评估师房地产净收益的测算公式

评估师房地产净收益的

测算公式

文稿归稿存档编号：[KKUY-KKIO69-OTM243-OLUI129-G00I-FDQS58-

第四节房地产净收益的测算公式

1.净收益测算的基本原理（掌握）

收益性房地产获取收益的方式，可分为出租和营业两大类。

基于租赁收入求取净收益——投资法（优先考虑使用）

基于营业收入求取净收益——利润法

对于既有大量租赁收入又有营业收入的，应优先通过租赁收入求取净收益。

（1）基于租赁收入测算净收益的基本原理

基本公式：

净收益＝潜在毛租金收入－空置和收租损失＋其他收入－运营费用＝有效毛收入－运营费用

相关概念：净收益潜在毛收入（最大可能的收入）空置和收租损失有效毛收入运营费用

运营费用，是指维持房地产正常使用或营业的必要支出。包括房地产税、房屋保险费、物业服务费、管理费用、维修费、水电费等。

运营费用与会计上成本费用的区别（四个不包括）——重要考点。

运营费用不包含：1）对于已抵押房地产，运营费用不包含抵押贷款还本付息额。（如何理解：贷款与否，不影响房地产整体的正常运营收益。另外，偿还方式是可选择的，这会使得评估结果受偿还方式影响，不客观）

税前现金流量是净收益减去抵押贷款还本付息额后的余额，它被用于评估房地产自有资金权益的价值。

2）不包含折旧（不包括建筑物折旧费和土地取得费用的折旧摊销，但包括经济寿命比整体建筑物经济寿命短的构件、设施设备、装饰装修等的折旧费。长寿命项目折旧不包含，只包含短寿命项目折旧）重置提拨款是运营费用中的项目。是指在建筑物经济寿命内，为定期更换（需要一次性支付）经济寿命较短的构件、设施设备、装饰装修等所提供的费用；或者在未来持有期结束之前为需要更换的构件、设施设备、装饰装修等所提供的费用。

根据设备的价值，作为更新时点的终值，求平时各期的年金，这个计算出来的年金，就是重置提拔款。

3）不包含改扩建费用——改扩建增加了资产价值，所以不在运营费用里。

4）不包含所得税——与特定业主的经营状况直接相关，所得税后称为税后现金流量。评估投资价值时，需要扣所得税。

【多选题】在求取净收益中，运营费用包括（）。

A.房地产保有环节的税收

B.房地产折旧费

C.房屋保险费

D.房地产抵押贷款还本付息额

E.为承租人提供的服务费

『正确答案』ACE

『答案解析』本题考查的是净收益测算的基本原理。运营费用包括房地产税、房屋保险费、物业服务费、管理费用、维修费、水电费等。参见教材P238。

【判断题】某收益性房地产按经济寿命计算的建筑物年折旧费为100万元，房屋设备年折旧费为10万元，室内装饰装修年折旧费为50万元，则采用收益期限为有限年的收益法公式估价时，计入年运营费用的折旧费为160万元。（）

『正确答案』错误

『答案解析』本题考查的是净收益测算的基本原理。建筑物的折旧费用，不能计入运营费用。短寿命周期的资产的折旧才能计入运营费用。计入年运营费用的折旧费应该为60万元。参见教材P238。

两个重要指标：

（可以通过市场提取法获得）

净收益率＝1－运营费用率

净收益率+运营费用率＝1

【单选题】某商铺建筑面积为500m2，建筑物的剩余经济寿命和剩余土地使用年限为35年；市场上类似商铺按建筑面积计的月租金为120元/m2；运营费用率为租金收入的25%；该类房地产的报酬率为10%。该商铺的价值为（）万元。

A.521

B.533

C.695

D.711

『正确答案』A

『答案解析』本题考查的是净收益测算的基本原理。

年租金收入＝500×120×12＝72（万元）

运营费用＝72×25%＝18（万元）

净收益＝72－18＝54（万元）

（2）基于营业收入测算净收益的基本原理

特点：业主与经营者合二为一，房地产租金与经营者利润没有分开。

与基于租赁收入的净收益测算，主要区别：

潜在毛收入或有效毛收入变成了经营收入；

要扣除归属于其他资本或经营的收益（正常利润）