房地产经济测算培训

房地产项目投资经济测算完整版

房地产项目投资经济测算完整版第一部分、基础知识 1、需进行测算的三种常见情况：（1）、常规开发项目经济测算项目的开发成本估算、盈利能力分析、现金流安排等（2）、项目开发后如用于租赁，如何评价项目的盈利能力关键在于经营期与建设期的承接，以及对未来的经营收益的合理预测。（3）、不动产价值测算原理为收益还原法，即柑橘未来收益测算不动产原值。 2、名词解释（1）、项目建设总投资对于一般房地产项目而言，其建设总投资由建设投资成本和财务费用构成。根据区域内同类房地产项目的一般成本、委托方提供的材料、当地《建设工程价格信息》以及项目具体情况进行估算。（2）、土地成本即土地的取得成本，一般是由购置土地的价款和在购置土地时由买方缴纳的水费构成。土地取得的方式有三种：征用农地、场地平整及临时设施费等（3）、勘察设计和前期工程费主要包括勘察测量费、市场研究、规划设计费用、场地平整及临时设施费等。（4）、建筑安装工程费土建工程费用、安装工程费用、装修装饰工程费

（5）、室外工程和市政配套城市规划要求的区内基础设施配套和公共配套建设费用、室外工程主要是附属工程建设费用。（6）、其他工程费包括工程监管费和竣工验收费（7）、管理费用指为组织和管理房地产经营活动所必要的费用。（8）、财务费用财务费用市值为项目筹集资金二发生的各项费用，主要为借款利息。（9）、可运用资金至开发物业销售、经营带来的现金净流入。 3、项目评价指标体系静态评价指标：（1）、投资收益率情态分析指标一：项目单位投资成本获得利润的能力，可以除以开发年数得出年投资收益率。（2）、静态回收期情态分析指标二：是指在不考虑货币时间价值的条件下，以项目的净收益回收全部投资所需要的时间。（3）、盈亏平衡点情态分析指标三：指收入全部等于成本时的项目销售率。动态评价指标

房地产投资经济测算指标解读

一、经济测算 1、含义：为了有效衡量房地产开发投资得经济效益，运用投资分析技术，对投资、成本、销售或出租收入、税金、利润等经计量进行分析，计算出房地产开发投资项目经济效果得评价指标得过程，称之为经济测算。 2、基本流程：测算前提与限制条件得确定、开发成本构成分析、开发资金得投入安排、物业面市时间与价格得确定、现金流模拟、财务指标分析、敏感性分析。二、房地产开发成本构成： 1、开发成本：土地使用权出让费用、土地拆迁与安置补偿费用、前期工程费用（项目得五通一平、勘察测量、规划设计、可行性研究所需费用）、建安工程费用（土方及基础费用、主体工程费用、水电设备安装费用、配套工程费用）、公共配套设施费用（一般按2%计算）、不可预见费用（包括基本预备费与涨价预备费，依据项目得复杂程度与前述各项费用估算得准确程度，按3％一5％计算）、开发期间税费（包括税收与规费）。 2、开发费用：管理费用（一般按3%计算）、销售费用、财务费用。三、土地增值税 1、定义：对土地使用权转让及出售建筑物时所产生得价格增值量征收得税种。 2、征收方式：土地增值税实行四级超额累进税率，例如增值额未超过50%得部分，税率为30%，增值额超过200%得部分，税率为60%。 3、计算公式：应纳土地增值税＝增值额×税率（1）公式中得“增值额”为纳税人转让房地产所取得得收入减除扣除项目金额后得余额。 A、纳税人转让房地产所取得得收入，包括货币收入、实物收入与其她收入。 B、计算增值额得扣除项目：取得土地使用权所支付得金额；开发土地得成本、费用；新建房及配套设施得成本、费用，或者旧房及建筑物得评估价格；与转让房地产有关得税金；财政部规定得其她扣除项目。（2）土地增值税实行四级超率累进税率： A、增值额未超过扣除项目金额50％得部分，税率为30％； B、增值额超过扣除项目金额50％、未超过扣除项目金额100％得部分，税率为40％； C、增值额超过扣除项目金额100％、未超过扣除项目金额200％得部分，税率为50％； D、增值额超过扣除项目金额200％得部分，税率为60％。（3）简便算法：计算土地增值税税额，可按增值额乘以适用得税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数得简便方法计算，具体公式如下： A、增值额未超过扣除项目金额50％，土地增值税税额=增值额×30％； B、增值额超过扣除项目金额50％、未超过100％，土地增值税税额＝增值额×40％－扣除项目金额×5％

