岭南新世界家园五区综合商业项目市场调研报告
广东佛山岭南新天地商业街改造的优点与建议
广东佛山岭南新天地商业街改造的优点与建议戴瑶;李景明【摘要】通过分析当前佛山岭南新天地在改造活化过程当中所存在的优缺点,总结了佛山历史建筑活化及旧城改造的借鉴经验,为今后类似研究提供有价值的参考.【期刊名称】《山西建筑》【年(卷),期】2017(043)020【总页数】2页(P11-12)【关键词】佛山;历史建筑;梳式布局;商业街【作者】戴瑶;李景明【作者单位】广州大学建筑与城市规划学院,广东广州 510006;广州大学建筑与城市规划学院,广东广州 510006【正文语种】中文【中图分类】K928.71随着佛山城市化进程的不断加快，市中心的土地越建设越紧张，大量城中村被迫进行拆迁或改造，以释放土地。
这其中把传统建筑街区实施保留与改造，并且开发为著名旅游区域的岭南新天地就是典型的成功例子之一。
佛山岭南新天地的商业街，是明清时期佛山墟市体系的反照镜。
在明清时期，墟市、宗族村落以及河道贸易是当时佛山城市空间发展的核心[1]。
如今，岭南新天地的街巷呈现出各种不同肌理之间的互相交织，反映出过去佛山街巷肌理有机发展和因地制宜的特点。
2.1 传统街巷肌理的保存梳式布局是广府地区常见的村落建筑布局形式，在这种布局形式中，民居建筑外观和平面都整齐划一，几乎所有建筑的组合都如梳子一样南北向排列成行，两列建筑当中形成“里”，也就是冷巷[2]，见图1。
在岭南新天地中，这种梳式布局很好地保留了下来，虽然外面的街巷肌理不太规则，但是内部还是保留了一些较为笔直的梳式布局街道，让后人能够深深地回忆起过去东华里的街巷布局，是梳式布局与地形地势有机地组合在一起而形成的。
除了保留梳式布局的街巷肌理之外，岭南新天地还保留了大部分古建筑的外立面特征，从而让街巷肌理得以协调统一起来，不会产生突兀的感觉。
而对于部分普通的古建筑，如果与街巷的肌理有冲突的话，通过对其外观进行适当的改造，让其重新呼应整体街巷肌理，保留佛山传统街巷的韵味。
笔者认为，日后新建的建筑，需要继续与街区中古建筑的性质、体量、高度、色彩、形式等协调统一起来，让新天地的街巷肌理保持最佳的面貌。
广州市岭南新世界五区酒店工程可行性研究报告-广州中撰咨询
广州市岭南新世界五区酒店工程可行性研究报告(典型案例〃仅供参考)广州中撰企业投资咨询有限公司地址：中国·广州目录第一章广州市岭南新世界五区酒店工程概论 (1)一、广州市岭南新世界五区酒店工程名称及承办单位 (1)二、广州市岭南新世界五区酒店工程可行性研究报告委托编制单位 .. 1三、可行性研究的目的 (1)四、可行性研究报告编制依据原则和范围 (2)（一）项目可行性报告编制依据 (2)（二）可行性研究报告编制原则 (2)（三）可行性研究报告编制范围 (4)五、研究的主要过程 (5)六、广州市岭南新世界五区酒店工程产品方案及建设规模 (6)七、广州市岭南新世界五区酒店工程总投资估算 (6)八、工艺技术装备方案的选择 (6)九、项目实施进度建议 (6)十、研究结论 (7)十一、广州市岭南新世界五区酒店工程主要经济技术指标 (9)项目主要经济技术指标一览表 (9)第二章广州市岭南新世界五区酒店工程产品说明 (15)第三章广州市岭南新世界五区酒店工程市场分析预测 (15)第四章项目选址科学性分析 (15)一、厂址的选择原则 (15)二、厂址选择方案 (16)四、选址用地权属性质类别及占地面积 (17)五、项目用地利用指标 (17)项目占地及建筑工程投资一览表 (17)六、项目选址综合评价 (18)第五章项目建设内容与建设规模 (19)一、建设内容 (19)（一）土建工程 (20)（二）设备购臵 (20)二、建设规模 (20)第六章原辅材料供应及基本生产条件 (21)一、原辅材料供应条件 (21)（一）主要原辅材料供应 (21)（二）原辅材料来源 (21)原辅材料及能源供应情况一览表 (21)二、基本生产条件 (23)第七章工程技术方案 (24)一、工艺技术方案的选用原则 (24)二、工艺技术方案 (25)（一）工艺技术来源及特点 (25)（二）技术保障措施 (25)（三）产品生产工艺流程 (25)广州市岭南新世界五区酒店工程生产工艺流程示意简图 (25)三、设备的选择 (26)（一）设备配臵原则 (26)（二）设备配臵方案 (27)主要设备投资明细表 (28)第八章环境保护 (28)一、环境保护设计依据 (29)二、污染物的来源 (30)（一）广州市岭南新世界五区酒店工程建设期污染源 (30)（二）广州市岭南新世界五区酒店工程运营期污染源 (30)三、污染物的治理 (31)（一）项目施工期环境影响简要分析及治理措施 (31)1、施工期大气环境影响分析和防治对策 (32)2、施工期水环境影响分析和防治对策 (35)3、施工期固体废弃物环境影响分析和防治对策 (37)4、施工期噪声环境影响分析和防治对策 (38)5、施工建议及要求 (39)施工期间主要污染物产生及预计排放情况一览表 (41)（二）项目营运期环境影响分析及治理措施 (42)1、废水的治理 (42)办公及生活废水处理流程图 (42)生活及办公废水治理效果比较一览表 (43)生活及办公废水治理效果一览表 (43)2、固体废弃物的治理措施及排放分析 (43)3、噪声治理措施及排放分析 (45)主要噪声源治理情况一览表 (46)四、环境保护投资分析 (46)（一）环境保护设施投资 (46)（二）环境效益分析 (47)五、厂区绿化工程 (47)六、清洁生产 (48)七、环境保护结论 (48)施工期主要污染物产生、排放及预期效果一览表 (50)第九章项目节能分析 (51)一、项目建设的节能原则 (51)二、设计依据及用能标准 (51)（一）节能政策依据 (51)（二）国家及省、市节能目标 (52)（三）行业标准、规范、技术规定和技术指导 (53)三、项目节能背景分析 (53)四、项目能源消耗种类和数量分析 (55)（一）主要耗能装臵及能耗种类和数量 (55)1、主要耗能装臵 (55)2、主要能耗种类及数量 (55)项目综合用能测算一览表 (56)（二）单位产品能耗指标测算 (56)单位能耗估算一览表 (57)五、项目用能品种选择的可靠性分析 (58)六、工艺设备节能措施 (58)七、电力节能措施 (59)八、节水措施 (60)九、项目运营期节能原则 (60)十、运营期主要节能措施 (61)十一、能源管理 (62)（一）管理组织和制度 (62)（二）能源计量管理 (62)十二、节能建议及效果分析 (63)（一）节能建议 (63)（二）节能效果分析 (63)第十章组织机构工作制度和劳动定员 (64)一、组织机构 (64)二、工作制度 (64)三、劳动定员 (65)四、人员培训 (65)（一）人员技术水平与要求 (66)（二）培训规划建议 (66)第十一章广州市岭南新世界五区酒店工程投资估算与资金筹措 (67)一、投资估算依据和说明 (67)（一）编制依据 (67)（二）投资费用分析 (69)（三）工程建设投资（固定资产）投资 (69)1、设备投资估算 (69)2、土建投资估算 (69)3、其它费用 (70)4、工程建设投资（固定资产）投资 (70)固定资产投资估算表 (70)5、铺底流动资金估算 (71)铺底流动资金估算一览表 (71)6、广州市岭南新世界五区酒店工程总投资估算 (71)总投资构成分析一览表 (72)二、资金筹措 (72)投资计划与资金筹措表 (73)三、广州市岭南新世界五区酒店工程资金使用计划 (73)资金使用计划与运用表 (74)第十二章经济评价 (74)一、经济评价的依据和范围 (74)二、基础数据与参数选取 (75)三、财务效益与费用估算 (76)（一）销售收入估算 (76)产品销售收入及税金估算一览表 (76)（二）综合总成本估算 (76)综合总成本费用估算表 (77)（三）利润总额估算 (78)（四）所得税及税后利润 (78)（五）项目投资收益率测算 (78)项目综合损益表 (79)四、财务分析 (79)财务现金流量表（全部投资） (81)财务现金流量表（固定投资） (83)五、不确定性分析 (84)盈亏平衡分析表 (84)六、敏感性分析 (85)单因素敏感性分析表 (86)第十三章广州市岭南新世界五区酒店工程综合评价 (87)第一章项目概论一、项目名称及承办单位1、项目名称：广州市岭南新世界五区酒店工程投资建设项目2、项目建设性质：新建3、项目编制单位：广州中撰企业投资咨询有限公司4、企业类型：有限责任公司5、注册资金：500万元人民币二、项目可行性研究报告委托编制单位1、编制单位：广州中撰企业投资咨询有限公司三、可行性研究的目的本可行性研究报告对该广州市岭南新世界五区酒店工程所涉及的主要问题，例如：资源条件、原辅材料、燃料和动力的供应、交通运输条件、建厂规模、投资规模、生产工艺和设备选型、产品类别、项目节能技术和措施、环境影响评价和劳动卫生保障等，从技术、经济和环境保护等多个方面进行较为详细的调查研究。
佛山岭南天地场调查报告201410本月修正简版
佛山岭南天地场调查报告201410佛山岭南天地场调查报告 2014101. 调查目的本次调查旨在了解佛山岭南天地场的基本情况，包括场地的位置、规模、设施及经营情况等，为相关决策提供参考。
2. 调查背景佛山岭南天地场是一家位于佛山市的大型购物中心，由岭南集团所经营。
作为该地区的主要商业中心，该场地每天吸引了大量的消费者。
近期该场地的营业额出现下降，为了了解原因和解决问题，我们对该场地进行了调查。
3. 调查内容3.1 场地位置及规模佛山岭南天地场位于佛山市岭南路，交通便利，周边有大量住宅小区及办公楼。
该场地占地面积约20000平方米，总建筑面积约50000平方米。
共有五层楼，包括购物区、餐饮区、娱乐区、停车区等。
3.2 设施情况该场地设施完善，配备了现代化的购物设施和服务设施。
购物区域拥有多家知名品牌商店，提供各类商品供消费者选择。
餐饮区域有多个餐厅和咖啡店，提供各种口味的美食。
娱乐区有电影院和游戏中心等娱乐设施，为消费者提供休闲娱乐的场所。
3.3 经营情况根据调查，佛山岭南天地场的客流量一直保持稳定，每天约接待数万名消费者。
最近几个月，该场地的营业额出现下降的趋势。
调查发现，主要原因是竞争对手开设了新的购物中心，并采取了一些促销活动，吸引了部分消费者。
该场地的一些商铺出租率较高，导致部分消费者的选择变少。
4. 调查结果分析佛山岭南天地场作为地区的主要商业中心，一直是消费者经常光顾的地方。
这种局面正在发生变化。
通过与竞争对手的比较，我们发现他们采取了一些策略吸引消费者，例如：降低价格，提供更多的优惠和促销活动。
这些策略对于佛山岭南天地场的影响是显而易见的，尤其是对那些价格敏感的消费者。
，对于部分商铺出租率较高的问题，我们建议岭南集团可以考虑推出一些新的扶持政策，例如：降低租金，提供更多的广告支持等。
这样可以吸引更多的商户入驻，并且丰富消费者的选择。
5. 调查结论佛山岭南天地场面临着来自竞争对手的压力，我们需要采取一些措施来提高其竞争力。
广州某项目市场调研报告
广州某项目市场调研报告一、项目背景广州某项目是一项计划建设的城市重点项目，旨在提升广州市的经济发展和城市形象。
该项目涉及多个领域，包括交通、住房、旅游等，将对广州市的未来发展产生深远影响。
为了更好地了解市场需求和竞争情况，进行市场调研是必要的。
二、市场调研目标本次市场调研的主要目标如下： 1. 了解广州市当前的交通状况和交通需求； 2. 调查广州市的住房供求情况和市场价格水平； 3. 探索广州市旅游业的发展潜力和竞争格局； 4. 分析广州市的商业环境和消费市场特点。
