工业用地改为商业用地的步骤

1、前提条件：必须符合城市总体规划，并需经过规划部门批准，

需要土地部门的领导签字意见。

2、如果符合城市规划可以改变为商业用途的，按照现行土地出让

办法的规定，其出让应当通过招标、拍卖或挂牌等方式公开进行，

工业用地原使用人和买受人不得自行进行买卖。但有一个问题就是，把土地拿出去拍拍挂如何保证我们还能拿的到呢?到时候又是很多家公司竞争怎么办?学学人家高手吧，碧桂园能做的到的(书上可没写

教你如何拿地哦)!如果用途的变更符合城市规划，按政策只要按市

场价格补交差价就可以了，这是一个基本的原则(如果不想交差价，那就另当别论了)。

但是，在实际操作中，不同的地方政府对这一原则的理解程度

和政策执行方式都不尽相同，比如规定对这类土地必须进入市场公

开交易(招拍挂)，又如只要按经认可的市场评估价格补交清出让金

即可进入市场等等。归总起来，这些操作的差别实际上可以理解为“应补交的市场价”如何实现的问题，政策对此并没有规定得很具体，地方如何操作就有了很大的灵活性，也就是说如果地方在执行

上头的政策时可以采取更为严格的措施，比如“必须招拍挂”等等。但是“必须招拍挂”需要有一定的前提，那就是土地使用权的取得

方式，如果是以出让方式取得的工业用地，由于使用权已经被买断，因此强制性要求“招拍挂”的做法不妥当，有违物权的基本准则;但如果是划拨用地，那政府就完全有权利要求进入有形市场公开交易。

司法解释：《国务院办公厅关于清理整顿各类开发区加强建设用地管理的通知》(国办发[2003]70号)第四点中的部分原文：“协

议出让的土地改变为经营性用地的，必须先经城市规划部门同意，

由国土资源行政主管部门统一招标拍卖挂牌出让。”

3、通常的做法可由工业用地使用人与所在区县的土地管理部门联系，由土地的收购储备机构根据年度收购储备计划安排收储。

司法解释：《城镇国有土地使用地价是不一样的。二是政府收

回协议出让的工业用地使用权，重新以招拍挂方式出让的做法缺少

法律依据。钟还认为，协议出让是法律明确的一种出让方式，现使

用者是以合法方式获取的工业用地使用权应当受到保护，政府在土

地收购储备时应避免强收强卖。

关于协议出让国有工业用地改为经营性用地，是由现使用者补

办手续还是由政府收回后重新招标拍卖挂牌出让，在当前各地实践中，是一个争议较大并且做法不一的问题，对此，需要对现行法律、法规、规章及有关文件进行全面深入的理解。

准确理解相关法规、规章条款的具体涵义

2002年 7月1日国土资源部颁布实施的《招标拍卖挂牌出让

国有土地使用权规定》(以下简称11号令)规定，“商业、旅游、

娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方

式出让”。2003年 8月1日施行的《协议出让国有土地使用权规定》(以下简称21号令)第十六条规定，以协议出让方式取得国有

土地使用权的土地使用者，需要将土地使用权出让合同约定的土地

用途改变为商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用途的，应当取

得出让方和市、县人民政府城市规划部门的同意，签订土地使用权

出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，按变更后的

土地用途，以变更时的土地市场价格补交相应的土地使用权出让金，

并依法办理土地使用权变更登记手续。2004年3月18日，国土

资源部和监察部联合下发的《关于继续开展经营性土地使用权招标

拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》(国土资发[2004]71号，以下简称71号文)规定，对 8月 31日后以历史遗留问题为由采用协议方式出让经营性土地使用权的，要从严查处。

从上述规定来看，似乎 21号令的规定与 11号令、71号文存在冲突，即协议出让的工业用地改变用途为商服用地时政府部门所作

的“合同变更或重新签订合同”，是否在11号令和71号文所禁止

的范围内，是否与经营性用地招拍挂的规定相违背。对此，通过全

面深入分析相关规定，可以看出这里并不矛盾。协议出让土地是我

国法律中规定的一种土地出让方式，通过这一方式取得的土地使用

权与招拍挂方式取得的土地使用权一样受到法律的严格保护。土地

使用权人在土地使用过程中根据土地利用的需要，可以申请将土地

用途改为经营性用地，只要按规定经有关部门批准并办理相关手续，补交土地出让金即可，政府统一收回重新招拍挂的做法并没法律依据。

21号令第十六条规定的出让合同变动与11号令和71号文中规

定的禁止协议方式出让经营性用地有本质的区别

这两种行为的性质不同。11号令和 71号文中所禁止的协

议方式出让经营性用地行为，是政府主动实施的一种土地出让行为;21号令第十六条中规定的行为不是一种土地出让行为，而是政

府根据土地使用者改变土地用途的申请而作出的一种行政许可行为。从71号文的立法背景及内容来看，协议出让工业用地改变用途，并不属于历史遗留问题，因此，也就无所谓对这一方式的禁止。

这两种行为对土地权利的影响不同。11号令和71号文中所禁

止的协议方式出让经营性用地，是一种权利设定，通过协议出让，

土地使用者得到了一种出让土地使用权;而21号令第十六条中规定的合同变更或重新签订合同，是一种权利内容的变动，而不是重新设定，它是以已有土地权利为基础而进行权利内容变动。

这两种行为出现在不同的国有土地管理环节上。11号令和71号文中所禁止的协议方式出让经营性用地行为，是指政府在一级市场中直接通过协议方式向市场供地的行为;21号令第十六条规定的行为是出现在土地使用权出让后土地使用者利用土地的过程中。

21号令第十六条是对已有规定的补充和完善

对于出让土地改变用途，我国现行法律法规中已有明确规定，1995年颁布的《城市房地产管理法》第十七条规定：土地使用者需要改变土地出让合同约定的土地用途的，必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。2001年国务院发布的《关于加强国有土地资产管理的通知》(国发[2001]15号)规定，土地使用者需要改变原批准用地的土地用途、容积率等，必须依法报经市、县人民政府批准。对于出让土地，凡改变用途、容积率的，应按规定补交不同用途和容积率的土地差价。

可见，土地使用者对其协议出让方式取得的土地改变用途，法律中并没有明文禁止，相反，法律中明确了具体的操作程序。为进一步规范这一行为，国土资源部 2003年发布21号令第十六条对此又作了具体规定，明确提出了“按变更后的土地用途，以变更时的土地市场价格补交相应的土地使用权出让金”，这就在一定程度上弥补了原有规定的不足，防止了以此来规避经营性用地招拍挂，保证了国有土地收益最大化。

21号令第十六条适用的条件

从当前规定来看，21号令第十六条适用的条件应该包括以下方面：1.土地权利人已通过协议出让方式取得了完整的土地使用权;2.

