中美住房抵押贷款比较分析
中美房地产市场泡沫的对比探析
中美房地产市场泡沫的对比探析摘要：近几年我国的住房价格表现出了比较强烈的涨势，住房价格的异常波动带来了高杠杆率，大量场外资金加杠杆投机推动产生大量房地产市场泡沫，部分城市的房地产市场泡沫破灭会对我国宏观经济环境造成严重冲击，甚至有可能引发次贷危机。
美国房地产市场上信用衍生产品的滥用催生了房地产市场泡沫，在紧缩的货币政策与资金链条断裂的作用下爆发次贷危机，对我国房地产市场的发展有一定的警示作用。
当前我国住房市场存在着金融体系杠杆率过高、金融创新发展过快、房地产市场供求失衡等问题，形成了爆发次贷危机的隐患。
我国政府对房地产市场有较强的掌控能力，虽然存在住房价格泡沫，但出现大型次贷危机的可能性较低。
政府及金融监管部门应当采取加快去杠杆速度、审慎推进金融创新、实施严格限购限贷政策等有效对策，缓解房地产市场泡沫的不断扩张。
关键词：房地产市场；市场泡沫；次贷危机；金融创新；杠杆率随着近年来我国经济的高速发展与社会消费结构的显著改变，社会大众对商品住房的需求日益增长，导致房地产市场开发不断升温，住房价格上涨幅度的增大使得房地产业在宏观经济管理中被工具化，流动资金加杠杆投机推动产生大量市场泡沫，逐渐形成爆发经济危机的隐患。
在此背景下，关于房地产市场泡沫与次贷危机的研究就成为一个具有重要现实意义的课题。
一、我国市场泡沫成因及与美国的对比1、量化宽松的货币政策在货币政策的实施上，我国在国际金融危机爆发以后也采取了与美国相同的量化宽松货币政策，实施大规模经济刺激政策维护金融稳定。
2008年末国家颁布总额为4万亿人民币的投资拉动内需计划来救市，在国内信贷市场上的成效明显，新增贷款同比增长149.51%。
宽松的经济刺激政策虽然在一定程度上扩大了内需并拉动全社会投资，却未达到改善实体经济经营环境的目的，居民投融资大量集中于房地产行业，同时还产生了债务率上升与产能过剩的问题，为房地产市场泡沫的形成埋下了隐患。
2、金融体系较高的杠杆率与美国采取贷款可调整利率的形式不同，我国贷款利率采用有上限的浮动利率，但金融体系的高杠杆率促进了房地产泡沫的形成。
中美住房市场的比较与思考
生 了次 级 债 危 机 ， 在 美 国 的 半 年 我
时 间 ，亲 身 感 受 了美 国 住 房 市 场 的
变化
度 ， 国平均 ｌ １ 家庭 中有１ 家庭 美 个 ７ 个 面临 失 房， 严 重 的地 区 为２ 个家 庭 最 ５ 中有 １ 家 庭 面临 失 房。上半 年 银 行 个
年 ６ ．％ ９ １ 的历 史最 高 点 ， 降到 ２ Ｏ 下 ０８
年 二 季度 的 ６ ％， 美 国 政 府提 高住 ７ 使 房 自住 率 的 目标 重新 回到 原点 。 四 是 空 房 率 上 扬 。２ ０ 年 上 半 ０８ 年 空 置待 租 或 待 售 的 住 房 为ｌ ６ 万 ８ ０
比 较 中 美 住 房 市 场 ： 出 虽 现 一 些 共 同 的 现 象 ， 有 却 着 不 同 的 金 融 环 境 和 供 求
矛盾
目前 ， 地 区不 同 ， 国住 房 市 依 我 场 也 同样 面 临 着不 同程 度 的 成 交 量 下 降 、房 价 下跌 的局 面 。那 么 ， 国 我
到 五 十 年 来 最 高 水 平 。２ Ｏ 年 二 季 ０８
说 起 美 国的住 房 ， 两点 中国人 有
是 没 法 比的 ， 是 美 国 的 住 房 条 件 一 和 环 境 我 们 没 法 比 。人 口少 加 上 优 越 的 自然 条 件 ， 美 国 除了少 数 家庭 使 居 住 在 城 市 中心 的 楼 房 里 外 ，大 部
中美住 房市场 的比较与思考
一 文 ／ 虹 秦
