青岛写字楼市场调研最终
青岛地产调研分析总结汇报
青岛地产调研分析总结汇报
在进行青岛地产调研分析后，我们得出了以下总结和汇报：
青岛地产市场是一个充满活力和潜力的市场。
近年来，随着城市化的不断推进和经济的快速发展，青岛地产市场表现出了较高的增长潜力和吸引力。
首先，青岛地产市场的房价呈现稳中有升的趋势。
根据我们的调研数据显示，青岛地区的房价整体在上涨，尤其是热门地段和高档楼盘的房价上涨幅度更大。
这表明青岛地产市场的投资回报率较高，吸引了大量投资者。
其次，青岛地产市场的供需关系较为平衡。
尽管近年来青岛地区的房产项目增加了不少，但由于需求增长较快，总体上供求关系相对平衡。
这意味着投资者在青岛地产市场仍然有机会获得较高的收益。
第三，青岛地产市场的发展潜力巨大。
青岛是一个重要的沿海城市，拥有得天独厚的地理位置和丰富的自然资源。
随着城市化进程的推进，青岛地产市场还有很大的发展空间。
特别是在旅游业的蓬勃发展和国际会议的举办，地产市场将得到更多的推动和机遇。
最后，青岛地产市场面临的挑战亦不容忽视。
首先，房地产政策的调控将对市场产生重要影响，政策风险需要引起投资者的重视。
其次，房产市场的竞争加剧，项目的运营和管理将面临更大的压力。
此外，环保和生态保护也是青岛地产市场需要重
视的问题。
综上所述，青岛地产市场是一个充满活力和潜力的市场，但同时面临着一系列的挑战。
投资者需要充分了解市场动态和政策风险，加强对项目的运营和管理能力，才能在青岛地产市场中获取较高的回报。
同时，政府和相关部门也需要加强对地产市场的调控与政策的制定，以确保市场的稳定和可持续发展。
青岛商业地产调研报告
青岛商业地产调研报告
《青岛商业地产调研报告》
一、引言
随着经济的发展，商业地产在城市中的重要性日益凸显。
青岛作为中国的沿海城市之一，其商业地产市场也备受关注。
因此，本报告将对青岛市商业地产市场进行调研，分析其发展趋势和未来发展空间。
二、市场概况
青岛商业地产市场主要集中在市中心和主要商业区域，包括崂山区、市南区和市北区等。
随着城市化进程的加速和居民生活水平的提高，商业地产市场需求呈现出快速增长的趋势。
三、发展趋势
1. 多元化经营：商业地产不再只是传统的商铺和写字楼，也包括购物中心、酒店、餐饮等多种形式。
未来，商业地产将越来越多地向多元化方向发展。
2. 体验式消费：消费者对于购物和娱乐有更高的要求，因此商业地产需要更多地提供丰富的体验式消费场景，以吸引更多顾客。
3. 绿色环保：随着环保意识的增强，商业地产需要更多地关注可持续发展，提高绿色环保的标准。
四、未来展望
青岛商业地产市场前景广阔，市场需求旺盛，发展空间巨大。
未来，商业地产将更加注重体验式消费和绿色运营，以满足消
费者的需求。
同时，政府在规划和管理上也将加大力度，推动青岛商业地产市场的健康发展。
五、结论
青岛商业地产市场具有很大的发展潜力，未来将更加注重多元化经营、体验式消费和绿色环保，以满足市场需求。
同时，政府的政策支持也将推动市场的健康发展。
青岛写字楼市场全面分析
定位研究框架问题一：青岛写字楼市场的特点是什么？未来崂山区的写字楼市场是否存在机会点？问题二：核心城市综合体项目发展的的特点在哪里？问题三：本项目适合发展何种类型的综合体？物业配比比例如何？青岛总体写字楼市崂山区域写字楼典型项目分析场概述市场研究综合体项目研究青岛写字楼市场案例研究项目分析拟开发物业业态配比1.青岛写字楼市场研究--分布特征-供需分析-租金售价及空置率-潜在供应甲级写字楼界定标准衡量标准一般甲级写字楼标准区位地理位置位于中央商务区，交通便利、基础建设完善，包括公交线路以及轨道交通设施规模建筑规模拥有较大的的建筑体量和规模化的配套设施建筑类型框架或钢结构，抗震在8级地震以上办公空间能提供可灵活分隔适应各种变化的办公空间，有绿化生态空间布局，以增添写字楼内部景观标准层高 3.3米以上供电系统双路供电，办公面的供电容量在80W/m2以上硬件设施标准承重标准承重：楼板承重在2.5KN/m2以上空调系统国际知名品牌中央空调系统，新风量在30立方米/人/小时以上。
