收益法和市场法案例讲解
收益法与市场法评估案例讲解主要内容第一部分企业价值评估简介第二部分收益法评估企业价值第三部分市场法评估企业价值第一部分企业价值评估简介1、企业价值评估起源⏹一企业产权转让⏹企业并购⏹企业增资扩股⏹股权质押⏹股权司法诉讼⏹股权激励⏹其他2、国外企业价值评估起源⏹企业价值评估最早出现在市场经济比较发达的某些西方国家。
⏹美国的评估行业迄今已经有一百多年的历史，最初以实物性资产的评估为主，主要是为了满足财产保险、资产抵押贷款、政府税收、法院判决等经济活动的需要。
⏹随着企业并购和资本市场的进一步发展，企业未来的盈利能力、无形资产的重要作用等因素开始为世人所重视，企业价值评估逐渐成为一项重要的资产评估业务。
3、我国企业价值评估起源⏹我国的资产评估行业起步于20世纪80年代末、90年代初。
我国的资产评估业务主要源于国有企业中外合资和公司制改造的经济需求，整体企业评估业务与单项资产评估业务几乎是同时兴起的。
⏹长期以来，我国的企业价值评估方法主要以资产基础法为主，关注重点是房地产和机器设备等有形资产。
真正意义上的企业价值评估是从2005年以来才得到重视和发展。
二、企业价值评估的内涵1、企业的含义⏹企业是为了满足社会需求，以盈利为目的，实行自主经营、自负盈亏、独立核算，具有法人资格，从事商品生产和经营的基本经济单位。
⏹企业是一种把土地、资本、劳动力和管理等生产要素集合起来的组织，进行讲究效率的经营，以达到创造利润的目标。
⏹企业既包括非人力资本，也包括人力资本；既包括资产成本，也包括组织成本。
2、企业价值的含义企业价值是指企业作为一种商品的货币表现，通常被理解成企业所能创造出的价值。
Modigliani和Miller 教授于1958年提出了MM理论，从企业财务管理目标角度定义了企业价值是企业未来经营活动所创造现金流量的现值。
1969年经济学家James Tobin 提出的著名的托宾系数：Q=公司的市场价值/资产重置成本企业价值评估业务中的企业价值可以是股权的价值，也可以是债权与股权整体的价值。
3、企业价值评估方法⏹注册资产评估师执行企业价值评估业务，应当根据评估目的、评估对象、价值类型、资料收集情况等相关条件，分析收益法、市场法和成本法（资产基础法）三种资产评估基本方法的⏹适用性，恰当选择一种或者多种资产评估基本方法。
三、企业价值评估准则1、企业价值评估准则演变⏹《资产评估操作规范意见(试行)》(中评协[1996]03号)自1996年5月7日起执行，现已废止⏹《企业价值评估指导意见（试行）》（中评协[2004] 134号）自2005年4月1日起施行，将废止《资产评估准则––企业价值》(中评协[2011]227号)自2012年7月1日起施行2、企业价值评估准则主要变化第二部分收益法评估企业价值一、收益法介绍1、收益法运用⏹2008-2010年上市公司并购重组选用的评估方法⏹2008-2010年上市公司并购重组最终评估方法2、收益法原理⏹企业价值驱动因素包括：✓业务成长性✓收益风险性一、收益法介绍3、收益法定义⏹企业价值评估中的收益法，是指将预期收益资本化或者折现，确定评估对象价值的评估方法。
收益法常用的具体方法包括股利折现法和现金流量折现法。
◆股利折现法是将预期股利进行折现以确定评估对象价值的具体方法，通常适用于缺乏控制权的股东部分权益价值的评估。
◆现金流量折现法通常包括企业自由现金流折现模型和股权自由现金流折现模型。
4、收益法适用前提⏹注册资产评估师应当结合企业的历史经营情况、未来收益可预测情况、所获取评估资料的充分性，恰当考虑收益法的适用性。
✓投资者在投资某个企业时所支付的价格不会超过该企业（或与该企业相当且具有同等风险程度的同类企业）未来预期收益折算成的现值；✓能够对企业未来收益进行合理预测；✓能够对与企业未来收益的风险程度相对应的收益率进行合理估算。
5、收益法基本公式式中：P为企业价值评估值Ft为未来第t个收益期的预期收益额r为折现率t为收益预测年期n为收益预测期限式中：P为评估值Ft为未来第t个收益期的预期收益额Pn为终值r为折现率t为收益预测年期n为收益预测期限式中：P为评估值Ft为未来第t个收益期的预期收益额r为折现率g为预期收益增长率t为收益预测年期m为明确的收益预测期限6、收益法评估程序7、评估对象注册资产评估师应当根据评估目的和委托方要求，明确评估对象，谨慎区分企业整体价值、股东全部权益价值和股东部分权益价值。
