面积旳政策，提供更多可带来溢 价旳赠予面积，验收后修成房间，有效增长实际容积率； 利用2.2米下列不计面积旳要求，能够将半地下室垫高至 2.2米以内，赠予给客户，带来销售溢价，验收后将垫层 清除，改为房间。
1.2 用足建筑密度
• 损失建筑密度等于白白扔掉一块溢价空间
别大墅院、别洋墅房20，0~最2终50剩㎡余旳容8积00率0/换㎡为高层。 3450 / ㎡
4550元
花园洋房 100~1750元
小户型高层100~130㎡ 4200/ ㎡（清水） 3000 / ㎡
1200元
重庆睿城项目案例
产品类别 套数
单套面积 总面积
大院别墅
北京唐宁ONE •大进深多单元旳平面组合单体对容积率贡献大 • 北方地域在好旳地段可采用少许旳东西向布局
1 2 3 4 5
6 6.1.1 6.1.2
7
项目
总用地面积 建设用地面积 (不含消防站)
容积率 车位数 总建筑面积 地上 地下 可租售 建筑面积 住宅 公建 车库 配套设施面积
数量 56,900
2、利用两种业态之间旳产品类型，卖高一级业态 旳价格，提升溢价空间。
3、资源利用最大化 ,尽量多旳扩大优质资源户型百 分比 ，扩大溢价范围
4、尽量开发不占容积率旳地上和地下空间，变为 可销售面积
二、货值最大化
1、不平衡使用容积率，是提升货值旳有效方法， 做总图之前要进行业态组合百分比模型推演。 （分析两个案例）
126139.64㎡ 净用地面积
40728.70㎡ 15米和40米代 征绿地
地上可建设面 520300.00㎡ 积
容积率 建筑密度 绿地率
龙湖学习收获
考察龙湖后的点滴感悟支现伟 2007年3月20日3月10日至14日，随房地产马强总经理、营销中心经理谢苏明，房地产开发部赵远志经理和高盛投资周晓峰经理一起考察学习深圳万科、重庆龙湖。
万科是中国房地产界的领军企业，也是我们的对标学习企业，其中的典型案例和领先做法已经有很多人在研究，也给我们提供了许多借鉴，这勿庸置疑，而给我们最大震撼的是重庆龙湖（见龙湖简介①），注重码头文化的重庆地产界的一哥，颠覆了人们对重庆的认识，龙湖在她的诞生之地重庆更像一个符号、一个传奇：“龙湖”与“山城夜景”、“摩帮”、“三峡”等一起，被并列为新重庆的十大名片。
龙湖，成为集重庆地产10年来智慧和爆发力的精华所在，在这里，龙湖为整个行业树立了一个标杆，倡导了一种标准，并因此提供了一种品位的生活，塑造了一个城市阶层。
本系列材料也想从龙湖的一些做法中总结和提出值得我们思考和借鉴的些许见解。
应该说我们只是走马观花先后看了龙湖已开发和在开发的（见龙湖代表项目②）龙湖小区（97年开发为龙湖第一个开发项目）、龙湖水晶郦城（总建筑面积80万平方米）龙湖香樟林别墅（占地17万平方米，建筑面积8.5万平方米，获建设部“全国新世纪人居经典住宅”评比综合大奖）、龙湖蓝湖郡（占地面积1600亩，是重庆目前规模最大的纯别墅社区）、龙湖弗莱明戈（占地面积8万平方米，建筑面积约为8万平方米）、龙湖好望山（占地面积12万平方米，建筑面积12万平方米）、龙湖紫都城（占地面积21万平方米，建筑面积约为52万平方米），主要看的是园林景观设计、小区规划、小区社区文化、小区整体风格、建筑类型、环境设计、物业管理等；接触的是工程项目人员和一线售楼、物业管理人员；而就是这些最一线的最直接的接触和感觉给我们带来的也是非同一般的感受。
以下是我最直接的感悟：一是龙湖的人力资源管理。
刚刚毕业的学生很快就能够担任主要工作岗位,成为骨干力量,较大的发挥了人力资源的效率,节约了人力资源成本。
遇见最美龙湖景观培训学习心得