三、市场调研方法为了达到市场调研的目标，我们采用了以下市场调研方法： 1. 数据收集：通过收集相关的统计数据和研究报告，了解广州市的交通、住房、旅游等相关信息； 2. 实地调研：走访广州市的交通枢纽、住宅区和旅游景点，了解实际情况，并与相关从业人员进行访谈； 3. 问卷调查：设计并分发问卷，了解公众对于交通、住房、旅游等方面的需求和满意度； 4. 竞争对手分析：通过调研竞争对手的产品、定价策略、市场份额等，了解市场竞争格局。
四、市场调研结果1. 交通状况和需求根据我们的调研结果显示，广州市的交通问题较为突出。
主要表现在交通拥堵、地铁线路不足以及公共交通设施不够完善等方面。
公众普遍对交通状况不满意，并对改善交通条件有较高的需求。
2. 住房供求情况和价格水平广州市的住房供需矛盾比较突出。
随着人口增长和城市扩张，住房需求不断增加，但供给仍然相对不足。
尤其是市中心地区的房价普遍较高，中低收入群体的购房压力较大。
3. 旅游业发展潜力和竞争格局广州市的旅游业发展潜力巨大。
目前，广州市已经成为国内外游客热门旅游目的地之一。
市区内的旅游景点吸引了大量的游客，并且还有很大的增长空间。
与此同时，旅游业竞争也日益激烈，需要不断创新和提升服务质量。
4. 商业环境和消费市场特点广州市的商业环境相对较好。
商业街区和购物中心在市区内比较集中，各类商品和服务种类繁多。
佛山岭南天地市场调查报告10
佛山岭南天地市场调查报告10佛山岭南天地市场调查报告101. 调查目的本次调查的目的是了解佛山岭南天地市场的消费者行为和购买偏好，帮助商家了解市场需求并优化商品供给，提高市场竞争力。
2. 调查方法本次调查采用在线问卷调查的方式进行，共收集了300份有效数据。
问卷分为两部分，第一部分是关于消费者基本信息和购买习惯的调查，第二部分是针对市场内商品的品类、价格、品质等分类调查。
3. 调查结果3.1 消费者基本信息调查结果显示，佛山岭南天地市场的消费者主要集中在20-40岁之间，占比达到68%。
其中女性消费者占比大于男性，占比为56%。
消费者的学历以大专和本科为主，占比分别为39%和30%。
消费者的月收入以3000元-8000元之间的比较多，占比为46%。
3.2 购买习惯（1）消费频次调查显示，消费者对佛山岭南天地市场的购买频次较高，有近40%的消费者在每周都会光顾该市场，有近60%的消费者至少每月会光顾该市场。
（2）购买方式超过半数的消费者选择线下购物，46%的消费者通过线上购物渠道购买。
值得注意的是，部分消费者通过线上了解商品后会到线下店面进行购买。
（3）购买渠道在线购物渠道以淘宝、天猫、京东等大型电商平台存在，实体店方面，大型超市和综合市场是较为主流的购物渠道。
3.3 商品分类调查本次调查将商品分为生鲜食品、日用百货、家居用品、数码电器、服装鞋帽五大类，调查了消费者对于不同品类商品的价位、品质等偏好。
生鲜食品方面，消费者对于商品品质要求高，有70%的消费者愿意花更多的钱购买更好的食材。
不过在购买鱼类时，消费者除了关注价位与品质，也会考虑是否现场宰杀。
日用百货方面，消费者对于品质的要求较高，而且在选购品牌时更愿意花一定的时间去了解品牌的历史、口碑等因素。
家居用品方面，大家一般更注重价格和实用性，同时也会考虑商品的外观，有45%的消费者愿意花更多的钱购买外观更好的商品。
数码电器方面，消费者在购买此类商品时，不同年龄段的人对于产品种类和性价比的需求也略有不同。
综合商业项目市场调研报告
广州，2010年11月
目录
• 项目地块分析及区域规划前景 • 各功能物业市场研判
– 零售商业市场 – 酒店市场 – 公寓市场 – 办公市场
• 项目发展方向初探
项目用地分析及区域规划前景
项目规划指标
