商业综合体设计分析研究
全面解析城市商业综合体设计方案
全面解析城市商业综合体设计方案大家都知道，城市商业综合体在现代城市发展中占据着极为重要的位置。
它不仅仅是一个购物中心，更是一个涵盖了购物、餐饮、娱乐、文化、休闲等多种功能的城市综合体。
那么，在设计城市商业综合体时，我们需要考虑哪些方面呢？本文将从规划布局、建筑外观、室内设计、人流管理、商业结构等多个方面进行全面解析。
规划布局规划布局是决定一个商业综合体形态的关键。
合理的布局可以有效引导人流，提升商业效益。
在规划时，要考虑开放性、互动性和灵活性，打造一个吸引人的空间。
合理的布局可以让不同功能区域有机衔接，让顾客流畅地体验各种服务。
建筑外观商业综合体的外观设计直接影响到其形象和吸引力。
现代的商业综合体注重个性化和创新，建筑外观要凸显独特性但又不失和谐。
色彩、材质、造型等方面的设计都要考虑到周围环境和受众的偏好，使整体风貌尽显现代感和活力。
室内设计室内设计是商业综合体的核心。
舒适、便捷、舒心是室内设计的关键词。
设计师应该注重空间的利用率和流线感，创造出让顾客愿意停留和消费的氛围。
灯光、装修、摆设都要与商业定位相契合，打造独特的消费体验。
人流管理人流管理是保障商业综合体运营的重要环节。
合理的人流引导可以减少拥堵，提升整体运营效率。
在设计方案中，需要考虑到不同时间段和不同区域的人流情况，合理设置导视标识、通道布局等，确保顾客能便捷地到达目的地。
商业结构商业结构的设计直接影响到商业综合体的盈利能力和吸引力。
要构建多元化的商业结构，将各种业态有机融合，提供全方位的消费选择。
同时要注重品牌搭配、业态创新，不断满足消费者多样化的需求。
设计一个成功的城市商业综合体需要考虑方方面面，从规划布局到商业结构都要全面考量。
只有在多方面的设计方案中做到合理搭配和统筹安排，才能打造一个具有吸引力和竞争力的商业综合体。
城市商业综合体的设计方案应该以用户体验为核心，兼顾商业需求和消费者需求，创造出独具特色且具有吸引力的空间，实现经济效益和社会效益的双赢局面。
城市商业综合体建筑设计方案分析
城市商业综合体建筑设计方案分析摘要：随着我国经济的不断发展，城市建设中商业综合体建筑正逐渐增多，这样的建筑设计不仅可以将空间有效利用，还可以促进城市的现代化发展，同时比起传统的单一商业更能吸引人流，但就当前情况来看，目前的商业综合体建筑设计存在着一些不足，需要进一步完善，并在此基础上对设计方提出更高的要求。
关键词：商业综合体；建筑设计；方案；引言在当前经济发展背景下，商业综合体建筑已经成为城市发展象征，这项建筑内部采用了集约高效建设形式，融合了多种功能，在对建筑物进行设计时，要从消费群体角度对空间进行人性化设计，才能满足消费群体个性化要求。
因此设计人员需要严格按照时代要求，结合建筑物使用需求，对商业综合体功能进行持续拓展，还要将人性化理念融合到设计各个环节中，进一步提高设计工作开展质量和效率，为后期实际运营和使用提供有效帮助。
本文就商业综合体设计进行相关分析和探讨。
1商业综合体建筑特点商业综合体在建筑面积方面具有几千甚至上万平方米的开敞空间,建筑物各层之间采用扶梯或者直梯上下联通,很多商业综合体还具有大面积的中庭设计,使得发生火灾时候,烟气扩散速度快、扩散面积广,尤其是竖向联通空间的“烟囱效应”直接加大了烟火向上的蔓延速度。
有关研究表明,由于“烟囱效应”的影响,烟火竖向传播速度达到水平传播速度的七八倍之高[2]。
因此对于商业综合体,尤其是高层商业综合体的火灾危害更严重,更不易控制。
其主要特点包括以下几个方面:(1)由于开敞空间的建筑面积很大、管道设备井道较多,火灾蔓延更加迅速。
(2)由于商业体内部陈列了大量的易燃物品,火灾发生后的扩张蔓延更加迅猛,对结构产生更加严重的破坏。
(3)由于商业体内大量的人流客流量,发生火灾时极易产生大量人员伤亡的情况。
2商业综合体建筑设计理念商业综合体往往是一个区域的标志性建筑，在设计上应重视并给予充分的考虑，应该思考其项目的主题与方向，根据其特点确立设计目标。
