单身公寓可行性研究报告

一、总论

（1）建设单位概况

北京建工一建工程建设有限公司是在改革开放市场经济形式下,经过改制应运而生的新型企业,是一家既有辉煌历史业绩又具有市场运营机制的新型现代公司。其前身为北京市第一建筑工程公司,成立于一九五三年三月十五日。

北京建工一建工程建设有限公司评定的资质等级为房屋建筑工程、机电安装工程、建筑装修装饰工程、起重设备安装工程、施工总承包、专业承包壹级,市政公用工程施工总承包、钢结构工程专业承包贰级、预拌商品混凝土专业贰级及特种专业工程承包资质。

北京建工一建工程建设有限公司,是大型建筑施工企业,具有建筑工程承包、土建施工、设备安装、建筑构配件生产、建筑机械制造、工程设计等综合能力；拥有科研、职工培训等专门机构及混凝土搅拌、材料供应储运、钢筋集中加工、施工机械维修等专业部门,近年来随着公司发发展及市场需要,逐步涉及房地产开发、建筑经济技术咨询服务等新型行业。

北京建工一建工程建设有限公司现有员工1924人。其中拥有各类专业技术人员1260人,具有高级职称专业人员25人,中级职称专业人员149人,初级职称专业人员 714人。

北京建工一建工程建设有限公司现有施工机械、运输机械和加工机械共1152台,机械设备总功率为25039KW,设备原值6115万元。公司各专业公司为总承包提供各种保障。

北京建工一建工程建设有限公司始终把先进施工技术的研制、开发和应用摆在突出的位置上。先后研制、开发了大模板施工体系、现浇平板成套施工技术、滑模施工工艺、钢结构地脚螺栓施工工艺等几十项科研成果,并应用到工程施工中。北京建工一建工程建设有限公司先后获得“鲁班奖”工程5项; “国家优质工程奖”工程7项; “建设部优质工程奖”4项; “詹天佑大奖”1项; “詹天佑优秀住宅小区金奖”1项; “全国建筑工程装饰奖”2项;北京市“长城杯奖”工程56项; 北京市“优质工程奖”21项,同时还承建了其他省市及国外的工程,均获得了好评。北京建工一建工程建设有限公司的企业宗旨是“用户第一、质量第一、信誉第一”。北京建工一建工程建设有限公司的企业精神是“自强不息、拼搏不止、求实自爱、志在一流”。

（2）项目实施背景

近年来根据市场的需求，有些开发商也推出了带厨房的功能更为健全的单身公寓楼盘，有的还建造起了跃层小房型公寓，这种房型不仅在建筑面积方面增大到50平方米—80平方米，而且在房屋结构方面还增加了厨房、客厅、餐厅、阳台等。

单身公寓走俏大中城市的原因一方面取决于市场的需求。年轻白领逐渐增

多，这部分人群收入较高，但由于处在创业阶段，还没有足够的经济实力购买大套住宅，单身公寓面积小、总价位低，交通较为便利，而且由开发商统一装修，对上班族来说非常方便。另一方面，单身公寓本身的投资价值也比较高。现在单身公寓多为精装修房，视装修档次和地段不同，月租金基本在800元－1000元不等，用闲钱买套单身公寓，每个月可以收点房租赚点零花钱。另一种投资方法俗称‘炒房’，即在内部认购阶段或预订阶段即订下单身公寓，待开发商提价时或地段升值时转手抛出，赚取其中的差价。

