房地产经济测算培训
地产行业投资测算培训PPT共11
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风险防范措施制定
建立完善的风险评估机制，对融资过程中可能出现的风险进行全面分析 和预测。
针对不同类型的风险，制定相应的防范措施，如设置止损点、建立风险 储备金等。
2024/1/28
加强企业内部管理和财务透明度，提高投资者信心和企业声誉。同时， 积极与投资者沟通，及时披露相关信息，降低信息不对称带来的风险。
净现值（NPV）
预测项目未来现金流并折现至当前时 点的价值总和，用于判断项目可行性 。
敏感性分析
通过改变关键参数，观察投资测算结 果的变化，以评估项目风险。
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土地获取成本分析
03
与估算
2024/1/28
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土地获取方式及成本构成
土地获取方式
包括招拍挂、协议出让、 划拨等，不同方式对应不 同的成本构成和获取难度 。
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政策法规影响因素
01
02
03
土地政策
土地供应、土地利用规划 、土地出让方式等政策对 地产行业具有重要影响。
2024/1/28
房地产调控政策
限购、限贷、限售等调控 政策对地产市场需求和价 格具有直接影响。
税收政策
房产税、土地增值税等税 收政策调整对地产行业盈 利能力和市场预期具有重 要影响。
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市场竞争格局分析
03
04
动态投资测算方法
考虑资金时间价值、风险因素等，结果更 为精确
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2024/1/28
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适用于详细评估及优化投资方案
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关键指标解析
投资回报率（ROI）
反映项目投资收益水平，ROI = 年收 益 / 投资总额。
内部收益率（IRR）
衡量项目投资效率，反映项目现金流 的盈利能力。
房地产开发项目实用经济测算培训(2024)
收益还原法
预测未来土地收益，将其 还原至当前时点得出估算 价格。
成本逼近法
计算土地开发的各项成本 ，加上合理利润后得出估 算价格。
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案例分析：某地块土地成本估算
地块情况
市场比较法估算
收益还原法估算
成本逼近法估算
位于城市中心区，用途为商 住用地，面积为10000平方米
。
参考周边相似地块的价格， 进行调整后得出估算单价为 10000元/平方米，总价为1亿
2024/1/29
定量评估法
运用概率论和数理统计等方法对风 险进行量化评估，适用于对风险进 行精确测量。
综合评估法
将定性评估和定量评估相结合，综 合考虑多种因素，对风险进行全面 评估。
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应对措施制定和执行
风险减轻
采取措施降低风险发生的概率或影响程度 ，例如加强项目管理、提高施工质量等。
A 风险规避
项目规划建设方案应注重节约 集约利用土地，提高土地利用 效率，避免土地资源的浪费。
保护生态环境
项目规划建设方案应注重生态 环境保护，减少对自然环境的 破坏和污染，促进可持续发展 。
2024/1/29
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方案优化策略及技巧
多方案比选
通过设计多个规划建设方案， 并进行综合比较和评价，选择
最优方案进行实施。
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静态与动态分析方法
2024/1/29
静态分析方法
静态分析方法主要依据项目的现金流量表，通过计算投资回收期、投资利润率、 净现值等指标，对项目经济效益进行初步评估。这种方法简单易行，但未考虑资 金时间价值等因素。
动态分析方法