其次，设计应该符合当地的文化、历史以及与环境相融合，可以传递给大众该地域的人文素养及思想内涵，引领时代潮流文化基因。
商业综合体建筑的研究综述
商业综合体建筑的研究综述商业综合体建筑是当今城市建设中的一种重要形式，它不仅满足了人们日常生活、休闲娱乐和购物消费的需求，也成为城市景观中的一道亮丽风景线。
商业综合体建筑的研究不仅关乎城市规划和建设的发展，也涉及到商业模式、消费文化、建筑设计等多个领域。
本文将对商业综合体建筑的研究现状、发展趋势以及相关问题进行综述，希望能够对相关领域的研究和实践提供一定的参考和借鉴。
一、商业综合体建筑的定义与特点商业综合体建筑是指将商业、办公、居住、娱乐等多种功能融合在一起的综合性建筑形式。
它通常包括购物中心、写字楼、酒店、公寓以及各种文化娱乐设施等，形成了一个集购物、休闲、娱乐、办公和居住于一体的综合空间。
商业综合体建筑的特点在于功能多元化、空间立体化、业态组合化和服务多样化。
这种建筑形式不仅能够满足城市居民生活和工作的多样化需求，也能够促进城市商业、文化和社会的发展。
目前，关于商业综合体建筑的研究主要集中在以下几个方面：1. 商业模式研究。
商业综合体建筑的商业模式对其运营和发展起着关键作用。
研究者通过对商业综合体建筑的商业模式进行分析和比较，探讨了各种商业模式的优缺点以及适用条件，为商业综合体建筑的运营和管理提供了理论支持。
2. 消费文化研究。
商业综合体建筑是现代消费文化的主要场所之一，因此对其消费文化进行研究具有重要意义。
研究者通过对商业综合体建筑的消费文化进行调查和分析，揭示了不同地域、不同人群的消费特点和需求，为商业综合体建筑的业态组合和服务体系提供了参考。
3. 建筑设计研究。
商业综合体建筑的建筑设计涉及到建筑形式、空间布局、功能设置等多个方面。
研究者通过对不同商业综合体建筑的建筑设计进行比较和分析，总结了一系列适合商业综合体建筑的设计方法和经验，为商业综合体建筑的规划和设计提供了指导。
4. 城市规划研究。
商业综合体建筑作为城市建设中的重要组成部分，其规划与城市规划密切相关。
研究者通过对商业综合体建筑在城市中的布局和影响进行分析，提出了一系列适合不同城市的商业综合体建筑规划策略和方法。
商业综合体设计分析
商业综合体设计分析商业综合体设计分析现代城市商业综合体的设计要点分析随着国民经济的高速开展，城市化进程带来的土地、交通问题和城市人口对高品质商业配套设施的需要，都要求商业建筑必须具备多元化的综合性，在这一背景下，城市大型商业综合体应运而生。
然而，由于商业综合体在业态上的多功能性，多层次性、以及地域性和未来性，其建立设计难度和复杂程度明显大于功能较单一的其他商业建筑。
1.现代城市商业综合体设计概述1.1 现代城市商业综合体的产生背景作为城市建立的重要组成局部之一，商业建筑是一个公共、开放、充满多样性的城市要素，也是地区开展的原动力之一。
随着国民经济的高速开展，城市化进程带来的土地、交通问题和城市人口对高品质商业配套设施的需要，都要求商业建筑具备高效率、多功能的综合性，在这一背景下，集购物、酒店、办公、会所、公寓和休闲娱乐于一身的商业综合体的开展成为了必然趋势。
以10万m2建筑规模为起点的大型商业综合体将办公、购物、餐饮、娱乐等功能进行有机组合，并充分发挥其各自的作用，为不同行业、不同阶层的人群创造出色彩丰富的现代都市环境，满足着都市人口日常的各种需求。
1.2 现代城市商业综合体的设计原那么与规划顺序在设计原那么上，首先，大型商业综合体通常都位于城市中心的繁华地段，担负着疏导城市交通、改善城市环境和提升城市形象等任务；其次，规模大、功能类型复杂的商业综合体要求充分表现出不同功能的各种价值诉求，设计中对各方需求加以协调，使建筑能够发挥出引导城市经济实力与综合竞争力大幅提高的巨大潜力。
在规划顺序上，一般首先要分散安排百货、超市等主力店，将人流吸引到各个楼层，再将餐饮店集中布置于某一楼层中。
现代餐饮场所需要较高的环境质量，因此将设计景观布置于餐饮区域可以提升对顾客建筑整体的好感度。