（3）项目概况

1、项目名称：山西省太原市移村懒人屋单身公寓新建项目

2、项目地址：山西省太原市万柏林区千峰北路移村

3.建设单位：北京建工一建工程建设有限公司

4.项目法人代表：***

（4）编制依据及说明

1）甲方《招标文件》；

2）根据广东华方工程设计有限公司《――――建筑图及施工图》；

3）工程实地踏勘情况，包括：工程所在地的气象、地形、地址、水文和资源供应、运输能力等；

4）本公司多年来有关此类工程的施工经验；

5）根据国家、地方、及行业现行的施工及验收规范、规程、标

准及本工程设计图纸所采用的图集（见下表）；

a、本方案编制所采用的规范、规程、标准、图集一览表（一）：

序号代号名称

1 GB50300-2001 《建筑工程施工质量验收统一标准》

2 GB50202-2002 《建筑地基基础工程施工质量验收规范》

3 GB50203-2002 《砌体工程施工质量验收规范》

4 GB50204-2002 《混凝土工程施工质量验收规范》

5 GB50207-2002 《屋面工程质量验收规范》

6 GB50209-2002 《建筑地面工程施工质量验收规范》

7 GB50210-2001 《建筑装饰装修工程质量验收规范》

8 GBJ107-87 《混凝土强度检验评定标准》

9 GB/T50328-2001 《建设工程文件归档整理规范》

本施工组织设计是一个提纲性的文件，在施工过程中，各分部分项工程应编制更为详尽的文件。

二、市场预测

（1）市场现状的分析

由于普通住宅大多是大面积，总价奇高。而单身公寓因总价有优势，且一直是白领类人“专属产品”的代表，档次上有一定保证，故在当下的太原市场，只要供应量合理，其前景会风光无限。

专业人士表示，单身公寓是一种市场细分之后的产品，仅仅只能满足过渡需求。据有关资料表明这类公寓80%的目标客户都是年轻人，其中主要表现为以下几类消费者：一种是大学毕业后追求独立的本地年轻人。大专以上学历的公寓购房者占80%以上，从大学毕业到成家立业，其中大概有5年左右的过渡期，这个阶段比较追求生活的独立性，对于私密空间、生活质量也有一定的要求，于是就给单身公寓住宅市场提供了销售空间。第二种是，留甬的外地大学毕业生和来甬的引进型青年人才。第三种是投资客。外省市来甬暂住和工作的人员使太原市的房屋租赁市场日益成熟，和大户型相比，小户型又具有投资少、回报高、周期短的明显优势，因此很多投资者都选择购买单身公寓作为他们的投资项目。

当越来越多的人对着节节攀升的房价望洋兴叹的时候，单身公寓房间面积通常不大，但如能巧用空间，精心装饰，依然能集客厅饭厅、卧室等诸多功能于一体，营造出宜人的居住氛围。居住功能越来越齐全的单身公寓成为一些创业青年的选择，从而缓解了住房压力。由于普通住宅大多是大面积，总价奇高。而单身公寓因总价有优势，且一直是白领类人“专属产品”的代表，档次上有一定保证，故在当下的太原市场，只要供应量合理，其前景会风光无限。

（2）产品供需预测

单身公寓以其小面积、功能全而受到创业青年的喜爱。据了解，以前推出的单身公寓面积一般在25平方米至45平方米，如今随着市场需求，单身公寓向着更加精致和方便的方向发展，把单身公寓的整体建设成一个小户型公寓，包括必须的厨房、客厅、卫厨和阳台等，成为单身青年的理想选择。

另外，单身公寓的灵活性也让它受到市场的欢“先过渡一下，以后换房，这种小户型房也不担心处理不了。”一位买了单身公寓的市民说，他买单身公寓考虑到了自住兼投资，因为它的风险比较小

（3）竞争力分析；

单身公寓的诞生最早是从租赁的市场中出现的，有业主将空置的整幢商品房，经过简单装修后推向房产租赁市场，面向中层收入的白领出租。单身公寓又称白领公寓，是一种过渡型住宅产品，是住宅的一种，一般平均在

单身公寓

（4）市场风险分析

不少年轻人表示，现在租一个好点地段的房子，每月大约要花费五六百元不等，一年下来也要近万元，还不如自己付个首付买套单身公寓，把现在的租金拿去付月供，这样不仅有了属于自己的独立自由空间，也为自己选择了一个不错的投资理财产品。