⏹ 企业整体价值=（流动资产价值+固定资产和无形资产价值+其他资产价值）- 非付息债务价值 ⏹ 股东全部权益价值=（流动资产价值+固定资产和无形资产价值+其他资产价值） -（非付息债务价值+付息债务价值） 8、价值类型⏹ 资产评估价值类型包括市场价值和市场价值以外的价值类型。
⏹ 市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。
⏹ 市场价值以外的价值类型包括投资价值、在用价值、清算价值、残余价值等。
⏹ 注册资产评估师执行资产评估业务，选择和使用价值类型，应当充分考虑评估目的、市场条件、评估对象自身条件等因素。
9、分析调整股东全部权益企业整体价值股东部分权益⏹注册资产评估师运用收益法和市场法进行企业价值评估，应当根据评估对象、价值类型等相关条件，在与委托方和相关当事方协商并获得有关信息的基础上，对被评估企业和可比企业财务报表进行必要的分析和调整，以合理反映企业的财务状况和盈利能力。
⏹根据评估业务的具体情况，分析和调整事项通常包括：(一) 财务报表编制基础；(二) 非经常性收入和支出；(三) 非经营性资产、负债和溢余资产及其相关的收入和支出。
⏹非经常性项目、非经营性资产、负债和溢余资产的调整（1）企业处理固定资产或业务的利润或损失；（2）法律诉讼胜诉所产生的收益或败诉所发生的损失；（3）企业搬迁费用；（4）企业遭受火灾、自然灾害等发生的损失（扣除保险赔偿）；（5）补贴收入；（6）未反映市场薪资水平的股东及其家族成员的薪酬；（7）未反映市场价格的关联方交易；（8）与非经营性资产、负债、溢余资产有关的收入或费用等。
⏹非经营性资产一般不产生营业利润，可以从企业中提出并且在不损害企业运营的情况下单独进行出售：(1) 非经营性资产不一定与企业运营相关联，或者(2) 对于企业合理、必要的运营来说是―过剩的‖。
(3) 它们和企业的运营相比，风险程度和所需回报不同。
⏹溢余资产是与企业收益无直接关系的、超过企业经营所需的多余资产。
注册资产评估师运用收益法和市场法进行企业价值评估，应当与委托方和相关当事方进行沟通，了解企业资产配置和使用的情况，谨慎识别非经营性资产、负债和溢余资产，并对其进行单独分析和评估。
10、评估假设不同的假设前提可能对应不同的价值内涵，得到不同的评估值。
如持续经营的假设一般不考虑评估经济行为实现后的收益，否则对应的价值内涵为投资价值，可能包含新的协同效应。
评估人员执行企业价值评估业务，应当恪守独立、客观、公正的原则，勤勉尽责，保持经营性资产 -必备经营性资产 -溢余非经营性资产 -配套非经营性资产 -溢余Ⅰ Ⅱ ⅢⅣ应有的职业谨慎，不能毫无依据地设定不合理的假设，以达到客户期望的评估值，或者逃避评估人员应该履行的专业判断义务。
⏹评估假设的内容✓资产评估的特定目的及其对评估的市场条件的宏观限定情况；✓评估对象自身的功能和在评估时点的使用方式与状态；✓产权变动后评估对象的可能用途及利用方式和利用效果；✓资产评估所要实现的价值类型和价值目标。
✓《企业国有资产评估报告指南》收益预测假设（参考）（1）国家现行的有关法律法规及政策、国家宏观经济形势无重大变化，本次交易各方所处地区的政治、经济和社会环境无重大变化，无其他不可预测和不可抗力因素造成的重大不利影响。
（2）针对评估基准日资产的实际状况，假设企业持续经营。
（3）假设公司的经营者是负责的，且公司管理层有能力担当其职务。
（4）除非另有说明，假设公司完全遵守所有有关的法律法规。
⏹《企业国有资产评估报告指南》收益预测假设参考（续）（5）假设公司未来将采取的会计政策和编写此份报告时所采用的会计政策在重要方面基本一致。
（6）假设公司在现有的管理方式和管理水平的基础上，经营范围、方式与目前方向保持一致。
（7）有关利率、汇率、赋税基准及税率、政策性征收费用等不发生重大变化。
（8）无其他人力不可抗拒因素及不可预见因素对企业造成重大不利影响。
根据资产评估的要求，认定这些假设条件在评估基准日时成立，当未来经济环境发生较大变化时，将不承担由于假设条件改变而推导出不同评估结论的责任⏹《中国注册会计师其他鉴证业务准则第3111号——预测性财务信息的审核》指南（参考）编制预测性财务信息所依据的假设可以分为两类：1.最佳估计假设，是指截至编制预测性财务信息日，管理层对预期未来发生的事项和采取的行动作出的假设。
