世联地产 主题地产发展
世联行介绍分析课件
环保意识
提高全员环保意识，倡 导绿色生活和低碳出行
方式。
环保行动
积极参与环保公益活动 ，推动社会共同关注和
参与环境保护。
环保责任
履行企业环保责任，为 建设美丽中国贡献力量
。
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世联行介绍分析课件
目录
• 世联行简介 • 世联行业务模式 • 世联行市场竞争力 • 世联行未来发展展望 • 世联行社会责任与可持续发展
CHAPTER 01
世联行简介
公司背景与发展历程
公司成立时间
早期业务
世联行成立于1993年，是国内最早从事房 地产专业咨询的服务机构之一。
公司早期主要从事房地产市场研究、投资 咨询等业务，逐步在业内树立了良好的口 碑。
02
世联行还积极拓展新的服务领域 ，如房地产金融、房地产投资等 ，以满足客户不断变化的需求， 并推动公司的持续发展。
CHAPTER 03
世联行市场竞争力
市场竞争力分析
品牌影响力
世联行作为中国房地产代理行业 的领先品牌，具有较高的知名度 和美誉度，能够吸引客户和合作
伙伴。
渠道优势
世联行拥有广泛的销售渠道和客户 关系网络，能够快速获取市场信息 和客户需求，为客户提供定制化的 服务。
世联行不断探索创新，通过引入新技 术、新方法和新思路，不断提升服务 质量和效率，为客户创造更多价值。
综合性
世联行的业务模式涵盖了房地产服务 的全产业链，从市场研究、策划、代 理到交易和金融服务，能够满足客户 全方位的需求。
业务模式创新
01
世联行不断探索业务模式的创新 ，通过数字化转型、智能化升级 等手段，提升服务效率和客户体 验。
世联地产〃2009 年佛山楼市年报
佛山城市房地产市场发展概况——2009年1、综述受全球经济危机的影响，中国房地产市场在2008年遭遇了快速萧条、成交量急剧下降的“寒潮”，市场观望情绪浓厚，需求极度压抑，加上信贷收紧、融资困难等不利因素，房地产市场在“瑟瑟寒风”中等待着回暖。
为应对经济危机，发挥房地产开发投资对经济增长的带动作用，以实现全年经济增长“保八”的宏观目标，政府在08年底开始实施一系列的救市政策：“双宽松”的财政、货币政策；购房两成首付、7折利率优惠；减免交易税费；地方政府出台优惠细则等，房地产行业由此迎来了近几年来罕有的宽松政策环境。
压抑许久的市场刚性购买力先行集中释放，继而需求被大大激发，投机和投资性需求再次被激起，信贷的快速增长及销售的迅速回暖又为房地产开发投资提供了充足的资金来源，大量房企开始了继2007年之后的新一轮购地高潮，土地价格屡屡在各城市创出同类地区的新高。
经过短暂调整期的房地产市场竟奇迹般地快速反弹！随着宏观经济增长趋势明朗，通货膨胀预期增强以及房价上涨幅度较大，市场对政府出台新政策进行调控的预期越来越强。
果然，2009年底的中央经济会议明确未来经济发展方向为结构性调整。
之后，“国四条”、土地首付款50%、加强处臵闲臵土地等一系列调控措施密集出台。
但是，考虑到房地产行业对经济的拉动作用以及城市化进程的提速和工业化的升级，其支柱地位在全球经济不景气的环境下依然举足轻重，政府调控方向只能是打击囤地、囤房等市场不良现象，规范市场秩序，并压制对楼市投机和投资需求，以求逐步挤出泡沫。
与全国的宏观经济走势相类似，2009年佛山市的房地产市场在逐步回升的全市经济中一枝独秀，飞速发展。
佛山具有强势产业支撑，在全球金融危机还没有发生之前，已开始“两转型一再造”的步伐，逐步将高耗能和低端的产业转移臵换出去；广佛同城化合作协议的签署，再次为佛山经济发展注入了强大动力。
