城市住宅价格影响因素分析——以上海市为例
我国住宅销售价格的影响因素分析——以35个大中城市住宅价格为例
我 国住 宅销 售 价格 的 影 响 因素分 析
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以３ ５个大 中城 市住宅格 为例
孙 雪梅
摘 要 ：房价 问题关 系到国计 民生 。随着我 国房地产 市场迅猛发展 ，越 来越 多的 问题也暴露 出来，过 高的房 价 已经远远超过 了广 大居 民的购房承 受能力 ，并导致物价 总水平的不断攀升，通货膨胀压力凸现。房价 问题 己成为社会各界讨论的热点之 一。本文 以全 国３ ５个 大中 城 市 为研 究对 象 ，结 合 Ｐ ａ ｎ ｅ ｌ Ｄ ａ ｔ ａ 模 型 ，运 用 多元 回 归 分析 方 法研 究住 宅价 格 的 影 响 因素 。 面 板 数 据 分 析 结 果 显 示 ，人 均 可 支 配 收 入 对 住 宅销售价格 的影响最 为显著 ；同时，通过 比较 东中西部的模型 ，分析我 国住 宅销售价格的 区域差异 ，得 出三大地带城 市住宅价格的解释 变 量不尽 相同，即使相 同，其影响效应也是有差异的。在此基础上 ，本文提 出了相应 的政策建议。 关键词 ：住 宅价格 ；影响因素；Ｐ ａ ｎ ｅ ｌ Ｄ ａ ｔ ａ模型 ；回归分析
（ 一 ） 变量 选 取 与 模 型 建 立
指标 ；Ｇ Ｄ Ｐ 是反映一个地区经 济发展 的重要 指标 ；对于住宅长期 供给 ， 本文选取商品住宅竣工面积这一指标 。 综上所述 ，本文将选取市 区非农业人 口 Ｐ Ｏ Ｐ（ 万人 ） 、城镇居 民人 均可支配收入 Ｐ Ｄ Ｉ（ 元） 、恩格尔系数 Ｅ Ｎ Ｇ（ ％） 、Ｇ Ｄ Ｐ（ 亿元 ） 、商 品 住宅竣工面积 Ｈ Ｂ Ｓ（ 万 ） 这五个变 量作为分 析住宅价 格的解释 变量
容积率对住房价格的影响及实例分析
（ 6） 式（6）中，P 表示住房价格，xi 代表影响价格 的特征因素变量。 本 研 究 主 要 选 取 以 下 特 征 变 量 ：F A R（ 容 积率）、CBD（到最近商业中心距离）、HSP（到最 近综合性医院距离）、PARK（到最近公园距离）、 MTR（到最近地铁站距离）、EDU（到最近中学和 小学的平均距离）。其中，P 和 FAR 来自乐居网、 安居客、智房网和搜狐焦点网等网站，CBD、HSP、 PARK、MTR 和 EDU 等特征变量数据通过 GIS 工 具获取。 为了降低数据离散程度、减少异方差对回归 结果的影响，对住房价格及特征变量分别作对数
化处理：
（ 7） 式（7）中，α0 表示截距，αi 表示各特征变量 的影响系数，ε 表示随机误差。 4.2 研究数据 目前对于住房价格或地价与容积率之间的 关系研究多是基于大范围尺度，而对于容积率和 住房价格在小范围内的关系研究甚少。在大范围 内更容易得出容积率与住房价格之间的定性关 系，然而由于各区域的开发强度、供求关系、配 套设施、未来规划等因素不同、不同因素对于住 房价格的影响力也不尽相同，因此，要在大范围 内确定二者之间的定量关系比较困难。故而本研 究在选择案例时主要遵循以下两个原则：第一， 选取相似度较高的样本，以尽可能消除容积率之 外的因素对住房价格的影响；第二，选取用地类 型、地块所处的级别等基本一致的样本。 基于以上原则，选取上海市奉贤区南桥板块 的 20 个住宅楼盘（见表 1），以及黄浦区的 16 个 住宅楼盘（见表 2）分组对容积率和住房价格的
上海市住房价格影响因素分析
我 国 ２０ ０ ０年 第一 季度 一 ２ ０ ０ ７年 第 二季 度 的数 据
进 行 实 证 研 究 ， 果 表 明 ： 民 可 支 配 收 入 和 土 地 结 居
价格 与 我 国房价 成 正 相关 关 系 ； 实 际 利率 与 我 而 国房价 成负相 关关 系 。据此 采用 协 整分 析 和 Ｈ一