2.推测性假设，是指管理层对未来事项和采取的行动作出的假设，该事项或行动预期在未来未必发生。
例如，企业尚处于营业初期，未来经营状况的不确定性较大；或者管理层正在考虑进行重大的业务转型，而该转型的效果尚有较大的不确定性等。
⏹《中国注册会计师其他鉴证业务准则第3111号——预测性财务信息的审核》指南（参考）(续)最佳估计假设和推测性假设的主要区别在于管理层对于假设的事项或行动在未来发生的可能性的判断不同。
预测性财务信息所依据的假设需要在这两类假设之间作出恰当的分类，这是由于假设的类别直接决定了以之为基础的预测性财务信息的分类，也决定了注册会计师评价假设时采用的审核程序以及是否需要获取支持性的证据。
⏹《中国注册会计师其他鉴证业务准则第3111号——预测性财务信息的审核》指南（参考）(续)预测是指管理层在最佳估计假设的基础上编制的预测性财务信息。
盈利预测是一种最典型的预测。
规划是指管理层基于推测性假设，或同时基于推测性假设和最佳估计假设编制的预测性财务信息。
规划信息多见于―如果……那么……‖的分析中，即在给定的推测性假设下估算相关财务指标的可能结果。
预测性财务信息可以表现为预测和规划的结合。
例如，管理层可以编制2007 年度的预测和2008 年～2012 年各年度的规划，并在同一份文件中同时列报。
应当清楚地标明哪些信息属于预测，哪些信息属于规划。
注册资产评估师应当充分分析被评估企业的资本结构、经营状况、历史业绩、发展前景，考虑宏观和区域经济因素、所在行业现状与发展前景对企业价值的影响，对委托方或者相关当事方提供的企业未来收益预测进行必要的分析、判断和调整，在考虑未来各种可能性及其影响的基础上合理确定评估假设，形成未来收益预测。
⏹《中国注册会计师其他鉴证业务准则第3111号——预测性财务信息的审核》指南（参考）(一)管理层的责任管理层负责编制预测性财务信息，包括识别和披露预测性财务信息依据的假设。
企业价值市场法评估案例
⑤长期股权投资：
截止评估基准日，资产占有方资产负债表上列明的长期股权投资共计 3,340 万元，股权投资是将本企业的资金投到其他企业中去使用，因此它与本企业的经
营是没有直接联系的，针对本企业主营业务来说，为非经营性资产。 ⑥土地使用权：
截止评估基准日，资产占有方拥有土地，其中有面积为 13,538.8 平方米的闲 置绿地尚未利用，账面值为 461.4 万元，此次评估作为非经营性资产。
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CDRS 药业公司股权评估案例
本案例着重分析市场法评估的应用过程，用以说明企业价值评估市场法的评 估具体操作步骤等。
二、案例内容
1． 被评估企业财务报表分析、调整
(1) 被评估企业财务报表分析、调整 所谓财务报表分析、调整主要包括以下两方面的内容：
1) 非市场因素的调整 所谓非市场因素调整主要是指对被评估企业和对比公司历史数据中由于关 联交易或其他因素造成的非市场价格交易数据因素进行分析、确认和调整。由于 本次我们评估的价值形态为持续经营假设前提下的市场价值，因此对于被评估企 业和对比公司中可能存在的非市场因素的收入和支出项目进行市场化处理，以确 认所有的收入、支出项目全部是市场化基础的数据，剔除由于关联交易等非市场 化的因素。 根据我们的了解，本次评估中所参考的历史数据中不存在大量的非市场化因 素影响的收入、支出项目。 2) 非经营性资产、负债的确认与调整 非经营性资产 所谓非经营性资产在这里是指对企业主营业务没有直接“贡献”的资产。我们 知道，企业中不是所有的资产对其主营业务都有直接贡献，有些资产可能对主营 业务没有直接“贡献”，如长期投资、在建工程及一些闲置资产等。 企业的长期投资是企业将自身的资产通过让渡给其他人拥有或使用，而本身 收取投资收益。上述投资收益与自身的主营业务没有直接关系，因此作为针对企 业主营业务来说也可以称为非经营性资产。 非经营性资产的另一种形态为暂时不能为主营业务贡献的资产或对企业主 营业务没有直接影响的资产，如在建工程、多余现金和长期闲置资产等。 我们根据被评估企业截止评估基准日的财务报告以及我们了解的情况分析 确定被评估企业存在以下非经营性资产如下： ①货币资金 截止评估基准日，被评估公司共有货币资金 9,805.2 万元，我们认为企业需 要现金支付的成本、费用大致为人工费、销售费用和管理费用，上述费用一般必 须使用现金支付。