所以，虽受危机冲击，佛山经济增长速度相比过去几年连续高速增长有所回落，但生产总值增速总体上呈现逐步回升态势，经济在2009年已走出低谷，企稳回升。
中国知名代理公司——世联地产商业及城市综合体部分案例
世联价值:对市场的全面清晰梳理，客户价值的在规划阶段的产品实现，豪宅领
域的全国领先理念的整合导入
上海世联服务的工商全程业务案例
世聯地産
江苏常熟鸿泰商业综合体项目——前期顾问
项目位置：常熟市虞山镇镇政府对面
项目类型： 集中商业、主题商业、高档公寓
世联价值:突破区域价值，充分挖掘项目的潜力
上海世联服务的工商全程业务案例
世聯地産
江苏昆山衡山城综合商业体项目——前期顾问
项目基本情况： 江苏省 昆山－工商类城市综合体－10万平米以下－1.5~2.5容积率－前期顾问 发展商: 江苏衡山置业有限公司 项目位置: 昆山市城南片区，北临衡山路，西临黄山路，南临中华园路 项目规模: 占地面积30000平方米，可建建筑面积为80000平 项目界定: 位于城市新兴发展区，前景看好，尤其商业开发潜力大，但周边环 境尚未成熟，且用地性质尚为住宅，需争取改为综合性质
世联价值： 国内外类似开发案例的研究与借鉴，通过产品户型创新弱化项
目劣势，提升项目价值，提出可操作可提升溢价空间的设计要点。
上海世联服务的工商全程业务案例
世聯地産
江苏南通圆融综合体项目——前期顾问
发展商: 苏州圆融发展有限公司
项目位置: 南通青年路工农路
项目规模: 项目占地面积：7万多平米；建筑面积：约22万㎡ 项目界定: 三线城市新中心综合体 客户的要求:
世联价值:1.确定项目形象定位、营销推广价值诉求点；2.初定项目整体规划及 涵盖物业类型；3. 确定各物业类型的产品模式及目标客群；4. 确定各类型物 业体量配比；5.确定整体租售比例，以满足开发目标和政府规划目标；6. 提出 项目设计建议，为设计规划提供市场意见
世联行湛江市房地产市场年报：行业挑战
世联行湛江市房地产市场年报：行业挑战从市场供需关系来看，湛江市的房地产需求在近年来呈现出稳步增长的态势。
随着城市化进程的推进，大量农村人口涌入城市，为房地产市场带来了庞大的需求。
然而，受限于土地资源、环境保护等因素，房地产供给方面并不能完全满足市场需求，这导致了一定程度的房价上涨压力。
尤其是在市中心和沿海地区，地价和房价的上涨速度更是超过了大部分人的预期。
国家宏观调控政策的不断深化，对湛江房地产市场产生了深远影响。
从限购、限贷到限价，一系列政策的出台，旨在遏制房价过快上涨，引导房地产市场健康发展。
然而，在实际执行过程中，这些政策也对市场的流动性产生了一定影响，使得部分购房者转向二手房市场，进一步加剧了市场竞争。
金融市场的波动也对湛江房地产市场带来挑战。
随着国内外经济形势的变化，金融市场的波动对房地产市场的融资环境产生了一定影响。
对于房地产企业来说，融资成本的上升和融资渠道的收紧，无疑增加了企业的运营压力。
在此背景下，房地产企业需要不断创新融资方式，降低融资成本，以应对金融市场波动带来的挑战。
同时，房地产市场的竞争日益激烈，也使得企业面临着巨大的挑战。
在湛江市场，众多房地产企业纷纷加大投入，提升产品品质和服务水平，以争夺市场份额。
这使得房地产企业需要在品牌建设、产品创新、市场营销等方面下足功夫，才能在竞争中脱颖而出。
随着绿色建筑和环保理念的深入人心，房地产市场也需要顺应这一趋势，加大绿色建筑的研发和推广力度。
在湛江这样一个拥有丰富海洋资源的城市，如何在房地产开发过程中充分考虑环保和可持续发展，是一个亟待解决的问题。
房地产企业需要承担起社会责任，积极响应国家政策，推动绿色建筑的发展，为保护湛江的生态环境作出贡献。