素， 用 ＳＳ 运 Ｐ Ｓ软 件 中相 关性 分析 、 因子 分 析 以 及 回 归 分析 方 法 ， 上 海 市 住房 价 格 的 影 响 因 素 进 行 了 实证 研 对 究 。研 究结 果 表 明 ， 海 市 住 房 价 格 的 主要 影 响 因 素 有 土地 交 易价 格 、 上 当年 住 房竣 工建 筑 面积 、 人 住 房 公 积 个 金 贷款 利 率 以及 个人 住 房 贷款 利 率 关 键 词 ： 房 价 格 ； 响 因 素 ； 关 性 分 析 ； 归分 析 住 影 相 回
Ｐ滤 波 ， 分析 我 国房地 产均衡 价 格水 平 ， 以及 房地
产 价 格 偏 离 均 衡 价 格 的 程 度 ， 为 我 国 房 地 产 市 认
场价 格 的偏 离 主要受 部分 地 区的影 响 ， 在“ 部 存 局
泡 沫 ” 。
白 霜 （ ０ ８ 采 用 《 ０ ７中 国 统 计 年 鉴 》 ］２ ０ ） ２０ 中 除 港 、 、 外 的 ３ 个 省 （ 、 ） 经 济 基 本 面 和 澳 台 １ 市 区 的 房地 产价 格的 Ｐ ｎ ｌ 据 ， 用 回归分 析方 法 ， ａｅ数 运 对 房 地 产 价 格 的 决 定 因 素 进 行 了实 证 分 析 。 研 究 结
能 够 比较 全 面 的 反 映 的 住 房 价 格 影 响 因 素 。
２ ２ 数 据 处 理 ．
上海市住宅价格影响因素及未来走势研究
者对 上述 问题 进 行 了积 极 深 人 的探 索 和思 考 。例
题 日益成为社会关 注的热点 ，上海市作为中国最 大的城市和金融中心，房价过高引发 的居民住房
矛 盾显 得 尤 为 突 出。 国 家统 计 局 调查 数 据 表 明 ， ２１ ００年 １月 ，上 海 市 房 屋 销 售 价 格 同 比 上 涨
为 ２０ ～ ０ ０ 上海 市房 价 总体 上 升趋 势 。施 建 ０５ ２ １ 年 剐 、唐代 中 （ ０６ ２Ｏ ）通 过 Ｇ Ａ Ｃ Ｓ模 型 求 出 回 调 走
低 的 ２０ 第 四季 度 上 海 市 房 价 预 测 值 。 王 威 ０６年 （０９ ２０）通过 动态模 型得 出上海 市房 地 产价格 远 期
经济 指标 ，运用 主成 分 分 析法 进 行 分 析求 出上 海
１ 研 究 方 法 与 相 关研 究 回顾
房 价 的影 响 因素 问题 与 房 价 的未来 走 势 问题
一
直 是房 地产行 业 讨 论 的焦 点 和 悬 而未 决 的两 大
难题 。面对上 海 市 居高 不 下 的房 价 现 状 ，大量 学
月 中 国城 市房价 排 行榜 》 中 ，上 海市 更 是 以住房
市房 地产市场 和经济 发展水 平高 度正相 关 的结 论 。 谢叙 炜 （０６ ２０ ）通 过对 上 海 市 房 价 与 地 价 关 系 的
均价 ２ １６ ０８ 元高居全国城市第二。高位徘徊和不
断上涨 的房 价使 得 购房 成 为 上海 市 居 民最 为 艰难
即：需求 因素 ，供给 因素 ，市场因素 ，土地 因素。选取主成分代表指标 ，通过 多元回归方法求 出其 与上海
市商品住 宅价格的 回归方程 ，并以此为依据进行预测分析 。分析结果显示 ，需求因素为影响上海市住 宅房 价的 最主要 因素 ，供求矛盾推 动了上海市 商品住 宅价格 的持 续走 高，并在 未来一段 时间仍 然保 持上升 趋 势。文章 最后从政府监管和需求者角度 分别给 出了相关建议 。
上海普通住宅标准太低
上海普通住宅标准太低随着城市化进程的加速，上海的房地产市场一直处于高热状态。
然而，与高房价相比，上海普通住宅的标准却远远低于人们的期望。
这一现象引起了社会各界的广泛关注和讨论。
在我看来，上海普通住宅标准的低下主要表现在以下几个方面。
首先，上海普通住宅的建筑质量不高。
很多普通住宅存在着墙体开裂、水电设施老化、隔音效果差等问题，这些问题不仅影响了居民的生活质量，也存在着安全隐患。
