沈阳保利心语花园项目价格定价报告页_市场分析_定价原则_收价测定
沈阳市物价局关于沈阳“嘉禾花园”住宅小区前期物业服务收费指导标准的批复
沈阳市物价局关于沈阳“嘉禾花园”住宅小区前期物业服务收费指导标准的批复文章属性•【制定机关】沈阳市物价局•【公布日期】2007.04.18•【字号】沈价审批[2007]24号•【施行日期】2007.04.18•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】价格正文沈阳市物价局关于沈阳“嘉禾花园”住宅小区前期物业服务收费指导标准的批复（沈价审批[2007]24号）沈阳健昌物业管理有限公司：为规范物业管理服务收费行为，保障业主和物业管理企业的合法权益，对沈阳“嘉禾花园”住宅小区物业服务收费标准进行了审核，根据前期物业管理招投标中标的收费标准，以及物业的设施功能、服务内容和费用支出等情况，现批复如下：一、同意沈阳“嘉禾花园”住宅小区物业服务收费指导标准，每月每平方米建筑面积0.50元。
二、对外商业网点、门市房和单体车库物业管理收费指导标准，按所规定住宅物业管理收费标准的50%收取。
三、高层住宅楼另加收电梯运行服务费用，收费标准按照沈价发[2004]125号文件规定执行，每月每人12.00元（学龄前儿童免收）。
四、物业服务内容主要包括：物业管理区域综合管理服务；公共区域清洁卫生服务；公共区域秩序维护服务；公共区域绿化日常养护服务；共用部位、共用设备设施日常运行、保养、维修服务；公共水电费服务等。
五、物业管理单位要与业主签订物业服务合同，明确物业服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等事项。
并按照规定实行明码标价，接受监督查询。
六、物业管理企业应在住宅小区的配套设施、服务内容和服务标准等条件，达到承诺的内容标准时，才可按全额收费标准计收。
七、住宅小区成立业主大会或业主委员会后，由物业管理企业与业主委员会签订物业服务合同，协商确定物业服务收费标准。
同时，前期物业服务收费指导标准废止。
八、请按规定到市行政审批服务中心物价窗口办理经营服务单位《收费许可证》，实行亮证收费。
本批复规定的前期物业服务收费指导标准，执行期限为一年。
某花园商业项目可行性研究报告文件(PPT 44页)
石家庄城镇居民家庭人均消费支出及其增长率
14000 12000 10000
8000 6000 4000 2000
0
城市居民人均可支配收入
增长率
2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011
0.2 0.15 0.1 0.05 0
石家庄城镇居民家庭人均可支配收入及其增长率
10年
11年
78家央企退市，“土地19条”
“新国八条”
4.15新政：90平以上首套首付 30%，二套认定从严
9.29新政：首套首付30%，二 套50%，三套停贷；异地购房 贷款需提供本地工作证明
商品房明码标价 多次调整存款准备金率
三次上调存款准备金率07年12 月以来首次加息
1400 1200 1000
800 600 400 200
0
2003
2004
城市居民人均可支配收入 2005 2006 2007 2008
增长率 2009 2010
2011
25.00% 20.00% 15.00% 10.00% 5.00% 0.00%
居民可支配收入以及消费市场的快速增长，为商业商务设施的发展提供了较为坚实的市场基础
城市定位：百年省会、京津冀第三极、未来大都市区
一、城市背景属性分析——2、大都市区空间发展格局
空间发展原则是北跨、南优、西控、东延。北 跨是城市发展战略的核心，以正定新区建设，同 步实现城市结构与规模扩张。 南优即优化中心 城区和栾城的用地布局和功能结构。西控即开展 西部山前生态保护，适度控制周边开发。东延即 结合东部产业区和藁城市的发展，引导工业产业 向东部集聚。 两核带动指在旧城中心外，通过新区中心实现 城市功能结构的调整，中心城区保留商业、金融、 办公等服务业，重点完善文化和开敞空间等建设。 正定新区新建城市中心，重点发展商务办公、文 化体育、会展等高端和新兴服务业。 两轴拓展指构建南北向服务创新轴，呼应京津 区联系方向；提升东西向滨河景观休闲轴。创新 服务轴依托滹沱大道，依次串接中心城区、正定 新区等区域性节点。依托滹沱河构建滨河景观休 闲轴，串接西部太行山、正定古城和正定新区等 区域，承载旅游、文化、休闲娱乐等功能 双带即东部产业带和西部生态带。依托京港澳 高速公路和107国道，构建东部产业发展带，统 筹都市区产业布局，引导产业有序集聚；严格控 制产业和城市功能向西蔓延，构筑西部生态带