房地产项目投资经济测算

房地产项目投资经济测算内容导图： 1、基础知识 2、常规开发项目经济测算 3、租赁项目经济测算 4、不动产价值测算一、基础知识 1、需进行测算的三种常见情况：（1）、常规开发项目经济测算项目的开发成本估算、盈利能力分析、现金流安排等（2）、项目开发后如用于租赁，如何评价项目的盈利能力关键在于经营期与建设期的承接，以及对未来的经营收益的合理预测。（3）、不动产价值测算原理为收益还原法，即柑橘未来收益测算不动产原值。 2、名词解释（1）、项目建设总投资对于一般房地产项目而言，其建设总投资由建设投资成本和财务费用构成。根据区域内同类房地产项目的一般成本、委托方提供的材料、当地《建设工程价格信息》以及项目具体情况进行估算。（2）、土地成本即土地的取得成本，一般是由购置土地的价款和在购置土地时由买方缴纳的水费构成。土地取得的方式有三种：征用农地、场地平整及临时设施费等（3）、勘察设计和前期工程费主要包括勘察测量费、市场研究、规划设计费用、场地平整及临时设施费等。（4）、建筑安装工程费土建工程费用、安装工程费用、装修装饰工程费

房地产项目投资经济测算【最新版】

房地产项目投资经济测算一、常规开发项目经济测算项目的开发成本估算、盈利能力分析、现金流安排等。二、项目开发后如用于租赁，如何评价项目的盈利能力关键在于经营期与建设期的承接，以及对未来的经营收益的合理预测。三、不动产价值测算原理为收益还原法，即根据未来收益测算不动产价值。一、基础知识

名词解释项目建设总投资对于一般房地产开发项目而言，其建设总投资由建设投资成本和财务费用构成。根据区域内同类房地产项目的一般成本、委托方提供的资料、当地《建设工程价格信息》以及项目具体情况进行估算。土地成本即土地的取得成本，一般是由购置土地的价款和在购置时应由买方缴纳的税费构成。土地取得的方式有三种:征用农地、拆迁和直接市场购买。勘察设计和前期工程费主要包括勘察测量费、市场研究、规划设计费用、场地平整及临时设施费等。建筑安装工程费土建工程费用、安装工程费用、装修装饰工程费。

室外工程和市政配套城市规划要求的区内基础设施配套和公共配套建设费用、室外工程主要是附属工程建设费用。其他工程费包括工程监理费和竣工验收费。管理费用指为组织和管理房地产开发经营活动所必要的费用。财务费用财务费用是指为项目筹集资金而发生的各项费用，主要为借款利息。可运用资金指开发物业销售、经营带来的现金净流入。

项目评价指标体系静态评价指标投资收益率静态分析指标一:项目单位投资成本获得利润的能力，可以除以开发年数得出年投资收益率。静态回收期静态分析指标二:是指在不考虑货币时间价值的条件下，以项目的净收益回收全部投资所需要的时间。盈亏平衡点静态分析指标三:指收入等于全部成本时的项目销售率。动态评价指标项目净现值

房地产项目开发测算报告

重庆工商职业学院课程实训报告课程名称：房地产开发经营与管理实训题目：房地产开发项目可行性研究报告专业：班级：学生姓名：学号：指导教师：职称：部门：起止日期：某房地产项目开发测算报告一、项目概况该房地产投资项目位于重庆市江北区谢家嘴内，根据改市规划局关于该块地规划设计方案的批复，其规划设计要点如下： 1、用地面积：202639平方米 2、建筑密度:<=36% 3、容积率（地上）：= 4、绿化率：=% 5、人口密度：<= 6、规划用途：商住综合楼二、规划方案及主要技术经济指标

根据规划设计要点的要求及市场的调查与分析，拟在该地块上兴建二十二幢49层的商住综合楼宇。楼宇设地下3层地下停车库，1-2层为商业用途，3层以配套公建为主，包括业主委员会、物业管理办公室、公共卫生间、健身房等。裙楼顶层做平台花园。塔楼22个，均为49层高，8个滨江洋房，均为30层，为住宅用途。本项目主要技术经济指标参见6-1与表6-2. 表6-1 项目主要技术经济指标（一）表6-2 项目技术经济指标（二）