电梯国际知名品牌，每部电梯服务面积小于3900平方米/吨·台,候梯时间不超过30秒钟停车位每100平方米出租面积提供1个机动车位，并实现智能化高效管理智能化系统达到5A级标准电话线平均每20平方米有一根电话线并提供ISDN，DDN，T1等通讯电缆外立面铝板/玻璃幕墙,或高档石材大堂大堂地面为大理石/花岗岩/天然石材等，墙面为大理石/花岗岩/高级墙纸等材料，有吊顶，柱应包大理石、不锈钢等装修标准电梯厅及走廊采用高档装饰材料，地面应采用石材；应有不锈钢、大理石或木门套；高档吸音材料吊顶卫生间进口名牌洁具，高品质、低噪声，通长石材洗面台，设通长面镜、洗手液盒、电动干手机、手纸，高档防水防潮吊顶、石材墙、地面，前室空间能有余度满足使用者理容要求办公间墙面耐擦洗壁纸或高级乳胶漆，高档吸音材料吊顶，刷高级乳胶漆，块状胶垫地毯地面商务配套商业配套完善管理服务物业管理丰富经验的国际知名物业管理公司运营状况租或售基本不出售青岛甲级写字楼界定标准衡量标准青岛的甲级写字楼区位地理位置位于中央商务区或香港路CBD区，交通便利、基础建设完善规模建筑规模拥有较大的的建筑体量和规模化的配套设施建筑类型框架或钢结构办公空间能提供可灵活分隔适应各种变化的办公空间标准层高室内静高2.6米以上供电系统双路供电，办公面的供电容量在80W/m2以上标准承重标准承重：楼板承重在2.5KN/m2以上硬件设施空调系统品牌中央空调系统电梯进口高度电梯,3米/秒以上停车位充裕,车位比较低智能化系统有智能化管理青岛甲级写字楼并没有明确的行业标准，我行在进行市场研究时，一般采取左侧标准进行界定。
青岛市商业市场调研分析报告(上) .
Part1 青岛市四大商圈分析
香港中路商圈
5
Part1 青岛市四大商圈分析
商业大鳄扎堆青岛香港中路商 圈 香港中路或成青岛“王府井”。
青岛香港中路商圈是伴随着青岛 行政中心东移而发展起来的，近年， 伴随着岛城房地产热潮一浪高过一浪， 香港中路商圈已然成为青岛最核心商 圈，尤其以佳世客、家乐福为中心， 以香港中路为轴心，向南北辐射。
12
Part1 青岛市四大商圈分析 佳世客——流量分析
日期
2月17日（平日） 2月17日（平日） 2月17日（平日） 2月19日（周末） 2月19日（周末） 2月19日（周末）
时段
上午 下午 晚上 上午 下午 晚上
测试时间
出店人数 平均每单消费额
2分钟
22
2分钟
25
2分钟 2分钟 2分钟 2分钟
32 150~300
10
Part1 青岛市四大商圈分析 项目考察——佳世客
开发商/持股方
日本永旺集团
位置
青岛市香港中路72号
开业时间 商业面积 停车位
1998年 4万平米 约1000个
楼层
品类
✓佳世客内部分别设有食品超市、衣料、住娱等 三个自选商场，一条精品专卖商业街，60余家中 外精品专卖店入驻； ✓代表了当今国际先进零售业水平，集中体现了 购物、休闲、餐饮、娱乐等流通业基本服务功能；
7
Part1 青岛市四大商圈分析
漳州路沿街商业带是
闽江路沿街商业带闽 近两年东部地区新兴的精 江路东段、云霄路沿线是 品商业集中地，业态主要 青岛餐饮行业最为发达的 为精品服装专卖店和中档 地区，商业业态以餐饮为 风格类特色餐厅、酒吧、 主，辅以休闲、娱乐场所。 咖啡吧、洗浴中心等休闲 而闽江路西段以东部商业 娱乐场所。
