20150315金港城项目第二阶段策划报告【提报版】
房地产行业某某城二期营销策划报告
房地产行业某某城二期营销策划报告目录一、世纪彩城一期的销售总结（一）一期销售的基本情况统计（二）一期的现状分析（三）一期营销对二期营销的启示二、二期概况及分析（一）产品概况及分析（二）销售周期分析（三）机会点与威胁点三、二期的销售时机（一）销售时机的选择因素（二）二期开盘的基本条件（三）二期形象对销售的促进（四）开盘时间的确定四、彩城二期的营销推广主题（一）主题选择因素（二）主题延展要点五、彩城二期的卖点整合六、彩城二期的销售手段（一）销售物料的准备（二）促销活动的策划（三）销售渠道的拓展（四）广告包装宣传（五）销售步骤安排（六）二期祥苑、裕苑价格表七、附图（一）户型修改方案（二）广告设计方案（三）导示系统设计方案一、世纪彩城一期的销售总结（一）、一期销售的基本情况统计截止2002年12月31日，世纪彩城一期总体销售面积为49685平方米，销售套数为260套，下列分别从面积区间、价格区间、客户资料、销售周期四个方面进行一期销售情况统计。
1、按面积区间统计及分析（表格略）如下图：图1-1-1（按面积区间划分——不一致面积区间的销售比率）略图1-1-2（按面积区间划分——不一致面积区间的销售情况占总销售情况比率）略说明：图1-1-1，80-90平方米的二房二厅开盘不久就已售完； 120-130平方米的三房二厅作为一期的主力户型，其销售情况很好，销售率达到91%；130-150平方米的三房二厅销售通常，销售率低于整体销售水平；160平方米的四房二厅销售率为78%；复式为一期的滞销户型，销售率仅为11%。
图1-1-2，120-130平方米的三房二厅由于为一期的主力户型，其销售面积最大，且适合市场需求，销售情况良好，占一期销售总面积的51%。
从目前市场需求来看，目标客户对购房的面积需求逐步趋小化，且由于外来人口的增加、社会家庭成员构成简单化与人们居住空间呈现独立性的进展趋势等因素，二房二厅与小面积的三房二厅的市场需求更为明显，由一期销售情况可知，功能性强面积较小的120-130平方米的三房二厅基本构成世纪彩城一期销售的主体；从目前市场供应来看，世纪彩城一期有效把握住120-130平方米的市场空白点，在销售期间与周边楼盘形成明显差异性，但整个周边楼盘的市场供应也正在走功能齐全化、面积趋小化的路线，因此世纪彩城二期开发在面积区间定位与户型定位上，与周边楼盘的竞争将更为猛烈。
仰光GOLDEN CITY二期价格方案
DAGON CITY
户型 二室两厅双卫 861sq.tf
DAGON CITY二房户型与本项目C2户型处于同一面积区间段，成交量较好，总 价区间30-33万左右，市场接受度高，因此作为本项目C1户型的总价参照对象。
本项目在区域认可度、开发商认可度两方面差于DAGON CITY，户型方面 朝向、视野优于DAGON CITY ，但地段价值差于DAGON CITY 。若要分流竞 品客户，到账总价应控制在29-31万。
价格体系制定原则
综合研究区域热销楼盘价格体系制定方法和标
准，结合国内价格体系制定方式
合理制定内部价差
DAONG CITY/kan tharyar/68/G·Ｅ·Ｍ·Ｓ
价格修正参照原则
总价控制原则
特殊位置（极差、极好）灵活修正原则
合理考虑赠送面积原则
依据： ①通过细节修正，使价格表更合理，更符合客户购买心理，同时使价格杠杆的效应更加突出，以更 好的促进销售。
户型总价制定—C4、C6
GOLDEN CITY
C4户型 两室两厅双卫 992sq.tf
DAGON CITY
户型 两室两厅双卫 1017sq.tf
DAGON CITY两房房户型与本项目C4、C6户型处于同一面积区间段，成交量好，总价区 间37-39万之间，市场接受度高，因此作为本项目C4、C6户型的总价参照对象。
30
30
30
比较楼盘均 价(元/平米) 比较楼盘取 值 与本案评比 分值 本案比较后 定价($/sq.ft) 比较楼盘对 本案定价的 权重 权重价格 ($/sq.ft) 本项目目前 预计价格
