青岛写字楼报告

青岛市写字楼市场调研报告

第一部分、项目宗地分析

第二部分、青岛写字楼市场分析

青岛市的集中办公区域历经几次变更。最早出现的写字楼分布中山路附近，它们伴随青岛共同经历了最初发展的阶段。随着95年市政府东迁后，香港中路上一座座写字楼拔地而起，用了10年左右的时间发展成为青岛的CBD中心区域。在这段时间里青岛的经济也在飞速发展，香港中路担负的压力也越来越大，交通、土地等正在成为制约市南CBD进一步发展的原因。政府适时在崂山区规划新的商务区，通过设立商务一区、二区加快形成了集约型、财源型的总部楼宇集群。

一、崂山商务区

崂山商务区规划时间短，而且周边配套及办公氛围还有待进一步成熟，开发商不敢贸然进入，甚至取得土地后仍迟迟没有动工，所以目前在崂山商务区内投入使用的写字楼项目屈指可数，大部分还在建设阶段。

崂山商务一区：位于海尔路西侧、万杰医院南侧，总投资约13.17亿元，总占地160亩。

崂山商务二区：位于海尔路东侧，海尔路人才交流中心南侧，总投资13.2亿元，占地175亩。

1.1商务一区

从商务一区、二区的项目统计可以看出，目前还没有项目竣工投入使用，未建设和在建的各占一半，项目交付基本都07年以后。数码科技中心和联通大厦是所在在建项目中进度最快的，交付的时间要等到06年年底。

●在以上这些项目中仅有数码科技中心和财富大厦通过房展、报广等对外做宣

传。其它项目仅用了围挡展示，没有对外做大范围的推广。

●崂山商务区规划为总部经济区，这一点也可以从现有的项目中看出来，有超

过半数的项目为大型企业自建办公大厦。因而在对外推广方面也就表现的不是很积极。

1.3区域内重点项目：

●青岛数码科技中心

项目概况：

位置：位于崂山区商务一区，东临海尔路。

规模：占地面积16593.6平方米，总建筑面积为77111.56平方米。共有A、B两座，其中A楼为18层商务楼，B楼为27层公寓。共有579户，车

位有359个。

面积范围：写字楼面积在500㎡左右，公寓面积范围为40-140㎡，最大的是200㎡左右的户型。

价格：项目毛坯交付，公寓售价在7000-8000元/㎡，写字楼售价在12000元/㎡左右，楼层差价150元左右。

定位：计算机网络、数字技术、软件开发及金融投资、咨询等为主要产业的商务中心

销售情况：从05年12月开始销售，到目前为止去化率达到70%。从统计数据客源情况来看，成交客户中自用和投资客户各占一半左右。

物业特征：

建筑建材

结构:框架剪力墙结构

外立面：进口中空玻璃幕墙，空调室外机预留通风玻璃百叶

设备设施

电梯:SOV采用原装进口品牌电梯，LOFT及SOHO采用中外合资品牌电梯，

24小时运行，豪华装饰轿厢

供暖空调系统：LOFT及SOHO预留室外空调机位，冬季市政热源集中供暖，采用高档优质散热器；SVO以及商业采用中央空调系统新风系统：每层设新风组机，独立供给

水电系统：LOFT及SOHO每户均设独立水、电、燃气表（敞开式厨房不设燃气系统），采用食品级不锈钢负压变频二次供水，独立双电源供电

通讯及电视接收：采用中国电信网络，每户均设电话及宽带专用接头，采用高速的综合布线系统通信通道。有线电视入户，卫星电视接收系统。

智能化配置：

a)安全系统：闭路电视监控系统、先进的一卡通门禁系统、可视对讲

门禁系统、离线式巡更系统。

b)消防系统：火灾自动报警及联动控制系统、消防水灭火系统、可燃

气体报警系统。

c)停车库：停车及车库智能管理系统

d)楼宇控制系统

e)室内自动抄表系统

f)高档广播音响系统

g)楼宇网络传媒系统

装修标准

室内部分

a)户门：SVO为高档钢化玻璃门LOFT及SOHO为安全门

b)室内：地面为混凝土结构层平面，预留装修层，墙面、顶棚刮耐

水腻子，SVO顶棚为白色涂料。

c)厨卫：SVO及商场的卫生间采用名牌洁具、高档大理石台面、

高档地砖、墙砖、吊顶处理。LOFT及SOHO卫生间地面做闭水试验，

水泥砂浆保护层，厨房地面混凝土结构层面，预留装修层，顶棚、墙

面为毛面。预留上下水管道接口，给水支路末端设水嘴。

公共部分

a)首层大堂：地面、墙面均为高级装饰，吊顶及豪华灯饰

b)电梯厅：首层电梯厅地面、吊顶全部为高级装修，其余各层电梯厅

为精装修，高级电梯门套

c)走道：地面高档面砖，墙面顶级乳胶漆，金属板吊顶

d)消防楼梯：水泥地面，墙面为白色涂料

项目分析：

1、位于商务区中心地带，车行方便。

2、立面效果艺术、时尚，将成为海尔路标志建筑。

3、商务区内最早交付使用的项目，可以会受到目前办公氛围的影响。

4、内部物业标准，还没有明确的说明（无品牌及费用说明），仅从现有资料

来看，配套可能在中档以上。

财富大厦

项目概况：

位置：位于商务二区，电业西路西侧；

规模：占地59000㎡，建筑面积32444㎡，大厦共23层，地下为3层，地上为20层；

其它指标：建筑密度19%，绿化率46%；

面积范围：100㎡-200㎡之间，层高3.6米，LOFT户型层高7.2米；

定位：“专业的纯写字楼大厦”；

价格：浩华公司代理销售，处于预热阶段，预计第三季度上市，价格未定，预计起价6700元左右；

物业特征：

建筑建材