小店经济开发区项目调研定位报告

小店经济开发区龙飞社区项目调研定位报告目录第一部分市场调查 (2)一、当前太原市房地产市场总体现状概述 (2)二、小店镇区域房地产市场现状概述 (2)三、区域主要竞争项目调研分析 (4)1、供应分析 (4)2、销售价格分析 (4)3、销售情况及销售周期分析 (5)第二部分项目分析 (6)一、项目概况 (6)二、周边可利用城市资源 (6)1、地理位置及周边环境 (6)2、交通路网 (7)3、周边配套 (7)三、项目地块SWOT分析 (7)第三部分项目定位 (8)一、项目定位原则 (8)1、项目定位基准 (8)2、项目定位原则 (8)二、项目客群定位 (8)1、目标消费群基本特征分析 (8)2、目标消费群需求特征分析 (9)三、项目产品定位建议 (10)四、项目价格定位建议 (10)五、项目推广渠道建议 (10)1、常规媒体整合推广建议 (10)2、其他渠道 (11)第一部分市场调查一、当前太原市房地产市场总体现状概述在经历了2008年下半年房地产市场的寒冬后，随着金融危机影响范围的扩大，政府为刺激经济、拉动内需，大力的鼓励人们购房，从金融、税费等各种渠道放宽百姓购房的政策，2009年春节后，全国各地的房地产市场成交量都较08年年底有了非常明显的回升。

2008年下半年，随着富力、恒大项目的开盘销售，万达、万国城、十二院城等国内一批综合实力较强的开发企业项目的启动，太原市房地产市场也同样经历了一系列的调整，随着国内房地产市场的总体低迷，太原市房地产市场的成交量也开始下滑，不论本土企业还是外来大型房企，资金链的短缺和紧缩促使房地产企业为尽快回笼资金，对手中的项目都不同程度的推出一系列的优惠打折促销措施，太原市的实际成交房价也出现了一定的下降。

2009年春节后，尤其是3月份开始太原市房地产市场交易量出现了明显的回升，今年1～3月份，太原市新建商品房累计签约2120套，与去年四季度相比成倍增加；累计完成新建商品房合同备案4323套，同比增长176.94%，面积49.31万平方米，同比增长185.86%，交易金额23.03亿元，同比增长145%。

其中，新建商品住房合同备案3710套，同比增长237.89%，面积41.36万平方米，同比增长219.14%，交易金额17.33亿元，同比增长201.39%。

虽然09年一季度房地产成交量交去年年底出现了成倍增长，但其原因主要还是因为房价的回落，使得积攒多年的刚性需求出现了一定的放量，同时2008年下半年以来部分观望客户的出手，使得房地产市场在短期内得到了一定的释放。

随着不少项目的继续放量投放市场，预计2009年下半年太原市房地产市场形式依然十分严峻。

二、小店镇区域房地产市场现状概述随着太原城“南移西进”的政策影响，以及各项基础设施建设的推进，地处正南的小店一直都是地产商们的必争之地。

因其是城市发展的主要扩张区域，也是大太原核心圈中太、榆双城的前沿地带，不仅地界广，而且后劲足。

小店区的地产项目和其它几个区相比，最为密集。

而小店镇板块依托其优越的地理位置和发展前景，异军突起，成为地产商和购房者关注的焦点。

从2006年的土地放量，到2007年的开发热潮，再到目前的在建项目成片态势，偏离主城区的小店镇周边云集了恒大绿洲、浦东雅典、易城、爱丁堡、花香丽舍等30余家在建在售楼盘，既有千亩大盘，也有零星小盘，产品囊括了别墅、多层、高层、公寓、精装修房等多个类型，是目前太原楼市的供应主力。