根据企业的 2009 年的经营预测，上述需要现金支付的费用大 致为 6,840 万元。根据企业生产情况，采浆和窗口期大致需要 4 个月（注：所谓 窗口期是指根据国家规定新采用的人血血浆必须保存至少 90 天或 3 个月后，再 对原献血人员进行体检，合格后其 90 天前献的血浆才能成为合格血浆）、企业生 产周期大约为 1.5~2 个月、生产出产品后需要将样品送中国生物制品鉴定所检验 合格后方能上市，这个鉴定成为“批前发”，申请批前发时间大约 3 个月，如果 再考虑销售回款时间 1~2 个月，大致的生产、销售周期为 9~10 个月。如果考虑 9~10 个月的生产销售周期，则全年资金周转率为 1.3 次，因此大约需要现金数量 为 6,840/1.3，大约为 4,900 万元，考虑到企业在经营期可能还可以获得一些现金， 因此我们我们认为企业的货币资金存量只需保证 4,000 万元即可，其余作为非经
专利价值评估方法与实践案例分享
专利价值评估方法与实践案例分享近年来，随着知识经济的发展，专利作为一种重要的知识产权形式，对企业的发展和竞争力提升起着至关重要的作用。
然而，如何准确评估专利的价值，成为了众多企业和专利权人面临的难题。
本文将介绍一些常见的专利价值评估方法，并分享一些实践案例，希望能为读者提供一些有益的参考。
一、市场法评估方法市场法评估方法是一种常见且广泛应用的专利价值评估方法。
该方法主要通过分析市场上类似专利的交易价格，来评估目标专利的价值。
通常，该方法需要考虑专利的技术领域、技术水平、市场需求等因素，并结合市场竞争情况进行综合分析。
例如，在某个特定领域存在大量竞争对手的情况下，该领域的专利价值可能会相对较低。
实践案例：某公司拥有一项关于新型电动汽车电池技术的专利，在市场上备受瞩目。
为了评估该专利的价值，该公司进行了市场调研，并分析了与该专利相关的其他专利的交易价格。
最终，他们得出结论：该专利具有较高的市场价值，预计能够为公司带来可观的收益。
二、成本法评估方法成本法评估方法是一种基于专利研发和维护成本的评估方法。
该方法主要通过计算专利的研发成本、维护费用等来评估专利的价值。
通常，该方法适用于那些在研发过程中投入大量资源和资金的专利。
然而，该方法也有其局限性，因为它忽略了市场需求和竞争情况等因素。
实践案例：某企业在过去几年中投入了大量资源和资金，研发了一种新型医疗器械的专利。
为了评估该专利的价值，该企业进行了详细的成本分析，包括研发费用、人力成本、材料费用等。
最终，他们得出结论：该专利的价值较高，能够为企业带来可观的经济效益。
三、收益法评估方法收益法评估方法是一种基于专利所能带来的收益和利润的评估方法。
该方法主要通过分析专利的商业化潜力、市场需求和预期收入等来评估专利的价值。
通常，该方法适用于那些有明确商业化前景和市场需求的专利。
然而，该方法也需要考虑市场竞争情况和技术变革等因素。
实践案例：某创新型企业拥有一项关于智能家居技术的专利，他们希望评估该专利的价值以便进行商业化推广。
资产评估成本法市场法和收益法的比较
资产评估成本法市场法和收益法的比较市场法，本钱法，收益法的区别一．区别市场法，也称现行市价法或市场价格比拟法，是指通过比拟被评估资产与最近售出〔交易〕的类似资产的异同，将类似资产的市场价格进行调整，从而确定被评估资产价值的一种资产评估方法。
本钱法，是指在被评估资产现时重置本钱的根底上，扣减其各项损耗价值，从而确定被评估资产价值的方法。
收益法，是指通过估算被评估资产的未来预期收益并折算成现值，借以确定被评估资产价值的一种方法。
二．根本原理市场法，是按所选参照物的现行市场价格，通过比拟被评估资产与参照资产之间的差异并加以量化，以调整后的价格作为资产评估价值。
本钱法：被评估资产评估值=重置本钱–实体性贬值–功能性贬值–经济性贬值收益法，是通过预测被评估资产的未来收益并将其折现，以各年收益折现值之和作为资产的评估价值。
三．资产计价尺度市场法，是以市场价格作为资产评估的计价尺度。
本钱法，是以重置本钱作为资产评估的计价尺度。
收益法，是以资产未来收益的折现值作为计价尺度。
3、参照物的根本数量至少为3个，参照物成产成交价格必须真实，参照物成交价应是正常交易的结果，参照物与被评估资产之间大体可替代。
收益法：1、被评估资产未来预期收益可以预测并可以用货币计量。
要求被评估资产与其经营收益之间存在着较为稳定的比例关系。