动态分析方法在考虑资金时间价值的基础上，对项目经济效益进行深入分析。常 用方法包括内部收益率法、净现值法等。这种方法能更准确地反映项目的真实经 济效益，但计算相对复杂。
房地产项目经济测算培训
房地产项目经济测算培训房地产项目经济测算培训一、背景介绍随着经济发展和城市化进程的不断推进，房地产业已成为我国最为活跃的产业之一。
然而，房地产开发涉及的投资非常巨大，项目规划和经济测算直接决定了项目的投资效益和成败，因此，如何科学、合理地进行房地产项目经济测算，对于开发商和政府部门的决策者来说都显得尤为重要。
二、培训目标本次房地产项目经济测算培训的目标是，帮助学员了解房地产项目的经济测算基础知识和实践操作，使学员能够掌握房地产项目经济测算的方法和技巧，提高能力水平，为开发商和政府部门提供更加科学、合理的经济测算方案和决策支持。
三、培训内容1. 房地产项目经济测算概述2. 房地产项目财务基础知识(1) 项目投资收益测算公式(2) 现值和净现值的概念和计算方法(3) 内部收益率和投资回收期的概念和计算方法(4) 静态投资评价和比较(5) 动态投资评价和比较(6) 投资风险与回报关系3. 房地产项目经济测算流程(1) 市场分析和需求预测(2) 项目定位和设计方案(3) 资金计划和融资方案(4) 运营管理和绩效评估4. 房地产项目案例分析(1) 住宅项目经济测算实例(2) 商业项目经济测算实例(3) 其他类型项目经济测算实例四、培训方法本次培训将采用理论结合实际的方法，通过PPT教学、案例分析、互动讨论等方式，让学员在充分掌握理论知识的基础上，深入了解实际项目运作中的经济测算流程和实践操作。
五、培训时间和地点本次培训计划为期三天，时间为XX年XX月XX日-XX年XX月XX日，地点为XX酒店会议室。
六、培训对象本次培训的对象为房地产开发商、政府投资部门、金融机构从事房地产贷款业务的相关工作人员等。
七、培训费用本次培训费用为每人XX元（含资料费、场地费、午餐、茶歇等）。
请学员将培训费于XX年XX月XX日之前，汇入xx银行xx支行xx分行xx账号。
八、培训师资本次培训特别邀请业内知名房地产专家为我们授课，通过他们丰富的实践经验和详实的理论知识，让学员深入了解房地产项目经济测算的基本原理和实践操作。
2024年房地产估价师培训总结（2篇）
2024年房地产估价师培训总结近年来，房地产行业发展迅猛，房地产估价师的需求也呈现出快速增长的态势。
为了提高我个人在房地产估价领域的专业能力和竞争力，我参加了2024年的房地产估价师培训。
下面是我对这次培训的总结。
一、培训背景本次培训是由专业的培训机构组织的，培训的目的是提高学员的房地产估价理论知识和实际操作能力，使学员能够胜任房地产估价师的工作。
培训的内容包括房地产估价的基本概念和原理、评估方法和技术、市场调研和数据分析等。
二、培训内容1.基本概念和原理在本次培训的开始阶段，我们对房地产估价的基本概念和原理进行了系统的学习。
通过理论授课和案例分析，我们了解了估价的定义、估价的目的和方法等，对房地产估价的基本原理有了更深入的理解。
2.评估方法和技术在培训的中间阶段，我们学习了不同的房地产估价方法和技术。
我们了解了市场比较法、收益法和成本法等估价方法的基本原理和具体操作步骤，并进行了实际案例的分析。
通过掌握这些方法和技术，我们能够根据不同的情况选择合适的估价方法，并正确地进行估价。
3.市场调研和数据分析房地产估价的准确性和可靠性离不开充分的市场调研和数据分析。
在培训的后期，我们学习了市场调研的方法和技巧，了解了如何对相关的市场数据进行收集和分析。
通过学习实际案例，我们掌握了如何利用市场调研和数据分析的结果，进行准确的估价。
三、培训成果通过本次培训，我深刻认识到房地产估价师作为一个新兴职业的重要性和发展前景。
我不仅在理论知识方面有了很大的提高，还掌握了一些实际操作技能。
在培训的过程中，我通过与其他学员的互动和讨论，拓宽了自己的视野，同时也建立了一些合作和交流的渠道。
四、培训反思尽管本次培训内容丰富，但时间有限，有些内容只是简单涉及，需要进一步深入学习和实践。
我在培训期间也遇到了一些困难和问题，需要进一步解决。
因此，我计划在培训结束后，继续深入学习和研究相关的理论和技术，争取在实际工作中有更好的表现。
房地产开发项目(投资)经济测算