作为太原楼市目前供应最为充足、备受受关注的区域，小店镇板块成为了太原市房地产市场的热点板块。

小店镇是汾东新区建设的核心区域。

在太原汾东新区5年建个太原“浦东” ，总投资达489亿元的22个重点项目中小店镇占了9个。

虽然小店镇距离市区较远，但其优势明显，随着南部新区的规划建设，龙城大街和奥林匹克公园、滨河路南延、南中环街等市政交通工程的规划建设，交通优势凸现；通达西街和汾东路的改造工程，真武路、正阳街建设工程，兴农路等9条小街巷的改造；鸣鹂园、圆照园两个公园建设，富士康龙城科技生活园和康宁街千亩住宅小区建设；康宁、昌盛、通达3条城市景观大道，以及两侧教育、卫生、文化、公安等公益设施和一批超市的建设，这些工程的实施更大程度上提升了小店镇版块的地域价值和升值空间；再加上其固有的生活配套设施较为完善，使得很多太原南部居民、中低收入人群和二次置业者都把眼光投向这里。

2008年以来，小店镇的房地产开发持续升温，恒达绿洲、中实新天地、欣中爱丁堡、城南都市嘉园、浦东雅典、欢乐林栖、嘉隆新村、昱苑•新领地、新世纪花园、天赐康缘、缤纷四季、浦东理想城等多家楼盘活跃于市场。

越来越多的购房者被这里所吸引，并逐步认可了小店的发展，把购房的目标转向了小店镇版块，尤其是恒大绿洲这个千亩大盘的到来与开发，给小店镇的房地产发展增添了强大的主力，一改小店楼盘的面貌。

三十多个楼盘的云集使得该区域项目的市场竞争也较太原市其他区域更尤为激烈。

2008年下半年以来，在整个行业调整，销售压力加大的环境下，各家楼盘都希望用最实惠的价格吸引人气。

从恒大绿洲的低价入市、到二期开盘打折促销，这种市场定位一定程度上影响了周边楼盘的价格调整，目前，该区域不少楼盘都在以“打折优惠“的策略下调价格。

小店镇周边的房屋均价已经从去年近4000元/平方米回落到目前的每平方米3800元左右。

在产品方面，户型不大、功能齐全、价格适中、买得起、环境好的房子成为这个区域开发商普遍的开发标准。

三、区域主要竞争项目调研分析作为太原市房地产开发的热点板块，2008年以来从龙城大街以南至小店镇通达街，周边的项目大大小小近20多个，此次我们根据本项目位置情况对区域内周边的13个项目进行了调研。

1、供应分析在调研的13个在售项目中百万平米的项目只有恒大绿洲1个，20万平米以上规模的项目5个，8～15万平米的3个，8万平米以下的4个。

规划供应总规模面积约320余万平米，单个项目平均开发面积都在25万平米，说明该区域项目开发基本都具备一定的规模，除特大型项目外，该区域内开发的项目规模上基本都已经无法形成优势。

2、销售价格分析目前，所调研区域内的住宅平均销售价格约为3800元/平米左右，从其开盘价格与当前对比价格看，除个别项目销售价格增幅较大外，其他项目销售价格增幅都很底。

3800元/平米销售平均价格为目前市场对外销售报价，根据调研了解，在目前的销售中各项目都不同程度推出了一定的优惠促销措施，目前成交均价约3680元/平米左右，实际成交均价比销售报价每平米平均低100-200元。

3、销售情况及销售周期分析在调研的13个项目中，到目前为止平均销售率约在35%左右，平均销售周期为10个月。

根据对其中6个项目的详细调研，每月平均销售约50套左右。

小结：从项目总体规模、销售价格及销售周期对比分析看，大多数项目均为2008年上半年就开始销售，销售周期基本在10个月以上，从项目开盘销售价格对比看虽然各项目对外销售报价上价格平均涨幅保持在5%～7%左右，但从实际成交价格对比分析则可以看出，该区域内房价平均涨幅不到3%，而大多项目工程进度都已达到主体封顶或部分楼座主体已经封顶。