2、资产的拥有者获得预期收益所承当的风险也是可以预测并可以用货币计量。
3、被评估资产预期获利年限可以预测。
本钱法，适用范围最为广泛，原那么上说，对于一切以资产重置、补偿为目的的资产业务都适用。
具体而言，除单项资产和特殊用途资产外，对于那些不易计算未来收益的特殊资产及难以取得市场参照物的资产评估业务都可用此法进行评估。
收益法，一般适用于企业整体价值的评估，或者能够预测未来收益的单项资产或者无法重置的特殊资产的评估活动，如企业整体参与的股份经营、中外合作、中外合资、兼并、重组、分立、合并均可以采用收益法。
此外，可以单独计算收益的房地产、无形资产也可以应用此法。
房地产评估案例市场法
房地产评估案例市场法房地产评估是指通过对房地产的各种要素进行研究、调查和分析，从而确定房地产的价值和市场价格的行为。
市场法是房地产评估中常用的一种方法，基于市场法对房地产进行评估可以客观、科学地确定房地产的市场价值。
下面将介绍一个市场法的房地产评估案例。
公司计划购买一座商业写字楼用于办公。
该写字楼位于城市中心区域，交通便利，周边有多家大型购物中心、酒店和银行。
经过市场调研，发现该地区的商业写字楼租金平均每平方米每月约为35元。
接下来，我们可以使用收益法进行房地产评估。
首先，我们需要确定该商业写字楼的租金收益。
根据周边商业写字楼的租金水平，我们可以估算出每年的租金收入。
假设该商业写字楼的总面积为5000平方米，租金为每平方米每月35元。
每年的租金收入可以计算为：租金收入=面积×租金×12个月=5000平方米×35元/平方米/月×12个月=2,100,000元/年接下来，我们需要估算出该商业写字楼的净收入。
净收入是指扣除房屋管理费用、维修费用、税费和折旧等费用之后的实际收入。
根据实际情况，我们假设其净收入为总租金收入的80%，则净收入可以计算为：净收入=租金收入×80%=2,100,000元/年×80%=1,680,000元/年然后，我们需要确定该商业写字楼的投资回报率。
投资回报率是指净收入与投资金额之间的比率。
假设购买该商业写字楼的投资金额为5000万元，则投资回报率可以计算为：投资回报率=净收入/投资金额=1,680,000元/年/5000万元=3.36%最后，我们可以根据该商业写字楼的投资回报率和市场上类似房地产的投资回报率进行比较，从而确定该商业写字楼的市场价值。
如果市场上类似的房地产的投资回报率为4%，则根据投资回报率的倒数法，我们可以计算出该商业写字楼的市场价值：市场价值=净收入/投资回报率=1,680,000元/年/4%=42,000,000元根据以上计算，可以得出该商业写字楼的市场价值为4200万元。
企业价值评估市场法与收益法比较分析
企业价值评估市场法与收益法比较分析摘要：企业价值评估中比较重要的方法是市场法和收益法，本文先从原因入手，分析了为什么主要分析这两种方法，并对这两种方法进行了详细的叙述和分析，说明了两种方法的应用前提，主要原理公式和优缺点。
在后面部分详细的对两种方法进行了分析，说明市场法应用起来比较直接快捷，收益法从本质中反映企业价值。
经过分析我们可以发现，不同的方法适用于不同的企业，没有一个方法可以适用于全部情况。
要得到全方位的企业价值评估结果，可以对同一个企业应用不同的分析方法，最终得到一个比较综合的结果。
关键词：企业价值；评估方法；市场法；收益法Market approach and income approach compared about business valuationAbstract: Business valuation method is the more important market approach and income approach, the reasons for this start, analyzes why the primary analysis of these two methods, and the two methods described and analyzed in detail to illustrate the two methods The application of the premise, the main principle of the formula and the advantages and disadvantages. In the