还 有一 些 家庭 短 期 外 出， 一 、二个 如 月 ， 们 也 会 把 房 子 出租 出去 ， 国 他 美 人 并 不 在 意 租 房 住 ，所 以 ，美 国 住 房 的 自住 率 最 高 的 时 期也 没 有 超 过 ７ ０％，租 房 居 住 很 方 便 ， 安全 ， 很 租 赁 市场 非常 发达 。 众 所 周 知 美 国 从 ２ Ｏ 年 起 发 ０ ７
中美房地产市场比较
中美房地产市场比较在全球经济一体化的背景下，房地产市场作为国民经济的重要组成部分，对于一个国家的经济发展和社会稳定起着举足轻重的作用。
中美两个世界经济大国的房地产市场无疑是备受关注的焦点。
本文将从政策环境、市场特点和发展趋势等方面对中美房地产市场进行比较。
一、政策环境政策环境对于房地产市场的发展影响重大。
在中国，国家层面高度重视房地产市场的稳定和可持续发展，因此，政府通过一系列政策手段来调控市场。
例如，限购、限贷、调整房贷利率等措施被广泛实施。
而在美国，政府相对较少干预房地产市场，市场更加自由化。
这使得中美两国的房地产市场在政策环境上存在较大差异。
二、市场特点1. 中美房价差异中美两国房价存在明显差异。
中国的房地产市场经历多年的快速增长，房价呈现上涨趋势，尤其是大中城市的房价高企。
而美国房价则相对较为稳定，不同城市之间的房价差异相对较小。
这种差异主要受到经济发展水平、居民收入水平和城市规模等因素影响。
2. 投资属性差异中国的房地产市场在很大程度上被视为一种投资渠道，很多人购房的主要目的是为了投资和保值增值。
相比之下，美国的房地产市场更注重居住需求和住房质量，投资属性相对较弱。
这导致了中美两国房地产市场运作机制和投资模式存在较大差异。
3. 融资方式不同中国房地产市场融资方式以银行贷款和企业自筹为主，购房者需要较高的首付款比例，信贷政策对房地产市场的调控起到重要作用。
而美国的房地产市场则更依赖于抵押贷款，购房者可以通过按揭贷款购房，首付款比例相对较低。
三、发展趋势1. 中国市场仍有增长空间尽管中国房地产市场经历了多轮调控，但随着城镇化进程的推进和人口流动的加剧，中国城市化率还存在提升空间，房地产市场仍具备较大的发展潜力。
2. 美国市场迎来调整期美国房地产市场在2008年的金融危机后经历了调整和复苏。
目前，美国房地产市场整体发展趋势相对稳定，但随着利率上升和经济增长乏力等因素的影响，房地产市场可能面临调整的局面。
从中美住房金融制度分析探讨改革完善我国住房金融政策
点。
拒付。 即便 出口商 有可能 通 过与进 口商 交涉 最终 仍 然在信
用证下得 到付款 ， 毕竟 风险性增 大ห้องสมุดไป่ตู้许 多。
贸易融 资额 度 内的分项 业 务 额度 需 要根 据 不 同的企 业 经 营 范 围和 经 营 特点 区 别设 定 ， 配成 不 同 的额 度 组 搭 合。 在确定 分项 额 度种 类时也应 当结 合企业 资信 状况综 合
收 款买入 、 费廷业务纳 入对 境 外银行 的授 信额 度管 理， 福 不 占用企业 的授 信 额度 。 业 贸易融 资额 度一般 为可循环 企 额度， 在设 定的期 限和 限额内 ， 业可 以重复使 用。 企 但也可
以单为某一项目 核定一次性额度， 可一次或分次支用， 直至
支 用完 毕。
包 括开证额 度、 托 收据 贷款额 度、 口 信 出 议付 额度 、 打包 贷 据 贷款额 度、 打包贷款 额度时要慎之又慎 。
４ 贸易融资额度的分配和使用要严格管理。 、
银行在 对集 团客户授 予 贸易融 资额 度后， 当掌 握额 应 度分 配的主导 权 ， 额度 的分 配与使 用尽量 向其所属的 优 质 企业倾斜 ， 而不能任 由企 业 自 行支配 。▲