取得原出让方和规划部门同意，应该说，只要符合规划及有关条件，有关主管部门就应该批准;3.按新用途及当时的市场价补交出让金;4.变更协议或重新签订土地使用权出让合同。这里的重新签订合同，

也是对原有合同的一种调整，而不是重新出让。

协议出让土地使用权收回应受到严格限制

土地使用权的收回与土地征收、征用一样，是作为剥夺权利人

财产权的一种强制措施。根据《立法法》规定，对非国有财产征收

的事项，除全国人大及其常委会授权国务院制定行政法规的外，只

能在法律中规定。从当前立法来看，它应仅限制在《土地管理法》、《城市房地产管理法》等法律中规定的为公共利益需要、为实施城

市规划进行旧城区改建、土地出让等有偿使用合同约定的使用期限

届满，土地使用者未申请续期或者申请续期未获批准的，以及满两

年未动工开发的等法律有明确规定的情形下。除此之外，政府不能

随意行使收回权，只能与权利人协商收购。实践中，那些通过土地

使用收回来实现政府收益的做法应是严厉禁止的。

附：工业用地土地变更为商业用地的程序和条件

1、实施依据：国务院55号令第18条;《城市房地产管理法》第27条;《土地管理法》第56条。

2、承办部门：县级以上国土资源局土地利用部门、地籍管理部门

3、办理条件：

(1)申请人资格：土地所有权人或者使用权人

(2)申请时限：土地批准变更之日起30日内

4、办理人需要提交的材料目录：

(1)改变土地用途申请

(2)计委立项文件

(3)规划单门同意改变用途的规划用地许可证

(4)上级主管部门意见

(5)地价评估报告

(6)《国有土地使用证》原件

(7)法人代表身份证复印件，委托办理的要有委托书和委托代理人身份证复印件。

(8)《营业执照》(组织机构代码证)

(9)其它材料

5、程序、期限

(1)申请：国有土地使用权人应向县级以上国土管理部门提出改变土地用途申请，并告知申请人办理改变土地用途应提交的有关资料。

(2)审查受理：县经以上国土管理部门对办理改变土地用途的单位或个人提交的有关资料进行审查，对申报资料齐全的，符合申请条件的予以受理。

(3)地籍部门办理：

①地籍测量：对该宗土地进行地籍测量，绘制地图，按规定缴纳地籍测量费。

②组卷上报：改变土地用途各种所需资料齐全后，对该宗土地进行组卷，由主管局长审查，经局会审同意后，上报同级政府审批。

③通知发件：地籍管理部门领取该宗地土地使用权批准文件后，通知申请人领取有关批件手续。

④办理土地变更登记：申请改变土地用途的单位或个人，在领取土地用途的批件后，在规定的时间内办理土地变更登记手续。

6、收费标准：对出让土地按该地评估价格扣除原出让价格补交出让金。

7、土地用途变更时限：土地批准变更之日起30日内。

如何把工业用地转化为商业或住宅用地

正常情况将工业用地改为商业用地的步骤： 1、前提条件：必须符合城市总体规划，并需经过规划部门批准，需要土地部门的领导签字意见 2、如果符合城市规划可以改变为商业用途的，按照现行土地出让办法的规定，其出让应当通过招标、拍卖或挂牌等方式公开进行，工业用地原使用人和买受人不得自行进行买卖。但有一个问题就是，把土地拿出去拍拍挂如何保证我们还能拿的到呢？到时候又是很多家公司竞争怎么办？学学人家高手吧，碧桂园能做的到的（书上可没写教你如何拿地哦）！如果用途的变更符合城市规划，按政策只要按市场价格补交差价就可以了，这是一个基本的原则（如果不想交差价，那就另当别论了）。但是，在实际操作中，不同的地方政府对这一原则的理解程度和政策执行方式都不尽相同，比如规定对这类土地必须进入市场公开交易（招拍挂），又如只要按经认可的市场评估价格补交清出让金即可进入市场等等。归总起来，这些操作的差别实际上可以理解为“应补交的市场价”如何实现的问题，政策对此并没有规定得很具体，地方如何操作就有了很大的灵活性，也就是说如果地方在执行上头的政策时可以采取更为严格的措施，比如“必须招拍挂”等等。但是“必须招拍挂”需要有一定的前提，那就是土地使用权的取得方式，如果是以出让方式取得的工业用地，由于使用权已经被买断，因此强制性要求“招拍挂”的做法不妥当，有违物权的基本准则；但如果是划拨用地，那政府就完全有权利要求进入有形市场公开交易。司法解释：《国务院办公厅关于清理整顿各类开发区加强建设用地管理的通知》（国办发[2003]70号）第四点中的部分原文：“协议出让的土地改变为经营性用地的，必须先经城市规划部门同意，由国土资源行政主管部门统一招标拍卖挂牌出让。” 3、通常的做法可由工业用地使用人与所在区县的土地管理部门联系，由土地的收购储备机构根据年度收购储备计划安排收储司法解释：《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十八条“土地使用者需要改变土地使用权出让合同规定的土地用途的，应当征得出让方同意并经土地管理部门和城市规划部门批准，依照本章的有关规定重新签订土地使用权出让合同，调整土地使用权出让金，并办理登记。” 工业用地改变用途的依据和方式

工业用地改为商业用地的步骤

工业用地改为商业用地的步骤 1、前提条件：必须符合城市总体规划，并需经过规划部门批准，需要土地部门的领导签字意见。 2、如果符合城市规划可以改变为商业用途的，按照现行土地出让办法的规定，其出让应当通过招标、拍卖或挂牌等方式公开进行，工业用地原使用人和买受人不得自行进行买卖。但有一个问题就是，把土地拿出去拍拍挂如何保证我们还能拿的到呢?到时候又是很多家公司竞争怎么办?学学人家高手吧，碧桂园能做的到的(书上可没写教你如何拿地哦)!如果用途的变更符合城市规划，按政策只要按市场价格补交差价就可以了，这是一个基本的原则(如果不想交差价，那就另当别论了)。但是，在实际操作中，不同的地方政府对这一原则的理解程度和政策执行方式都不尽相同，比如规定对这类土地必须进入市场公开交易(招拍挂)，又如只要按经认可的市场评估价格补交清出让金即可进入市场等等。归总起来，这些操作的差别实际上可以理解为“应补交的市场价”如何实现的问题，政策对此并没有规定得很具体，地方如何操作就有了很大的灵活性，也就是说如果地方在执行上头的政策时可以采取更为严格的措施，比如“必须招拍挂”等等。但是“必须招拍挂”需要有一定的前提，那就是土地使用权的取得方式，如果是以出让方式取得的工业用地，由于使用权已经被买断，因此强制性要求“招拍挂”的做法不妥当，有违物权的基本准则;但如果是划拨用地，那政府就完全有权利要求进入有形市场公开交易。司法解释：《国务院办公厅关于清理整顿各类开发区加强建设用地管理的通知》(国办发[2003]70号)第四点中的部分原文：“协