虽然将餐饮店分散于各楼层的规划方法也有利于招商的灵活性并能扩大人流的活动范围，但其在消防等方面的建立与管理本钱可能大幅提高，在规划中应谨慎考虑。
商业综合体设计研究
商业综合体设计研究规划与设计2012年12月经过考察、学习与研究，对商业综合体设计有了更深入的了解，认识到规划设计在商业综合体开发中的重要性，它决定了整个商业的后期经营，对开发商及经营者的收益都有着至关重要的作用。
同时，商业综合体的设计也是相当复杂的工作，这些设计内容不仅包括建筑设计、还包括城市规划与城市设计，商业的配套规划、立面的外观规划及商场的装修规划等，其中，空间场所的营造、公共开放空间的布局、内部交通的流线关系以及停车场合理设置的问题，是项目成败与否的关键性因素；也让我们认识到：规划设计是否合理关系到综合体项目的成败。
综合体建筑经常会在规划上遇到一系列的挑战，涉及建筑及工程上难度也远远超过普通类型的建筑，它需要考虑方方面面的影响：1，要将每个功能系统进行合理的设计和排布，以发挥其最大潜力，并同时将这些功能合为一个整体，相互补充；2，要提供一个高效的基础平台，如停车、服务、便捷高效的电子系统、电力系统等，以满足每个分区功能的不同要求；3，要将公共交通、私人交通、货物交通、停车及步行系统有机组织，合理规划，提高效率；4，通过对水平和竖向人流系统的合理设计，方便各功能组成部分提供与出入口的联系；5，提供空间亮点，创造场所的独特个性，吸引大量人流；6，需考虑适于内部和外部空间的尺度关系，针对不同的位置、不同的业态、不同的体量及形象等进行专门设计；7，将每个分期开发的部分规划为能自给自足的整体，为后期建设打下良好基础；8，需要各方面的专业公司参与，如城市规划、建筑设计、景观、室内、标识、结构、设备等。
根据这些问题，我们从以下几个方面进行研究：一、规划设计的重要性及目前国内商业综合体项目规划设计中常见的问题二、商业经营的规划要先于建筑格局规划三、重视商业尺度感四、对综合体项目进行系统性规划与设计五、充分考虑各种业态的特殊需求商业开发项目讲究地段至上，然而，一个好的商业项目最终能否开发成功，能否获得更加丰厚的投资回报，规划设计将起到至关重要的作用。
城市商业综合体建筑设计方案分析
城市商业综合体建筑设计方案分析摘要：越来越多的商业综合体已经成为一些城市的重要组成部分和重要建筑，而商业建筑的商业圈，使商业综合体建筑成为城市的主要问题，在区域经济发展中发挥着主导作用，是餐饮、住宿、购物中心的集合，休闲等方面的功能建筑，是城市人口集中消费和企业竞争的场所。
由于其规模和多功能性，设计方案还提出了一系列复杂的问题，使用了先进的建筑技术标准，与正常条件相比，这些标准必须经过仔细设计。
关键词：城市商业综合体；建筑设计；该方案；分析研究1现代城市商业综合体建筑的特点（1）外部特征。
现代城市商业综合体建筑与其他城市综合体紧密相连，外部设计要求与当地城市的总体规划相统一。
集聚区主要是大范围的街区，这在一定程度上导致了城市结构的无序，并在一定程度降低了土地和空间的利用率。
因此，其设计特点具有高可达性、集约性、整体一致性和功能复杂性，以满足城市标准化发展的需要和商业建筑的内部功能需求。
商业综合体建筑一般建在城市交通网络发达、功能集中的区域，如交通便利的城区、城市主干道、城市地铁路口等，具有良好的空间辐射能力和经济集聚效应。
许多商业综合体建筑位于市中心，充分发挥其活动，不仅反映了城市的地标性建筑，还展示了城市的精神文明和经济发展，为城市的发展提供了动力。
由于商业综合体建筑具有很强的代表性和文化特色，方向感差的人会以它为参考寻找目的地。
（2）内部特征。
现代商业综合体的室内设计具有大空间尺度、树形交通系统、现代城市景观和高科技综合设施的特点。
综合体建内部通常设置大中庭，既能保证内部空间的通透性也满足建筑内部防火分区设置的要求。
综合体建筑内部的大尺度空间可以满足城市规划发展的需要和商业建筑的内部功能需求。
2城市商业综合体发展现状尽管在现代化进程中，商业综合体的数量不断增加，但仍存在许多模糊和混乱的问题。