230 100 117 197 0.2 39
南昌市金城国际●茶城二期招商策略、执行案及推广 -31页
招商优势
项目分析
1、南昌市规模最大的茶叶专业批零市场； 2、一期的顺利销售及成功招商，目前入驻商家已达 到95%。 3、产权式商铺，可租可售。 4、区域商业中心。 5、 6米层高，买一送一。开间8米，高端形象。 6、大广场，停车位充足。（风水好）
关注重点
项目分析
1、招商和销售的矛盾。
1.1回避销售信息。 1.2一个目标：建江西省最大、最专业、品种最全之茶叶市场。
名片
招商中心包装
导示牌 项目效果图
横幅
正是租赁合同及附件
经营户手册
招商推广
数量
视情况定 视情况定 视情况定 视情况定 视情况定 视情况定 视情况定 视情况定
招商道具 营销中心挂牌
招商推广
金城国际—营销中心
招商道具
招商推广
广告公司设计、打印单页及招商手册。
单页建议：
浓缩项目优势，文字简单明了，图文并茂，也可 做DM单使用。 招商手册建议：
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720
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2280
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20280
7740
6840
招商计划
招商策略
阶段事项 工作分项 细项 起始时间
招商计划
2011.2.26 -2.26
准备期 招商策略及 2011.02.2
招
执行案 -03.03
商
前期招商
201.03.05 -04.30
计 划
持续招商 装修
2011.05.01 -09.31
招商思路
招商策略
5、针对主要的竞争对手开展有针对的阻击
相对于南昌市已经运营的茶叶市场， 本项目属于后来者。 所以要 充分了解并找出本项目的优势，并树立击败对手的信心，并将这些比 较优势及信心传达给客户，让他们对本案的信心更为坚定。
金属冶炼工程项目策划书
金属冶炼工程项目策划书[你好，这是一份金属冶炼工程项目的策划书。
本策划书将介绍项目的背景、目标、方法、预算和时间表等方面，以提供给各相关方参考。
希望对你有所帮助。
]一、背景金属冶炼工程项目旨在建立一座现代化的冶炼厂，以满足市场对金属产品的需求。
该项目将针对特定的金属材料进行冶炼，以改善现有供应链的不足和提高生产效率。
二、项目目标1. 建立一座全面符合环境保护标准的冶炼厂，以降低对环境的影响。
2. 提高生产效率，减少能源和原材料的浪费。
3. 提供高品质的金属产品，以满足市场需求。
4. 实施先进的技术和管理手段，以提升项目的可持续发展能力。
三、项目方法1. 确定合适的冶炼技术和设备，以实现高效率和低耗能的冶炼过程。
2. 优化生产流程，减少废品和次品率，提高成品率。
3. 引入先进的环保设施和措施，降低废气、废水和固体废物的排放。
4. 培训和引进专业人才，提高员工技能和生产管理水平。
四、项目预算1. 土地和厂房建设：XX万元。
2. 设备和技术引进：XX万元。
3. 人力资源和培训：XX万元。
4. 环保设施与措施：XX万元。
5. 其他费用：XX万元。
五、项目时间表1. 建设准备阶段：XX年月-XX年月。
a. 土地和厂房准备。
b. 设备和技术引进。
c. 人力资源招聘和培训。
2. 建设实施阶段：XX年月-XX年月。
a. 厂房建设和设备安装。
b. 测试和调试阶段。
3. 运营和生产阶段：自XX年月起。
a. 正式投产。
b. 生产全面运营。
六、项目评估与风险控制1. 定期进行项目评估，确保项目进程、质量和成本符合预期。
2. 建立风险管理机制，及时识别和解决项目可能遇到的问题和风险。
3. 密切关注市场需求和竞争态势，灵活调整项目策略和运营方案。
七、项目成果与效益评估1. 提供高品质金属产品，满足市场需求。