项目总规划建筑面积90,109平方米，分四个地块开发
体育馆、活动中心 (5层) 用地面积
数据来源: 广州市旅游局
数据来源: 广州市旅游局
•广州高星级酒店市场需求较为不足，而市场供应却持续增长，供需之间存在较为明显的不匹配状态； 2002年到2009 年广州市五星级酒店客房从4,364间上升到9,063间,预计到2013年为止该数字将上升到14,150间，其中60%是国际连 锁品牌。 •2002年到2009年广州市五星级酒店客房年均增长率为11%，而同期到达广州的过夜旅游人数的年均增长率仅为5.6%。 •由于市场供大于求，广州五星级市场入住率从2007年以来一直呈下降趋势。相应地，由于市场竞争日趋激烈，广州 市五星级酒店房价也呈逐年走低的趋势。相对而言，四星级酒店市场表现较为稳定。
• 经营状况： 白云区五星级酒店平均房价在600元左右，比全市平均水平低约30%，入住率与全市水平相仿在50%左右； 白云区四星级酒店平均房价在400元左右，与全市平均水平相当，入住率与全市水平相仿在60%左右。
• 客源构成： 市区溢出的中档会议客源、本地企业会议客源以及广交会溢出客源为白云区高星级酒店的主要客源； 由于临近机场的地缘优势，以及相对经济的酒店价格，旅游客源也成为区域高星级酒店的辅助客源。
白云区是广州市重要的传统工业区，
全区4000多家的工业企业为酒店提供潜在 商务会议与展览客源。
项目与白云国际机场相对较近的距离
广东房地产市场分析报告
广东房地产市场分析报告1. 市场概述广东是中国南方的一个经济发达省份，拥有丰富的资源和优越的地理位置。
其房地产市场在过去几十年中经历了快速发展和高速增长。
本报告将对广东房地产市场进行分析，包括市场规模、供需状况、价格趋势、投资机会等方面的内容。
2. 市场规模广东房地产市场规模庞大，涵盖住宅、商业地产、工业地产等多个领域。
根据最新数据显示，广东房地产市场总价值超过100万亿元。
其中，住宅市场占据了相当大的比重，商业地产也在不断增长。
3. 供需状况3.1 住宅市场广东的城市化进程加速，人口不断增长，对住房需求的增加成为拉动房地产市场的主要因素。
同时，随着经济发展和居民收入水平提高，人们对住房品质的要求也在不断提升。
因此，住宅市场供不应求的状况比较明显。
3.2 商业地产广东作为中国南方的商业中心，商业地产市场发展迅速。
近年来，大型购物中心、商业街区等商业地产项目相继涌现，吸引了大量商家入驻。
同时，广东的旅游业也蓬勃发展，推动了旅游地产的增长。
3.3 工业地产广东是中国最重要的制造业基地之一，拥有众多的工业园区和工业用地。
工业地产市场主要承载了制造业的发展需求，如电子、纺织、化工等领域。
近年来，广东还加大了对高新技术产业的支持力度，进一步推动了工业地产的发展。
4. 价格趋势4.1 住宅市场广东的住宅市场价格在过去几年中一直保持稳定增长的态势。
虽然政府对房地产市场采取了一系列的调控政策，但由于供不应求的状况仍然存在，房价仍然处于相对较高的水平。
4.2 商业地产商业地产的价格也在不断上涨，尤其是位于一线城市和繁华商圈的商业地产项目更为昂贵。
由于商业地产的回报率相对较高，吸引了大量投资者的关注。
4.3 工业地产工业地产的价格相对稳定，受到供需关系和制造业发展态势的影响。
随着制造业结构的优化和技术的进步，一些高端制造业用地价格有所上涨。
5. 投资机会广东房地产市场作为一个繁荣的市场，提供了丰富的投资机会。
5.1 住宅市场尽管房价相对较高，但广东的住宅市场依然具有较大的投资潜力。
佛山岭南天地市场调查报告201410
购物中心功能区
商场建筑面积12万平方米，将成为佛山市内
最高端的购物中心；
首层为一线品牌，二层进驻高档礼服、婚纱 定制和高端服装品牌，三层则提倡健康生活方 式，健身会所、SPA及各国餐饮。