目前，城市商业综合体设计中存在的主要问题是指导脱节、适应性弱、设计过度。
城市商业综合体由于其体量大、吸引力强，对城市产生了巨大的影响。
商业综合体研究
3 提高服务
4 合理定价
提供优质的服务，让消费者享受到更好的 购物体验。
根据市场需求，合理定价吸引消费者。
3 建筑风格
4 室内设计
设计独特的建筑风格，吸引消费者的眼球。
提供舒适的室内环境，创造愉悦的购物体 验。
商业综合体的运营管理
1
招商引资
吸引品牌商家入驻，提供多样化的产品和服务。
2
活动策划
定期组织各类活动，增加消费者的参与度。
3
客户服务
提供优质的客户服务，解决消费者的问题和需求。
商业综合体的市场前景
商业综合体研究
商业综合体是集商业、办公、住宅等多种功能于一体的综合性建筑群体。它 以提供全方位的服务和便利为目标，成为现代城市发展的中心。
商业综合体的定义
商业综合体是将商场、写字楼、酒店、住宅等多种功能集合在一起的综合建 筑群体。
商业综合体的分类
城市型
位于城市中心，配套完善， 交通便捷。
社区型
位于住宅区内，方便居民 购物和就业。
城市化进程加速
消费升级
线上线下融合
随着城市化进程的加速，商业 综合体将有更广阔的市场空间。
消费者对品质生活的需求增加， 将推动商业综合体的发展。
线上线下融合的商业模式将成 为未来发展的趋势。
结论和建议
1 挖掘特色
2 创新营销
通过打造独特的商业综合体特色，吸引消 费者。
采用创新的营销手段，增加商业综合体的 知名度。
旅游型
位于旅游景区，提供购物、 休闲和娱乐设施。
商业综合体的发展现状
商业综合 者的需求多元化，推动了商业综合体的不断创新。
商业综合体的设计要素
1 定位
2 功能布局
商业综合体项目可行性研究报告
商业综合体项目可行性研究报告一、项目概述商业综合体是指由商业、文化、娱乐、餐饮、办公等多种功能融合在一起的建筑群体。
本项目拟建设一个面积约10万平方米的商业综合体，位于城市中心的繁华商圈。
项目包括购物中心、餐饮街区、影院、办公楼、文化艺术中心等多种功能，旨在打造一个集购物、休闲、娱乐、办公等多种功能于一体的综合性商业体验场所。
二、市场分析1. 市场需求：随着我国城市化进程的加快，人们的消费水平和消费观念不断提高，对于购物、休闲、娱乐等方面的需求也在不断增加。
同时，随着经济的发展，人们对于文化艺术、办公等方面的需求也越来越多样化。
2. 竞争分析：目前城市中心商圈已经存在多个购物中心、餐饮街区等商业设施，竞争激烈。
但是，由于市场需求大且多样，本项目作为一个综合性商业综合体，有望在市场中脱颖而出。
3. 发展趋势：随着信息化和智能化的发展，人们对于商业综合体的要求也在不断提高，包括更多元的购物选择、更丰富的娱乐项目、更高品质的服务等。
本项目将充分考虑市场发展趋势，提供多元化、高品质的商业体验。
三、技术可行性1. 设计规划：本项目将聘请国际知名设计公司进行设计规划，通过先进的设计理念和技术手段，满足市场需求，并充分考虑节能、环保等要求。
2. 建筑施工：本项目将聘请业内领先的建筑施工公司进行施工，确保项目按时、按质完成。
3. 智能化应用：本项目将充分利用智能化技术，如智能停车系统、智能化商场管理系统等，提升消费者体验。
四、财务可行性1. 投资规模：本项目总投资约10亿元，其中包括建设投资和运营资金两部分。
2. 预期收益：根据市场调研和预测，本项目预期年均收入约2亿元，年均利润约8000万元。
3. 资金筹措：本项目将通过银行贷款、股权投资等多种方式筹措资金。
4. 资金回报：根据预期收益，本项目预计5年内能够收回投资，并实现盈利。
五、风险评估1. 市场风险：市场需求变化、竞争加剧等因素可能影响项目的运营。
2. 技术风险：设计施工、智能化应用等方面可能涉及技术风险。
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开工时间：2000年4月 竣工时间：2003年4月
定义特性