2. 减少能源和原材料的浪费，降低生产成本。
3. 实施环保措施，减少对环境的污染。
4. 创造就业机会，促进当地经济发展。
万科金域滨江二期策划汇报
西北角
一小块 场地
东南角 一小块 场地
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2、本工程6#、8#栋属于超高层建筑，超高层建筑的施工测量； 塔吊、人货梯垂直运输设备选用；垂直运输设备的爬升和拆除， 爬升式脚手架的升降，超高层砼的泵送，超高层施工用水和消防 用水的供给，质量、安全文明施工管理都是难点。
3、节点工期紧、工作量大，施工阶段面临观摩、评估、预售等 各方面的任务，如何进行施工部署与施工组织是关键，也是难点。
根据本工程的特点，6#、8#栋属于超高层，结构形式上下统 一，脚手架采用双爬架，11#栋上部结构有较大变化，不适用爬 架，计划采用传统工字钢悬挑架，其余楼栋均采用工字钢悬挑架。 3、工业化施工：
3
7#栋底部2层 商业，上部4 层办公，高 度23.75米
6#栋底部1层 商业，上部 44层住宅， 高度133.25米
5#栋底部2 层商业，上 部4层公寓式 办公，高度 21.35米
8#栋底部1层 商业，上部 44层住宅， 高度133.25米
14#栋为2层 商业建筑， 高度7.8米
9#栋底部2层 商业，上部 14层公寓式 办公，高度 48.75米
4、按万科A6版评估要求，项目安全文明必须保持常态化，如何 做好安全文明施工常态化是难点。
5、万科的实测实量对工程质量标准要求高，如何做好各工序的 质量控制，取得评估高分是难点。
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（七）我们的优势
1、本工程场地非常狭小，现场无法布置办公区和生活区，需要工 地外租赁场地，由我方施工，项目办公区，生活区都是现成的， 无须另外找场地布置办公区和生活区，可大大节约施工成本和社 会成本。 2、由我方施工，基础阶段场地运输问题可迎刃而解，我方把一期 1#栋边的道路与二期场地打通，主要材料走一期场地，即可解决 场地运输问题。 3、由我方施工，一、二期场地道路打通，售楼部区块内11#楼土 方也可随即开挖，否则必须把11#栋场地作为主入口，等地下室 施工完成才能进行11#栋基础土方施工。可大大减少与土方单位 的协调及场容场貌管理。 4、由我方施工，无须进行前期资源准备。我方在进行一期1#、 2#栋基坑的施工，人力资源是现成的，随时可加派人手投入二期 基础施工，可大大缩短施工工期。 5、我司有熟悉万科评估经验丰富的管理人员和熟练的技术工人， 能为本工程的进度和质量提供保障。 6、一期周转材料可以利用到二期项目，有利的节约了施工成本。
无锡金色港湾房地产项目营销策划报告
序言首先，感谢无锡金润置业有限公司给予金石公司参与这次竞标的机会。
金石公司两年来参与了对本案最初的前期评估和市场论证，以及本案规划设计阶段的产品定位和目前的招商配合，现阶段我司前期提出的项目的挑高产品定位已经获得实施，商业部分的招商也在顺利进行。
通过对项目二年的连续服务，金石公司对于无锡市场和本案的区域环境和产品特点都有着更为深刻的理解。
为了取得继续与贵公司合作的机会，我方组织了精良的团队，再次对无锡市场进行了详细的市场调查，对本项目进行了深入的分析，给本项目做出了明确的市场定位，制定了恰当的、精密的销售策略，相信本公司能够通过此次竞标，取得继续与贵公司合作的机会！