从市场供需关系来看，湛江市的房地产需求在近年来呈现出稳步增长的态势。
随着城市化进程的推进，大量农村人口涌入城市，为房地产市场带来了庞大的需求。
然而，受限于土地资源、环境保护等因素，房地产供给方面并不能完全满足市场需求，这导致了一定程度的房价上涨压力。
世联-绿景珠海淇澳岛地块前期定位
完善配套设施
根据客户需求和社区规划，进一步完 善项目配套设施，如幼儿园、商业街、 健身设施等。
关注政策变化
密切关注房地产政策变化和市场动态， 及时调整项目策略，确保项目顺利推 进。
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03
竞品开发商市场策 略
了解竞品开发商的市场策略，包 括营销手段、品牌推广等，为项 目制定市场策略提供借鉴。
竞品市场分析
竞品市场规模
了解目标市场的总体规模、供需状况等，评估市场容 量和潜力。
竞品市场竞争格局
分析竞品在市场中的竞争地位、市场份额等，确定项 目的竞争地位。
竞品市场趋势
预测市场发展趋势，包括政策环境、消费需求变化等， 为项目发展提供方向。
竞品楼盘优劣势分析
对比竞品楼盘的优势和劣势，分析其在市场上的竞争力。
竞品楼盘价格策略
了解竞品楼盘的价格定位、价格调整策略以及销售情况，为项目定 价提供参考。
竞品开发商分析
01
竞品开发商概况
了解竞品开发商的背景、实力、 经验等，评估其开发能力和品牌 影响力。
02
竞品开发商产品线 分析
分析竞品开发商的产品线，了解 其产品特点和市场定位，为项目 产品定位提供参考。
风险因素评估
价格波动风险
01
房地产市场价格波动较大，需评估地块投资价值与市场价格波
动的关系，以及投资回报的稳定性。
政策风险
02
政府政策对房地产市场的影响较大，需评估政策变化对地块投
资价值的影响，如土地供应政策、税收政策等。
市场供求风险
03
根据市场供需情况，评估地块投资的市场前景和潜在风险，如
竞争对手、市场需求等因素。
世联地产株洲宏侨项目物业发展建议书
05
CATALOGUE
风险控制与应对措施
市场风险及应对措施
总结词
准确预测，快速反应
详细描述
加强对市场趋势的监测和分析，及时调整项目定位和推广策略，以适应市场需求的变化。同时，建立快速反应机 制，一旦市场出现异常波动，立即采取应对措施，确保项目稳定发展。
政策风险及应对措施
总结词
深入研究，灵活调整
现代简约风格
采用现代简约的设计风格，体现时尚、简约的特点， 满足年轻人的审美需求。
地域特色
在建筑设计中融入地域特色，体现当地的文化和历史 ，为居民提供更有归属感的生活环境。
绿色建筑
采用绿色建筑技术，提高建筑的节能性能，减少对环 境的影响。
绿化及景观设计
绿化率高
通过丰富的植物配置，提高小区的绿化率，为 居民创造一个宜居的生活环境。
03
分析竞争对手的价格策略和产品特点，制定具有竞争力的价格
策略，吸引更多潜在客户。
渠道策略
01
传统渠道
利用房产中介、开发商自有销售 团队等传统渠道进行项目销售， 确保市场份额和销售量。
网络渠道
02
03
跨界合作
利用互联网平台、社交媒体等网 络渠道进行项目宣传和推广，吸 引更多潜在客户和提高知名度。
与银行、金融机构等跨界合作， 提供更多元化的购房方式和优惠 条件，提高项目销售收益。
多层次景观
利用地形、水体等元素，打造多层次的景观效 果，增强居民的视觉享受。
休闲空间
在小区内设置休闲设施和场所，为居民提供放松和交流的空间。
智能化系统规划
安全监控系统
建立完善的安全监控系统，包括视频监控、 门禁系统等，提高小区的安全性。
世联上海浦东新区大盘项目城市化规划设计与发展战略
► 成都－翡翠城
1. 背景：
2.