„ 案例 — 日本六本木新城(Roppongi Hills)
12个停车 场
交通与停车
公交配套发达，地铁直接连通六本木新城B1 共计12个停车场，总体停车位2762辆
专设50辆摩托车与332辆自行车停车位，其中自行车免 费
人民路中山 广场、三八 广场商务区
核心区占地约23万平米 容积率约 7～8。 核心区功能配比 商业：酒店：办公：居住＝3：1：3：3 公寓：名仕国际公寓 、天通金融大厦、 宏孚旺苑、中山九号 写字楼：安达商务大厦、中银大厦、天 安国际大厦、虹源商务大厦、宝嘉大厦 酒店：富丽华大酒店、香格里拉大酒店、 心悦大酒店、大连国际酒店
购 物 中 心
商 业 街
写 字 楼
国 际 公 寓
酒 店 式 公 寓
物业类型组合
物业类型 组合特点
相互支持关系
相互限制的，同时也是相互支持的 相互限制
商业的档次要求 不能影响办公、居住
环境
利润最大化 吸引人气、带热区域 标志性 为公寓提供完善配套、信息平台 个体差异所在、活力的核心
为商业带来高消费人流和
•
案例 — 美国纽约洛克菲勒中心 (Rockefeller Center)
定义特性
建筑群的中心是一个下凹的小广场。 各个建筑物之间都有地下通道连接。 开发初期缺乏居住和旅馆难以形成良好的 功能协调。1963年，建了一座拥有2153间 客房的希尔顿旅馆。
高密度建筑群，土地集约利用
建于1931～1940年，世界最早的商业综合体。 占地8.9公顷，容积率18，共有建筑19座。 物业：办公、居住、商业、酒店、剧院等。 R.C.A.大厦：中心主体建筑，70层，高259米 国际大厦：41层 时代与生活大厦：36层
最赢利的项目
提供流动的“居住”人口和活动的人 提供娱乐设施和夜间服务 增加了城市的活力。
综合体的功能构成
1、城市缩微体 商业： 与日常生活最密切 形成城市范围的市场 吸引和支持其他功能 提供生活性、愉快性和丰富性的多样化选择 形成热闹繁荣的街区。 居住： 城市开发的基本成分 避免交通拥挤和能源浪费的有效办法 为城市街区提供安全的生活空间。 交通： 保持与城市的密切联系 为零售提供持续不断的人流。
商业：酒店：办公：居住＝4：3：1：2
商业：酒店：办公：居住＝5：1：2：2 商业：酒店：办公：居住＝4：2：3：1 商业：酒店：办公：居住＝3：2：3：2 商业：酒店：办公：居住＝3：1：3：3
一般规律： 1. 商业比例占到30%－50% 2. 办公功能物业占到20%－30% 3. 酒店功能物业占到10%-20% 4. 居住功能物业占到10%－30%
五四广场核心区占地约20万平米， 容积率7～9 功能配比 商业：酒店：办公：住宅： ＝3：2：3：2 周边分布着世纪大厦，中信金融 大厦，华仁国际大厦，青岛世界 贸易中心，环海凯莱商务酒店， 维也纳大酒店……
核心区
物业功能 比例案例二
以中山广场为核心的人民路、三八广场区域一大连最大、 最具影响力的集金融、保险、商业、船务、商贸等几大功能于一身
物业功能 比例分析
案例
通过国内外商业驱动型城市新中心及国内二线城市
核心商业区的功能比例对比分析确定本项目的功能配比
规模
功能配比
日本福冈博多运河城
深圳华润中心 南京新街口核心区 青岛五四广场区域核心区 大连中山广场区域核心区
占地面积：3.44万㎡
占地面积：7.73万平方米 占地面积：约30万平米 占地面积：约20万平米 占地面积：约23万平米
综合体的功能构成
综合体
4、总结 各功能间的关系只是相对的 各功能间并没有绝对的关联、并列或排斥 环境条件复杂 有机整合各类功能空间
定义特性
• 定义：“商业综合体”是将城市中的商业、办
公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交 通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各 部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系， 从而形成一个多功能、高效率的综合体。