用（ ， 一） 国际金 融研 究 ， ０ １３． ２ ０ ，） （
管理ｓ财 富 ／ 燮 ３Ｃ Ｍ 塑 曼
一
随着 住房 制度 改革 和金 融制 度改 革逐 渐发展 起来 的。 国 我
商的风险， 很少考虑购买住房居民及商业银行的风险， 从
的住房金融制度借鉴了新加坡 ， 美国， 德国的模式， 有公积 而在这种制度下的金融风险是由住房购买者或者商业银行 金的性质， 储蓄性质， 也有商业银行抵押贷款的性 质， 属于 来承担。 对于这样一种存在严重的利益扭 曲的房地产金融
美国房地产业与中国房地产业的对比
美国房地产业与中国房地产业的对比作者：孙余恺来源：《中国房地产业》 2015年第10期文/ 孙余恺浙江大学城市学院浙江杭州 310000【摘要】对比中美房地产业的差异，即中美房地产的租售比不同，房地产金融性不同。
分析美国的房地产租售比，引出两者的区别与联系。
在两国房地产金融市场方面进行了较为详细的对比，发现两者在房地产金融方面存在着较多的不同。
美国的高租金保证了出租型房产成为可以产生稳定较高收益的房地产投资的类型。
另外Fannie Mae 也大大加速了美国房地产金融市场的活跃程度。
【关键词】中美房地产；租售比；金融性一、从出售和出租看中美房地产金融价值异同Jud 和Winkler ( 2012) 在简单供求模型的基础上利用1999-2011 年美国130 个城市的面板数据对房价进行了计量检验。
结果显示房价增长受人口增长率、实际收入变动、建造成本变动、利率变动、股票升值和位置固定效应的显著影响。
对于美国的情况来说，根据美国联邦住宅企业监管局公布的数据，美国51 个州区在2004年房价上涨超过10% 的有35 个，其中超过20% 的有6 个。
2004 年下半年，美国全国平均房价按年计算上涨幅度是12. 56%: 到2007 年第一季度，其上涨幅度甚至达到12. 97 % , 4 年的累计上涨幅度达到惊人的50. 56%，平均年涨幅超过10%。
相比来说，美国全国平均房价的年上涨幅度在过去半个多世纪仅为 5. 5%:同时，房价/ 收入比，房价租金比这些房地产关键指标也都达到历史最高水平。
直到次贷危机爆发，美国的房屋价格才停比上涨并转而向下。
对比来说，我国的房地产市场在1998 至2003 年之间一直温和上扬，但在2004 年却陡然上涨14. 4% , 2005 年的涨幅也达7% 以上。
国家发展改革委、国家统计局调查显不，2006年2 月，全国70 个大中城市房屋销售价格同比上涨5.5%,3 月55. 4% , 4 月幅度是5. 6%。
中美房地产市场对比
中美房地产市场对比随着全球化的进程加快，中美两国的房地产市场在近年来取得了长足的发展。
然而，由于两国经济体制和市场环境的不同，中美房地产市场在许多方面存在明显的差异。
本文将对中美房地产市场的各个方面进行对比，以便更好地了解两国市场的异同之处。
1. 市场规模和增长速度首先，从市场规模来看，美国房地产市场远远超过了中国。
根据数据显示，美国房地产市场的总价值约为29万亿美元，而中国的房地产市场总价值约为10万亿美元。
从增长速度来看，中国房地产市场在过去几十年里经历了惊人的增长，但随着国内经济的逐渐放缓，增长速度也有所减缓。
相反，美国房地产市场的增长相对平稳，受到经济周期和利率等因素的影响较大。
2. 房价和租金水平在房价方面，美国的房价普遍较高，尤其是在大城市地区，如纽约和旧金山。
相比之下，中国的房价相对较低，尤其是在二三线城市和农村地区。
然而，中国的房价在一线城市，如北京和上海，却高昂不少。
值得一提的是，中国的租金水平相对较低，与房价相比，租金回报率较低。
而在美国，租金水平相对较高，使得许多投资者更倾向于购买房产进行出租。