三、场址选择及建设条件分析

此处交通便利，建筑材料运输方便。附近有超市、小学、大学、公交车站、居住环境良好。

四、建设规模及建设内容

（一）建设规模

32584平方米，框架、十四层

（二）建设内容

（1）请相关单位对此项目进行策划及可行性研究，并提出详实的可行性研究报告。

（2）通过议标确定地质勘探和设计单位，对图书馆地质状况进行勘探，提出地质勘探报告交设计单位进行施工图设计（土建、水、暖、电、消防、装修）。

（3）在市规划局办理规划许可证，建筑市场进行招标，确定施工队伍及工程造价，交纳相关费用，领取建筑许可证。确定工程监理公司，对本工程进行监理。

（4）施工队按照施工图纸进行施工。

（5）由电梯公司安装电梯一部。

（5）按照单身公寓整体布局进行装修。

（6）由专业公司按照设计文件对图书馆消防系统（消防给水、消防报警、消防喷淋、消防烟感、防火门、应急灯、指示牌）进行施工，达到设计要求，通过消防验收，取得消防合格证。

（7）递交工程瓦竣工书，然后进行竣工验收。

（三）工程设计方案

该项目严格按照国家颁布的现行各种设计规范及太原市有关城市规划、消防和环保以及交通要求，并按照设计任务书所确定的条件进行设计。最大限度地减少工程量，降低造价。

五、技术方案、设备方案和工程方案

投资估算及资金筹措

（一）估算范围

投资估算包括；土方开瓦基础工程、主体结构，装饰装修、消防设施、水电安装及设备采购配备等。

（二1．建筑安装工程

(1)《全国统一建筑工程基础定额》；

(2)《太原市建设工程费用定额》；

(3)《太原市市政工程预算定额》；

(4)《太原市安装工程单位基价表》；

(5)《太原市装饰工程基价表》；

(6)太原市有关部门制定的相关文件及规定。

2．设备购置：按当地购置价算，最后按招标后定标价核算。

3．其它费用：按当地政策和规定计算。

4．基本预备费按总投资的5％计提。

三）投资估算

四、建设规模及建设内容

（一）建设规模

32584平方米，框架、十四层

（二）建设内容

（1）请相关单位对此项目进行策划及可行性研究，并提出详实的可行性研究报告。

（2）通过议标确定地质勘探和设计单位，对图书馆地质状况进行勘探，提出地质勘探报告交设计单位进行施工图设计（土建、水、暖、电、消防、装修）。

（3）在市规划局办理规划许可证，建筑市场进行招标，确定施工队伍及工程造价，交纳相关费用，领取建筑许可证。确定工程监理公司，对本工程进行监理。

（4）施工队按照施工图纸进行施工。

（5）由电梯公司安装电梯一部。

（5）按照单身公寓整体布局进行装修。

（6）由专业公司按照设计文件对图书馆消防系统（消防给水、消防报警、消防喷淋、消防烟感、防火门、应急灯、指示牌）进行施工，达到设计要求，通过消防验收，取得消防合格证。

（7）递交工程瓦竣工书，然后进行竣工验收。

（三）工程设计方案

该项目严格按照国家颁布的现行各种设计规范及太原市有关城市规划、消防和环保以及交通要求，并按照设计任务书所确定的条件进行设计。最大限度地减少工程量，降低造价。

五、技术方案、设备方案和工程方案

投资估算及资金筹措

（一）估算范围

投资估算包括；土方开瓦基础工程、主体结构，装饰装修、消防设施、水电安装及设备采购配备等。

（二1．建筑安装工程

(1)《全国统一建筑工程基础定额》；

(2)《太原市建设工程费用定额》；

(3)《太原市市政工程预算定额》；

(4)《太原市安装工程单位基价表》；

(5)《太原市装饰工程基价表》；

(6)太原市有关部门制定的相关文件及规定。

2．设备购置：按当地购置价算，最后按招标后定标价核算。

3．其它费用：按当地政策和规定计算。

4．基本预备费按总投资的5％计提。