金石地产二零零六年三月十五日目录市场篇一、无锡市城市概况…………………………………………………………………………………………………………………………6-8二、无锡市经济发展情况…………………………………………………………………………………………………………………………8-9三、无锡房地产市场概况………………………………………………………………………………………………………………………9-161、土地投放总量逐步放缓慢………………………………………………………………………………………………………………9-112、房地产市场投资稳步增长………………………………………………………………………………………………………………12-133 、房地产供应量相对充足 (14)4、品牌开发商展开角逐……………………………………………………………………………………………………………………15-16四、本案市场参考样本………………………………………………………………………………………………………………………17-31五、样本分析结果…………………………………………………………………………………………………………………………32-34项目研判篇一、项目位置 (36)二、周边配套情况…………………………………………………………………………………………………………………………37-39三、项目具体情况………………………………………………………………………………………………………………………40-41四、项目SWOT分析…………………………………………………………………………………………………………………………41-44五、项目研判定位 (45)六、项目产品定位……………………………………………………………………………………………………………………………46-47七、公寓产品定位详述………………………………………………………………………………………………………………………48-60八、客群定位………………………………………………………………………………………………………………………………61-62营销策划篇一、实物营销………………………………………………………………………………………………………………………………66-68二、功能分区营销……………………………………………………………………………………………………………………………68-71三、低首付营销 (72)四、售后包租…………………………………………………………………………………………………………………………………72-73五、销售战术控制…………………………………………………………………………………………………………………………74-82六、商业部分销售 (82)七、项目销售控制节点……………………………………………………………………………………………………………………82-83八、销售组织………………………………………………………………………………………………………………………………84-89推广篇一、推广内容 (91)二、推广策略……………………………………………………………………………………………………………92-93三、推广渠道 (93)市场篇一、无锡市城市概况无锡，别名"梁溪"，简称锡。
X万科金域滨江二期策划汇报
西北角
一小块 场地
东南角 一小块 场地
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2、本工程6#、8#栋属于超高层建筑，超高层建筑的施工测量； 塔吊、人货梯垂直运输设备选用；垂直运输设备的爬升和拆除， 爬升式脚手架的升降，超高层砼的泵送，超高层施工用水和消防 用水的供给，质量、安全文明施工管理都是难点。
3、节点工期紧、工作量大，施工阶段面临观摩、评估、预售等 各方面的任务，如何进行施工部署与施工组织是关键，也是难点。
根据本工程的特点，6#、8#栋属于超高层，结构形式上下统 一，脚手架采用双爬架，11#栋上部结构有较大变化，不适用爬 架，计划采用传统工字钢悬挑架，其余楼栋均采用工字钢悬挑架。 3、工业化施工：
4、按万科A6版评估要求，项目安全文明必须保持常态化，如何 做好安全文明施工常态化是难点。
5、万科的实测实量对工程质量标准要求高，如何做好各工序的 质量控制，取得评估高分是难点。
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（七）我们的优势