在城市更新和房屋维护方面，政府和开发商需要加大投入，提高建筑质量，确保居民的居住环境安全舒适。
其次，上海普通住宅的面积普遍偏小。
随着城市人口的增加和土地资源的有限，普通住宅的建筑面积一直处于“缩水”状态。
很多家庭都面临着居住空间狭小的问题，这不仅影响了家庭成员的生活质量，也容易导致家庭关系紧张。
因此，政府和开发商应该在规划和设计阶段，充分考虑到家庭的实际需求，适当增加住宅的建筑面积，提高住房的舒适度。
再次，上海普通住宅的配套设施不完善。
很多小区缺乏公共服务设施，如幼儿园、学校、医院、超市等，居民的生活便利性受到了一定的影响。
此外，小区内部的绿化率、停车位数量等也存在着不足的情况。
因此，政府和开发商需要加大对小区配套设施建设的投入，提高居民的生活品质。
最后，上海普通住宅的价格与居民收入水平不匹配。
随着房价的不断上涨，很多普通家庭面临着购房压力较大的情况。
尤其是年轻人，想要在城市中心地段购买一套属于自己的住房几乎成为了奢望。
因此，政府需要出台更多的政策，降低普通住宅的购房门槛，让更多的家庭能够享受到城市的发展成果。
综上所述，上海普通住宅标准的低下已经成为了一个亟待解决的社会问题。
政府、开发商、居民等各方应该共同努力，加大对普通住宅建设和改善的投入，提高住房的质量和舒适度，让更多的人能够享受到城市发展的成果。
同时，也希望社会各界能够关注并支持上海普通住宅标准的提高，共同营造一个宜居、宜业、宜游的城市环境。
2003-2017年上海房价变动及其影响因素研究
2003-2017年上海房价变动及其影响因素研究作者：吴佳木来源：《现代商贸工业》2020年第04期摘要：作为中国大陆经济最发达的城市，上海的房价也在随着时代的发展而不断发生变化，这在一定程度上反映了经济社会进步对民生领域的影响，高企的房价是来沪人员不得不考虑的问题。
上海的房价受多个因素的综合影响，利用2003-2017年上海商品房均价及其影响因素的数据，通过经济学方法建模并利用分析软件Stata进行计量分析，从而研究15年中上海房价的变动形势与其影响因素之间的关系，最后给出针对性建议并进行总结。
关键词：上海;房价;计量分析中图分类号：F2 ; ; 文献标识码：A ; ; ;doi：10.19311/ki.1672-3198.2020.04.0030 前言1978年党的十一届三中全会之后，中国揭开了改革开放的大幕，原先封闭的中国逐步和世界接轨。
1992年我国确立了社会主义市场经济体制改革的目标，传统的国家指令性计划经济模式逐步放松管制，中国经济的活力得到了前所未有的释放，社会活跃度和景气程度迅速提升。
作为改革开放的排头兵，上海一直站在中国经济和金融的制高点上，直到现在，上海仍然是中国大陆经济最为发达的城市之一，也是世界重要的国际化大都市。
由于发达的经济水平和良好的城市资源，上海一直吸引着外来人员的流入，尽管在大城市可以获得比其他地方更高的收入，但是快速增长的房价也是在沪人口不得不考虑的问题之一。
与东京、伦敦和悉尼等世界其他大都市类似，上海的房价随着经济社会的发展而不断增长。
由于经济大背景的作用和市场投机者的机会性运作，上海的房价一直表现出快速增长的态势，尽管国家层面提出了“房住不炒”的概念，但是总体而言，上海的房价仍然处于上升阶段。
从在沪人口角度而言，了解上海房价的变动有助于其合理支配收入从而提高生活质量。
从社会管理者角度而言，如何从房价变动中汲取经验以辅助出台更好的政策，从而更好地惠及民生，也是至关重要的一个问题。
上海房价研究报告
上海房价研究报告1. 引言本报告对上海市房价进行了详细的研究和分析，旨在探讨上海市房地产市场的现状和趋势，为投资者、房地产开发商和政府决策者提供有价值的信息和建议。
通过对上海市过去几年的房价数据进行分析，并结合宏观经济环境和政策的变化，我们将对上海市房价的发展进行预测和分析。