later part of the detailed analysis of the two methods shows that the market is relatively straightforward and efficient method to apply it, the income approach is essentially reflected in enterprise value. Through analysis we can find different ways for different companies, there is no way to apply to all situations. To get the results of a full range of business valuation, business applications can be different for the same analytical methods, and ultimately get a more comprehensive results.Key words: Enterprise V alue; Assessment methods; Market approach; Income Approach目录1企业价值评估含义及意义 (3)2市场法评估企业价值的基本要点 (3)2.1市场法的基本原理 (3)2.2市场法分析中的具体方法简介 (4)2.2.1市盈率估计法 (4)2.2.2市净率估计法 (4)2.2.3收入乘数法 (5)2.2.4彼得.林奇增长率法 (5)2.3用市场法评估企业价值的优缺点分析 (5)2.3.1市场法优点 (5)2.3.2市场法缺点 (5)3收益法评估企业价值的基本要点 (6)3.1收益法的基本原理 (6)3.2收益法中的具体方法简介 (6)3.2.1现金流量贴现法 (6)3.2.2经济利润模型法 (7)3.3收益法评估企业价值的优缺点分析 (7)3.3.1收益法优点 (7)3.3.2收益法局限性 (8)4市场法与收益法比较分析 (8)4.1前提条件的比较 (8)4.2评估思路的比较 (8)4.3评估结果的比较 (9)结束语 (9)参考文献： (10)1企业价值评估含义及意义随着我国社会主义市场经济体制的建立和完善，市场体系日趋健全，各种公司企业的逐渐增多，投资风险也日益增大，企业价值评估也越来越重要。
收益法案例[精华]
![收益法案例[精华]](https://360docs-1393072327.cos.ap-beijing.myqcloud.com/3392aeffb9f67c1cfad6195f312b3169a451eac0.webp)
自编案例-----收益法的运用一、净收益A i每年不变的情形：a)收益年期为有限年的情况案例1:某村集体有一块山地，经充分竞价，由承包人王某投标承包，承包期限30年，每年上缴承包款10000元，30年不变，现村集体急需筹集资金修建乡村公路。
王某愿意自筹资金将承包款改为一次付清，买断30年的山地承包经营权。
双方可接受的资金报酬率为6%。
问承包款由逐年上缴改为一次交清需要交多少承包金合理？解：净收益不变，收益年限为有限年n的收益法估价公式为：P=A/R[1-1/（1+r）n]=10000/0.06*[1-1/（1+0.06）30]= 137648.3元承包款由逐年上缴改为一次交清需要交13.76万元承包款b)收益年期为无限年的情况案例2：在案例1中，山地所有权属村集体，试从理论上评估这块山地所有权的目前价格解：按中国法律它是不容许转让的。
但是理论上可以用收益无限年的计算公式计算所有权的价格。
收益年期为∞年，收益为A保持不变，基准收益率为r的计算公式; p=A/r 本例中山地所有权的理论价格p=10000/0.06= 166666.7元=16.7万元二、净收益按等差级数变化的情况案例3：在案例1中，如果王某每年上交承包款为逐年递增300元，问一次性买断承包经营权及相应的村集体山地所有权的理论价格是多少？解：a）收益年期为n年的公式P=[A/r+B/r2][1-1/（1+r）n]-(B/r)【n/（1+r)n】（等差递增）本例中，一次性买断30年承包权的价格为180355.9元b）收益年期为∞年的公式P=A/r+B/r2本例中，相应山地所有权的理论价格p=25万元三、净收益按等比级数递增的情况案例4：在案例1中，如果王某每年上交承包款为逐年递增3%，问一次性买断承包经营权及相应的村集体山地所有权的理论价格是多少？解：a）收益年期为n年的公式P=A/（r+s）[1-（1+s）n/（1+r）n]本例中，一次性买断30年承包权的价格为192463元b）收益年期为∞年的公式P=A/（r-s）本例中，相应山地所有权的理论价格p=33.3万元四、市场法中土地使用权年限的修正案例5某宗10年前经过出让方式取得的50年使用期限的工业用地，所在地段的基准地价目前为2000元/㎡。