议出让的土地改变为经营性用地的，必须先经城市规划部门同意，由国土资源行政主管部门统一招标拍卖挂牌出让。” 3、通常的做法可由工业用地使用人与所在区县的土地管理部门联系，由土地的收购储备机构根据年度收购储备计划安排收储。司法解释：《城镇国有土地使用地价是不一样的。二是政府收回协议出让的工业用地使用权，重新以招拍挂方式出让的做法缺少法律依据。钟还认为，协议出让是法律明确的一种出让方式，现使用者是以合法方式获取的工业用地使用权应当受到保护，政府在土地收购储备时应避免强收强卖。关于协议出让国有工业用地改为经营性用地，是由现使用者补办手续还是由政府收回后重新招标拍卖挂牌出让，在当前各地实践中，是一个争议较大并且做法不一的问题，对此，需要对现行法律、法规、规章及有关文件进行全面深入的理解。准确理解相关法规、规章条款的具体涵义 2002年 7月1日国土资源部颁布实施的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》(以下简称11号令)规定，“商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让”。2003年 8月1日施行的《协议出让国有土地使用权规定》(以下简称21号令)第十六条规定，以协议出让方式取得国有土地使用权的土地使用者，需要将土地使用权出让合同约定的土地用途改变为商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用途的，应当取得出让方和市、县人民政府城市规划部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，按变更后的土地用途，以变更时的土地市场价格补交相应的土地使用权出让金，

工业用地变成商业用地改变用途的依据和方式

工业用地变成商业用地改变用途的依据和方式工业用地改变用途的依据和方式编者按：近日，浙江省余姚市市委政研室陈清波致函《地产周刊》，反映他们在研究中发现一个有争议的问题，前几年协议出让的国有工业用地，而现已改为商服用地的，是否必须收回其土地使用权后再经招拍挂出让?针对这个带有普遍性的问题，编辑部约请中国土地矿产法律事务中心的钟京涛进行了较为详细的解答。钟认为，工业用地要改变为商业用地情况，需要注意两点：一是现使用者要继续使用的，需按规定补交相应的土地出让金，因工业用地和商业用地地价是不一样的。二是政府收回协议出让的工业用地使用权，重新以招拍挂方式出让的做法缺少法律依据。钟还认为，协议出让是法律明确的一种出让方式，现使用者是以合法方式获取的工业用地使用权应当受到保护，政府在土地收购储备时应避免强收强卖。关于协议出让国有工业用地改为经营性用地，是由现使用者补办手续还是由政府收回后重新招标拍卖挂牌出让，在当前各地实践中，是一个争议较大并且做法不一的问题，对此，需要对现行法律、法规、规章及有关文件进行全面深入的理解。准确理解相关法规、规章条款的具体涵义 2002年7月1日国土资源部颁布实施的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》(以下简称11号令)规定，"商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让"。2003年8月1日施行的《协议出让国有土地使用权规定》(以下简称21号令)第十六条规定，以协议出让方式取得国有土地使用权的土地使用者，需要将土地使用权出让合同约定的土地用途改变为商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用途的，应当取得出让方和市、县人民政府城市规划部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，按变更后的土地用途，以变更时的土地市场价格补交相应的土地使用权出让金，并依法办理土地使用权变更登记手续。2004年3月18日，国土资源部和监察部联合下发的《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》(国土资发[2004]71号，以下简称71号文)规定，对8月31日后以历史遗留问题为由采用协议方式出让经营性土地使用权的，要从严查处。

工业用地改变土地使用性质变为商业用地

用地性质，以及是否适合在该地实施所建项目，则要进行审批，并由规划土地管理部门和有关机构出具《项目用地预审意见》。必要时，需进行土地使用用途变更手续，俗称“土地变性”。申报材料：申请用地性质变更报告(原件3份); 特殊项目需提交市政府批准文件(验审原件，提交复印件3份); 涉及到的相关部门意见(如国土、消防、环

保等); 发改委立项文件(重大项目应有已审批的可研报告); 原已取得的土地使用权证及建设用地规划许可证(原件)及相关文件(原件3份); 规划设计条件及带有用地红线、坐标及面积实测数据并加盖测绘单位章的成果图(3份蓝图及电子文件)。审批程序：申请变更单位向行业行政主管部门提出申

请，特殊项目由行业行政主管部门报经县政府(或法定的主管部门)批准后，持政府批文报规划局受理; 规划局出具批文; 持规划局批文到发改委、国土部门申请立项及批文; 规划局审核、勘查，发放规划许可证或决定书。审批时限：15个工作日

工业用地转商业用地操作流程1

工业用地转商业用地操作流程一、土地法中明确规定改变用途的条款根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条规定各类用地出让的最高年限为：居住用地70年;工业用地50年;教育、科技、文化、卫生、体育用地50年;商业、旅游、娱乐用地40年;综合或其他50年。建设单位使用国有土地的，应当按照土地使用权出让等有偿使用合同的约定或者土地使用权划拨批准文件的规定使用土地;确需改变该幅土地建设用途的，应当经有关人民政府土地行政主管部门同意，报原批准用地的人民政府批准。其中，在城市规划区内改变土地用途的，在报批前，应当先经有关城市规划行政主管部门同意。根据《城市规划法》第二十九条、第三十四条规定：“城市规划区内的土地利用和各项建设必须符合城市规划，服从规划管理。”“任何单位和个人必须服从城市人民政府根据城市规划做出的调整用地决定。”城市规划是城市建设用地管理的基本依据。在城市规划管理过程中，根据城市建设和经济发展的具体情况，在不违反城市规划用地布局基本原则的前提下，确需对局部地块使用性质进行调整的，必须经城市规划行政主管部门审核并报请市人民政府批准。二、改变用途的大致程序 1、变更涉及到的问题：一要看城市规划是否允许；二要到土管局办理变更；三要补钱.（土地使用性质由工业用地变更为商业用地，需要补交多少地价和契税，及如何核算）； 2、提交变更用途申请，报送到土地局，逐级上报到主管土地规划的负责人签字（只有政府征用或者有具体项目办理土地征用手续以后,土地性质才会发生改变） 3、拿着批复文件到规划部门办理规划变更 4、和土地局重新签定土地出让合同或者变更土地合同，然后补交土地出让金。经过规划部门审查，市政府同意的前提下，需要补交土地出让金改变用地性质，价格与此地块价格有关，没有明确的标准，各个地市也不同，可以在国土部门咨询。 5、主要环节（1）申报材料：申请用地性质变更报告(原件3份)；原件，提交复印件3份)；涉及到的相关部门意见(如国土、消防、环保等)；发改委立项文件(重大项目应有已审批的可研报告)；原已取得的土地使用权证及建设用地规划许可证(原件)及相关文件(原件3份)；规划设计条件及带有用地红线、坐标及面积实测数据并加盖测绘单位章的成果图(3份蓝图及电子文件)。（2）审批程序：申请变更单位向行业行政主管部门提出申请，特殊项目由行业行政主管部门报经