沈阳市发展和改革委员会关于公布省授权我市定价的经营服务性收费目录清单的通知
沈阳市发展和改革委员会关于公布省授权我市定价的经营服务性收费目录清单的通知
文章属性
•【制定机关】沈阳市发展和改革委员会
•【公布日期】2019.12.10
•【字号】
•【施行日期】2019.12.10
•【效力等级】地方规范性文件
•【时效性】现行有效
•【主题分类】价格
正文
沈阳市发展和改革委员会关于公布省授权我市定价的经营服
务性收费目录清单的通知
各区、县（市）发改局，市直各主管部门及相关单位：
为规范我市经营服务性收费政府定价行为，现对《辽宁省政府定价的经营服务性收费目录清单》（辽宁省发展和改革委员会2019年11月15日公布）中省授权我市定价的经营服务性收费项目及收费标准以《省授权我市定价的经营服务性收费目录清单》（以下简称《目录清单》）形式予以公布，请遵照执行。
各区、县（市）价格主管部门不得超出本《目录清单》范围制定经营服务性收费标准。
同时，请各县（市）以及享受市级价格管理权限的区依据本《目录清单》，对涉及本地区定价权限的项目编制并公布本级政府定价经营服务性收费目录清单，并在清单中明确具体收费项目、收费标准、收费文件编号等内容。
本《目录清单》实行动态管理，市将根据《辽宁省政府定价目录》和国家、省有关政策变化情况进行动态调整和公布，有定价权的区、县（市）也应予以动态调整和公布。
附件：省授权我市定价的经营服务性收费目录清单
沈阳市发展和改革委员会
2019年12月10日附件
注：1.收费标准栏中详细的收费标准及未注明的其它收费标准等内容见具体收费文件；
2.授权县（含辽中区、沈北新区和浑南区）定价的项目，收费范围、收费标准等有关内容详见各县（区）制定的具体收费文件。
沈阳名流印象项目价格定位报告
沈阳·名流印象项目价格定位报告前言随着房地产市场的逐渐成熟，理性的价格在激烈的市场竞争中的地位日趋明显。
在房地产市场销售的整个过程中，价格定位是贯穿始终的一个重要因素，同时也是项目整体发展的灵魂。
一方面，它要服务于项目的总体销售目标；另一方面，它还要保证开发公司的利润并使产品迅速被市场接受。
任何一个房地产开发项目，其价格定位的目标均存在多元化的特征，且不同的销售周期，价格的目标定位侧重点是有所变化的，因此对项目价格的整体定位有着相当高的要求。
这不仅要求我们对整个项目价格的理解和判断，更要求我们对产品及市场情况的深度认知，影响产品价格的因素有很多，包括成本、竞争情况及市场需求情况，在实际定价过程中更应该侧重于对价格产生重要影响的一个或几个因素，如竞争情况及市场需求情况来选定定价方法，因此项目整体的价格定位是房地产营销策划的关键环节，是重中之重，是项目发展的核心竞争力。
价格就像是公司利润与客户利益之间的一座桥梁，价格高了意味着超额的利润，但或许就是产品失去市场竞争力的开始。
而价格低了可能为企业带来薄利多销的诱人前景，但更可能让企业失去巨大的利润空间；如何达成两者之间的平衡，如何让我们的项目即叫好又叫座，这是我们价格定位报告解决的重点；本报告凭借凌峻公司15年专业房地产的经验，针对沈阳市整体的经济环境、房地产行业发展的趋势、产品的市场接受情况、客户需求情况及产品发展的空间等，提出相应的产品价格定位，旨在研究名流印象产品未来销售的市场接受程度，为项目的发展提供有效的理论及数据支持；数据来源及调查结果说明：➢楼盘基础数据深访，由凌峻地产沈阳公司市场部专人对浑南市场部分项目销售部相关人员进行深访、调研；报告研究内容●研究项目潜在的竞争对手，为项目整体价格定位确定基本的参考系数；●研究项目基本情况，结合自身产品特点，确定合理的、有竞争力的入市价格；【市场价格定位报告逻辑思路框架图】第一部分：总体价格定位1.1.定位原则价格的高低是决定项目销售目标及利润水平的标准，制定合理的销售价格必须是慎重研究，以“销售快速化、目标最大化”为整体销售的策略导向，同时结合浑南市场年中大量放量的实际情况，及周边项目的销售情况，确定以“平价入市、快速出货、匀速提价、提高利润”的整体价格定位原则；1.2.定位方法根据浑南房地产市场目前的发展情况、一方面针对同类产品的竞争，另一方面针对自身的产品特点。