城市二环线附近，区域不成熟
3.
区域有良好规划前景
4.
项目周边自然环境优越
5.
项目有较强势的自然资源
2. 问题：大体量，必须吸引城市客户
3. 解决：主动城市化，开放，与城市共享配套资源，利用城市 机理克服新区的客户支撑不足的问题
世联上海浦东新区大盘项目城市化规 划设计与发展战略
研究目的：
1. 新区大盘该如何定位，如何持续性发展？ 2. 新区大盘如何启动？前期如何保证回现速度？ 3. 新区大盘的盈利模式？
案例选择原则：
1. 城市新区 2. 中低密度大盘
成都－中海国际社区
发展战略、启动策略
上海－浦江新城
如何落实自主城市化
成都－翡翠城
区域核心价值分析
5000亩森林公园、体育公园（生态）； 处于城市两大经济增长极之间
它是： 城市中独一无二的 明显区别于竞争对手的 不可复制的
世联上海浦东新区大盘项目城市化规 划设计与发展战略
► 2000亩的大盘，封闭、低容积率的高档社区规划 VS 小区域市场、 中端消费者，缺乏持续开发的支撑
机 会：城市新区，处于城市两大经济增长极之间，独一无二的森林公园
世联上海浦东新区大盘项目城市化规 划设计与发展战略
华润.翡翠城——区域运营
一期
项目整个地块被一湖、两 河、三个公园层层环抱， 104亩的住宅依托近600 亩的公园展示区。
世联上海浦东新区大盘项目城市化规 划设计与发展战略
► 1245亩的项目，中高密度的中高档社区规划 VS 区域市场、缺乏消 费支撑持续开发
总规模及分期 总 占 地 1.8 平 方 公 里 ， 总 工业建园面区130 平 方 米 ， 邻游里艇守俱乐 望理念引导的规划布部局、形医院 式； 总 体 容 积 率 0.726 ， 以 中 央河道为界，以北容积率商业配套 在0.7以下，以南容积率在 办公配1.套0以上； 商业配套约26 万平米； 办公配套约23 万平米；
深圳世联策划经典案例(doc18)豪宅快速销售的秘笈
深圳世联策划经典案例豪宅快速销售的秘笈——波托菲诺·天鹅堡二期2004-2-10项目背景波托菲诺·天鹅堡二期共分三个区域开发，总建筑面积21万平方米，总占地面积：11万平方米。
在保证10000元/平方米的均价前提下，如何实现短期快速销售呢？世联地产策划关键产品优势——1、区域环境的优越性波托菲诺·天鹅堡二期位于华侨城意大利风情主题小镇之内，沿承优雅闲适的小镇风格，享受两山三湖的优越生态环境以及华侨城的完善的生活配套；2、品牌形象深入人心通过一系列的客户访谈，我们发现客户无论来自深圳的哪个区域，哪个社会层次，对华侨城品牌的认同度极高，至于最终是否购买华侨城的房子，仅局限于一个条件：是否有足够的资金购买；3、高端产品的稀缺性通过对深圳2003-2004年豪宅市场的深入调查研究，作为高端住宅，竞争对手逐渐在2003年底纷纷入伙，竞争只集中在南山、福田，数量不到5个盘，并且受工程进度影响，开盘时间不一；4、户型设计的人性化动静分区，南北分区，主次分区，户型设计人性化；营销方面——1、信息发布期2003年7月举行年度新产品新闻发布会，提出“体验营销，共建社区”活动，引起社会各界的纷纷关注；2、客户积累期A VIP卡销售a) 内部销售：在公开销售VIP卡前两周，针对华侨城城区内业主，发售VIP卡；b) 公开发售：9月15日开始，通过各类媒体，大力发布认购VIP卡信息；c) 