工业用地改变土地使用性质变为商业用地

工业用地改变土地使用性质变为商业用地，怎么弄? 变更用途,一要看城市规划是否允许,二要到土管局办理变更,三要补钱. 地使用性质由工业用地变更为住宅用地，需要补交多少地价和契税，是怎么核算的?? 经过规划部门审查，市政府同意的前提下，需要补交土地出让金改变用地性质，价格与此地块价格有关，没有明确的标准，各个地市也不同，建议您去国土部门咨询。《土地证》不等同于《项目用地预审意见》，土地规划用途性质分类有多种，如居住用地、商业用地、工业用地等等。《土地证》只说明有拥有该地块土地使用权，但所建项目是否符合规划用地性质，以及是否适合在该地实施所建项目，则要进行审批，并由规划土地管理部门和有关机构出具《项目用地预审意见》。必要时，需进行土地使用用途变更手续，俗称“土地变性”。申报材料：申请用地性质变更报告(原件3份); 特殊项目需提交市政府批准文件(验审原件，提交复印件3份); 涉及到的相关部门意见(如国土、消防、环保等); 发改委立项文件(重大项目应有已审批的可研报告); 原已取得的土地使用权证及建设用地规划许可证(原件)及相关文件(原件3份); 规划设计条件及带有用地红线、坐标及面积实测数据并加盖测绘单位章的成果图(3份蓝图及电子文件)。审批程序：申请变更单位向行业行政主管部门提出申请，特殊项目由行业行政主管部门报经县政府(或法定的主管部门)批准后，持政府批文报规划局受理; 规划局出具批文; 持规划局批文到发改委、国土部门申请立项及批文;

规划局审核、勘查，发放规划许可证或决定书。审批时限：15个工作日位于罗湖区桃园10年前住宅用地而今骤然变为商用？土地用途变换惹争议争议事由 7层高的一栋住宅楼，未经全体业主同意，1到5楼就变成了快餐店、桑拿中心和酒店。楼路169号的笋岗仓库综合丙栋，1992年建住宅，一共7层，1至5层业主为深业泰富物流集团股份(以下简称“深业泰富”)，6、7两层则为分散小业主，而物管也是深业泰富。部分小业主告诉记者，房产证上明确规定，土地用途为住宅用地，房产用途为单身住宿。但从1992年至今年元月，1至5层都是办公用房。“因影响不大，所以多年来都相安无事。”业主之一的先生表示。但今年3月后，1至5楼被租给好来登酒店，6个多月的大围装修，严重骚扰了其他业主。他们认为，深业泰富在未经全体业主同意情况下，私自改变住宅楼用途，损害了其他业主的合法利益。记者在该栋楼下看到，一楼为3家快餐厅，二楼是桑拿娱乐中心，三楼至五楼则是宾馆，承租人均为好来登酒店。该酒店的唐经理介绍，酒店与深业泰富签了10年租赁合同，不过自今年3月装修以来，不断接到业主投诉，原定9月开，但至今未开。其负责人某则拿出一份笋岗-清水河物流园区领导小组办公室今年10月29日给出的复函，称：为配合物流园区的整体发展，同意该楼临时改为生活配套设施。深业泰富的经理解释说，因历史原因，1到5楼一直为办公用房，去年出租给好来登酒店时曾向业主发出告示，但部分业主不同意。深业泰富的做法引起了其他业主的强烈不满，并把矛头指向了笋岗街道办。街道办执法队负责此事的武钢说，罗湖区安委会联合消防等多个部门组织了协调会，并对房屋进行了安全检测鉴定，“各项安全指标都在正常使用围”。 “酒店还没有拿到特种行业经营许可证，已移交公安部门处理。”武钢说，笋岗物流片区已被纳入专项规划研究，为配合片区发展，给其办理了建筑物临时使用证明，允许其改商业用途1年，第二年须重新办理。结果：事件将转市市场监察局和规划局处理

工业用地转商业用地操作流程

业用地转商业用地操作流程、土地法中明确规定改变用途的条款：建设单位使用国有土地的，应当按照土地使用权出让等有偿使用合同的约定或者土地使用权划拨批准文件的规定使用土地;确需改变该幅土地建设用途的，应当经有关人民政府土地行政主管部门同意，报原批准用地的人民政府批准。其中，在城市规划区内改变土地用途的，在报批前，应当先经有关城市规划行政主管部门同意。二、改变用途的大致程序 1、写个变更用途的申请，然后报送到土地局，逐级上报到主管土地规划的副市长签字 2、然后拿着批复到规划部门办理规划变更 3、和土地局重新签定土地出让合同或者变更土地合同，然后补交土地出让

三、现在的情况 1、但是现在变更土地用途没有特别充分的理由，一般是不会批下来的，因为国家现在对于城市规划管理的非常严，如果不合规定变性了，到时候规划审查的时候所以签字的人都得受牵连，所以他们一般不会冒这个风险 2、所以很可能的结局就是，如果要变性就是政府收回土地使用权，重新公开出让两证是房产权证和土地使用权证土地出让一般分五类：商业用地、综合用地、住宅用地、工业用地和其他用地。根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，各类用地出让的最高年限为：居住用地70 年;工业用地50年;教育、科技、文化、卫生、体育用地50 年;商业、旅游、娱乐用地40年;综合或其他用地50 年。在没有办理土地手续前,原土地性质保持不变. 你说的工业基地,是指当地政府经过规划土地等部门确定的城市规划.简单说,只是一种指导性政策.只有政府征用或者有具体项目办理土地征用手续以