青岛商业地产调研报告
青岛商业地产调研报告青岛是中国东部沿海城市，也是山东省省会。
作为重要的商业中心和港口城市，青岛的商业地产市场一直处于活跃状态。
本篇报告将对青岛商业地产市场进行调研，分析市场现状和发展趋势。
一、市场概况青岛商业地产市场包括办公楼、商场、酒店等多个细分领域。
目前，市场供需相对平衡，但竞争激烈。
青岛中心商务区的商业地产租金价格稳定，而市区外围地区租金相对较低。
二、投资机会1. 办公楼：青岛是众多大型企业和金融机构的所在地，办公楼需求量大。
未来，随着更多公司进入青岛，办公楼市场有望增长。
2. 商场：随着城市人口增加和消费水平提高，商场需求稳步增长。
尤其是购物中心和综合体的发展前景较好。
3. 酒店：青岛是热门的旅游城市和会展中心，酒店需求大。
此外，随着青岛国际旅游岛的发展，酒店市场将迎来更多机会。
三、市场挑战1. 市场竞争激烈：青岛商业地产市场竞争激烈，各类商业设施争夺客源。
投资者需认真研究目标市场，制定差异化经营策略。
2. 租金价格波动：青岛商业地产市场的租金价格受多方因素影响，存在一定的波动性。
投资者需关注市场动态，把握时机。
四、发展趋势1. 健康生活方式：随着人们对健康生活方式的追求，青岛商业地产市场对健康餐饮和健身设施的需求将增加。
2. 低碳环保意识：青岛是国家低碳示范城市，低碳环保意识较高。
商业地产投资者应注重环保建设，符合市场需求。
3. 数字化经营：随着智能科技的发展，商业地产市场也开始数字化经营。
投资者应关注数字化技术的应用，提升商业地产的竞争力。
综上所述，青岛商业地产市场在竞争激烈的同时也拥有投资机会。
投资者应关注办公楼、商场和酒店这三个具有发展前景的细分领域。
同时，要注意市场挑战，制定差异化经营策略。
未来发展趋势包括健康生活方式、低碳环保意识和数字化经营，投资者应顺应市场需求，提供符合时代潮流的商业地产产品。
2024年青岛房地产市场调研报告
2024年青岛房地产市场调研报告1. 引言青岛市是中国沿海城市之一，拥有发达的经济和丰富的资源。
近年来，青岛的房地产市场经历了快速发展和变化。
为了深入了解青岛市的房地产市场情况，本报告进行了全面的调研和分析，并对市场动态、政策环境、供需情况等方面进行了详细的解读。
2. 市场概况2.1 市场规模：青岛市的房地产市场规模庞大，呈现出稳步增长的趋势。
据统计，去年全市房地产交易额达到xxx亿元，同比增长xx%。
2.2 房价水平：青岛的房价呈现出较高的水平。
根据市场调研，青岛市区的平均房价为xxxx元/平方米，较去年同期上涨x%。
2.3 地段分布：青岛市的房地产市场地段分布较为分散，主要集中在市中心和发达的郊区。
市中心的房价较高，而郊区的房价相对较低。
3. 市场动态3.1 新政策影响：近期，青岛市出台了一系列房地产调控政策，主要包括限购、限贷和限售等措施。
这些政策对市场造成了一定的影响，使市场供需关系发生了变化。
3.2 房地产投资情况：根据数据显示，青岛市的房地产投资呈现出稳定增长的态势。
去年，全市房地产投资额达到xxx亿元，同比增长x%。
3.3 供需情况：根据调研结果，青岛市的房地产市场供求矛盾逐渐加剧。
市区房源供应有限，而需求量却持续上升。
特别是经济适用房和公共租赁住房的需求量较大，供不应求。
4. 政策环境4.1 限购政策：青岛市限购政策对购房人群的购房行为产生了一定的限制。
根据规定，非本地户籍购房人员需以连续5年以上缴纳个人所得税或社会保险的方式来满足购房条件。