收益法和市场法案例讲解
收益法与市场法评估案例讲解主要内容第一部分企业价值评估简介第二部分收益法评估企业价值第三部分市场法评估企业价值第一部分企业价值评估简介1、企业价值评估起源⏹一企业产权转让⏹企业并购⏹企业增资扩股⏹股权质押⏹股权司法诉讼⏹股权激励⏹其他2、国外企业价值评估起源⏹企业价值评估最早出现在市场经济比较发达的某些西方国家。
⏹美国的评估行业迄今已经有一百多年的历史，最初以实物性资产的评估为主，主要是为了满足财产保险、资产抵押贷款、政府税收、法院判决等经济活动的需要。
⏹随着企业并购和资本市场的进一步发展，企业未来的盈利能力、无形资产的重要作用等因素开始为世人所重视，企业价值评估逐渐成为一项重要的资产评估业务。
3、我国企业价值评估起源⏹我国的资产评估行业起步于20世纪80年代末、90年代初。
我国的资产评估业务主要源于国有企业中外合资和公司制改造的经济需求，整体企业评估业务与单项资产评估业务几乎是同时兴起的。
⏹长期以来，我国的企业价值评估方法主要以资产基础法为主，关注重点是房地产和机器设备等有形资产。
真正意义上的企业价值评估是从2005年以来才得到重视和发展。
二、企业价值评估的内涵1、企业的含义⏹企业是为了满足社会需求，以盈利为目的，实行自主经营、自负盈亏、独立核算，具有法人资格，从事商品生产和经营的基本经济单位。
⏹企业是一种把土地、资本、劳动力和管理等生产要素集合起来的组织，进行讲究效率的经营，以达到创造利润的目标。
⏹企业既包括非人力资本，也包括人力资本；既包括资产成本，也包括组织成本。
2、企业价值的含义企业价值是指企业作为一种商品的货币表现，通常被理解成企业所能创造出的价值。
Modigliani和Miller 教授于1958年提出了MM理论，从企业财务管理目标角度定义了企业价值是企业未来经营活动所创造现金流量的现值。
1969年经济学家James Tobin 提出的著名的托宾系数：Q=公司的市场价值/资产重置成本企业价值评估业务中的企业价值可以是股权的价值，也可以是债权与股权整体的价值。
资产评估 案例分析-----对深圳市科技园工业大厦房地产市场法与收益法的评估
资产评估案例分析-----对深圳市科技园工业大厦房地产市场法与收益法的评估---------------------------------------------装--------------------------------- --------- 订-----------------------------------------线----------------------------------------班级 11会计一班姓名蔡瑶婷学号11250201102- 广东财经大学答题纸（格式二）课程资产评估 2013－2014学年第 1 学期成绩评阅人评语：＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝资产评估案例分析-----对深圳市科技园工业大厦房地产市场法与收益法的评估一.资产评估基本理念。
（一）概念资产评估是指专业评估机构和人员，按照国家法律、法规和资产评估准则，根据特定目的，遵循评估原则，依照相关程序，选择适当的价值类型，运用科学方法，对资产价值进行分析，估算并发表专业意见的行为和过程。
资产评估是对额定产权的评估。
资产评估作为一种评价过程，会涉及以下基本要素：评估主体，表明由谁来进行评估；评估客体，即被评估的资产，又为评估对象；评估依据，即评估工作中遵循的法律法规，经济行为文件，重大合同协议以及取费标准和其他参考依据；评估目的；评估原则；评估程序；评估价值类型；评估方法以及资产评估假设。