秋交会发售：秋交会时，展场和现场同时发售VIP卡；B VIP卡客户维护a) 体验华侨城意大利风情：邀请VIP卡客户参加2003年8月举行的“意大利文化周”，体验华侨城文化气息和高品质的居住环境；b) VIP卡客户户型讲解会：在选房前1个月，由户型设计师主讲，邀请VIP卡客户，分别举行两次VIP卡客户户型讲解会，使客户了解华侨城的产品，系统的了解自己中意的户型；C 样板房展示样板房展示与VIP卡发售同步，与售楼中心一步之遥的1：1实景样板房，高贵的装修，空间的巧妙处理，令客户身临其境。
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经验借鉴：先成功经营高尔夫球会，再开发居住地产。以高品质的商务度假 为经营核心。
销售核心式——高尔夫球会
开发居住地产失败的典型案例：深圳龙岗植物园高尔夫
项目简介：规划用地面积2.56km2（3700亩） ，目前已建成27洞球场。1994 年在正式开始经营，目前仍未取得正式执照，但已有会员1900多 个。2019年开发17栋美式别墅，至今销售率为零。
深圳宝安桃源居
教育产业——大学城
典型案例：珠海唐家湾大学城
项目区位：位于珠海唐家湾镇，距离市区约 20km 项目规模：占地 16km 2，规划引进 10所大学，计划到 2019年珠海
在校大学生可达 8-10万人。
发展现状：目前已有 9所大学投入使用，其中中山大学已招生 3届。前几年中山大学附近开发 的多层和别墅项目均销售停滞。翠湖高尔夫开发的别墅销售良好，客户主要是会 员。和记黄埔在高尔夫旁开发的高尔夫公寓亦销售良好，客户主要为香港人。已 销售的物业均与高尔夫及度假概念有关，与大学无关，打大学概念的项目都滞销。
具有很强感召力。 2、所设清华附校通道完整，设有幼儿园、小学、中学、大学预科班。 3、与居住地产建立唯一价值关联，1户2个学位名额。
盈利模式
与居住地产的价值关联
销售核心型
1、少数人专有的，并体现身份尊贵感 2、利益直接关联且密不可分
经营核心型
1、带来交通上的方便 2、提供日常生活健康休闲设施 3、聚集人气，完善商业配套
对地产的作用
可超前于区域发展 直接创造需求
滞后于区域发展 有市场需求后
才体现附加价值
主题地产发展模式——销售核心式
国内高尔夫球会主要集中在广东、北京、上海、海南、福建，其他省分 布较少。分布特征主要为经济发达城市和滨海城市、旅游城市。
销售核心式——高尔夫球会
成功开发居住地产的典型案例：深圳观澜高尔夫
项目简介：规划用地面积10km2 ，目前已建成5个标准球场，计划再建5个标 准场。2019年正式开始高尔夫球会经营，目前有会员3500个左右。 平均每年投资3个多亿。2019年开始开发观澜豪园，一期和二期 开发的别墅和洋房在楼花阶段销售率就达70％ ，封顶后达到100 ％。
世联地产 主题地产发展模式研究
仅供与贵司交流。
2020/4/3
主题地产按其盈利模式可分为两种
主题地产
销售核心式 经营核心式
高尔夫球会 教育产业 主题公园 度假村
盈利模式
存在形式
销售核心式主题地产能为居住地产创造住地产
身份需求 独一无二
前提条件：
高尔夫必须经营起来， 并享有跨区域的品牌 度
销售艰难： 销售20%左右，而且大部分为非市场行为。
关键原因： 在未成功经营高尔夫以前销售居住地产，销售情况不 理想是意料中的。
高尔夫开发关键因素