,土地性质才会发生改变. 工业用地改变土地使用性质变为商业用地，怎么弄变更用途,一要看城市规划是否允许,二要到土管局办理变更,三要补钱. 地使用性质由工业用地变更为住宅用地，需要补交多少地价和契税，是怎么核算的?? 经过规划部门审查，市政府同意的前提下，需要补交土地出让金改变用地性质，价格与此地块价格有关，没有明确的标准，各个地市也不同，建议您去国土部门咨询土地证》不等同于《项目用地预审意见》，土地规划用途性质分类有多种，如居住用地、商业用地、工业用地等等。《土地证》只说明有拥有该地块土地使用权，但所建项目是否符合规划用地性质，以及是否适合在该地实施所建项目，则要进行审批，并由规划土地管理部门和有关机构出具《项目用地预审意见》必要时，需进行土地使用用途变更手续，俗称“土地变性” 土地是划拨并不影响房产交易。划拨土地的房产，房产证过户以后办理土地证过户时，要缴纳一笔土地出让金，领取的新土地证，土地的性质就成出让了。

工业用地变为商业用地的案例

最高人民法院民事判决书 (2004)民一终字第46号上诉人(原审被告)：柳州市全威电器有限责任公司。法定代表人：刘全章，该公司董事长。委托代理人：田旷，北京市嘉和律师事务所律师。委托代理人：罗茂隆，北京市嘉和律师事务所律师。上诉人(原审被告)：柳州超凡房地产开发有限责任公司。法定代表人：覃锦生，该公司董事长。委托代理人：罗茂隆，北京市嘉和律师事务所律师。委托代理人：田旷，北京市嘉和律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：南宁桂馨源房地产有限公司。法定代表人：罗先友，该公司董事长。委托代理人：李正国，四川康维律师事务所律师。委托代理人：黄媛，四川康维律师事务所律师。上诉人柳州市全威电器有限责任公司、柳州超凡房地产开发有限责任公司与被上诉人南宁桂馨源房地产有限公司土地使用权转让合同纠纷一案，广西壮族自治区高级人民法院于2004年4月18日作出(2004)桂民一初字第1号民事判决，柳州市全威电器有限责任公司、柳州超凡房地产开发有限责任公司对该判决不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭于2004年7月15日进行了开庭审理。柳州市全威电器有限责任公司及柳州超凡房地产开发有限责任公司的委托代理人田旷、罗茂隆，南宁桂馨源房地产有限公司的法定代表人罗先友、委托代理人李正国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审法院经审理查明：2003年9月18日，柳州市全威电器有限责任公司(以下简称全威公司)、柳州超凡房地产开发有限责任公司(以下简称超凡公司)与南宁桂馨源房地产有限公司(以下简称桂馨源公司)签订《土地开发合同》约定，全威公司、超凡公司同意将全威公司位于柳州市柳石路153号51．9979亩土地转让给桂馨源公司，土地转让价款为2860万元。鉴于超凡公司在与全威公司签订2003年3月31日《协议

关于工业用地转为商业用地的申请报告

贵州省瓮安县满姐食品有限责任公司关于工业用地转为商业用地的申请报告瓮安县产业发展局：我公司于2010年注册成立，注册资本50万元。主要经营范围是：农副产品加工、销售。主要产品为黄粑、腊肉、甜酒、豆油皮、大头菜等，黄粑为主打产品。是一家集瓮安传统风味食品研发、生产、销售为一体的农特食品加工企业。公司自成立以来，先后获得农业产业化经营县级、州级龙头企业和县级、州级扶贫龙头企业命名。同时还获得了QS、IS09001—2008等质量管理体系认证，并成功注册了“品亦小点”和“好满姐”两个注册商标，企业还是瓮安县农村工作局推荐的农产品深加工科普示范企业和瓮安县科技局推荐的贵州省知识产权推进战略项目实施企业。 2012年6月，我公司在瓮安县银盏工业区购置土地3400㎡，土地编号为【瓮国让2012-23号】，并于2013年12月4日顺利投产，年产值约3000万元，由于我公司扩大规模，引进先进的技术设备，所以在原有的生产条件下，大大提高了生产效率，原有的生产场地也有部分闲置。所以我公司决定把闲置的生产场地装修成办公楼，原有的的两栋综合楼（约占地2.5亩）到现在为止还是闲置的。为了提高厂房的利用率，鉴于当前周边发展商业氛围

渐浓的实际情况，我公司拟充分利用现有建筑物及周边有利条件，再次投入装修款项500万元人民币，在此建造商务酒店。为此，我公司申请将该1665㎡土地变更为商业酒店宾馆用地。现特向政府申请变更土地使用性质。获准后，我司必将严格按照有关土地招挂拍程序及地方相关法律、法规取得土地使用权，并从事合法商业活动。特此报告，望政府领导给予支持批准为感！贵州省瓮安县满姐食品有限责任公司 2013年4月04日

工业用地土地变更为商业用地的程序和条件

工业用地土地变更为商业用地的程序和条件 1、实施依据：国务院55号令第18条，《城市房地产管理法》第27条，《土地管理法》第56条 2、承办部门：县级以上国土资源局土地利用部门、地籍管理部门 3、办理条件：（1）申请人资格：土地所有权人或者使用权人（2）申请时限土地批准变更之日起30日内 4、办理人需要提交的材料目录：（1）改变土地用途申请；（2）计委立项文件；（3）规划部门同意改变用途的规划用地许可证；（4）上级主管部门意见；（5）地价评估报告；（6）《国有土地使用证》原件；（7）法人代表身份证复印件，委托办理的要有委托书和委托代理人身份证复印件；（8）《营业执照》（组织机构代码证）；（9）其它资料。 5、程序、期限： 1、申请

国有土地使用权人应向县级以上国土管理部门提出改变土地用途申请，并告知申请人办理改变土地用途应提交的有关资料。 2、审查受理县级以上国土管理部门对办理改变土地用途的单位或个人提交的有关资料进行审查。对申报资料齐全的，符合申请条件的，予以受理。 3、地籍部门办理（1）地籍测量。对该宗土地进行地籍测量，绘制宗地图，按规定缴纳地籍测量费。（2）组卷上报。改变土地用途各种所需资料齐全后，对该宗土地进行组卷，由主管局长审查，经局会审会同意后，上报同级政府审批。（3）通知发件。地籍管理部门领取该宗地土地使用权批准文件后，通知申请人领取有关批件手续。（4）办理土地变更登记申请改变土地用途的单位或个人，在领取改变土地用途的批件后，在规定的时间内办理土地变更登记手续。 6、收费标准：对出让土地按该地评估价格扣除原出让价格补交出让金 7、土地用途变更时限：土地批准变更之日起30日内