“遇见最美龙湖”景观培训学习心得在这新春伊始万物复苏的季节里，公司给我提供了宝贵的培训学习机会。
在培训中老师向我们全面剖析了龙湖完美景观背后的力量，解析了龙湖五维景观具体运作模式与设计手法，阐述了景观设计与施工全流程管理的具体方法，并通过对龙湖景观营造的核心理念与操作手法的解读呈现给我们一个可控、可循的景观示范区打造，景观大区操盘的关键方法和策略。
通过老师的现场授课并与来自各地的房地产朋友交流，我受益匪浅，现将学习心得进行整理如下。
一、景观背后的力量随着现代化进程的加快和人们物质文化生活的提高，居住区景观越来越受到人们的重视，人们的需求也已过渡到心理和精神双重层面的满足，景观产品的发展趋势早已从最开始的种树栽花发展为创新的文化融入与高品质艺术性与施工精美性的融合。
景观已成为了品牌地产的一张名片。
从客户的角度，景观已成为可见可观的关注点；从营销的角度，景观已成为优秀地产项目的卖点之一；从策划的角度，景观已成为了极佳的策划点；从开发商的角度，景观已成为溢价增值的有效有段。
因此做好景观工程对项目产品价值提升及房地产高周转发挥着重要的作用。
二、龙湖景观设计手法与推进学习龙湖地产让人记忆深刻的点就是该公司在对应项目操盘的景观工程。
从最开始的简单的大面草花、精致构筑物与小品；到精致细节展示及空间画面尺寸比例的有效控制；再到对名贵材料、纹饰、罕见工艺运用及华美的灯光效果。
到现如今惊艳点的融入、纯粹凝练的景观空间情境的汇合及景观新技术新风格的营建。
龙湖景观的发展已从原始的普通栽种发展为现如今产业的标杆，其依靠的就是不断完善的体系及创新点的融入。
景观产品是由时间、成本、效果来共同组成的，如何在有效的时间和成本中营造出优秀的景观产品是我们需要进行考虑的。
在景观示范区打造上应做到新颖、真实、精铸、专业，需要做到人无我有、人有我精。
给客户的体院感应该由期待到惊喜，由惊喜到回归自然，转而到项目美好的憧憬。
要带给客户以上的体验，则在示范区景观中几处重点如下：与城市形象界面交接部分、示范区及营销中心礼仪入口空间体系打造、核心景观区的惊喜体验、步行动线景观亮点回味、休闲洽谈对未来憧憬。
龙湖施工图设计审查总结,太实用了
龙湖施工图设计审查总结，太实用了……一、单元入口及楼梯间1、单元门单元入口门洞尺寸不宜小于1500×2300，且设闭门器。
建筑入口宜结合造型设置雨蓬，不应直接在楼上阳台下设置住宅入口。
大堂顶一定做有组织排水，切忌水舌排水。
2、大堂首层入户大堂墙面应采用可擦洗材料，应从使用及美观角度统筹安排布告栏及其专用照明、牛奶箱、信报箱等设施。
3、过道楼层公共过道及各入户门设置应方便用户搬运家具。
一、单元入口及楼梯间1、单元门单元入口门洞尺寸不宜小于1500×2300，且设闭门器。
建筑入口宜结合造型设置雨蓬，不应直接在楼上阳台下设置住宅入口。
大堂顶一定做有组织排水，切忌水舌排水。
2、大堂首层入户大堂墙面应采用可擦洗材料，应从使用及美观角度统筹安排布告栏及其专用照明、牛奶箱、信报箱等设施。
3、过道楼层公共过道及各入户门设置应方便用户搬运家具。
4、管线1.各种管线（包括水平支管）能暗埋的一定暗埋，消防栓等不能暗装的应设于楼段下较隐蔽处，大堂内尽量不要看到管线和消防栓。
2.住宅入门户门垛与消防给水立管或消火栓箱相邻时其尺寸应结合考虑。
消防给水立管位置应在建筑图上予以明确。
3.消火栓宜采用内嵌式，不宜设在厅、卧室的墙面并避免正对户门设置，消防栓的安装一定要符合规范，要易于操作不能设于楼梯跑侧墙上，并保证人员正常安全疏散宽度，消防栓应有出屋面实验栓。