报价项目cbd分析报告
报价项目cbd分析报告近年来，随着经济的快速发展和全球化进程的加快，越来越多的公司选择将业务扩展到国际市场。
在国际商务领域中，报价项目是非常重要的一环。
CBD（成本、利润和需求）分析是帮助企业进行报价决策的重要工具。
本文将对报价项目的CBD分析进行详细探讨。
一、成本分析成本分析是报价项目中的首要步骤。
这主要涉及到确定项目成本所需的资源。
资源包括人力资源、物质资源、技术资源等。
在计算成本时，需要考虑直接成本和间接成本。
直接成本是指可以直接与项目相关的成本，例如人员工资、原材料成本等。
间接成本是指与项目相关但不易直接归属的成本，例如管理费用、设备成本等。
了解项目的成本结构对于进行精确的报价非常关键。
二、利润分析利润分析是报价项目中的另一个重要环节。
利润是企业追求的核心目标之一，也是企业生存和发展的基础。
在进行利润分析时，需要考虑到企业的定价策略和市场竞争状况。
定价策略可以分为高利润率策略和低利润率策略两种。
高利润率策略适用于高附加值产品或市场独特产品，低利润率策略适用于市场竞争激烈、价格敏感的行业。
企业需要通过利润分析来确定适合自身发展的定价策略，并寻找最大化利润的方法。
三、需求分析需求分析是CBD分析中非常重要的一环。
需求分析通过研究市场需求来确定市场对产品或服务的需求量和价格敏感度。
市场需求的高低决定了产品的销售潜力和定价策略。
在需求分析中，可以运用市场调查、数据分析和综合判断等方法。
通过理解目标市场的信任度、消费习惯、购买力等因素，企业可以更准确地预测市场需求并制定相应的报价策略。
四、风险分析除了CBD分析外，风险分析也是在报价项目中需要考虑的重要因素。
风险分析帮助企业评估与项目相关的风险，并为企业提供预防和应对风险的建议。
在风险分析中，可以考虑市场风险、政策风险、竞争风险等。
通过科学、系统地评估风险，企业可以更好地提前做好应对措施，并降低项目报价的风险。
五、案例分析为了更好地理解CBD分析在报价项目中的应用，我们选取了某公司的报价项目进行了案例分析。
房地产估价报告
房地产估价报告估价项目名称：哈尔滨市香坊区木材街1号城东新居小区D区4号楼2单元501室房地产市场价格评估委托方:郑志德先生估价方：没毛病房地产评估有限公司估价人员：郭占伟张尧杰郑英杰刘太琪单翔宇李景嵩估价作业日期：2015年12月7日—2015年12月20日估价报告编号:（哈尔滨)没毛病［2015］(估)第011号目录第一部分致委托方函 (2)第二部分估价师声明 (3)第三部分估价的假设和限制条件 (5)第四部分估价结果报告 (7)一、委托方 (7)二、估价方 (7)三、估价对象 (7)四、估价目的 (11)五、估价时点 (11)六、价值定义 (11)七、估价依据 (11)八、估价原则 (12)九、估价方法 (12)十、估价结果 (13)十一、估价人员 (13)十二、估价作业日期 (13)十三、估价报告应用的有效期 (13)第五部分估价技术报告 (14)一、个别因素分析 (14)二、区域因素分析 (15)三、市场背景分析 (16)四、最高最佳使用分析 (17)五、估价方法的选用 (17)六、估价测算过程 (20)七、估价结果的确定 (26)第六部分附件 (27)1、《委托评估函》复印件 (27)2、《商品房买卖合同》复印件 (27)3、估价对象位置图 (27)4、估价对象照片 (27)5、评估机构营业执照和资质复印件 (27)6、评估人员资格证书复印件 (27)第一部分致委托方函郑志德先生：受您的委托，本估价公司秉着独立、客观、公正、科学的原则，对位于哈尔滨市香坊区木材街1号城东新居小区D区4号楼2单元501室房地产的市场价格进行了评估，本报告估价对象于估价时点二〇一五年十二月七日状态下的公开市场价格，估价目的是为估价对象转让提供客观、公正、科学、合理的市场价格参考.评估人员根据估价目的，遵循估价原则，依据科学的评估程序，选用合理的评估方法，在认真分析现有资料的基础上，经过周密准确的测算，并结合评估经验，充分考虑影响房地产价值的各项因素，评估确定估价对象房地产在2015年12月7日的市场价格为（币种：人民币）：房地产总价：47万元大写金额：肆拾柒万元整房地产单价：5587.70元/平方米评估过程、结果及有关说明详见《估价结果报告》。