三、项目开发建设及经营的组织与实施计划 1、有关工程计划的说明项目总工期为120个月（从2016年12月至2021年12月）。当完成第一期住房建筑时，开展预售工作。 2、项目实施进度计划项目实施进度计划见表6-3. 四、项目各种财务数据的估算 1、投资与成本费用估算（1）土地出让价款包括两部分： A、土地使用权出让金根据该市国有土地使用权出让金标准，可计算出该地块的土地使用权出让金为14072万元。 B、拆迁补偿安置费根据拆迁补偿协议，该地块拆迁补偿费为万元。上述两项合计为：万元。（2）前期工程费本项目前期工程费估算见表6-4

房地产开发项目(投资)经济测算

房地产开发项目（投资）经济测算 1、测算三方面：开发成本、盈利能力、现金流安排 2、项目建设总投资（开发总成本）：建设成本 + 财务费用（1）土地成本：土地款 + 税费（土地取得方式：征用农地、场地平整、临设费）（2）勘察设计和前期工程费：勘察测量 + 市场研究 + 规划设计 + 场地平整 + 临设（3）建筑安装工程费：土建工程 + 安装工程 + 装修装饰（4）室外工程和市政配套：基础设施配套 + 公共配套 + 附属工程（5）其他工程费：监理费 + 竣工验收费（6）管理费用：组织和管理房地产经营活动必要的费用（7）财务费用：项目筹集资金发生的费用，主要为利息3、项目评价指标：（1）静态评价指标： 1\收资收益率：投资成本获得利润的能力。（除以开发年数得出年投资收益率） 2\静态回收期：净收益回收全部投资所需时间。 3\盈亏平衡点：收入等于成本时的项目销售率。（2）静态评价指标： 1\项目净现值：项目投资活动期内，净现金流按基

准收益这算到项目建设期初的基准年后的数值。 2\内部收益率：项目寿命期内，使投资方案净现值为0的贴现率。 3\项目净现值率：动态投资收益率，单位同投资现值所获得的净收益现值大小。 4\动态回收期：考虑货币时间价值的条件下，以投资项目净现金流量的现值抵偿原始投资现值所需要的时间。 4、操作指南：（1）项目基本经济技术指标：土地面积、建筑面积、可售面积、地下室面积（2）建设工期安排：资料齐备（3）成本计取计划：其他费用：按建安工程费、室外工程及市政配套和的3%计取；管理费用：按前期工程费、建安工程费、室外工程及市政配套、其他费用和3%计取；不可预见费：按前期工程费、建安工程费、室外工程及市政配套、其他费用、管理费用之和3%-5%计取。（4）销售安排：明确销售价格、销售期安排、销售率及销售费用计提比例。（5）销售回款：假设一次性付款比例为10%，按揭比列为90%，按揭首付比例为3成，非住宅为4层，按揭资金在销售后的第三个月或下一季度到位。（6）资金安排：自由资金占总投资不低于20%，且在建设初期一次性投入。

房地产开发项目投资估算精编

房地产开发项目投资估算精编 Jenny was compiled in January 2021

房地产开发项目投资估算经营房地产投入资金多，风险大，在项目的规划阶段，必须对项目的投资与成本费用进行准确的估算，以便作出经济效益评价、投资决策。由于房地产开发项目的投资过程就是房地产商品的生产过程，因而其投资估算与成本费用估算不可截然分开，应合二为一。房地产开发项目投资与成本费用估算的范围包括：开发成本：土地购置成本、土地开发成本、建安工程造价、及开发期间的税费等全部投资。开发费用：管理费用、销售费用、财务费用房地产建设项目各项费用的构成复杂，变化因素多、不确定性大，依建设项目的类型不同而有其自身的特点，因此不同类型的建设项目，其投资和费用构成有一定的差异。对于一般房地产开发项目而言，投资及成本费用，由开发成本和开发费用两大部分组成。 (一)开发成本共有八项： 1．土地使用权出让金。国家以土地所有者身份，将一定年限内的土地使用权有偿出让给土地使用者。土地使用者支付土地出让金的估算可