4.2 限贷政策：青岛市限贷政策对购房人群的贷款条件产生了一定的限制。
目前，购买首套房的购房者首付比例最低为20%，二套房起的首付比例则为50%。
4.3 限售政策：青岛市限售政策对购房人群的购房行为也产生了一定的制约。
根据规定，购房人需在购房后3年内不得转让房产。
5. 市场前景青岛的房地产市场前景乐观。
尽管政策调控对市场产生了一定的冲击，但由于青岛作为沿海城市的地理优势和经济实力，房地产市场的需求依然强劲。
青岛写字楼报告
青岛市写字楼市场调研报告第一部分、项目宗地分析第二部分、青岛写字楼市场分析青岛市的集中办公区域历经几次变更。
最早出现的写字楼分布中山路附近，它们伴随青岛共同经历了最初发展的阶段。
随着95 年市政府东迁后，香港中路上一座座写字楼拔地而起，用了10 年左右的时间发展成为青岛的CBD 中心区域。
在这段时间里青岛的经济也在飞速发展，香港中路担负的压力也越来越大，交通、土地等正在成为制约市南CBD 进一步发展的原因。
政府适时在崂山区规划新的商务区，通过设立商务一区、二区加快形成了集约型、财源型的总部楼宇集群。
一、崂山商务区崂山商务区规划时间短，而且周边配套及办公氛围还有待进一步成熟，开发商不敢贸然进入，甚至取得土地后仍迟迟没有动工，所以目前在崂山商务区内投入使用的写字楼项目屈指可数，大部分还在建设阶段。
崂山商务一区：位于海尔路西侧、万杰医院南侧，总投资约13.17 亿元，总占地160 亩。
崂山商务二区：位于海尔路东侧，海尔路人才交流中心南侧，总投资13.2 亿元，占地175 亩。
1.1 商务一区1.2 商务二区分析：从商务一区、二区的项目统计可以看出，目前还没有项目竣工投入使用，未建设和在建的各占一半，项目交付基本都07 年以后。
数码科技中心和联通大厦是所在在建项目中进度最快的，交付的时间要等到06 年年底。
在以上这些项目中仅有数码科技中心和财富大厦通过房展、报广等对外做宣传。
其它项目仅用了围挡展示，没有对外做大范围的推广。
崂山商务区规划为总部经济区，这一点也可以从现有的项目中看出来，有超过半数的项目为大型企业自建办公大厦。
因而在对外推广方面也就表现的不是很积极。
1.3 区域内重点项目：青岛数码科技中心项目概况：位置：位于崂山区商务一区，东临海尔路。
规模：占地面积16593.6 平方米，总建筑面积为77111.56 平方米。
共有A、B 两座，其中A 楼为18 层商务楼，B 楼为27 层公寓。
共有579 户，车位有359 个。
青岛经济开发区写字楼市场分析
青岛经济开发区写字楼市场分析“挺进西海岸，构建青岛经济发展重心”的战略的实施带动了青岛西海岸黄岛、经济开发区、胶南等地区整体经济的增长，而青岛经济开发区作为青岛市全面发展西海岸经济的“市场发动机”，其重要战略地位的魅力日益彰显。
众多国内外大企业源源不断的进军开发区，在这里设办事处或分支机构，有些企业甚至将总部设在开发区，该区域的写字楼市场呈现出一片繁荣景象。
一、青岛经济开发区写字楼市场板块划分青岛经济开发区写字楼项目主要分布在长江路中央商务区区域、香江路沿线区域、保税区区域、江山路沿线区域，整体市场也可以分为这四个板块，其中又以长江路中央商务区写字楼市场最为活跃。
香江路是青岛经济开发区建设的第一条市政干道，该区域板块也是青岛经济开发区最早出现写字楼项目的区域之一，该区域内居民众多，招商银行、华夏银行、光大银行、深圳发展银行等十多家金融机构聚集于此，利群长江商厦、吉韩商厦、百利来商厦、海滨超市等综合性购物场所也分布在道路的两侧，商业商务氛围浓厚。
随着经济开发区政治经济重心的转移，目前该区域商业氛围比商务办公氛围更浓厚一些，在售和新建写字楼项目相对较少。