4.高层住宅楼梯消火栓明设在休息平台处时，休息平台宽度应比正常宽度加宽200，同时设计时应注意消火栓上皮与梁的关系。
5.消防管、给水管及其他线槽，如有转弯部分绝不能出现在楼梯间上第一跑顶上等显眼的视线范围内，楼梯休息平台顶如有水平支管或线槽最好是先出平台顶再弯进室内，以保证休息平台处净高及美观。
6.单元入口处不能看到天然气管。
天然气管的走向应尽量减少天然气管的户内长度，所有立管应设在墙角，不影响台面有效使用宽度，根据特定项目需要还应设管道井。
注意各种管线不发生冲突，立管不遮挡排气洞口，不影响开窗，且排气洞口注意与热水器位置想结合布置。
万科及龙湖对景观设计及细节处理的经验
水洗小砾石、木栈道与卵石 间衔接，保证收边的平整度。
花岗岩与塑胶地垫间钢板无 缝衔接，对切割工艺的要求较高。
【一】铺装－－－各材质间衔接
艺术地坪与砖间衔接 花岗岩与木栈道间钢 板弧形无缝衔接，对弧度 的控制、木材的切割收边 等工艺的要求较高。 花岗岩与玻璃衔接， 注意对缝、平整度等细节。
塑胶地面与花岗岩间无缝衔接
整块花岗岩井盖与小尺寸板 材的结合，保证对缝效果。
整块花岗岩井盖与小尺寸板 材的结合，保证对缝效果。
整块花岗岩井盖与小尺寸板 材的结合，保证对缝效果。
【六】化妆井盖－－－统一材质
井盖上的材质与环境相结 合，铺装对缝，不同材质延用。
【六】化妆井盖－－－统一材质
Hale Waihona Puke 花岗岩、卵石的化妆井盖花岗岩对缝的化妆井盖
【四】截水沟－－－特殊工艺
两种与周围环境结合效果较好的 截水沟实例，起细腻的工艺、严谨的 尺度、材质的融合等技术都值得学习。
【五】树池－－－铁艺
铁艺树池， 效果上美观、整 洁，与各材质间 衔接密切，比较 高档，但后期需 维护。
【五】树池－－－软景
铺装上的树池内种植低矮的灌木及草坪，增 加软景比例的同时，可弱化场地的生硬感，使 软硬景有效结合，增强舒适感。
带图案的花岗岩截水沟
花岗岩盖板截水沟细部
【四】截水沟－－－铁艺
铁艺截 水沟与铺装 间的衔接效 果，与卵石 搭配，效果 更佳。
【四】截水沟－－－塑脂
塑脂截水 沟，图中与 铺装及种植 土间的关系 掌控得很好， 值得借鉴。 其表面散置 卵石，效果 非常好。
【四】截水沟－－－塑脂和侧立石材
式
侧立截水沟示意图，隐蔽效果较好。
【一】铺装－－－各材质间衔接
房地产龙湖总图研发心得案例版共84页文档
36、自己的鞋子，自己知道紧在哪里。——西班牙
37、我们唯一不会改正的缺点是软弱。——拉罗什福科
xiexie! 38、我这个人走得很慢，但是我从不后退。——亚伯拉罕·林肯
39、勿问成功的秘诀为何，且尽全力做你应该做的事吧。—。——孔子
房地产龙湖总图研发心得案例版
36、“不可能”这个字(法语是一个字 )，只 在愚人 的字典 中找得 到。--拿 破仑。 37、不要生气要争气，不要看破要突 破，不 要嫉妒 要欣赏 ，不要 托延要 积极， 不要心 动要行 动。 38、勤奋，机会，乐观是成功的三要 素。(注 意：传 统观念 认为勤 奋和机 会是成 功的要 素，但 是经过 统计学 和成功 人士的 分析得 出，乐 观是成 功的第 三要素 。
39、没有不老的誓言，没有不变的承 诺，踏 上旅途 ，义无 反顾。 40、对时间的价值没有没有深切认识 的人， 决不会 坚韧勤 勉。
谢谢！
《龙湖地产管理案例库》
龙湖地产管理案例库简介龙湖地产是中国知名的房地产开发商之一，成立于1993年，总部位于上海市。
龙湖地产拥有丰富的开发经验和管理技能，在业界享有崇高的声誉。