1、本工程场地非常狭小，现场无法布置办公区和生活区，需要工 地外租赁场地，由我方施工，项目办公区，生活区都是现成的， 无须另外找场地布置办公区和生活区，可大大节约施工成本和社 会成本。 2、由我方施工，基础阶段场地运输问题可迎刃而解，我方把一期 1#栋边的道路与二期场地打通，主要材料走一期场地，即可解决 场地运输问题。 3、由我方施工，一、二期场地道路打通，售楼部区块内11#楼土 方也可随即开挖，否则必须把11#栋场地作为主入口，等地下室 施工完成才能进行11#栋基础土方施工。可大大减少与土方单位 的协调及场容场貌管理。 4、由我方施工，无须进行前期资源准备。我方在进行一期1#、 2#栋基坑的施工，人力资源是现成的，随时可加派人手投入二期 基础施工，可大大缩短施工工期。 5、我司有熟悉万科评估经验丰富的管理人员和熟练的技术工人， 能为本工程的进度和质量提供保障。 6、一期周转材料可以利用到二期项目，有利的节约了施工成本。
金昌紫荆花海策划书3篇
金昌紫荆花海策划书3篇篇一《金昌紫荆花海策划书》一、项目背景金昌市拥有独特的自然景观和丰富的旅游资源，其中紫荆花资源具有很大的开发潜力。
为了充分展示金昌紫荆花的魅力，吸引更多游客前来观赏，提升金昌市的旅游知名度和影响力，特制定本策划书。
二、项目目标1. 打造具有特色的紫荆花海景观，成为金昌市的标志性旅游景点。
2. 吸引大量游客前来观赏，增加旅游收入。
3. 提升金昌市的城市形象和知名度。
三、项目实施地点选择适宜种植紫荆花且交通便利、面积较大的区域作为紫荆花海的建设地点。
四、项目内容1. 种植规划根据地形和景观需求，科学规划紫荆花的种植布局，形成层次分明、色彩斑斓的花海景观。
2. 景观打造（1）设置观景平台、步行道等，方便游客游览和拍照。
（2）布置特色小品、艺术雕塑等，增加景观的趣味性和文化内涵。
3. 配套设施建设（1）建设停车场，满足游客停车需求。
（2）完善餐饮、购物等服务设施，提供便捷的旅游服务体验。
4. 活动策划（1）定期举办紫荆花节，开展赏花、摄影比赛等活动。
（2）举办文化演出、艺术展览等，丰富游客的旅游体验。
五、宣传推广1. 利用互联网、社交媒体等平台进行广泛宣传，提高项目的知名度。
2. 与旅行社合作，推出相关旅游线路。
3. 参加旅游展会，进行项目展示和推广。
六、项目实施步骤1. 第一阶段：完成项目规划和设计，开始进行土地整理和紫荆花种植。
2. 第二阶段：逐步完善景观打造和配套设施建设。
3. 第三阶段：全面开展宣传推广工作，举办各类活动。
七、项目预算1. 紫荆花种植费用：[具体金额]2. 景观打造费用：[具体金额]3. 配套设施建设费用：[具体金额]4. 活动策划费用：[具体金额]5. 宣传推广费用：[具体金额]八、项目效益评估1. 经济效益：通过游客门票、餐饮、购物等收入，实现项目的经济效益。
2. 社会效益：提升金昌市的城市形象和知名度，促进当地旅游产业的发展。
3. 生态效益：增加城市绿化面积，改善生态环境。
广州市富力金港城整合营销策划方案-文档资料
中管网房地产频道
媒介策略：
接待中心的长线延伸 全国联播：北京+上海+广州
考虑在三大城市的机场及富力在地的主力楼盘作为接待中心
广州本土的楼盘可考虑：富力城及珠江新城的豪宅之一 接待中心的媒介延伸： 机场户外+机场路（高速）上的路牌、道旗+去接待中心路上的户外媒体 辅助媒体也可考虑分众媒体、电波广告及杂志等直击目标受众有效媒体 主力户外广告主题更换成“一城，一世界”
按语：为影响世界的人造城！ 1、一座城市，一种收容万有的低密度空间
——联合公寓，一梯四户多层低密度高尚住宅区
2、一座城市，一种低调奢华的高度
——联合公寓，11层30米限高洋房
3、一座城市，一种吐纳乾坤的眼界
——联合公寓，新机场旁2000亩空港基地配套住宅
4、一座城市，一种包罗万象的享乐方式
——联合公寓，所有配套一应自足
中管网房地产频道