工业用地政策级土地出让

工业用地的相关政策和操作方式探析工业用地因其操作复杂，长期以来未受到传统住宅或者商用物业开发商的重视，但近年国内外投资者对中国工业地产市场的看好与试水，无疑使工业地产成为地产界备受瞩目的一块新蛋糕。目前深圳有些较大型的发展商也开始尝试工业性质土地开发，他们利用商业包装和巧妙的规划设计，将项目以工业厂房建设并按照办公物业销售，取得较大成功，香年广场和智慧广场就是其中的成功案例。花样年香年广场简介：花样年·香年广场位于南山区华侨城以北、与波托菲诺天鹅堡隔侨香路一路之距，北面为广深高速，侨香路与深云路交汇处。香年广场2006年12月25号开工，项目由紧密相连的南区与北区地块组成，项目建筑面积74613.51㎡（其中南区33364.9㎡、北区27183.27㎡）、高20层。由南座主楼、南座附楼、北座主楼、花样年集团总部四部分组成。据了解，该项目属工业用地性质，土地是由南山某科技公司与花样年集团共同设立的康年投资共同运作，南山某科技公司以土地作价入股形式跟花样年共同拥有康年投资，随后通过运作抽离出康年投资，即花样年为康年投资唯一股东。项目以生态工业厂房进行建设，通过操作可以将建筑以间为单位进行产权分割（主力户型面积200㎡-400㎡），08年销售均价约23000元/㎡，销售情况良好。智慧广场简介：智慧广场位于南山区侨香路以北，深云路以西，宗地号T405-0010，项目规划为4栋写字楼，占地面积26811.43㎡，办公面积97100㎡，是全深圳惟一的低密度豪宅市商务空间。项目用地性质为工业用地(科研用房、高新科技厂房)，开发商深圳市中核兴业实业有限公司，销售均价45000元/㎡，每层分割为2个单独单位进行销售，最小单位可用面积为750㎡。项目的工业用地以办公物业开发，并分割产权单独销售的操作手法实际上已经违反了政府相关规范：工业项目所需行政办公及生活服务设施

工业用地变性为商业用地

工业用地想变性为商业用地，直接补交出让金是否可以，是否还需要进行招拍挂？土地改变用途为经营性用地应当以招标拍卖挂牌方式重新出让。主要法律法规政策依据：《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十八条“土地使用者需要改变土地使用权出让合同规定的土地用途的，应当征得出让方同意并经土地管理部门和城市规划部门批准，依照本章的有关规定重新签订土地使用权出让合同，调整土地使用权出让金，并办理登记。” 《国务院办公厅关于清理整顿各类开发区加强建设用地管理的通知》（国办发[2003]70号）第四点“四、加强对开发区建设用地的集中统一管理。开发区建设用地必须符合土地利用总体规划并纳入土地利用年度计划，选址必须纳入城市统一规划管理。凡是违法下放农用地转用、土地征用和供地审批权，违法下放规划管理权的，必须立即纠正，废止有关文件。要严格按照法定程序征用土地，并按法定标准给予农民合理补偿和妥善安置，严禁拖欠、截留和挪用被征地农民的补偿费用。严禁低价协议出让土地，协议供地必须提前公布供地方案。协议出让的土地改变为经营性用地的，必须先经城市规划部门同意，由国土资源行政主管部门统一招标拍卖挂牌出让。禁止将以征用方式取得的农民集体所有土地用于农业园区开发。各省、自治区、直辖市人民政府要对种

植、养殖等农业园区的建设用地标准(或比例)做出规定，防止将农用地转为建设用地，变相搞房地产。” 《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》（国土资源部令第11号）第四条“商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。前款规定以外用途的土地的供地计划公布后，同一宗地有两个以上意向用地者的，也应当采用招标、拍卖或者挂牌方式出让。” 如果用途的变更符合城市规划，按政策个人认为只要按市场价格补交差价就可以了，这是一个基本的原则。但是，在实际当中，不同的地方对这一原则的理解程度和政策执行方式都不尽相同，比如规定对这类土地必须进入市场公开交易（招拍挂），又如只要按经认可的市场评估价格补交清出让金即可进入市场等等。归总起来，这些操作的差别实际上可以理解为“应补交的市场价”如何实现的问题，政策对此并没有规定得很具体，地方如何操作就有了很大的灵活性，也就是说如果地方在执行上头的政策时可以采取更为严格的措施，比如2楼朋友说的“必须招拍挂”等等。值得注意的是，“必须招拍挂”个人认为需要有一定的前提，那就是土地使用权的取得方式，如果是以出让方式取得的工业用地，由于使用权已经被买断（一定年期），因此强制性要求“招拍挂”的做法不妥当，有违物权的基本准则；但如果是

工业用地产权能否分割转让

工业用地产权能否分割转让 (总4页) -CAL-FENGHAI.-(YICAI)-Company One1 -CAL-本页仅作为文档封面，使用请直接删除

工业用地产权究竟有何不同？能否分割转让？工业用地是指独立设置的工厂、车间、手工业作坊、建筑安装的生产场地、排渣（灰）场地等用地。今年8月中旬，东莞市人民政府办公室向各镇人民政府（街道办事处）、市府直属单位印发了《东莞市科技企业孵化器产权分割管理暂行办法》。《暂行办法》规定，在国有或集体工业用地、科研用地和商业用地上，以科技企业孵化器为主要建设内容的园区或者企业，包括新建和已建的科技园均可以申请产权分割。且东莞市符合规定的科技园区产业用房将可以分栋、分层、分室进行分割销售。这也是继青岛的产业园区产权分割开闸之后，东莞成为了全国第五个明文规定工业用地可以进行产权分割的城市。在实际中，很多工业用地的产业园在进行产权分割时，大部分都只能做到独栋产权，按层分割已然不错，只有个别的可以做到小面积分割，东莞的分割方式堪称“终极”，单位之小堪比住宅商铺。同时，东莞的分割办法也令工业用地产权分割问题再次成为热点。前有派米雷，后有天安数码城，工业用地上的产权分割纠纷近两年似乎就没断过。工业用地产权分割问题也衍生一系列企业违约追索的风险。大概很多人都想不明白，所以会有网友