发 展 可 能 性 的 判 断 因 素
城市条件 项目条件 开发者条件
关键因素 中心城市 海滨城市 外籍人士活动频繁（一般外资利用额 25亿美元以上） 丘陵坡地 自然景观（山、海） 土地规模1000 亩以上 地价一般10 万/亩以内 首期投资额至少 2.5～3亿 风险承受能力 专业能力（建设、管理、经营） 社会资源
失败的的关键因素： 未建立起高品质的高尔夫球会。
经验借鉴：非正规经营，以低价无限制吸收会员，无法建立品质感。
销售核心式——高尔夫球会
国科国际高尔夫 项目简介： 位于德州齐河县，黄河经济开发区，距济南市中心车 程40分钟，总占地 7200亩。一期占地 3300亩，规划有 高尔夫球场1300亩，占地 500亩的国际酒店和建身娱 乐城，高尔夫别墅 1500亩。首期开发 215栋（420亩） 别墅。
主题地产
销售核心式 经营核心式
高尔夫球会 教育产业 主题公园 度假村
销售核心式——高尔夫球会
国内高尔夫分布
4037 35 30
2521
20
15 14
10 5
99 54333322221111111
0
东 京 海南 建 东宁 西津 苏 南 江川 北西 江 北 徽西 疆 南南
广 北 上海 福 山辽 广天 江 云 浙四 湖陕 龙 河 安江 新 湖河 黑
需求教育
需求房地产
教育产业
客户
居住地产
前提条件：
教育必须是城市中端 客户所稀缺的
利益需求 直接关联
销售核心式主题地产是可以克服区域劣势的，它能够在区域发展起来之前为居住地产需求创造。
经营核心式主题地产只能为居住房地产提供附加价值，而不能创造对居住 地产的需求
1、经营核心式主题地产以出租物业或经营为主要收益； 2、经营核心式主题地产能为居住地产带来：
开发高尔夫进入门槛高，市场风险大。
主题地产发展模式——销售核心式
3、主题地产
销售核心式 经营核心式
高尔夫球会 教育产业 主题公园 度假村
销售核心式——教育产业 教育产业按其招生性质可分为两类
分类 高等教育（大学城）
基础教育
教育层次 专科、本科、研究生、成教 幼儿园、小学、初中、高中
典型案例
珠海唐家湾大学城 上海松江大学城
—— 提升区域形象； —— 完善区域基本居住条件； —— 形成生活休闲、娱乐、运动设施上的竞争优势； 3、经营核心式主题地产为居住地产所带来的附加价值与竞争优势必须在市场需求产生后才能得以体现；
经营核心式主题地产是无法克服区域劣势的，它对居住地产的附加值是必须在区域发展起来 后才得以体现。
两种盈利模式的主题地产与居住地产的价值关联
1992年 2019年 2019年
2019年
2019年
2000年 发展轴
唐家湾开发 区规划，大 学园区规划
翠湖高尔 夫建成
国际方程式 赛车场、珍 珠乐园建成
大力建设基 建设施，改 善投资环境
中山大学和 高科技产业
开始建设
中山大学招生 周边几个居住 项目销售停滞
教育产业——基础教育
典型案例：深圳市宝安区桃源居社区
项目区位：距离深圳市区30多km，距离宝安区中心15分钟车程，属于陌生区域 项目规模：总占地2000亩，总建面180万m2，其中教育区16.2万m2 销售情况：2019～2000年没有引入清华附校，年销售量1.3万m2
2019年捐资过亿引入清华附校， 至今年销售量15万m2 关键因素：1、宝安区人口较富有但区域教育条件较差，缺乏名校，清华附属学校