我国中小城市与小城镇房地产市场将迎来一个黄金十年

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我 国中小城市 与小城镇 房地产市场将迎来 一个黄金十年
张百 鹤 西 北 农 林科 技 大 学 ７ １ ０ １ ２０
摘要 ： 所周知 ， ）２ ０ 年 ， 众 自３．０ ４ 党和 国家的 第四代领 导人执政 的 第二个年 头， ， 直到今年（ｏ 年）连续８ 中央一号文 ｚ１ ２ ， 个
一
得改变土地利用现状。”这也就是说土地确权 的相关的权利主体 应该为乡级或者 县级 以上 的人 民政府 ， 只有 乡级或者县级以上 的 任命政府才具备对土地 的所有权和使用权进行权属确定的权利。 ３ 、土地 确权对 于我 国房地产 市场 的影 响。根据 国土资 源 部 、财政部 、农业部联合下发的 （ （ 关于加快推进农村集体土地确 权登记发证工作的通 知 要求 ， 力争￣ ２ １ 年底把全 国范围内的 Ｕｏ ２ 农村集体土地所有权证确认到每个所有权的集体经济组织 ， 到 做 农村集体土地确权登记发证全覆盖 。 《 通知》指出 ， 加快推进农 村集体土地确权登记发证工作 ， 是维护农民权益、促进农村社会 和谐稳定的现实需要 ， 是落实最严格的耕地保护 制度和最严格的 节约用地制度 、提高土地 管理 和利用水平的客观需要 ， 是夯实农 业农村发展基础 、促进城乡统筹发展的迫切需要 。 土地确权创造 中国一个规模庞大的有产者 ， ．， 亩宅基地 仅２４Ｌ ｆ 就将释放数十万亿的财富 这不仅能为我国的结构调 整和产业升 级 争取 时间， 更是为拉动我 国新 的内需提供强劲的消费力 支撑 。 同时 ， 农村金融机构的建设为土地的流转 、抵押和买卖提供 金融 服务 ， 民进城与扩权强县不仅加快了城市化进城 ， 农 而且为中小 城 市 与小城镇 的发展创造 了一个黄金十年。农 民进城加上城市新增 加 快 我 国农 村 城 市 化进 程 的 相关 政 策 之 “ 地确 人 口在 未来 １年就将创造２ ０ 亿平米的住房 需求 ， 土 ０ ００ 这些需求绝大 权” 部分都将释放在 中小城市与小城镇。 １ 、土地确权 的基本概念 。根据 中国 土地 管理 法》几个 章 节的具体规定以及现今的土地管理要求 ，“ 十分珍惜 、合理利用 二 、加 快 我 国农 村城 市 化进 程 的 相关 政 策 之 “ 权 强 扩 土地和切实保护耕地是我国的基本 国策。各级人 民政府应 当采取 县 ” 措施 ， 全面规划 ， 严格管理 ， 保护 、开发土地资源 ， 制止非法 占用土 １ 、扩权强县 的基本概念 。所谓 “ 扩权强县”， 是指通过扩大 地的行为 。”我们不难明确 ， 土地确权作为重要职责之一也是各 县一级政府的相 关权力 ， 以使县一级政府具有更大的 自主权 ， 从而 级任命政府应当予 以明确及执行的重要工作 ， 它包括 了处理土地 为实现县一级政府的经济发展和社会管理职能奠定基础。 权属所产生的纠纷和争议 、办理相 关土地权属的登记注册 、核发 ２ 、扩权强县 的实质及意义 。从率先推行 “ 扩权强县”改革 相关土地 权属证书等等 ， 同时 ， 当致力于制定和完善在土地权 的浙江省来看 ， 也应 强县扩权 已经走完 了应走的里程 ， 该下放的经济管 属方面 的相关法规和政策 ， 土地 的权属 问题在予 以确认的过程 理权限都下放了。因此 ， 使 有专家分析认为， 取消省 、县之间的地级 中有法可依 ， 同时也兼顾了充分考 虑土地所有权 的单 向流动原则 市 ， 实行 “ 省直管 县”体制 ， 肯定是 中国行政 区划 改革的大势所 和历史背景原则。 趋 。因为这样才符合我国宪法所确定的省 、县、乡三级行政 区划 由此 ， 土地确权是对土地 的使用权 、土地的所有权以及土地 的 层级规定 ， 同时以省辖替代市辖 ， 减少 了行政层级 ， 降低 了行政成 他项权利给予相关的确认和确定的简称 。