本文档将介绍龙湖地产管理案例库，以帮助读者更好地理解龙湖地产在房地产管理领域的卓越表现。
案例一：龙湖地产的物业管理龙湖地产致力于为业主提供优质的物业管理服务，以实现业主满意度最大化。
龙湖地产的物业管理工作具有以下特点：1.专业的团队龙湖地产物业人员拥有专业的知识和技能，可以有效地应对业主的各种需求。
龙湖地产也会定期对物业人员进行培训，以提高他们的服务质量。
2.全面的管理体系龙湖地产物业管理体系完善，可以涵盖从保安、保洁到设备维保等各个方面。
龙湖地产还投入了大量资金用于物业设施的升级和改造，以提高物业的服务水平。
3.优质的服务龙湖地产以“以人为本，服务至上”为宗旨，为业主提供优质、细致、可信赖的服务。
龙湖地产还提供24小时紧急维修服务，以保障业主的权益。
案例二：龙湖地产的开发管理龙湖地产在房地产开发领域也取得了卓越的成绩。
龙湖地产的开发管理工作具有以下特点：1.高效的项目管理龙湖地产拥有专业的项目管理团队，他们可以在每个项目阶段都进行全面、精确的管理工作。
这样可以有效地掌控项目的进度和质量，确保项目成功交付。
2.精细的规划设计龙湖地产注重房地产产品的精细化、人性化设计，以满足消费者的需求。
每一个龙湖地产的项目，都会在规划、设计、开发等各个环节中精心呵护。
3.卓越的质量控制龙湖地产在开发过程中采用了严格的质量控制制度，保证了建筑质量的可靠性和安全性。
龙湖地产还定期对房屋进行维护和保养，使业主享受到高品质、长效的售后服务。
案例三：龙湖地产的市场推广龙湖地产注重市场推广力度，以扩大销售和提升品牌知名度。
龙湖地产的市场推广工作具有以下特点：1.多样化的宣传方式龙湖地产采取多种宣传方式，包括线上和线下，以满足不同消费者的需求。
例如，在房地产专业网站的发布广告、在社交媒体上进行营销，以及在大型商场和公共场所进行宣传等。
七剑-总图研发心得(案例版)
建筑限高：80m
用地内另含公交场站一座，占地 2500平方米，廉租房建筑面积：6000 平米，不含在以上总建筑面积指标内
规划条件
北京唐宁ONE -雕刻空间
设计前将不影响地块以外楼房日照 的立体空间切割出来，之后按规范 填充建筑物，得出最大容积率。
端头转角户型设计部 分90平米以下小户型
业态
预计建面价格 预计地价外成本
社区商铺 50~250㎡
10000/ ㎡
1887 / ㎡
普通联排
13000/㎡
2000/㎡
亲地底跃 200~250㎡
12000/ ㎡
1960 / ㎡
电梯顶跃 200~250㎡
11000/ ㎡
1960 / ㎡
电梯洋房 100~130㎡
7500/ ㎡
2750 / ㎡
34高层83~130㎡
46,277
3.9 1,508 276,998 179,996 97,002
255,199
145,061 110,138
70,523 21,799
单位 ㎡ ㎡
个 ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡
㎡
北京唐宁ONE-- 总图指标
一、用足指标
1、用足容积率和建筑密度
1.1用足容积率（北京唐宁ONE案例）
1.2用足建筑密度（图示说明）
一、用足指标
1、用足容积率和建筑密度
1.1用足容积率（北京唐宁ONE案例）
1.2用足建筑密度（图示说明）
2、用足规划法规的边界（三个案例）
如：利用两层挑空阳台不计面积的政策，提供更多可带来溢 价的赠送面积，验收后修成房间，有效增加实际容积率； 利用2.2米以下不计面积的规定，可以将半地下室垫高至 2.2米以内，赠送给客户，带来销售溢价，验收后将垫层 清除，改为房间。