这是一座在整个花都和临空版块唯一的
无法超越的城！
中管网房地产频道
金港城的无以替代性：
1、与新白云机场咫尺相邻，尽享空港经济强劲利好 2、2000亩的巨大规模 3、总部基地、物流、仓储、多层低密度高尚住宅、商业城 学校、人工湖、五星级酒店……配套一应俱全 4、它是最早进入花都的超大项目，奠定了一个先入为主的地位 所以，金港城将成为：
中管网房地产频道
中管网房地产频道
3、一城，一世界
品牌价值 投资价值 居住价值 商 务价值 产业价值 区域价值
在金港城，你能发现所有城市的核心价值。 因为，我们在用包容世界的价值，造城
这是一座万有引力之城 ： 总部基地：空港经济的宏观主脑 低密度多层住宅：世界500强的精英领域 汽配物流中心：东亚引擎级物流转盘 顶级商业城：满足超越想象的享乐需求 五星级酒店：空港城的商务客厅 大面积人工湖：空港城休闲后花园 学校、医院…… 一城，一世界 金港城，在为全球空港经济磁场点睛！
4广西新港湾管理咨询项目第二阶段工作计划.doc
广西创新港湾管理咨询项目第二阶段工作计划项目编号：ALLPKU_2003 _GXXGW_P004项目名称：广西创新港湾管理咨询日期：2003/08/08第1页注：1、在前期诊断的基础上，我们建议，创新港湾管理咨询项目第四阶段的业务流程优化设计工作宜提前至本阶段进行，原定于本阶段的财务管理体系设计后延一个阶段。
2、经双方协商确认，本阶段主要工作内容为：业务流程体系优化、组织结构设计和人力资源管理体系设计。
3、方案的讨论时间根据进展情况安排。
4、本阶段工作计划按照上述调整做出。
项目经理：项目负责人：情感语录1.爱情合适就好，不要委屈将就，只要随意，彼此之间不要太大压力2.时间会把最正确的人带到你身边，在此之前，你要做的，是好好的照顾自己3.女人的眼泪是最无用的液体，但你让女人流泪说明你很无用4.总有一天，你会遇上那个人，陪你看日出，直到你的人生落幕5.最美的感动是我以为人去楼空的时候你依然在6.我莫名其妙的地笑了，原来只因为想到了你7.会离开的都是废品，能抢走的都是垃圾8.其实你不知道，如果可以，我愿意把整颗心都刻满你的名字9.女人谁不愿意青春永驻，但我愿意用来换一个疼我的你10.我们和好吧，我想和你拌嘴吵架，想闹小脾气，想为了你哭鼻子，我想你了第2页11.如此情深，却难以启齿。
其实你若真爱一个人，内心酸涩，反而会说不出话来12.生命中有一些人与我们擦肩了，却来不及遇见；遇见了，却来不及相识；相识了，却来不及熟悉，却还要是再见13.对自己好点，因为一辈子不长；对身边的人好点，因为下辈子不一定能遇见14.世上总有一颗心在期待、呼唤着另一颗心15.离开之后，我想你不要忘记一件事：不要忘记想念我。
想念我的时候，不要忘记我也在想念你16.有一种缘分叫钟情，有一种感觉叫曾经拥有，有一种结局叫命中注定，有一种心痛叫绵绵无期17.冷战也好，委屈也罢，不管什么时候，只要你一句软话，一个微笑或者一个拥抱，我都能笑着原谅18.不要等到秋天，才说春风曾经吹过;不要等到分别，才说彼此曾经爱过19.从没想过，自己可以爱的这么卑微，卑微的只因为你的一句话就欣喜不已20.当我为你掉眼泪时，你有没有心疼过第3页。
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——以拔高品质、震撼实景、完善配套，来引导客户认知
因此，项目的发展思路为：
提高精细化产品力，建立项目高端价值体系，拔高项目形象，以震撼 的实景引导客户认知！
机会分析/住宅定位
提高精细化产品力，建立项目高端价值体系，拔高项目形象，以震撼的实景引导客户认知。
基于项目发展机会点，寻找几个不同的产品力打造方向，思考项目产品力的提升点。
谨呈：金港之都置业有限公司
金港城项目前期策划报告
【第二阶段 产品规划与开发战略篇】
北京华业行房地产经纪有限公司 2015年3月
第一阶段工作回顾
Work Review
宏观趋势
城市发展
市场特征
地块属性
客户需求
宏观趋势——