房地产开发项目（投资）经济测算1、测算三方面：开发成本、盈利能力、现金流安排2、项目建设总投资（开发总成本）：建设成本+ 财务费用（1）土地成本：土地款+ 税费（土地取得方式：征用农地、场地平整、临设费）（2）勘察设计和前期工程费：勘察测量+ 市场研究+ 规划设计+ 场地平整+ 临设（3）建筑安装工程费：土建工程+ 安装工程+ 装修装饰（4）室外工程和市政配套：基础设施配套+ 公共配套+ 附属工程（5）其他工程费：监理费+ 竣工验收费（6）管理费用：组织和管理房地产经营活动必要的费用（7）财务费用：项目筹集资金发生的费用，主要为利息3、项目评价指标：（1）静态评价指标：收资收益率：投资成本获得利润的能力。
（除以开发年数得出年投资收益率）静态回收期：净收益回收全部投资所需时间。
盈亏平衡点：收入等于成本时的项目销售率。
（2）静态评价指标：项目净现值：项目投资活动期内，净现金流按基准收益这算到项目建设期初的基准年后的数值。
内部收益率：项目寿命期内，使投资方案净现值为0 的贴现率。
项目净现值率：动态投资收益率，单位同投资现值所获得的净收益现值大小。
动态回收期：考虑货币时间价值的条件下，以投资项目净现金流量的现值抵偿原始投资现值所需要的时间。
4、操作指南：（1）项目基本经济技术指标：土地面积、建筑面积、可售面积、地下室面积（2）建设工期安排：资料齐备（3）成本计取计划：其他费用：按建安工程费、室外工程及市政配套和的3%计取；管理费用：按前期工程费、建安工程费、室外工程及市政配套、其他费用和3%计取；不可预见费：按前期工程费、建安工程费、室外工程及市政配套、其他费用、管理费用之和3%-5%计取。
（4）销售安排：明确销售价格、销售期安排、销售率及销售费用计提比例。
（5）销售回款：假设一次性付款比例为10%，按揭比列为90%，按揭首付比例为3成，非住宅为4 层，按揭资金在销售后的第三个月或下一季度到位。
（6）资金安排：自由资金占总投资不低于20%，且在建设初期一次性投入。
2024年房地产项目经济测算培训
房地产项目经济测算培训一、引言房地产项目经济测算是指通过对房地产项目的投资、成本、收益等方面进行全面分析和评估，从而为项目决策提供科学依据的过程。
在我国，房地产业作为国民经济的重要支柱，其发展态势备受关注。
然而，由于房地产项目投资大、风险高、周期长等特点，使得对其进行经济测算显得尤为重要。
本文旨在阐述房地产项目经济测算的基本概念、方法及流程，以期为相关从业人员提供参考。
二、房地产项目经济测算的基本概念1.投资估算：投资估算是指在项目前期，根据项目规模、建设内容、技术方案等因素，预测项目实施所需的总投资额。
2.成本分析：成本分析是指对项目实施过程中所涉及的各种成本进行分解、归类和计算，以便了解项目的成本结构和成本水平。
3.收益预测：收益预测是指对项目实施后可能产生的各种收益进行预测，包括销售收入、租金收入等。
4.盈利能力分析：盈利能力分析是指通过计算项目的财务指标，如净现值、内部收益率、投资回收期等，评估项目的盈利水平。
5.风险评估：风险评估是指对项目实施过程中可能遇到的各种风险进行识别、分析和评价，以便制定相应的风险应对措施。
三、房地产项目经济测算的方法1.投资估算方法：投资估算方法主要包括类比法、参数法、工程量清单法等。
（1）类比法：通过参考已建成的类似项目，对拟建项目的投资进行估算。
（2）参数法：根据项目的主要参数，如建筑面积、建筑高度等，结合相关统计数据，计算项目投资。
（3）工程量清单法：通过对项目各项工程量进行详细计算，结合单价，得出项目投资。
2.成本分析方法：成本分析方法主要包括成本分解法、成本比较法等。
（1）成本分解法：将项目成本按照成本要素进行分解，以便了解成本结构和成本水平。
（2）成本比较法：通过与类似项目的成本进行比较，评估项目的成本合理性。
3.收益预测方法：收益预测方法主要包括市场调查法、趋势分析法等。
（1）市场调查法：通过调查市场供需情况、价格水平等因素，预测项目收益。
（2）趋势分析法：根据历史数据和行业发展趋势，预测项目未来收益。
房地产项目前期测算的方法
经济测算方案一：按住宅180亩、酒店100亩测算1、多层住宅销售收入占地面积=180亩×666.7=120006㎡容积率=1.2（参考阳光集团地块规划的容积率得出）建筑面积=120006㎡×1.2=144007㎡销售均价：按3500元/㎡计（参考山城美景项目售价，并衡量今后房产形势趋于严峻考虑而得出）销售收入=144007㎡×3500元/㎡=50402.5万（元）开发成本建安费=800元/㎡×144007㎡=11520.5万（元）前期费用=345.6+17.2+288=650.8万（元）（以下费率根据常规标准得出） 规费=11520.5×3%=345.6万 勘探费=11520.5×0.15%=17.2万 