时尚购物中心 建筑群 总建面 定位 业态 交通 进程 由住宅、公寓塔楼、商业裙楼和地下商场 组成 12万平方米 佛山潮流人士聚居地，广佛潮流时尚新地 标 时尚休闲，汇聚国际一线潮流时尚品牌， 配备国际影院等娱乐休闲设施 将于地铁祖庙站连通 在建中
斩获奖项
国际房地产交易会(MIPIM)与英国建筑杂志合办--未来项目奖2009— —更新及总体规划推荐奖 美国建筑师协会香港分会--城市设计优质奖2008
7
区位分析
地处佛山黄金地段，以文促商，潜力与言而喻
地处禅城区 位于佛山市中心，历来是佛山市的行政、 文化的中心区域，商务业发展较其他行 政区成熟 地处祖庙商圈 佛山的传统商业中心，商业氛围浓厚， 人流、车流非常密集，配套设施也非常 完善。同时也是少有的以悠久历史、独 特岭南建筑和具有岭南特色的宗教文化 为依托的商业地带 地处东华里片区 片区内有22个文物保护单位，祖庙、梁 园、东华里、仁寿寺等名胜古迹云集此 地 其中有着900多年历史的祖庙、明清时 代的东华里, 正是佛山的城市原点, 岭南 文化的发祥地 “三旧改造”的龙头项目，既沉淀了深 厚的文化根底，又孕育着跃动的时代气 息
粤剧之 乡
美食之 乡
历史文 化特色
陶艺之 乡
武术之 乡
12
整体功能布局
独立分区照顾与同功能，亦能实现共享
人 民 路
祖庙站
建
住宅区
新
路
祖庙公园 商场
商务区 商业街区
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商 业
分散于三个地块；
被酒店、办公用地阻隔。
五区商业自身不具备较强的市场竞争力 ，但若能与三区商业互为补充，协调发 展，则能产生“1+1>2”的功能效应
由于白云新城和同和-京溪商圈发展速度的加快，本 项目面临的竞争形式更加明朗和严峻
白云新城
由于万达广场的进驻，白云新城的商业市场得 到跨越式的发展，发展速度大幅提升
百分比（%） 2.9% 2.9% 5.9% 11.7% 3.5% 6.4% 3.5% 4.7% 5.9% 2.4% 26.4%
凭借便利的轨道交通，本项目 可方便到达白云新城，作为广 州城市副中心、白云区中心， 白云新城未来将形成较为浓厚 的商务氛围，受其辐射和带动 ，项目所在的嘉禾片区也将具 备一定的商务市场发展空间。
嘉禾望岗
时代玫瑰园
黄边
江夏
金碧雅苑 云山诗意
白云尚城
白云堡豪苑
永泰
竹韵山庄
白云高尔夫
萧岗
白云文化广场
白云公园 飞翔公园
三区商业中的餐饮面积虽然较大，但具有较强聚客能 力的大型餐饮仅1家，约2000平方米，数量及面积均不 足够
店铺类型 次主力店 次主力店 次主力店
专卖店 专卖店 专卖店 次主力店 专卖店 次主力店
建筑面积（平方米） 2,500 2,500 5,000 10,000 3,000 5,450 3,000 4,000 5,000 2,000 22,450
三区商业定位回顾
项目核心辐射商圈范围为周边4公里范围内的大型中高档 社区居民
核心商圈
地铁站点
项目地
嘉 块 步行20
地铁通 禾
分钟内
行10分 钟内
黄 边
车行15 分钟内 永泰 约4千
米
江
夏
约 6千
米
项目的竞争商圈主要为白云新城商圈，重点竞争项目为 万达广场及五号停机坪
➢白云新城依托高起点的规划、核心的地理位置和便利 的交通网络，对本项目威胁最大 ➢新市商圈的现有优势将随区域交通体系的革新而迅速 衰减，商圈发展后继乏力
从规划前景方面，区域具备开发商业 及商务设施的规划功能，为项目开发 商业、商务设施提供规划利好。
白云 机场
空 间 发 展 主 轴
嘉 禾
本项目
广 从 快 速 路 发 展 带
中心城区密集发展区
白云 新城
6
尽管现时项目周边以居住氛围为主，但与白云新城的 便利交通连接也为商业、商务市场提供发展空间