（二）资产评估是对额定的产权的评估资产评估是商品经济发展到一定阶段的产物，在市场经济中发挥着巨大的功能，通过对资产的现实价值进行评定和估算，为各项资产提供公正的价值尺度，通过对资产进行价值判断，可以起到价值鉴定的作用；在资产评估中，按最优使用原则对资产的价格进行估算，有利于资产的优化配置和流动。
同时，通过资产评估，可以促进企业账实相符和资产完整，防止国有资产流失和促进企业改革顺利进行。
无形资产估值方法及案例
无形资产评估及案例分析季珉目录一、无形资产评估的有关问题二、三种评估方法及案例分析一、无形资产评估的有关问题无形资产评估中的理论和实践问题很多，这里列举在实践中经常面临的最重要的5个问题，展开分析。
1、无形资产的确认什么样的经济现象或财产权利才算是无形资产？什么样的经济现象或财产权利能显示或表明无形资产的价值？（1）可作为无形资产的经济现象需经专门确认并做可辨识的描述。
应具备合法的存在条件并受法律的保护。
必须具有所有权并能够合法的转让。
必须有无形资产存在的有形证据或证明。
必须在可确认的时间内或作为可确认事件的结果而产生或存在的。
必须是在可确认的时间内或作为可确认事件的结果而被破坏或终止的。
客户关系类：客户名单、以往的购货订单资料、往来函件；契约权：合同或某种书面协议；商标、专利、版权：书面注册文件；集合劳动力：雇员清单、人事档案、与就业有关的纳税申报单；专利技术：图纸、流程图、示意图、程序手册、备记录等；1商誉：财产报表、所得税申报、公司记录和文件、经营和财务预算。
（2）不可作为无形资产的经济现象无形因素或无形影响力1、市场份额2、高盈利能力3、受保护状态；4、垄断地位；5、市场潜力；6、神秘性；7、可以继承或长期使用；8、竞争优势；9、独一无二性；10、折扣价格；11、变现性；12、所有权控制。
（3）表明无形资产价值的经济现象能为其所有者带来可以计量的经济利益。
一个例子：1）一个新注册的商标—保持经济存在形式；2）不使用状态—没有经济价值；3）注册是为了防止被竞争对手获得，商标正被保护性使用—具有经济价值。
无形资产的会计处理—新旧会计准则对比原准则规定：自行开发并依法申请取得的无形资产，其入账价值应2按依法取得时发生的注册费、律师费等费用确定；依法申请取得前发生的研究与开发费用，应于发生时确认为当期费用。
新准则对研究开发费用的费用化进行了修订：研究费用依然是费用化处理，进入开发程序后，对开发过程中的费用如果符合相关条件，就可以资本化。
(完整word版)房地产评估案例市场法+收益法+成本法
房地产估价案例分析一、市场比较法---＊＊大厦办公用房1．房地产位置状况本次评估的对象为**银行总行位于**市**新区***路**号的办公楼。
该楼建筑面积69,720.566平方米，土地面积为1930平方米，地处新区中心区域。
2．房地产的权利状况委估房地产“房地产权证”尚在办理之中，估价对象土地使用权类型为出让，“土地转让合同”载明土地规划用途为金融办公综合楼；土地使用权面积为9,975平方米；上部建筑北幢69,720.566平方米，建筑物属＊＊银行所有，钢混结构；估价对象为北幢全幢，地上共55层，地下4层，委估建筑面积为69,720.566平方米。
3．房地产概况委估房地产座落于**市**新区＊＊＊路＊＊号；地处金融区内，估价对象为北幢全幢，地上共55层，地下4层，建筑面积为69,720.566平方米。
该建筑物为＊＊银行总行新建成的办公楼。
其中地上办公楼61,276.486平方米，地下为车库，建筑面积8444.08平方米（车位116个）。
该楼为钢混结构，地上共55层，地下4层，建筑面积为69,720.566平方米。
建筑物外墙为全玻璃幕墙，内有进口高速电梯11部，观光电梯4部，货梯1部。
进口中央空调和消防报警、自动喷淋、监视系统。
内设宽带网络，电话光缆接入，双回路供电，自备发电机，办公楼和公共部位精装修，墙面为大理石，地面为进口花岗石(办公室及会议室为木地板，卫生间、厨房为防滑地板砖)，大堂挑空二层，建筑物墙面及地面，保养情况较好。
照明为日光灯灯舱；进口卫生洁具设施齐。
该大厦紧邻＊＊广场，有一定的商业氛围，周围路网发达、交通便利。
4.评定估算（1）地上建筑物部分用市场比较法评估。
A.比较实例选择：通过市场调查，根据替代原则，按用途相同、土地级别相同地区、价格类型相同等特点筛选案例。
交易实例调查情况表B.比较因素条件表比较因素条件表C.交易情况修正评估比较对象表因可比实例都是美元标价，按1美元＝8.03元人民币换算。