筹建开办费（管理费）=11520.5×2.5%=288万税费=2772.1+3326.5+504+7.2×每亩地价=（6602.6+7.2×每亩地价）万（以下税率根据常规标准得出） 营业税=50402.5×5.5%=2772.1万 所得税=50402.5×6.6%=3326.5万 土地增值税=50402.5×1%=504万 土地出让金契税=每亩地价×180×4%=7.2×每亩地价基础设施配套费：200元/㎡×144007m2=2880.1万营销费用=50402.5万×2.5%=1260万（取点标准包含营销代理、广告费用）财务成本：本报告暂设定开发商全资开发总开发成本=11520.5+650.8+6602.6+2880.1+1260+7.2×每亩地价=22914+7.2×每亩地价（万元）开发利润假设开发商目标为取得30%利润，则利润额为：利润=50402.5×30%=15120.75万地价计算（50402.5-15120.75-22914-7.2×每亩地价）/180=每亩地价经计算得出每亩地价=66.067万由此得出总开发成本=22914+7.2×66.067=23389.68(万元)若开发商预期利润率有变，则可引入上述公式计算出相应的地价。
房地产经济测算培训课件
目录
• 房地产经济测算概述 • 房地产市场分析 • 房地产投资评估 • 房地产项目经济测算 • 房地产风险评估与管理 • 房地产经济测算软件应用
01 房地产经济测算概述
定义与目的
定义
房地产经济测算是对房地产项目 进行全面的经济分析和评估，包 括投资估算、收益分析、风险评 估等方面。
素进行主观评价，如风险矩阵法、故障树分析等。
定量评估方法
03
定量评估方法通过数学模型、统计方法等手段，对风险因素进
行客观量化的评价，如概率分析、蒙特卡洛模拟等。
风险应对与控制策略
风险回避
通过放弃或改变某些可能产生 风险的环节、活动或具体条件 ，降低或消除风险发生的可能
性。
风险转移
将风险转移给其他主体承担， 如保险、合同条款等，以减轻 自身的风险负担。
房地产市场的分类
根据不同的分类标准，如物业类型、 交易方式、产权形式等，可以将房地 产市场细分为若干子市场。
房地产市场供求分析
房地产市场需求分析
包括消费者群体、需求动机、需求层次和需求结构等方面的分析 ，以了解不同消费者对房地产的需求特点。
房地产市场供给分析
包括土地供应、房屋建设、房屋存量等方面的分析，以了解房地产 市场的供应能力和供应结构。
项目经济测算的目的
项目经济测算的目的是为了评估项目的经济效益，为投资 决策提供依据，同时帮助开发商制定合理的开发计划和经 营策略。
项目经济测算的重要性
项目经济测算对于房地产项目的成功开发至关重要，它可 以帮助开发商了解项目的盈利潜力、风险和不确定性，从 而做出明智的决策。
项目经济测算流程
收集数据
收集与项目相关的所有必要数 据，包括市场数据、财务数据 、技术数据等。
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150～200
土建工程
1500～2000
1500～2000
1500～2000
1500～2000
1500～2000
装修工程
另见装修标准
1000～1200
800～1000
机电工程
可参考银行同期贷款利率6.55%
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一般房地产项目的评价分析过程
◼ 相关税费
序号
项目
说明
相关税费
1
营业税
以企业总销售收入的5.55%计算
2
土地增值税
根据土地增值额进行计算
3
所得税
以企业利润的25%进行计算
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建安总价(万元) 210,000 130,000 340,000
销售均价 38,000 35,000
销售收入（万元） 1,140,000 700,000 1,840,000
◼ 建安成本取值参考
建造成本 （元/平米）
高端
住宅 品质
改善
高档
办公
中档
前期费用
200～250
150～200
100～150
200～250
房地产项目经济测算分析
交流内容 -第一部分 房地产开发项目的核心评价指标 -第二部分 一般房地产开发项目的评价分析过程 -第三部分 深圳市旧改项目的地价计算
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房地产开发项目的核心评价指标
◼ 项目的评价