辽宁省沈阳市浑南华发新城项目前策报告(58页
景观轴和小品，在规划排布上尽量做到户户有景。
划
要
点
围合式布局
采用围合式布局，充分体现项目的空间格局的气势。洋 房、小高层、高层合理铺排，突显美妙的天际线效果。
长短板式建筑单体 设计结合
居住建筑单体以长短板式设计相结合，南北通透，使每 户在结构上最大限度地实现舒适性；商务建筑采用长板 式设计，能够提高实用面积。
N
N
次核心
价值区
商业 （动）
居住 （静）
次核心 价值区
核心价 值区
次核 心价 值区
次核 心价 值区
项目地块价值分析
从各地块的位置、性质、现状以及周边环境的 影响分析，西南侧居住地块适合作为项目的启动区， 同时作为项目的最佳展示区域，再从南往北、再从 西往东的顺序进行开发建设。
项目总体开发策略
开发理念：居住功能、中小企业孵化器兼具商业的高端住 宅商业社区
项目中远期开发阶段
在前期聚集了一定人气的基础上，中期逐渐开 发项目的北部住宅地块以及南侧东西两边的住宅 地块，并逐渐推出小高层、高层产品；适时的开 发一些商业物业，进一步聚集人气和提升形象； 10#地块价值较低，可将小学和中学移至靠近高 铁线附近，以此来降低高铁噪音对项目的影响；
项目远期开发阶段
利用项目在市场上已产生的效应，开始建设商 业物业，如商务式公寓来消化项目商业体量过大 的缺点，亦可实现项目利润最大化。
南北侧均为项目规划路，受项目内部化境影 响较大；
两地块目前为空地，从开发时序上应该在项 目开发的中期阶段。
N
DL1180 （住）
DL1168
（商）
DL1181 （住）
（商）
（住）
DL1182 （住）
沈阳孔雀城定价专题汇报
中间户型12000元/㎡，170-220万/套
边套户型12000元/㎡，230-250万/套 优惠信息： 4 万抵 6 万，日减千金最高 5 万，全 款98折，分期、贷款无优惠
世茂诺丁山开盘至今成交情况
成交面积（㎡） 12000 10000 8000 6000 4000 2000 0 成交均价（元/ ㎡） 12000 10000 8000 6000 4000 2000 0
3990
48 100以下 100-120
9 120-140
1 140-160
3
160-180
2.2 竞品选择：五同原则锁定竞品
同客户（相似） 同总价（相近） 同产品（类似） 同时期（交叉） 同区域（相近） 锦联上水溪谷 世茂诺丁山 沈阳碧桂园 √ √ √ √ √积 住宅建面 容积率 绿化率 销售阶段 产品信息 套数 配套
中旅蓝爵：产品及配套 东陵沈棋路盛京高尔夫东侧 172683㎡ 81000㎡ 0.46 50% 在售 双拼：290-330㎡ 联排：230-250㎡ 193 业主中心，东陵公园
中旅蓝爵，由于2012年整个示范区尚未呈现，故去化较慢。2013年，中旅蓝爵 改变策略，以158万起超低价位，主力去化230-250平联排别墅产品。
世茂诺丁山，140-190平小面积低总价联排推出以来，一直以低总价和大赠送 来吸引客户成交。
2.3 竞品分析：沈阳碧桂园
开盘情况： 三期2011年10月15日
户型面积：
双拼197-230㎡ 均价： 在售双拼7826元/平米；180-200万左右/套 优惠信息：购房95折，老带新免五年物业费
力；而大面积、高总价别墅产品则相对滞销，去化速度非常地缓慢
目录
一 二 三
项目地块介绍
沈阳市物价局关于沈阳“万科城(一期)”住宅小区物业管理服务收费指导标准的批复
沈阳市物价局关于沈阳“万科城(一期)”住宅小区物业管理服务收费指导标准的批复文章属性•【制定机关】沈阳市物价局•【公布日期】2006.05.09•【字号】沈价发[2006]69号•【施行日期】2006.05.09•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】价格正文沈阳市物价局关于沈阳“万科城（一期）”住宅小区物业管理服务收费指导标准的批复（沈价发[2006]69号）沈阳万科物业管理有限公司：你单位《关于沈阳“万科城（一期）”住宅小区物业管理服务收费标准的请示》收悉。