土地确权在狭义上的含 本 。如重庆市实现直辖以后 ， 实现了重庆市对４ 个 区市县的直接 ０ 义是指在相关土地的登记过程 中， 应当在审核的环节 中确认权属问 管理 。事实证 明，“ 重庆模式”是可行 的。重庆市取消地级市后 ， 题， 对相关土地的权属性质 、来源予 以相应的确认 。也就是说 ， 每 节 约了大量机构和编制 ， 行政管理 成本随之大幅下 降。但是 ， 改 宗土地在进行土地确权的过程 中应当要通过基本的土地登记的 申 革真到 “ 省直管县”这一步 ， 又是一件非常棘手的事。这一 步改 请 、调查 、权属审核、登记和注册直到颁 发相应的确权土地证书 革牵涉的利益层面太大、太广 ， 要在全国大规模 推开 ， 确实需要全 等等程序 ， 才能够对土地的权属问题予以最终的确认和确定。 面、科学 论证 ， 否则就会因 “ 改”而 乱。至于 “ 省直管县”的优 ２ 、土地确权机 关。根据土地确权的相关概念及定义 ， 相应的 势和有利方面 ， 国家行政学 院一位教授指 出：“ 重要 的原 因， 最 在 省直管县 ’是一种 比较科学 的管理层级制度 ， 从机构设置到 确权机 关通常指 的就 是对土地所有权 和使 用权 的权属进 行依法 于 ‘ 确 定的行政机 关。根据我国 《 土地管 理法 第 十六 条的相关规 管理便利， 到发挥地方政府 自主权方面 ， 再 都有 ‘ 市管县 ’制度无 定 ：“ 土地所有权和使用权争议 ， 由当事人协商解决 ， 协商不成的 ， 可 比拟的优势。” 由人 民政府处理 。单位之间的争议 ， 由县级以上人 民政府处理 ； 个 扩权强县改革具有非凡的体制突破意义。其核心含义在于 ， 人之间 、个人与单位 之间的争议 ， 由乡级人 民政府或者县级以上 在现行行政层次结构下， 权力直接下放 到县一级 ， 有助于 减少管理 降低行政成本 ， 提高管理效率 ， 带动县域 经济 “ 驶入何一方不 层次 ，
定的。 因此 ， 文将 通过着重介 绍和分析我 国近 几年 的重大政 策和宏 观部署 ， 一 步探讨我 国未来 １年 中小城市 与 本 进 ｏ 小城镇 房地产 市场的发展前 景。 关键 词 ： 中小城市 ； 城市化进 程 ； 土地 确权 ； 扩权 强县
诺 贝尔经 济学奖 得主 斯蒂格 利茨 曾说 ： 中国的农 村城市 化 进程 与美国的高科技 发展 是２ 世纪 影响人类社会 发展 的两件大 １ 事 。我 国国 民经济和社 会发展第十二个 五年规划纲要 中也着重 指 出：“ 强农惠农 ， 加快社会主义新农村建设 ： 加快发展现代农业 ； 拓宽农 民增收渠道 ； 改善农村生产生活条件 ； 完善农村发展体制机 制。”同时 ， 结合近些年来 中央出台的重要 文件 ， 不难看 出， 加快 农村城市化进程是大势所趋 。农村经济 的大力发展必然成为我 国 未来经济建设中的重要一环。 由于农村城市化进程加快 ， 大量农民涌入城市 ， 加上城市新增 人 口， 在未来 １年就将创造近２０ 亿平米的住房需求市场 ， ０ ００ 这些需 求绝大部分将释放在 中小城市与小城镇 。而这种情况的 出现 ， 不 仅仅是 因为社会的发展和政策 的支持。其源动力是大量农 民将在 ２ １年结束后 ， ０２ 将变成有产阶级 ， 具有资产性收入。而农 民拥有这 些财富也正是 因为近几年我国几大政策的大范围实施。 因此 ， 我们从我 国近几年对于加快农村城市化进程 的重大政 策人手 ， 具体分析我 国中小城市与小城镇未来１ 年的房地 产市 场 ０ 的 发展 前 景 。
件 ， 只 有 一 个 主 题 — — 农 村 农 业 。 而 当我 们 纵 观 我 国之 前 ５ 年 的 经 济 和 社 会 发 展 现 象并 认 真 学 习之 前 年 的 都 Ｏ ０ 国 家 宏 观 调 控 政 策 ， 们 不 难 发现 ： 何 一 个 时 期 的 国 民 经 济 和 社 会 发 展 状 况 ， 是 由之 前 １ 年 的 宏 观 调 控 布 局 决 我 任 都 Ｏ