3. 购房政策和金融环境中国和美国的购房政策和金融环境也存在明显的差异。
中国的购房政策相对较为严格，限购、限贷等调控政策常常出现。
此外，中国的房地产开发商多为国有企业，市场竞争相对较低。
而美国的购房政策相对较为宽松，市场竞争激烈，购房流程更为简化。
此外，美国的金融体系相对完善，购房贷款系统更为成熟，买房更加灵活和便利。
4. 投资机会和风险中美两国的房地产市场都存在投资机会和风险。
在中国，随着城市化进程的推进，二三线城市及农村地区的房产投资前景广阔。
同时，中国政府也在积极推动房地产市场的调控，以防范潜在的风险。
在美国，不同城市和州的房地产市场存在差异，投资者需要根据各地的经济发展和就业前景等因素进行选择。
美国的房产投资风险相对较低，但仍需谨慎对待市场波动和利率风险等。
结论总的来说，中美房地产市场在市场规模、房价水平、政策环境等方面存在明显的差异。
从中美住房金融体系对比分析中探讨我国商业银行的管理
尝 试 ．比如 中德天 津住 房储 蓄银 行在 ２ ｏ ｏ ４年 的试 点 。但是 我 国住 监 管 的信 息 不 对 称 所 造 成 的 监 管 体 制 的 漏 洞 。 二 中 美 不 同住 房 金 融 模 式 下 的 商业 银行 风 险 对 比分 析 从 次 贷危 机 发 生 的 整个 过 程 来 看 就 是 一 个 单边 地 产 资 产 价 格 上 扬预 期 下 的不 理 性 的投 资 和 金融 资产 衍 生产 品复 杂 化 以及 监 管 机 构 的滞 后 所导 致 的 系统 性 危机 。 美 国住 房 金 融体 系在 一级 市
２ 完 善信 用评 价 指 标体 系 ，对 银行 安全 指 标体 系的 进行 考核
寰 基 本 素 质 评价 瘩 甩指 标 体 熏 黼 田 年 龄 、墙蛔 状 况 、健 康 状 况 文化 企业 规 模 、首 理 水 平 、 职 工素 养 层
程 度 、职 称 、 户 口 砍
、
目前我 国住 房金 融体 系经 过 ２ 多年 的发展 已经 形成 了以商 业 ｏ 银 行 为主体 服务 于房 地产 开发 商和住 房金 融机 构 组织体 系 ．其 中 国 有 商业 银行 和一 系列 的城市 商业 银行 、信 用社 等 金融机 构 的业务 占 据 住房 金融市 场 的绝 大部分 ，同时也 出现 了专 业 性住房 贷款 银行 的
两级 市场 。二级 市场 的运 作模 式是 购 买者通 过发 行抵 押贷 款相 关债 短 存长 贷 银 行 的流 动 性 问题 日益加 重 。
再 次 ，信 用 制度 缺 乏 。 我 国 目前 没 有 形成 良好 的 个 人信 用评 级 系 统 贷 款 条 件 宽 松 《 下 图 ） 见 ．个人 收入 和信 用 记 录 等 资 料 的获 取难 度 很 大 ．伪造 收 入 证 明也 并 非 难事 ．仅 凭 用 人 单位 的收
中美房贷险风险保障机制的比较研究
押债务 占 ＧＰ的 ６ ％ Ｎ ４ 左右 ＿。 １ 美国住房抵押贷款市场之所 以 ］ 如此发达与美 国住房抵押贷款保 险的发展是分不开 的。当 前 我国个 人信贷 市场发展迅速 ，特别是 占个人信贷 ８％ ５ 的 个人住房抵押贷款迅速攀升 ， 民银行货 币政策报告显示： 人
从 ２０ 到 ２０ ０ ２年 ０ ５年 ， 间 全 国个 人 住 房 贷 款 增 长 迅 猛 ， ４年 年 度 增 加 值 分 别 为 ２ ７ 元 、 ５Байду номын сангаас亿 元 、 ０ ２亿 元 、４ ４ ６ ０亿 ３２ ４７ ２ ４
亿元 ，截 至 ２ ０ ０ ５年底 ，全 国个人住房信贷 余额 已经达 到 ２ ７ 万亿元 ， ．７ 同比增长 １ ．％ 消费信贷市场 的顺利发展必 ６１ 。