为规范物业管理服务收费行为，保障业主和物业管理企业的合法权益，给业主创造良好的居住环境，根据前期物业管理招投标中标的收费标准，以及物业的设施功能、服务内容和费用支出等情况，现批复如下：一、住宅部分物业管理服务收费指导标准，每月每平方米建筑面积1.80元。
二、住宅区内商业用房和商铺部分物业管理服务收费指导标准，每月每平方米建筑面积3.60元。
三、住宅区朝外商业用房、门市房以及单体车库商铺、储藏间部分物业管理服务收费指导标准，每月每平方米建筑面积0.90元。
四、高层住宅楼另加收电梯运行服务费，收费标准按沈价发[2004]125号文件规定执行，每月每人12.00元（学龄前儿童免收）。
五、地下停车场收费标准：1．车位物业管理服务收费指导标准，每月每个车位100.00元；2.车位出租收费标准，双方协商议定；3.临时存车收费标准，白天（早8时至晚8时）每台每小时5.00元；夜间（晚8时至早8时）每台40.00元。
六、地上停车位收费标准，每月每台100.00元。
七、装修管理服务标准，每平方米建筑面积3.00元。
在业主装修期间进行装修管理服务，由物业管理单位与业主及装修公司签订装修管理服务合同，明确服务内容、收费标准和费用使用范围，并按照装修管理服务合同规定执行。
八、物业管理服务内容主要包括：二十四小时公共秩序维护、公共卫生清洁、绿化日常养护、公共设施设备维修养护、化粪池清掏清运、公共水电费等服务。
沈阳市房地产开发项目部分收费明细表
中房集团辽宁置业有限公司编制二○○七年三月二十六日以财务分析法为例。
比如杭州某上市公司的房产开发成本明细是这样的。
1、土地费用，包含征地费、土地出让费等，即通常所说的楼面地价等。
这项成本比较明确，拿地时就能够确定了。
2、前期费用。
包含土地平整、规划设计、水文地质勘察、监理、施工水电、审标费、测绘、可行性研究、前期工程费等。
通常标准为120—400元/平方米左右。
其中，规划设计费占到该项费用的70%-80%左右，而各个楼盘规划设计费，也根据楼盘定位与设计公司好坏，差距甚大。
3、基础设施费。
包含接水、接电、市政道路、弱电、绿化、煤气、照明、环卫、有线电视、排水排污、基础设施费等，通常标准为350—500元/平方米。
该项费用中接电与绿化费用所占比重比较大，各为1/4左右，而绿化费用根据物业类型不一致也有所差异，比如高层小高层单体绿化通常在120-150元/平方米左右，好一点在150-200元/平方米，而多层则有可能达到300-400元/平方米，个盘之间差异性比较大。
4、建安工程费。
包含基坑围护、工程桩、土建、安装、装饰工程、样板房、精装修费用，与钢材、水泥等建筑材料成本，毛坯房通常标准为2000—2500元/平方米左右。
其中土建成本最高，通常都在1500元/平方米左右，接下来是安装与装饰工程费用。
5、公共建筑建安工程费。
包含会所建安工程与公建建安工程成本。
这块费用也能够归并到建安工程费用上面。
通常为120—160元/平方米6、公建配套费。
包含水电煤、市政配套费、白蚁防治费、新型墙体材料、高教费、物业基金、消防、人防工程费等。
7、开发间接费。
这块费用有员工工资、福利费、业务招待费、工会经费、职工教育经费、广告费、办公费、展览费及其他费用，即通常意义上的管理费与营销费，这块费用通常占到销售收入的3.5%—4.5%来核算，通常为300—400元/平方米。
8、税费。
如营业税附加与土地增值税，通常为销售收入的6%左右。
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3、直接竞争对手 （1）凯荣国际花园
● 推广主线：新加坡式生活
● 主力户型：90-100平的两房
占地面积 一期2.4万 建筑面积 一期5.5万 容积率 2.19 栋数
一期7栋 两期开发
高层栋数 2D-17F
1D-18F
1D-7F
总户数 一期369户 建筑风格 新加坡(现代) 入市时间 2007-7 入住时间 2008-12 公摊系数 20% 车位数
车库99个
绿化率 35%
推售房源 一期7栋 采暖方式 暖气
物业费
1元/平米*月
户型配比 销售情况 户型 面积 所占比率 总销售率 销售价格
一室 无
无 80%
高层：3850-5560元/㎡
多层：4200-4580元/㎡ 二室 66-99㎡ 80% 折扣：一次性9.8贷款9.9折
三室