参照政府前期出让的类似地块的出让金数额并进行时间、地段、用途、临街状况、建筑容积率、土地出让年限、周围环境状况及土地现状等因素的修正得到；也可依据所在城市人民政府颁布的城市基准地价或平均标定地价，根据项目所在地段等级、用途、容积率、使用年限等因素修正得到。 2．土地征用及拆迁安置补偿费。 (1)土地征用费。国家建设征用农村土地发生的费用主要有土地补偿费、劳动力安置补助费、水利设施维修分摊、青苗补偿费、耕地占用税、耕地垦复基金、征地管理费等。农村土地征用费的估算可参照国家和地方有关规定进行。 (2)拆迁安置补偿费。在城镇地区，国家和地方政府可以依据法定程序，将国有储备土地或已由企、事业单位或个人使用的土地出让给房地产开发项目或其他建设项目使用。因出让土地使原用地单位或个人造成经济损失，新用地单位应按规定给以补偿。它实际上包括两部分费用，即拆迁安置费和拆迁补偿费。 3．前期工程费。前期工程费主要包括： (1)项目的规划、设计、可行性研究所需费用。一般可以按项目总投资额的一定百分比估算。通常规划及设计费为建

房地产投资经济测算指标解读

一、经济测算 1、含义:为了有效衡量房地产开发投资的经济效益,运用投资分析技术,对投资、成本、销售或出租收入、税金、利润等经计量进行分析,计算出房地产开发投资项目经济效果的评价指标的过程,称之为经济测算。 2、基本流程:测算前提与限制条件的确定、开发成本构成分析、开发资金的投入安排、物业面市时间与价格的确定、现金流模拟、财务指标分析、敏感性分析。二、房地产开发成本构成: 1、开发成本:土地使用权出让费用、土地拆迁与安置补偿费用、前期工程费用(项目的五通一平、勘察测量、规划设计、可行性研究所需费用)、建安工程费用(土方及基础费用、主体工程费用、水电设备安装费用、配套工程费用)、公共配套设施费用(一般按2%计算)、不可预见费用(包括基本预备费与涨价预备费,依据项目的复杂程度与前述各项费用估算的准确程度,按3％一5％计算)、开发期间税费(包括税收与规费)。 2、开发费用:管理费用(一般按3%计算)、销售费用、财务费用。三、土地增值税 1、定义:对土地使用权转让及出售建筑物时所产生的价格增值量征收的税种。 2、征收方式:土地增值税实行四级超额累进税率,例如增值额未超过50%的部分,税率为30%,增值额超过200%的部分,税率为60%。 3、计算公式:应纳土地增值税＝增值额×税率 (1)公式中的“增值额”为纳税人转让房地产所取得的收入减除扣除项目金额后的余额。 A、纳税人转让房地产所取得的收入,包括货币收入、实物收入与其她收入。 B、计算增值额的扣除项目:取得土地使用权所支付的金额;开发土地的成本、费用;新建房及配套设施的成本、费用,或者旧房及建筑物的评估价格;与转让房地产有关的税金; 财政部规定的其她扣除项目。 (2)土地增值税实行四级超率累进税率: A、增值额未超过扣除项目金额50％的部分,税率为30％; B、增值额超过扣除项目金额50％、未超过扣除项目金额100％的部分,税率为40％; C、增值额超过扣除项目金额100％、未超过扣除项目金额200％的部分,税率为50％; D、增值额超过扣除项目金额200％的部分,税率为60％。 (3)简便算法: 计算土地增值税税额,可按增值额乘以适用的税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算,具体公式如下: A、增值额未超过扣除项目金额50％,土地增值税税额=增值额×30％; B、增值额超过扣除项目金额50％、未超过100％,土地增值税税额＝增值额×40％－扣除项目金额×5％

房地产规划项目经济测算

*- 项目经济测算目录 1项目及评价依据简介 (1) 1.1项目技术经济指标 (1) 1.2经济评价依据 (2) 2项目投资估算 (2) 2.1项目开发成本估算 (2) 2.2建设投资进度 (3) 3资金筹措和投入计划 (4) 3.1收益测算 (4) 3.2项目可运用资金估算 (6) 3.3投资计划与资金筹措 (7) 4项目盈利能力评价 (8) 4.1静态评价 (8) 4.2动态评价 (10) 5项目敏感性分析 (13) 6项目经济评价结论及建议 (15) 6.1.项目经济评价结论 (15) 6.2.建议 (15)