须有 保 险业 的积 极 参 与 ， 有 利 于 化 解 信 用 风 险 。 与 消 费 更 但
［ 收稿 １期 ］ ２ ０ — ４ ２ ３ ０６０—０
先 兴 起 于 美 国 ，后 被 其 它 国家 所 效 仿 ，其 功 能 在 于 分 散 风 险 ， 债 权 信 用 增 级 ， 利 于 房 地 产 二 级 市 场 的 形 成 发 展 并 使 有 可 促 进 交 易 的 实现 。 ０ ４ 美 国 的住 房 抵 押 贷 款 中各 类 抵 ２０ 年
一
２ — ９
维普资讯
萆 柬 理 ：太 擘 擘 辊 （ ｉ ＝ 社会 科 学 版 ）
Ｎｏ２ ２ ０ ． ｏ６
工 小 团 房 享险 套 商 企 体 主 企 业 寿 保 业 保 险 薰 和 保 险 健 险 康
维普资讯
经 济 学 与 经 济 管 理
● 经济学与经济管理
中美房贷险风险保障机制的比较研究
中美房价比较分析——基于Numbeo国际房价统计数据库的实证研究
国外房地产发展研究探讨发达国家房地产市场发展历程及其特征，探索其发展经验与借鉴启示，对我国房地产市场的不断成熟与完善具有重要意义。
本专题以美国、澳大利亚、韩国和德国为研究对象，分析其房地产市场发展历程及特征，对我国实现房地产市场的有序推进具有重要启示。
CHINA REAL ESTATE1 中美住房价格比较的挑战随着中国经济近40年的快速发展，在城镇化和居民收入倍增的推动下中国房价持续攀升。
北京、上海、深圳等逐渐崛起为与纽约、巴黎、东京等比肩的国际大都市。
这些城市房价亦跟随城市发展扶摇直上，甚至大有超越之势。
关于中美房价的探讨亦众说纷纭。
囿于房地产市场具有复杂性，中美房价比较面临诸多困难。
从统计方法来看，较大的区域差异使得横向整体比较极易受到极端值的影响，使得刻画欠缺客观性。
另外，由于统计口径的差异以及避税等行为的影响，统计价格不一定能反映真实交易价格。
这导致中美房价比较可行性降低。
从房屋制度来看，中美房屋售价有使用面积和建筑面积的不同，中国房价需要除以得房率才能与美国房价相比较。
尤其是中美土地和税收制度差异较大。
一方面美国土地私有制度，房屋产权为永久产权；而中国普通住宅房屋产权为70年，这导致中美房价横向比较的逻辑起点不同；另一方面，美国房产税和物业费较重，房屋持有成本高。
而中国房屋交易税费集中在交易环节，而且较低。
这一差异暗示持有一套美国房屋的真实价格比交易价格要高得多。
从房屋产品来看，房屋特征值多个维度的差异，住房并非均质化的商品，住房的属性存在多个维度，其中很多属性并不容易进行量化，例中美房价比较分析——基于Numbeo国际房价统计数据库的实证研究付强 邱永辉摘要：在中美贸易摩擦的背景下，基于中美房屋制度、市场交易成本结构的复杂性与异质性，采用重点城市对标法，利用Numbeo国际房价统计数据库，对中美房价及其背后的因素进行比较研究。
研究发现，（1）美国房屋持有成本更高，但是中国的平均房价超过美国。
借鉴美国经验,完善我国住房消费信贷风险管理
2008年8月第4期借鉴美国经验，完善我国住房消费信贷风险管理47借鉴美国经验，完善我国住房消费信贷风险管理王平。
(福建师范大学经济学院，福建福州350001)[摘要]近年来，我国商业银行住房贷款发展迅猛，其规模在银行资产中的比重迅速上升，不少商业银行将住房贷款视为低风险的贷款品种，并将其作为贷款业务扩张的重点。
与此同时，我国商业银行住房消费信贷风险管理方面还存在很多问题。
本文介绍了中美商业银行住房消费信贷的发展情况和美国住房信贷风险管理经验，分析我国住房信贷风险管理的局限性，提出在借鉴美国经验的基础上，完善我国商业银行住房信贷风险管理。