长江路虽然出现的时间比香江路要晚一些，但是随着政治经济中心向长江路沿线区域的迁移，以及中央商务区区域定位的确立，该区域写字楼市场确实发展最为迅速的一个区域。
目前该区域各类商务配套设施逐步完善，中央商务区的雏形已经开始形成。
该区域是青岛经济开发区写字楼项目最主要的供应区域。
青岛保税区拥有便利的交通条件和各类税收优惠政策，区域内聚集了大量的中外资企业，由于先期进驻大型企业大都拥有自己的生产厂房和办公用房，所以在很长一段时间内该区域的写字楼市场都没有形成，直到近年来随着入驻企业的增多，商用写字楼项目才真正出现。
目前该区域在售在建写字楼项目数量有限。
江山路作为胶州湾高速和前湾港进入青岛经济开发区城市中心的南北主干道，其两侧分布着众多的工业园和生产企业。
该区域内的写字楼项目供应较少，市场尚处于初步形成阶段。
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下跌了6000元，跌幅为17%； 近24
个月的销售价格下跌了4000元，跌
幅为12%； 与本项目2010年04月11
日第一次对外报出的40000元相比， 29个月以来，销售价格累计下跌了 10000元，跌幅为25%。
营销方式：
出售：2000m2整层出售， 业主自用。
4.2m 600m2 均价33000元/m2
净高 大堂挑高 租金
18229.2 m2 23 % 14% 2013年底
%
待定 瑞士迅达 3m 10.8m 元/m2/天
中 铁 青 岛 中 心
营销方案：销售 20F以上 半层或整层出售 500m2以上 7-20F 自由分割出售 200300m2
• 青岛中心2012年09月18日写字 楼的最新销售报价为 均价33000 元/平方米 相比上个销售周期持 平。
青岛重点区域 写字楼调研
一 香港路CBD
1.1 海航万邦中心
总建筑面积 办公建面 商业建面 开盘时间 去化率
标准层面积
216024m2 87000m2 45000m2 2010-9-16 0%
2000m2
车位数 电梯数 层高 大堂面积 售价
946 20部客梯2部货梯 4m 600m2 30000元/m2
中
铁
青 岛
样板间发布与联合青岛房产网络进行团购活动
中
心
1.3 远雄国际广场
总建筑面积 办公建面 商业建面 开盘时间 去化率
标准层面积
车位数 电梯数 层高 大堂面积 售价
138501m2 40000m2
占地面积 办公比例
35000m2
商业比例
2010-9
入住时间
100%（可售部分） 入住率
2000m2
• 青岛中心近12天的销售价格持平； 近5个月的销售价格保持稳定， 涨跌幅为0%； 与本项目2012年 05月18日第一次对外报出的 33000元相比，销售价格保持稳 定，涨跌幅为0%。
世界500强企业以 及国内大型企业
发展创新型企业
在房产调控大背景下，该项目目前去化率达50%，这与其 积极稳健的营销推广方案密不可分。
250300
1 292.46
1
292.46
0
0
100.00 %
300350
去化率17%
户 型 配 比 ： 已 取 得 预 售 的 写 字 楼 物 业房源面积范围130-350平米不等，其 中 主 力 户 型 为 300-350 平 ， 共 73 套 约 23494平方米。 推盘节奏及去化：2010年10月份项 目 取 得 预 售 ， 到 2012 年 8 月 底 仅 售 74 套约13245.88 m2 平方米，写字楼去 化率17%。 价格：目前7-23层写字楼物业均价 3.8万/平方米，26层以上精装公寓5万 元/平方米。