发问168地产网，工业用地跟商业用地产权究竟有何分别，为何工业用地的产权分割显得如此吃力。168地产网此次也来谈谈关于工业用地产权分割的问题，希望对大家有所帮助。工业用地与商业用地的产权有何不同？土地使用年限不同。根据《中华人民共和国城镇国有使用权出让和转让暂行条例》第十二条规定：“土地使用权出让最高年限按下列用途确定：(一)居住用地七十年；(二)工业用地五十年；(三)教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；(四)商业、旅游、娱乐用地四十年；(五)综合或者其他用地五十年。”所以，工业用地产权为50年，商业用地为40年。如果工业用地是通过出让而不是划拨得来的，即通过正常的招拍挂程序花钱买的，那么你就拥有完全的处置权，可以进行转让，土地在卖给别人，也就是转让的时候，要缴纳土地增值税。而商业用地的转让是完全商品化的，当然，如果你打算在上面盖房子再出售，那么区别就更大了。如果规划部门同意建的是标准厂房，那么你可以一个厂房一个厂房的卖，单个厂房的房屋所有权和土地使用权都可以办理，也就是这块地的产权可以再分割；如果不是标准厂房，那么就复杂了，要看你转让的下家其产业性质是否符合当地的规划，要看你所在的工业园区是否同意你出售，然后才有可能进行产权分割，而且要记住的一点是，土地产权分割是以地面的

工业用地转商业用地申请报告范文

竭诚为您提供优质文档/双击可除工业用地转商业用地申请报告范文篇一：工业用地转商业用地操作流程工业用地转商业用地操作流程一、土地法中明确规定改变用途的条款：建设单位使用国有土地的，应当按照土地使用权出让等有偿使用合同的约定或者土地使用权划拨批准文件的规定使用土地;确需改变该幅土地建设用途的，应当经有关人民政府土地行政主管部门同意，报原批准用地的人民政府批准。其中，在城市规划区内改变土地用途的，在报批前，应当先经有关城市规划行政主管部门同意。二、改变用途的大致程序 1、写个变更用途的申请，然后报送到土地局，逐级上报到主管土地规划的副市长签字 2、然后拿着批复到规划部门办理规划变更 3、和土地局重新签定土地出让合同或者变更土地合同，然后补交土地出让金三、现在的情况

1、但是现在变更土地用途没有特别充分的理由，一般是不会批下来的，因为国家现在对于城市规划管理的非常严，如果不合规定变性了，到时候规划审查的时候所以签字的人都得受牵连，所以他们一般不会冒这个风险 2、所以很可能的结局就是，如果要变性就是政府收回土地使用权，重新公开出让两证是房产权证和土地使用权证土地出让一般分五类：商业用地、综合用地、住宅用地、工业用地和其他用地。根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，各类用地出让的最高年限为：居住用地70年;工业用地50年;教育、科技、文化、卫生、体育用地50年;商业、旅游、娱乐用地40年;综合或其他用地50年。在没有办理土地手续前,原土地性质保持不变. 你说的工业基地,是指当地政府经过规划\土地等部门确定的城市规划.简单的说,只是一种指导性政策.只有政府征用或者有具体项目办理土地征用手续以后 ,土地性质才会发生改变. 工业用地改变土地使用性质变为商业用地，怎么弄? 变更用途,一要看城市规划是否允许,二要到土管局办

“工业用地”改为“商业用地”的步骤

“工业用地”改为“商业用地”的步骤阅读提示:在存量土地变现综合利用的大背景下同,如何盘活手里的核心工业地产,就是许多企业头疼的事情,本文只就是一般的操作流程,各个地方您参考本文,注意中国特色。 1、前提条件:必须符合城市总体规划,并需经过规划部门批准,需要土地部门的领导签字意见。 2、如果符合城市规划可以改变为商业用途的,按照现行土地出让办法的规定,其出让应当通过招标、拍卖或挂牌等方式公开进行,工业用地原使用人与买受人不得自行进行买卖。但有一个问题就就是,把土地拿出去拍拍挂如何保证我们还能拿的到呢？到时候又就是很多家公司竞争怎么办？学学人家高手吧,碧桂园能做的到的(书上可没写教您如何拿地哦)！如果用途的变更符合城市规划,按政策只要按市场价格补交差价就可以了,这就是一个基本的原则(如果不想交差价,那就另当别论了)。但就是,在实际操作中,不同的地方政府对这一原则的理解程度与政策执行方式都不尽相同,比如规定对这类土地必须进入市场公开交易(招拍挂),又如只要按经认可的市场评估价格补交清出让金即可进入市场等等。归总起来,这些操作的差别实际上可以理解为“应补交的市场价”如何实现的问题,政策对此并没有规定得很具体,地方如何操作就有了很大的灵活性,也就就是说如果地方在执行上头的政策时可以采取更为严格的措施,比如“必须招拍挂”等等。但就是“必须招拍挂”需要有一定的前提,那就就是土地使用权的取得方式,如果就是以出让方式取得的工业用地,由于使用权已经被买断,因此强制性要求“招拍挂”的做法不妥当,有违物权的基本准则;但如果就是划拨用地,那政府就完全有权利要求进入有形市场公开交易。司法解释:《国务院办公厅关于清理整顿各类开发区加强建设用地管理的通知》(国办发[2003]70号)第四点中的部分原文:“协议出让的土地改变为经营性用地的,必须先经城市规划部门同意,由国土资源行政主管部门统一招标拍卖挂牌出让。” 3、通常的做法可由工业用地使用人与所在区县的土地管理部门联系,由土地的收购储备机构根据年度收购储备计划安排收储。司法解释:《城镇国有土地使用地价就是不一样的。二就是政府收回协议出让的工业用地使用权,重新以招拍挂方式出让的做法缺少法律依据。钟还认为,协议出让就是法律明确的一种出让方式,现使用者就是以合法方式获取的工业用地使用权应当受到保护,政府在土地收购储备时应避免强收强卖。

关于工业用地转为商业用地的申请报告

竭诚为您提供优质文档/双击可除关于工业用地转为商业用地的申请报告篇一：工业用地转商业用地操作流程工业用地转商业用地操作流程一、土地法中明确规定改变用途的条款：建设单位使用国有土地的，应当按照土地使用权出让等有偿使用合同的约定或者土地使用权划拨批准文件的规定使用土地;确需改变该幅土地建设用途的，应当经有关人民政府土地行政主管部门同意，报原批准用地的人民政府批准。其中，在城市规划区内改变土地用途的，在报批前，应当先经有关城市规划行政主管部门同意。二、改变用途的大致程序 1、写个变更用途的申请，然后报送到土地局，逐级上报到主管土地规划的副市长签字 2、然后拿着批复到规划部门办理规划变更 3、和土地局重新签定土地出让合同或者变更土地合同，然后补交土地出让金三、现在的情况