房地产市场由高速增长时期转入平稳增长期
城市发展——
临港需要一个真正服务于四镇的中心！
细致性产品力突破方式
惠州卓越东部蔚蓝海岸——高端物业提高档次 南昌世纪风情——高成本精致景观
长沙音乐界——高附加值赠送 朗诗国际——科技节能打造核心竞争力
差别物业 园林景观 高附加值 绿色科技
机会分析/住宅定位
惠州卓越东部蔚蓝海岸——高端物业提高档次
在项目劣势明显的情况下，以别墅产品高形象及齐全配套破解困局，并在立足于 市场主流客群的同时，吸引中高端客户。
占地面积 总建面 总户数 容积率 开发分期 价格 77万m² 约200万m² 16000户 约2.6 分6期开发，现为第1期 别墅13000元/m² (2011) 叠拼8000元/m² 高层5000元/m²
区域较偏僻，配套不齐全，无强势景观资源：项目位居大亚湾珠海西区，距离
深圳龙岗区较近，约25公里的距离。目前周边较为荒凉，有部分数码电子厂，公共配 套不成熟；
S2 南侧地块 （109亩）
南侧地块
S2 S3
23.3 4.7
S4
6.3
S3
S4
如何做出最适宜的规划？
功能布局建议
规划布局原则：
以市场为导向、以人为本的设计原则 自然至上，因地制宜的设计原则 功能性与艺术性相统一的设计原则 运动文化与居住区相联系的设计原则 整体设计与分期、分组团建设相结合的原则
机会分析/住宅定位
处于两难境地，我们将思考两个问题：
问题一：市场缺什么？
市场充斥着各种低端项目，差异化和可选择性较少，我们的机会点在哪？
问题二：如何满足客户？
客群对商品房的认知程度较低，对于项目诸多不利，如何使客群接受？
机会分析/住宅定位 思考：
市场缺什么？
区域发展不成熟，但项目自身资源较优，需尽可能的从项目本体出发。
市场特征—— 需要一个标准化商品房项目来引领和改变临港房地产市场
地块属性—— 新城发展初级阶段的核心地块开发
客户需求—— 城镇化进程中新兴购房群体的住房需求
30万㎡临港高品质中心生态城
SLOGAN
繁华是生活的向往，公园是回家的方向
新都会 金港城 ？
方向一：新XX
？
？
方向二：XXXX
建议一：新
整体策略/住宅定位
产品策略
首期差异化高价值产品电梯高层及多层花园洋房，增加话题点 主流面积区段+控制面积+高赠送→实现产品高溢价 极度考究园林，提升产品品质，树立品牌高形象 优质物业服务，增加项目卖点
客户策略
立足区域主流市场，局部产品向高端市场突破 标杆稀缺产品拉动中高端客户群体，争取中高端客户群体 生活方式升级+总价控制+精致纯净社区分流低端客户群体
物业类型标识
首期开发能够拖高项目整体形象， 让项目形成一定差异性
容易被客户感知，有利于口碑宣 传 能够形成品牌形象 能被广泛的主流客户群所感知， 并实现溢价 有利于营销宣传
对内部或外部景观有一 定要求
成本增加 大环境优越，小环境的 溢价价值有所贬损
高档形象
匹配
园林景观突破
高档形象
深圳市中心
卓越· 东部蔚蓝海岸
机会分析/住宅定位
南昌世纪风情——高成本精致景观
南昌本地企业开发项目，园林星河湾原班人马打造，以每平米超过400元的成本 重金打造精致的景观园林，成为项目核心竞争力。
成功要点 实施细节 世纪风情引进了300多种3000多株珍惜植物： 多头苏铁、古桩石榴、五色芙蓉等，高成本打 造以乔木为主的园林 采用立体平均式园林景观，主动创造场地高差， 形成自然的起伏。有效增大绿化面积(斜角边大 于直角边) 通过高层底部架空泛会所弥补公共空间的不足， 形成内外空间的过渡
聚集性和导向性， 并呈现层次递进、 起落有致的均衡性
轴线式布局
强调主次等级，因 地布局，各组团独 立施工及管理
片块式布局
安全感与归属感 并存，构成的空 间无方向性，主 入口可随意安排
围合式布局
住宅与公共配套集 中紧凑布置，并尽 力开发地下空间
市场表现：项目全部十大科技加总额外增加成本约1200元/m² ，项目销售基本在溢价在10%以上，其中楼盘越高端， 溢价能力越强。
机会分析/住宅定位