入驻企业类型
907
车位价格
8部客梯
电梯品牌
4m
净高
300m2
大堂挑高
均价38000元/m2 租金
13414m2 28% 25% 2011-10 50%
租金1000元/月 日本三菱
m 13m 6元/m2/天
远
雄 国 际 广 场
概况：甲级写字楼物业房源118套， 总建面约30773平方米，集中分布 在7-23层，26层以上为公寓。； 截止到2012年8月份写字楼物业均 价38000万/平，仅对外销售74套，
中 铁
青岛中心的推广
青
岛
中 中铁青岛中心项目宣传推广：2011年以来中铁青岛中心在青岛主流媒体（半 心 岛报、早报）上共计投放报广5次，合计总金额约60.1万元。青岛中心5月份
开盘后活动以品鉴会、全球综合体验之旅、沙龙讲座、团购等活动的投放
名称
发布日期 星期 媒体
版面
推广述求
中铁青岛中心 2011/1/21 星期五 半岛都市报 第A48版：广告
海
航
万 邦
海航万邦中心推广策略
中
心
万邦中心项目宣传推广：万邦中心项目自展开推广活动以来，未在全市主流媒体投放广告。 尽管常规推广方式较少，但是万邦中心在搜房网、海奥网等专业房地产网站定时更新推广， 网络宣传较多。以及促销活动12年7月份推出的“购房送百万跑车的活动以及全球四大会计 师事务所之一的普华永道举行的隆重入驻 仪式。
面积 段
总套 数
总面积 (㎡)
销售 套数
销售面积 剩余套 (㎡) 数
剩余面积 (㎡)
去化率
130150
21 3087.8 21
3087.8
0
0
100.00 %
150170
8
1224.0 4
8
1224.04
0
0
100.00 %
170200
15
2674.8 3
14
2495.95
1
178.88 93.0பைடு நூலகம்%
出租：5-21F自由分割 21-51F整层或半层出租
主客户群定位： 世界500强企 业，国内大型 企业
辅助客户群： 发展型创意型 大中型企业
入驻大型企业： 深发展、中国惠 普、普华永道、 阿斯顿·马丁
因租金相对 高，入驻企 业较少
该项目因其产品高端本地客户群少、而营销推广方案过于保守，又遇到 房产调控这一大背景，导致其营销表现不佳
占地面积 办公比例 商业比例 入住时间 入住率 入驻企业类型
车位价格 电梯品牌 净高 大堂挑高 租金
20000m2 40% 20% 2011-4 10%
深发展、中国惠普、普 华永道、阿斯顿·马丁
租金1000元/月 日本三菱 2.7m 12m 5元/m2/天
海
航
万
邦 中 心
• 海航万邦中心2012年08月30日的最 新销售报价写字楼为 均价30000元/ 平方米 相比上个销售周期上涨了0%。
1.2 中铁青岛中心
总建筑面积 办公建面 商业建面 开盘时间 去化率 标准层面积 车位数 电梯数
层高 大堂面积 售价
334676.14 m2 占地面积
79600 m2
办公比例
45000m2
商业比例
2012-05-19
入住时间
50 %（写字楼中比例） 入住率
1800m2
入驻企业类型
1249
车位价格
22部客梯2部货梯 电梯品牌
青岛中心 华彩启幕
中铁青岛中心 2011/4/26 星期二 半岛都市报
A9：广告
60年红筹央企，30载青岛同舟
中铁青岛中心 2011/5/5 星期四 半岛都市报 A11版：青岛新闻 60年红筹央企 30载青岛同舟
中铁青岛中心 2011/1/24 星期一 青岛早报
1版
中铁置业集团有限公司严正声明
中铁青岛中心 2011/4/28 星期四 青岛早报 15版：青岛新闻·社会 60年红筹央企，30下载青岛同舟