第二部分项目分析一、项目概况项目位于小店区经济开发区唐明路，西临唐明璐，东靠规划建设中的经济区小学一所，南靠南黑窑村鼎强房地产公司开发的“城南·都市家园”项目，北靠华旗房地产开发公司的“华旗·地和苑”项目。

本项目系经济区龙飞社区“城中村”改造项目，项目规划用地面积41100平方米，规划总建筑面积13万平米，目前项目立项与规划用地手续已经办理完善。

项目主要经济技术指标：二、周边可利用城市资源1、地理位置及周边环境太原“浦东”汾东新区规划范围，周边恒大、都市嘉园、富康家园等中高档住宅小区众多经济开发区中心区域，毗邻经济区行政中心经济区管委会临近世界500强企业富士康（太原）工业园区2、交通路网交通：项目周边870、877、836、840、839、881、879、460等多条公交线路通往市区各个区域，交通极为便利路网：庆云街、开元街、唐明路、唐槐路环步项目四周，康宁街连接滨河东路、小店高速口，汾东路、大运路、龙城大街环步在项目外围环绕3、周边配套教育：新星幼儿园、晨光幼儿园、双语幼儿园、光明幼儿园、小店区实验小学、育才小学、小店一中、开发区实验中学，规划中的大学城 购物：通讯：中国联通、中国移动金融：中国银行、农业银行、工商银行、建设银行、民生银行、邮政储蓄等 医疗卫生：中铁十七局医院、中铁十二局医院、小店区人民医院、小店骨科医院、小店妇幼保健院、长城药店、康顺药店、万民药店等 餐饮娱乐：金海洋大酒店、金枫大酒店、恒利德大酒店、醉之陶火锅城、蜀正圆等三、项目地块SWOT分析结论：项目所处区域属于太原市房地产开发的热点板块，但市场竞争激烈，受2008年以来房地产市场总体低迷的影响，周边项目销售价格都出现不同程度的下滑，如果追求利润最大项目销售周期可能会较长，会产生较大资金压力，短期销售与利润最大化平衡点不好把握。

第三部分项目定位一、项目定位原则1、项目定位基准地产项目的定位是基于：项目地块之地产因子决定的地块适宜建造的建筑功能；市场调研反映的具有有效需求的市场空间；政府在城市总体规划上的限制。

2、项目定位原则——最大化的发掘该项目所在地段区域的价值；——有效的利用和发挥项目优势及区域发展的机会，规避项目弱势，以降低专业风险；二、项目客群定位项目基本客群定位以首次置业的中青年人与二次置业的中年人为主。

1、目标消费群基本特征分析1）年轻化潜在消费者年龄主要集中在26—35岁之间，可分为两类：A、26—30岁的消费者这一群体基本属于一次置业者。

他们文化程度较高，但参加工作时间不长，手中没有太多积蓄，又将面临结婚或刚刚结婚，渴望能够拥有属于自己的生活空间。

B、30—35岁的消费者事业和家庭相对稳定，经济上有一定积蓄，家庭结构大多都有小孩。

对事业和子女的抚养都需要倾注很多精力，迫切需要改善居住环境，解决照顾子女和赡养老人的居住窘境。

2）二次置业者增多A、尽管已有了自己的住房，但由于经济实力增强，家庭稳定，事业蒸蒸日上，为了提高生活品质，更好的享受生活，开始二次置业。

B、为了实现使自己积蓄增值的目的，同时又能有效的规避风险，选择房地产作为保值增值的渠道。

上述两类人尽管目的完全不同，但却造就了相同的行为——购买房产，二次置业。

2、目标消费群需求特征分析格承受能力中等偏上潜在消费者的承受的总价25万—45万元。

付款方式上倾向于银行按揭由于项目主要客群以年轻化的中产收入家庭为主，所以在购房时更多的倾向于以银行按揭的方式付款，所以对项目手续有一定要求。

中小户型为主主力面积90-130平米，最受欢迎的两种户型依次为3室2厅1厨2卫、2室2厅1厨1卫。