101-138㎡ 20%
热销户型面积 小两室 面积区间 66-138㎡ 滞销户型面积 三室大户型 主要客户 项目周边居民
购买用途
居住
百合花园
亚美利加
美好愿景
第一城
凯荣国际花园
狮城经典
保利心语花园 宏发华城世界
（图示：红色楼栋为本次开盘推货范围，黄色区域为08年内部认购期间推出楼栋，此三栋均有剩余，灰色为非本次推售范围但具备加推条件） 1、10#户型面积及分布情况
10#为一个单元两梯五户塔楼，分别为东北、东南、南向双阳、西南、西北向五个户型。
西北向55平（东北向为轴对称户型）
10#
11#
24#
25#
5# 1# 2#
59#
4#
3#
6# 8# 7# 26#
60#
西北向55平位置
西南向73平（东南向为轴对称户型）
西南向73平位置
南向双阳81平
南向双阳81平位置
2、25#户型面积及分布情况
25#为两个单元，每个单元一梯三户，分别为东北、东南、南北通透三个户型。
一单元东北向83平户型
一单元东北向83平户型
一单元东南向及二单元西北向户型
一单元东南及二单元西北
1单元03号、2单元01号南北通透97平
1单元03号、2单元01号位置2单元3号西北向68.5平户型
2单元3号西北向68.5平位置
3、59#户型面积及分布情况
59#为两个单元，每个单元一梯两户，把山为108平小三房户型，中间为97平南北两方户型。
108平户型 108平户型位置
97平户型 97平户型位置
4、多层主要以123-135平大三房户型为主，其中特殊的有1#及5#西山单位的108平户型。
多层108平把山户型多层108平户型位置
六、定价系数
保利心语花园定价模型主要考虑景观、噪音、把山、面积、朝向、通风、层差等系数。
1、层差系数
（1）多层层差
多层一楼二楼三楼四楼五楼六楼七楼
层差350 0 200 300 300 250 400
备注带花园基准价大露台、短进深
多层因客户对中间楼层即4、5层需求
较多，因此将4、5层层差相同（均为300）
且高于2、6层；而2层与6层比较，6层
采光略好，并且多层带电梯，避免了6层
上楼困难的情况，因此6层较2层稍高而
比4、5层略低。
1层赠送花园单位与7层送露台单位
相比较，1层光线较差，因此1层较7层略
低。
（2）高层层差
①、临街高层10#、11#：
整体趋势——中间楼层最高，根据楼层不同递增与递减系数不同。
具体细节——临街楼栋南向无景观，且矮楼层受噪音影响，空气质量差，因此层差
加大，随楼层每层递增30元；
6层以上至12层需求大，且楼层差别相对较小，因此每层递增20元；
13楼需求比中间层少，为有效分流中间层客户，因此从13层起，逐层递减10
元；
16跃17层的楼层差150元，主要考虑此套房源最后价格应该与4楼相近，因
此150元实际为调整系数。
总体层差：
楼
层
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16跃17
层
差系数—0 30 60 90
11
13
15
17
19
21
23
21
19
17
150
10#东北向，11#东北及西北向层差：
逐层递增1元，以缩小层差；至13层起逐层递减10元。
楼 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15
10
7、把山系数 东山 西山 系数
-50
-100
8、需求系数
需求系数主要针对目前蓄筹情况分析，结合市场总体需求量权衡，建议如下户型酌情提高价格，旨在与其它户型拉大价差。
其
中1~8#顶层60-70平
户型，除7#1-7-1和8#4-7-2这两套房源外，均为108平户型的顶层，因108平户型已在系数上另+100元，因此这些户型只须另+100元。
24~26#83平西南向为了防止与东南向价差过大，因此需求系数另+50元，调整后此户型与东南向户型价差为40元。
1~8#顶层 60-70平
1~8#顶层 86-90平 1~8# 108平 10~11#
75-78平 24~26#
83平西南 套数 10套 28套 36套 30套 48 系数设置
+200
+100
+100
+100
+50
-100
-90
-80 -70
-60
-50
-40 -30 -20
-10 0
-2
-3-4
-40 -30、-20 -1
－100
－150。