[关键词】美国；住房消费信贷；风险管理中图分类号：R32．479文献标识码：A文章编号：1008—4940(2008)08-0047一005近年来，我国商业银行住房贷款在不断升温的房地产市场的带动下获得了迅猛的发展。
从人民币贷款的部门投向上看，居民户贷款增速明显快于非金融性公司及其他部门贷款。
2007年居民户贷款增加1．2万亿元，余额同比增长30．4％，增速比上年高9．3个百分点，同比多增5466亿元。
居民户贷款中，消费性贷款比年初增加8686亿元，其中80％以上是住房消费贷款。
∞商业银行住房消费贷款呈现快速增长的趋势。
与此同时，我国商业银行在住房消费信贷的风险管理问题上还存在较大缺陷。
我国住房消费信贷存在着贷款期限长、市场不规范等各方面问题，存在着许多难以估计其影响的风险点，涉及到金融安全和社会稳定。
由于这些缺陷的存在，我国商业银行住房消费信贷的发展受到一定影响。
一、中美商业银行住房消费信贷概述(一)美国住房消费信贷美国作为世界上消费信贷最发达的国家之一，其信用制度较为成熟。
在政府的支持下，依据发达的数据系统及个人信用体系，在完善的法律体系支撑下，其住房消费信贷市场迅猛发展。
美国占主导地位的住房消费信贷方式是抵押贷款，它在社会经济生活中占有特别重要的地位。
在美国各家商业银行4种主要贷款中，抵押贷款占1／4，其中住房贷款占90％左右，成为美国商业银行第一大贷款品种。
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中美住房抵押贷款比较分析
作者：乔磊
来源：《商情》2013年第11期
【摘要】银行作为最主要的金融机构，在现代金融体系中发挥着重要的作用。
而银行产品则是银行生命力之源，创造性之根。
住房抵押贷款作为住房金融领域的一个重大创新，对提高房地产企业的资金利用效率、增强房地产需求者的购买能力、降低银行的贷款风险、促进经济发展起到了极大地推动作用。
随着我国住房体制改革，住房抵押贷款也应运而生。
为此，在本文中，我们主要对中国建设银行和美国银行的住房抵押贷款进行比较研究，？并为我国住房抵押贷款的发展提供绵薄的智力支持。
【关键词】住房抵押贷款，可调整利率，固定利率，再融资
住房抵押贷款，又称按揭，原意为“停滞的抵押物”，其含义是说用于抵押的财产在抵押期间是不能流动的。
现在意义上的住房抵押贷款是指银行向贷款者提供大部分购房款项，购房者以稳定的收入分期向银行还本付息，而在未还清本息之前，用其购房契约向银行作抵押，若购房者不能按照期限还本付息，银行可将房屋出售，以抵消欠款。
抵押房屋贷款实际上是指用客户已经有的可以上市流通的商品房屋抵押给银行贷款的品种，有区别于二手楼。
我国住房抵押贷款是伴随着我国住房体制改革的逐步推行而发展起来的，起步于90年代初。
1997年，中国人民银行颁布《个人住房贷款管理办法》，允许在实施安居工程的大中城市开展个人住房贷款业务。
同时，中国人民银行还向国有商业银行下放了100亿的个人住房贷款规模。
一、我国住房抵押贷款发展历程
我国个人住房抵押贷款主要有两种：政策性个人住房抵押贷款和经营性个人住房抵押贷款。
经过几年发展后，我国的个人购房抵押贷款不仅对个人购买普通住宅发放抵押贷款，而且对个人购买高档公寓也发放贷款，期限也从以前的10年延长到20年。
从贷款的偿还形式来看，已在等额本息偿还法的基础上逐渐发展出等额本金偿还法等形式。
但是，我国的住房抵押贷款体系还未成熟，住房金融仍处于起步阶段。
因为就目前来看，住房抵押贷款面临一系列的市场风险，信用风险，资金来源等问题。
二、中美两国住房抵押贷款的区别
（一）市场主导产品的不同。
我国住房抵押贷款主要是可调整利率贷款（ARM），贷款利率随着市场利率的的变化而相应调整。