2. 数据收集与分析我们通过搜集上海市过去五年的房价数据，包括房屋类型、面积、地段、交通便捷性等多个维度的信息。
我们使用统计分析软件对这些数据进行了处理和分析，得到了以下结论：•上海市房价总体呈现上升趋势，尤其在核心城区地段。
•上海市二手房的价格普遍高于新房，但新房的销售量更大。
•浦东新区是房价增长最快的地区，受到了政府在该地区的重大基础设施建设和城市规划的影响。
•市区片区的房价呈现空间分异性，核心区域的房价相对较高，而远离市中心的地区房价较低。
3. 房价影响因素分析在本节中，我们对影响上海市房价的因素进行深入分析。
3.1 宏观经济因素宏观经济因素是影响房价的重要因素之一。
例如，国内经济的增长速度、人口流入和就业率对房价的影响较大。
近年来，上海市的经济发展较快，成为全国经济中心之一，这促使了房价的上涨。
此外，国家和地方政府的宏观调控政策也会对房价产生一定的影响。
3.2 地段和交通便利性房屋所在地段和交通便利性是影响房价的重要因素之一。
上海市核心地段的房价相对较高，而且交通便利，受到了购房者的青睐。
例如，靠近地铁站的房屋更容易卖出高价。
3.3 政策因素政策因素是影响房价的重要因素之一。
中国政府出台了一系列的房地产调控政策，例如限购、限售等政策。
这些政策对房价的影响较大，能够抑制房价的过快上涨。
4. 房价预测与建议根据前文的分析，对未来上海市房价进行预测是非常重要的。
我们使用时间序列模型对上海市房价进行预测，并提出相关建议：•上海市房价将继续上涨，但涨幅可能逐渐减小。
•核心地段的房价将保持较高水平，但二手房市场可能会出现一定程度的调整。
上海住宅建安造价指标与指数
上海住宅建安造价指标与指数下载温馨提示：该文档是我店铺精心编制而成，希望大家下载以后，能够帮助大家解决实际的问题。
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长 期还 是短期 ， 国 ＧＤ 我 Ｐ波动 都是住 宅价格 波动
的 Ｇｒｎ ｅ 原 因 ， 期 内的 经济 过 热 容 易 引起 房 ａｇｒ 短
收 稿 日期 ：０ ９１ －５ ２０ —２２
作者简介 ： 崔书 田（ ９ ３ ， 上海交通大学安泰经济与管理学院管理科学与工程专业硕士研究生 。 １ ８ 一） 男，
求 。对于无 房 的低 收人 家 庭 来说 ， 收人 的增 加会
动 作用 。 张夕 琨 （ ０ ７ ６ 研究 了住宅 价格 与居 民 ２０． ）
可支配 收入 的关 系 ， 出住 宅 价 格 与居 民可支 配 提 收入具 有长期 的 正 向关 系 ， 即居 民 收入 的 提高 在
长期 内会推 动住 宅价格 的上涨 。王西 军 （０ ７ ８ ２ ０．）
造成 房地产 业 的繁 荣 。
国内很 多学 者对住 宅价格 影响 因素做 过相关 研 究 。张金 清 （ ０ ６ ９ 提 出单 位供 给需求 和人 民 ２ ０． ）
币升值 预期对 上 海市住 宅价格 的上涨 有 巨大 的推
解释 变量 Ｉ Ｃ： 均 可支 配 收 入 。人 均 可 支 Ｎ 人 配 收入反 映 了城 市 居 民 的购 买力 ， 古 典 微 观经 新 济学 理论认 为 ， 收入 影 响 着城 市 居 民对 商 品的需
２ １ 变 量选择 ．
几 个 方 面 ： 社 会 因 素 ： 括人 口总数 和 密度 、 ① 包 家 庭规模 、 市化 、 地 产 投机 、 城 房 心理 因素等 。② 经
笔者选 择住宅 投资 总额 、 均 可支配 收入 、 人 房 地 产政策 、 开发 成本 作 为解 释变 量 对 上海 市 的住 宅价 格进行 回归 分析 。
影响。
关 键 词 ：住 宅价 格 ； 计量 模 型 ； ａ ｇ ｒ因果 检验 Ｇｒｎ ｅ
近几 年来 ， 随着 国内房地 产市 场的升 温 ， 多 很 城 市 的 房地 产 价 格 迅猛 上 涨 ， 起 了众 多关 注 。 引