精细化产品力突破竞争模式总结：差别物业类型产品，主打精致园林景观及户型空间附加值上创新，适当采取 部分科技附加价值是本项目可以发展的方向。
方向 特点 限制条件 客户感知 与本项目匹配度
港
城市定位
湾
景观资源
家
备选案名：新
景 湾
建议二：
公园
景观资源
铭筑
经典建筑
备选案名：山水
文元
第二阶段工作汇报
Work Report
思考——
一面是数量有限的客群对商品房 的认知程度、价格接受能力较低。
项目 核心竞争力 在哪？
Core-competitiveness？
另一面是区域市场低端项目，较能 满足客户的基本居住需求。
解决四大关键问题——
1、分析宗地价值，提出适宜规划 2、通过经济评价，降低项目风险 3、制定开发策略，解决启动问题 4、提出营销战略，预热临港市场
地块价值梳理
城市规划利好
（地块评分权重30%）
考虑到城市规划利好对地块的影响，及大型城市商业、公建配套对地块的辐射力度；
道路交通可达
人民湖
人 民 广 场
现状基础设施
• 宗地内部现状基础配套缺失； • 一期商业开街后可填补少量服
N1 N2 N5 北侧地块 （170亩） N3 N4
务型商业；
• 宗地东侧人民广场为城市公共 配套设施； • 宗地东北方向有电影院、银行 等部分配套。
S1 S2
南侧地块
（109亩）
S3
S4
不利负面影响
• 考虑宗地内部地面 高差情况，及周边
（地块评分权重-10%）
考虑高速公路、城市高压电线及宗地地质条件等不利因素负面影响。
城市规划利好
•
宗地南侧地块临关山西路部分，
N1
N2 N5 北侧地块 （170亩）
现已有一期商业部分封顶，待
投入使用，沿街商业氛围初具 规模；
N3 N4
•
人民路为经济开发区内主干路，
连接宗地东北侧的管委会、电 影院、银行；
（地块评分权重30%）
考虑地块所临道路的等级、对外交通便利度，分析各地块的对内和对外交通的通达性及便利程度； 自然资源条件 的影响； 现状基础配套
（地块评分权重20%） （地块评分权重30%）
考虑地块周边环境质量优劣势（噪音、大气污染等），自然条件（地形、地势条件）等其他因素
考虑地块目前城市基础设施建设情况，现有公共服务设施的距离； 不利负面影响
以资金和技术支持， 引进稀有树种
主动营造园林高差
架空层泛会所园林
市场表现：项目园林成本为南昌当地最高，给客户留下“植物 园”良好印象，在销售过程中多次获得月度销冠。
机会分析/住宅定位
长沙浩龙音乐界——高附加值户型产品
项目以高附加值产品为主要卖点，做到真正零公摊户型，尽管项目其他劣势明显，但仍受市场热捧。
S1 S2 南侧地块
•
周边配建人民广场为主要公共 配套设施。
S3 S4
（109亩）
黄 海 一 路
道路交通可达
• 交通网络对土地价值有较大影
响，但不同的交通路线对土地
价值有不同程度的影响； • 人民路、黄海一路、大山路为
序
坪 上 镇
朱 芦 镇
主要连接城市道路，承担交通
组织和形象展示作用； • 关山西路作为主干路，连接经 济开发区南北。
匹配
ห้องสมุดไป่ตู้
多赠送空间
有生活品味 实惠性
匹配
高科技、生态 附加价值
容易形成差异化 溢价空间大
受众相对较小 成本增加，营销成本更 高 施工水平要求高
高科技、时尚领先 需要有成熟的居住理念明显感 知。
部分匹配
基于城市发展、地块条件、客户需求、市场竞争四方面情况，借鉴细节性产品力的案例，构建项目整体价
户型设计
品 质 拉 动
增值点
通过综合性产品力打造实现住宅产品的成功，从而 商业带来人流，实现项目整体价值。
新技术 物业服务
整体策略/住宅定位
市场策略
占位：临港最具产品力的高端价值项目 营销：高调形象主旨+震撼实景展示
形象策略
临港最考究细节的、超越客户居住想象的超大社区 以示范区实景阐释项目形象主旨
客户以深圳客户做支持：本地客户购买力不足，多数客户为深圳各区的刚需群体；
深圳三房的总价买别墅：别墅总价控制，营销上以“深圳三房的总价买别墅”。