而美国等发达国家的住房抵押贷款主要为固定利率贷款（FRM）。
虽然可调整利率的贷款发展较快，但就所占的市场份额而言，仍是不如固定利率贷款。
固定利率贷款下的提前偿还主要是由于市场利率下降而引起的再融资导致，正如可调整
利率贷款和固定利率贷款是两种不同的抵押贷款，他们所对应的提前偿还行为的相关性问题也不尽相同。
因此，机械的将固定利率贷款下的提前偿付的方法移植到可调整利率贷款下是不可取的。
而在美国，其他影响固定利率贷款提前偿还行为的因素，如季节性因素在我国还不明显。
（二）利率调整的不同。
我国的利率还没有完全实现市场化和自由化。
住房贷款利率和其他存贷款利率一样，根据央行制定的相应期限的基准利率而定。
在规定基准利率下，各商业银行可以根据自己对借款人的信用评级，议价能力不同而适当的浮动。
但是一般来说，银行之间为了争夺客户资源，扩大房贷市场份额都给予客户优惠利率。
美国的可调整利率是按照一定期限的市场利率调整的，不同的抵押贷款锁定不同的参考指数，比如伦敦同业拆借利率，其调整期限也不同。
所以，美国的可调整利率贷款对利率变化的敏感性要强于中国的ARM。
（三）贷款对象不同。
美国住房抵押贷款是为了解决低收入人群的住房问题。
但是，中国住房抵押贷款的发放对象是符合一定贷款申请条件的借款人。
借款人的收入情况，信用等级相对要高，并且有比较严格的首付限制。
当然，有的银行为了追逐利益也可能会给一些风险客户提供贷款。
（四）抵押贷款的模式不同。
美国抵押贷款的模式较多，包括可变利率抵押贷款，循环住宅抵押贷款，分期偿还抵押贷款，标准固定利率抵押贷款，最后巨额付清抵押贷款，一揽子交易抵押贷款等。
而在我国因为还没有完全实现利率市场化、自由化，市场利率仍是由中国人民银行制定的，商业银行等自主权很小，因而没有真正意义上的固定利率和可变利率抵押贷款。
（五）住房抵押贷款中美保险机构种类比较。
目前我国个人住房抵押贷款保险市场上，只有商业保险公司在一级市场上为购房人提供保险保障。
我国住房抵押贷款二级市场仍未完善，不能够很好的转移银行风险。
同时，当银行作为抵押权人想法院提出诉讼或者申请仲裁时，必须支付相应的费用，这样就增大了实现债权的运行成本费用。
因此，当借款人出现违约，为了减缓风险对银行的冲击，住房抵押贷款市场需要一种替代违约行为的手段。
而美国住房抵押贷款保险机制是典型的政府机构与商业保险公司相结合的模式。
美国联邦住房管理局（FHA）、VA等直接介入住房市场。
并且有两房（房地美、房利美）对住房抵押市场的管理，为中低收入居民提供住房贷款保险，以此来化解银行的贷款风险。
三、对我国住房抵押贷款发展的建议
为了让我国中低收入居民居有定所，发挥好住房抵押贷款的作用，我们应做好统计和预测工作，建立我国个人住房抵押贷款数据库，有助于我国学者对于住房抵押贷款风险进行定量分析，为实现抵押贷款违约风险和提前偿还风险的长期监测提供详实资料。
与此同时，我们可以借鉴国外在住房抵押贷款这方面的成功案例，比如荷兰的人寿保险和住房抵押贷款合二为一的政策；完善政府支持下的信贷援助，通过政府与私人贷款保险制度相
辅相成，公正公平的对待不同收入阶层的住房条件差异，从而较好的解决中低收入阶层的住房问题等等。
参考文献：
[1]曹远征. 美国住房抵押贷款次级债风波的分析与启示 [J].银行家，2008，（01）.
[2]耿欣，何峰. 中美住房抵押贷款市场比较：基于同质性与差异性的分析 [J].北方经济，2007，（11）.
[3]胡红星. 我国商业银行个人住房抵押贷款风险及防范 [J]. 财经问题研究，2007，（07）.
作者简介：乔磊（1990.01--），男，汉族，陕西神木人，现就读于西南财经大学金融学院。