地 产价格 的过 快增长 。经朝 明 （ ０ ６ ２ 研究 了住 ２ ０． ） 宅 价格 与通货 膨胀 的关 系 ， 出住 宅 价格 变 动 会 提
采 用 定性 分析 或 单一 影 响 因素 分 析 。基 于上 海 市 １９ —２ ０ ９５ ０ ８年 的数 据 ， 过 建 立 计 量 模 型 对 影 响 上 海 市住 通 宅 价格 的 因 素进 行 了实证 分 析 ， 究 了住 宅投 资 总 额 、 均 可 支 配 收入 、 地 产政 策 、 发 成 本 对 住 宅价 格 的 研 人 房 开
快 上涨 ； 年份 的 Ｐ Ｉ Ｙ取 一１ 此 ＯＬ Ｃ 。
解 释变 量 Ｃ Ｓ 开发 成本 。微 观 经 济 学 的 Ｏ Ｔ：
价格理 论认 为 ， 品价格 会在成本 线 的上下 波动 ， 商
・１ ６ ・ ４
陕
西
农
业
科
学
２１（） ００ ３
住 宅 价格上 涨 。 解 释变 量 Ｐ Ｉ Ｙ： ＯＬ Ｃ 房地 产政策 。
份的 Ｐ ＬＣ Ｏ Ｉ Ｙ取 １ 。
１９ —２０ ９ ５ ０ ４年 ， ＰＯＬＩ 取 ０ ＣＹ 。
２０ ０ ５年 ， ３月 １ ７日中国人 民银行 调高个 人住 房贷款 利率 ； ３月 ２ 日国务 院下 发 《 于 切 实 稳 ６ 关 定 住房价 格 的通 知 》 “ （ 国八 条 ” 要 求 抑 制房 价 过 ）
促使 其考虑 购买住 房 。对 于有 房 的中等 收人家庭 来说 ， 收入 的增加会 促使 其购买 更好 的房 子 ， 以改
研 究 了住 宅价 格 与 Ｇ ＤＰ的关 系 ， 出住 宅价 格与 提
ＧＤ Ｐ之 间存在 长期稳 定 的动态 均衡 关 系 ， 即无 论
善 自己 的居住 条件 。而对 于那 些高 收入 的家庭来 说， 收入 的增加会 增加 他们在 固定 投资上 的投 资 。 居 民收入 的增加 会 增加 对 住 宅 的需 求 ， 而 推 动 进
陕
西
农
业
科
学
・ｌ ５ ・ ４
城 市 住 宅 价 格影 响 因素 分 析
— —
以上 海 市 为 例
崔书 田
（ 海 交通 大 学 安泰 经济 与管理 学院 ， 海 上 上
摘ห้องสมุดไป่ตู้
２０ ３） ０ ０ ０
要 ： 年 来 ， 海 市住 宅 价 格 的 迅 猛 上 涨 引起 了各 方 的 重 视 。 然 而 ， 内住 宅 价 格 影 响 因 素 的 研 究 主 要 近 上 国
济 因素 ： 包括 经济 发 展 状况 、 财政 金 融状 况 （ 如 例
存款 利率 、 贷款 利 率 ） 居 民收入 、 、 物价 、 收 负担 税 状况 等 。③ 行政 因素 ： 括土 地 制 度 、 房 制 度 、 包 住 房地产 价格 政策 等 。④ 成本 因素 ： 建筑材料 价格 、
特别 是上海 ， 为 国际化的 大都市 ， 作 近几年 的住宅
价格 更是 日益 飞涨 ， 是 多种 因素 共 同作 用 的结 这
影 响到通货 膨胀 ， 而通 货 膨胀 并 不 影 响 到房 地 产
价 格变 动
果 。笔者 在研究 国 内外 文献 的基 础上 ， 合 上海 结
的实 际情况 ， 立 计 量模 型对 上 海 市住 宅 价格 影 建 响 因素问题 进行 实证分 析 。
很 多学者 的研究 只是针对 某一 单一 因素对 住
宅 价格 的影响 ， 笔者 将 同 时选 用 多 个 变 量建 立 计 量模 型对住 宅价 格进行 回归分 析 。
１ 文献 综述
住 宅价 格受 到 很 多 因素 的影 响 ， 要 有 以下 主
２ 计 量 建 模 与 回归分 析
土地价 格等 。
被解 释变 量 Ｐ： 宅 均 价 。笔 者 用 上 海 市住 住 宅销 售 总额除 以上海市住 宅销 售 面积来计 算住 宅 均价 。这是 描述住 宅价格 的常用变 量 。 解释 变量 Ｉ Ｖ： Ｎ 住宅 投 资 总额 。住 宅 投 资 的
增加 ， 势必 会推 动房地 产业 的进 一步 发展 和扩 张 ，