在评价一个房地产是否具备投资价值时，可对项目的经济指标进行分析，参考项目的销售利润 率、IRR、EBITDA等指标，以作出综合的考虑与评判。
ROE—净资产收益率又称股东权益收益率，是净利润与平均股东权益的百分比，是公司税后利润除以净资产 得到的百分比率，该指标反映股东权益的收益水益率=税后利润/所有者权益
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房地产开发项目的核心评价指标
◼ 参考评价指标（持有物业评价指标）
EBIT—全称为earnings before interest and tax ，即息税前利润，从字面意思可知是扣除利息、所得税之前 的利润；即未计利息、税项前的利润。
对项目的经济分析可分为静态分析与动态分析两种。在静态分析中，对项目的成本支出及整体 收入进行静态分析计算，通过销售利润判断项目收益情况。在动态分析中，不仅考虑静态的经济指 标，且需对项目每年或每半年的开发节奏及收支情况作出预估分析，再通过计算经济指标判断项目 可行性。
一般的销售项目，仅进行静态即可大致对项目的可行性得出结论。其主要参考指标为：权益楼 面地价、销售利润率。
对存在较大量自持经营物业（如：商场、写字楼及酒店）的项目，则需进行动态分析。其主要 参考指标为：IRR、EBITDA。
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房地产开发项目的核心评价指标
◼ 参考评价指标
权益楼面地价—指将获取开发建设土地的总成本（包括土地出让金、旧改拆迁安置成本、回迁物 业建安成本等）均摊至未来项目可用于销售或自持经营的建筑面积后，所得出的 楼面地价。
一般房地产项目的评价分析过程
◼ 假设项目基本指标
开发建设用地面积 （平米）
100,000
总开发量 （平米）
500,000
住宅 （平米）
300,000
◼ 土地成本及楼面地价测算
土地总成本（万元） 自有住宅物业（m2） 自有写字楼物业（m2） 权益楼面地价（元/m2）
写字楼 （平米）
200,000
容积率 5.00
3
不可预见费
4
销售费用
5
管理费用
6
财务费用
土地总成本
说明
土地出让金、旧改拆迁安置成本、回迁物业建安成本等
销售物业建造成本
根据自有物业开发量乘以建造单价得出
相关费用
自有物业开发过程中产生的不可预见费用，一般取自有 物业建安成本的5% 销售过程支出费用，一般取总销售额的2.8%计算
一般取土地总成本及自有物业建安成本的2%计算
EBITDA—税息折旧及摊销前利润，简称EBITDA，是Earnings Before Interest, Taxes, Depreciation and Amortization的缩写，即未计利息、税项、折旧及摊销前的利润。
EBITA MARGIN—即EBITA相对于投资成本的回报率，作为持有经营物业的评判指标，华润一般考虑为持有物 业EBITA15年平均值/持有物业总投资
销售利润率—项目税前及税后的销售利润和利润率是销售项目的两项重要评价指标。 销售利润率=销售利润/项目销售总收入
IRR—内部回报率（Internal rate of return），又称内部收益率，是指项目投资实际可望达到的 收益率。实质上，它是能使项目的净现值等于零时的折现率。是在考虑了时间价值的情况 下，计算项目投资可望达到的报酬率。
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房地产开发项目的核心评价指标
◼ 参考评价指标
ROA—即资产收益率（Return on Assets，ROA），又称资产回报率，是用来衡量每单位资产创造多少净利 润的指标。 资产收益率=净利润/ 总资产总额Assets
交流内容 -第一部分 房地产开发项目的核心评价指标 -第二部分 一般房地产开发项目的评价分析过程 -第三部分 深圳市旧改项目的地价计算
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一般房地产项目的评价分析过程
◼ 项目总投资包含项目
序号
项目
1
土地成本
2
自有物业建安成本
600,000 300,000 200,000 12,000
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一般房地产项目的评价分析过程
◼ 建安成本及销售收入计算
物业类型 住宅
写字楼 总计
面积（m2） 300,000 200,000 343,000
建设成本(单价) 7,000 6,500