目前现状而言，项目周边以大 型住宅社区为主，居进驻使其商业 规模和购物环境都得到较大改善，已基本具备 区域商业中心的要求，并且将与本项目争夺地 铁3号线沿线客源
嘉禾
近年的发展近乎停滞不前，作为规划中的区域 商业中心，目前的商业形态、规模、业态、品 牌、购物环境等方面均无法承担该职能
在严峻的竞争形势下， 五区商业必须与三区商 业有机结合，不仅在商 业规模上，更要在业态 和品牌组合上实现差异 化竞争，才能保证项目 的市场竞争力
4
综合楼
可布局任何商业业态，无明显规划限制
项目所在的嘉禾片区规划为白云区的区域级中心，以居住功能为 主，同时围绕地铁站点将布置商业及商务设施
• 嘉禾规划为白云区内三个区级公共服务中心 之一；建设大规模的居住功能区；建设嘉禾 商业中心，围绕地铁站点及沿商业综合发展 轴布置商业服务设施、商务办公设施；
2
4525
3
6000
4
1807
6089 60725 5178
2
商业设施（其中肉菜市场2 规划有肉菜市场2千平米，可布局与肉菜市场相关的
千平米）
业态，如生鲜超市等；肉菜市场无需移交
12
旅业、写字楼（其中市话 机楼7000平米）
规划为酒店、办公用地，用地性质不可改变，但可 变通为相关衍生产品，如服务式公寓等；市话机楼 较大程度上将可能持有经营并且无需布局相关业态
商业、商务是白云新 城的重点职能之一， 未来将形成浓厚的商 业、商务氛围
三元里
同和 南方医院 梅花园
各功能物业市场研判
• 零售商业市场 • 酒店市场 • 公寓市场 • 办公市场
从建筑形态和商业规模来看，五区商业自身的竞争力较弱 ，必须与三区商业结合考虑，才能最大化挖掘其商业价值
三
区
可用于零售商业的面积仅2.9万平米；
项目规划功能为项目整体功能组合和商业布局带来一 定限制
依据目前方案，各地块的用地性质和功能方面存在诸多限制，具体如下：
地 块 基地面积 建筑面积 层数 编 （平方米） （平方米） (层) 号
规划功能及限制
1
2
34
1
3908
18943
5
体育馆、活动中心
规划为体育馆、活动中心用地，可以布局体育运动 设施或与体育、运动相关的业态，如运动服饰零售 等；建成后无需移交，可持有经营
岭南新世界家园五区综合商业项目 市场调研报告
2010年11月
目录
• 项目地块分析及区域规划前景 • 各功能物业市场研判
– 零售商业市场 – 酒店市场 – 公寓市场 – 办公市场
• 项目发展方向初探
项目用地分析及区域规划前景
项目规划指标
项目总规划建筑面积90,109平方米，分四个地块开发
体育馆、活动中心 (5层) 用地面积
项目整体定位于区域型购物中心，以家庭式消费为主，并引导 时尚生活方式和消费潮流
“时尚、具有国际品味、个性化的，提供舒适环 境、精致产品和贴心服务的地区时尚中心”
从业态组合来看，五区商业应在餐饮、休闲娱乐及特 色购物业态上提升三区商业的价值与吸引力
生活服务类 7%
娱乐类 12%
餐饮类 26%
娱乐
餐饮
购物 其类他
55%
超市 19%
百货 24%
生活主题类卖场 服饰类专卖店
6%
6%
业态举例
游艺中心
3F
KTV
电影院
小计
B1
休闲餐饮/快餐
1F
休闲餐饮/快餐
2F
休闲餐饮（异国料理）
3F
美食广场
休闲餐饮（中国特色） 4F
大型中餐
小计
三区商业的娱乐业态主要集中于3楼，业态类型包括游 艺中心、KTV、电影院，从建筑规模和业态类型上都稍 显不足，从目前的竞争局势来看，业态与万达及5号停 机坪重复性高，难以具备较强的市场竞争力；
建筑面积 18943㎡ 基底面积 3908㎡
商业设施 (2层) 用地面积
建筑面积 6089㎡ 基底面积 4525㎡
旅业、写字楼 (12层) 用地面积 16855㎡ 建筑面积 60725㎡ 基底面积 6000㎡
综合楼 (4层) 用地面积 5178㎡ 建筑面积 4352㎡ 基底面积 1807㎡
公交站 用地面积 5000㎡