1项目及评价依据简介玉溪沃尔玛购物广场（以下简称“项目”）位于云南省玉溪市红塔区中心城区内，红塔大道与东风路的交界处，东至东风路，西至花园街南端，南至红塔大道绿化广场，北至瓦窑十二组民房，占地15.16亩。规划总建筑面积约4.46万平方米。 1.1项目技术经济指标根据委托方提供的有关数据和初步的总体规划设计方案编制项目技术经济指标表，项目的技术经济指标为经济评价中各项成本费用及收入测算的基础数据。

1.2经济评价依据通过全面的市场调查和按照项目策划的思路，本评价报告是在项目采用租售方案一，即先租赁后整体销售方案的基础上，从定量的角度对项目开发经营过程中涉及的投资、收入和成本费用进行测算，并对项目的财务可行性（包括盈利能力、偿还贷款能力及抗风险能力）作出评价及针对性建议。经济评价原则：在项目经济效益分析中，严格遵循国家及地方对房地产项目开发经营的法规政策规定，以及对房地产企业财务核算及财税制度的规定，以求公正、准确地反映项目的经营情况，从而为项目作出恰当的评价和建议。经济评价前提：本方案中，项目通过在前期出租经营获取租金收入，待物业出租率保持在90-95%之间，进入稳定经营期后，采用一次性整体销售的方式实现投资回收和盈利。因此，项目计算期以建设经营销售周期为参照，计算期为9年，由2004年1月1日起算。考虑到项目投资收益的情况，在项目的投资进度估算中以季度为计算时间单位，其余以年度为计算时间单位。

房地产项目前期经济测算.doc

一、项目投资估算 1.1 本项目主要经济技术指标项目可建设用地面积约164473平方米。容积率为2.3，建筑密度小于28%，绿地率大于30%,总建筑面积37.8万平米。用地性质：主要以住宅为主,约有2万平米商业配套。具体物业指标设定如下： 1.2 项目建设进度计划（1）2011年3月开始动工；（2）2011年8月首次开盘；（3）2015年底峻工。

1.3 项目投资成本估算根据规划设定，本项目总建筑面积为378000平方米，实际建筑面积（含车位）约425500平方米，可售面积为419500平方米。以下投资成本根据常用标准，取中上值进行估算,设定地价为P。一、开发成本二、开发费用

二、项目进度及销售测算 2.1 项目开发进度及销售时期估算项目建设期预计为5年，2011年3月高层住宅开始动工；2011年下半年洋房开工、2012年联排等陆续动工。本项目经济技术指标中，普通住宅比例约占85%，因此如何快速实现销售收入，使销售资金再投入后期开发，是开工建设考虑的最主要方向。住宅具有开发时间不长，回收资金快等特点，根据项目自身情况，销售期初步估测如下： 2.2 销售收入测算 2.3 销售收入明细表

三、地价平衡点（利润率为15%的地价值）单位：万元1、总开发成本费用98680+1.0712P 销售收入=总投资成本费用+利息+土地增值税+企业所得税+预期利润即：328200=(98680+1.0712P)+(8096+0.4231P)+(2843+0.0766P)+3282+(711+0. 0192P) 求得：地价平衡点P=134953万元结论：（1）本项目若按此建议，在自有资金投入8.78亿元时，以13.5亿元地价取得土地，能保障15%的自有资金利润率。即在扣除开发成本费用、考虑自有资金和银行贷款利息、扣除相关税收等费用后，利润值为1.32亿元；（2）项目（含地价）总开发成本费用为24.32亿元；（3）自有资金需8.78亿元，用于50%地价款以及开发成本费用的35%。

房地产项目经济测算知识讲解

项目经济测算目录 1项目及评价依据简介 (1) 1.1项目技术经济指标 (1) 1.2经济评价依据 (2) 2项目投资估算 (2) 2.1项目开发成本估算 (2) 2.2建设投资进度 (3) 3资金筹措和投入计划 (4) 3.1收益测算 (4) 3.2项目可运用资金估算 (6) 3.3投资计划与资金筹措 (7) 4项目盈利能力评价 (8) 4.1静态评价 (8) 4.2动态评价 (10) 5项目敏感性分析 (13) 6项目经济评价结论及建议 (15) 6.1.项目经济评价结论 (15) 6.2.建议 (15)