工业用地产权能否分割转让修订稿

工业用地产权能否分割转让 Document number【SA80SAB-SAA9SYT-SAATC-SA6UT-SA18】

工业用地产权究竟有何不同能否分割转让工业用地是指独立设置的工厂、车间、手工业作坊、建筑安装的生产场地、排渣（灰）场地等用地。今年8月中旬，东莞市人民政府办公室向各镇人民政府（街道办事处）、市府直属单位印发了《东莞市科技企业孵化器产权分割管理暂行办法》。《暂行办法》规定，在国有或集体工业用地、科研用地和商业用地上，以科技企业孵化器为主要建设内容的园区或者企业，包括新建和已建的科技园均可以申请产权分割。且东莞市符合规定的科技园区产业用房将可以分栋、分层、分室进行分割销售。这也是继青岛的产业园区产权分割开闸之后，东莞成为了全国第五个明文规定工业用地可以进行产权分割的城市。在实际中，很多工业用地的产业园在进行产权分割时，大部分都只能做到独栋产权，按层分割已然不错，只有个别的可以做到小面积分割，东莞的分割方式堪称“终极”，单位之小堪比住宅商铺。同时，东莞的分割办法也令工业用地产权分割问题再次成为热点。前有派米雷，后有天安数码城，工业用地上的产权分割纠纷近两年似乎就没断过。工业用地产权分割问题也衍生一系列企业违约追索的风险。大概很多人都想不明白，所以会有网友发问168地产网，工业用地跟商业用地产权究竟有何分别，为何工业用地的产权分割显得如此吃力。168地产网此次也来谈谈关于工业用地产权分割的问题，希望对大家有所帮助。工业用地与商业用地的产权有何不同

土地使用年限不同。根据《中华人民共和国城镇国有使用权出让和转让暂行条例》第十二条规定：“土地使用权出让最高年限按下列用途确定：(一)居住用地七十年；(二)工业用地五十年；(三)教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；(四)商业、旅游、娱乐用地四十年；(五)综合或者其他用地五十年。”所以，工业用地产权为50年，商业用地为40年。如果工业用地是通过出让而不是划拨得来的，即通过正常的招拍挂程序花钱买的，那么你就拥有完全的处置权，可以进行转让，土地在卖给别人，也就是转让的时候，要缴纳土地增值税。而商业用地的转让是完全商品化的，当然，如果你打算在上面盖房子再出售，那么区别就更大了。如果规划部门同意建的是标准厂房，那么你可以一个厂房一个厂房的卖，单个厂房的房屋所有权和土地使用权都可以办理，也就是这块地的产权可以再分割；如果不是标准厂房，那么就复杂了，要看你转让的下家其产业性质是否符合当地的规划，要看你所在的工业园区是否同意你出售，然后才有可能进行产权分割，而且要记住的一点是，土地产权分割是以地面的整体建筑物计算的，建筑物不能拆分成单元。至于商业用地，你的建筑物按套卖、按层卖、按栋卖，随意就好。工业用地产权能否分割转让目前的工业用地出让、使用政策规定，工业用地上的产业用房只能按整栋的方式办理一个房产证，使用者不能进行产权分割，无法进行转让和再开发。在这种传统制度约束下，众多工业用地上的产权房只能出让使用权或租给其他企业，而且经常出现四五个企业共同在一个产权证下拥有使用权的情况，这些企业如再出让使用权就会出现权利分割不清的问题。

如何把工业用地转化为商业或住宅用地

如何把工业用地转化为商业或住宅用地？？？——引荐姑孰正常情况将工业用地改为商业用地的步骤： 1、前提条件：必须符合城市总体规划，并需经过规划部门批准，需要土地部门的领导签字意见 2、如果符合城市规划可以改变为商业用途的，按照现行土地出让办法的规定，其出让应当通过招标、拍卖或挂牌等方式公开进行，工业用地原使用人和买受人不得自行进行买卖。但有一个问题就是，把土地拿出去拍拍挂如何保证我们还能拿的到呢？到时候又是很多家公司竞争怎么办？学学人家高手吧，碧桂园能做的到的（书上可没写教你如何拿地哦）！如果用途的变更符合城市规划，按政策只要按市场价格补交差价就可以了，这是一个基本的原则（如果不想交差价，那就另当别论了）。但是，在实际操作中，不同的地方政府对这一原则的理解程度和政策执行方式都不尽相同，比如规定对这类土地必须进入市场公开交易（招拍挂），又如只要按经认可的市场评估价格补交清出让金即可进入市场等等。归总起来，这些操作的差别实际上可以理解为“应补交的市场价”如何实现的问题，政策对此并没有规定得很具体，地方如何操作就有了很大的灵活性，也就是说如果地方在执行上头的政策时可以采取更为严格的措施，比如“必须招拍挂”等等。但是“必须招拍挂”需要有一定的前提，那就是土地使用权的取得方式，如果是以出让方式取得的工业用地，由于使用权已经被买断，因此强制性要求“招拍挂”的做法不妥当，有违物权的基本准则；但如果是划拨用地，那政府就完全有权利要求进入有形市场公开交易。司法解释：《国务院办公厅关于清理整顿各类开发区加强建设用地管理的通知》（国办发[2003]70号）第四点中的部分原文：“协议出让的土地改变为经营性用地的，必须先经城市规划部门同意，由国土资源行政主管部门统一招标拍卖挂牌出让。” 3、通常的做法可由工业用地使用人与所在区县的土地管理部门联系，由土地的收购储备机构根据年度收购储备计划安排收储司法解释：《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十八条“土地使用者需要改变土地使用权出让合同规定的土地用途的，应当征得出让方同意并经土地管理部门和城市规划部门批准，依照本章的有关规定重新签订土地使用权出让合同，调整土地使用权出让金，并办理登记。” 工业用地改变用途的依据和方式编者按：近日，浙江省余姚市市委政研室陈清波致函《地产周刊》，反映他们在研究中发现一个有争议的问题，前几年协议出让的国有工业用地，而现已改为商服用地的，是否必须收回其土地使用权后再经招拍挂出让？针对这个带有普遍性的问题，编辑部约请中国土地矿产法律事务中心的钟京涛进行了较为详细的解答。钟认为，工业用地要改变为商业用地情况，需要注意两点：一是现使用者要继续使用的，需按规定补交相应的土地出让金，因工业用地和商业用地地价是不一样的。二是政府收回协议出让的工业用地使用权，重新以招拍挂方式出让的做法缺少法律依据。钟还认为，协议出让是法律明确的一种出让方式，现使用者是以合法方式获取的工业用地使用权应当受到保护，政府在土地收购储备时应避免强收强