内部空间的立体架构，为各物业功能的能动互补提供条件
华润大厦——国际5A级甲级写字楼
“万象城”超大型室内购物中心 REEL时尚百货、嘉禾影城、华润 万家超市、“冰纷万象”真冰场
5星级酒店+酒店式服务公寓+商业街+特大型室外娱乐广场
•
案例 — 日本六本木新城(Roppongi Hills)
定义特性
项目概况
定义特性
• 特性
规模：体量巨大
建筑：高密集约
物业：复合互补
资金：巨额投资
综合体
内部：立体连续
时间：周期较长
外部：高便可达
物业类型 组合分析
功能类别 国际公寓 收益方式 销售 资金需求
物业功能比较分析
对于项目可能贡献 稳定的现金流 为项目带来高形象， 促进其它物业的销售 和出租 形成稳定的现金流 价格（租金）较高 稳定的现金流 带来高额利润，但商 铺销售无法控制档次 与业态，影响形象
高效便捷的外部交通，为项目人员、物资的流通提供保障
立体停车示意 图 地铁示意 图
地下停车场
•
案例 — 日本六本木新城(Roppongi Hills)
完善的配套
派出所 公用电话 邮局 银行・ATM 外汇兑换 医疗设施
麻布警察署六本木六丁目派出所
定义特性
设置公用电话，公用电话的种类有IC 专用、电话专用和『IC ・电话通用』3种。 「六本木新城邮局」 银行：新生银行金融中心（两家） ATM：新生银行ATM（三家）/ATM SE-net/ATM （＠BANK） 外汇兑换（东京三菱集团公司）世界货币商店 六本木新城诊所 /西堀牙科/「K-RIVER配方薬局」/「TOMOS」
开发商：森BUILDING株式会社
地 址：东京都会区六本木六 丁目地区
物 业：办公楼、住宅、酒店、 商店、餐厅、博物馆、电影院、 电视台、学校、庙宇和仓储设施 等。 总占地：11.6公顷 总建筑面积： 76万平方米 总建筑费用：189亿元（人民币） 总土地价：329亿元（人民币）
体量巨大 投资额高 开发周期长
旅游租客 资源平台、提升品质 定义项目形象 定义档次
商业 酒店 写字楼
为商业带来商务消费人流 资源平台、提升品质 地标性建筑 现金流来源
公寓
酒店式公寓和国际公寓在
面积、服务功能上形成分工 和差异。
为商业带来住家消费人流 现金流来源
■
物业功能 比例案例一
五四广场周边区域
——青岛市新的政治、经济、金融、文化中心
DPE
修鞋／配钥匙 托儿所
「55 Station」
「Mister Minit」
完善的配套与内部功能，构建超大型都会复合性休闲文化商业中心的生活圈 儿童广场：除各种教育程序齐全的月结算保育外，也提供以时间为单位的临时看管服务。在进餐
或购物时可以充分利用。
轮椅、婴儿车休 憩场所 公共交通 租车服务
六本木榉树坂大道旁即便在坡道途中也备有几处轮椅、婴儿车的休憩场所，使用轮椅、婴儿车的 顾客可以放心休憩 都营公共汽车有4条系统、港区小区公共汽车（Chi-I-Bus）有2条路线；地铁日比谷线、大江户 线、南北线等。 ORIX租车公司：提供24小时租车服务
综合体
综合体的功能构成
综合体
2、各功能组合模式的制约因素 市场机制
城市规划
城市综合开发
综合体内各功能间的组合关系
综合体
3、各功能间的组合关系
相关
各功能相关 功能整体放大: 满足各类功能的使用需求 促使各类功能相互参与、渗透 并列 各功能没有必然关联 各功能没有明显矛盾 独立的使用空间。 既相斥又吸引 各功能相互吸引、相互依托 建筑设计存在一定难度
国内外商业综合体案 例分析
2010.6.4
问题1
宁波商业综合体探究
江北万达广场主力店分布
4层 1.81万平方
共6层 2.45万平方
地下1层 1.6万平方
问题2
国内外经典综合体项目经典案例
综合体的功能构成
综合体
1、城市缩微体 办公： 适合于各种混合开发 建立竞争性，加强吸引力 提高使用效益，形成最佳市场协同 酒店：
投资高，前期少量资 金回笼
投资小，资金回笼速 度快
市场资源整合更新升 级，有发展机遇
市场实现度高
销售/出租
物业类型 组合确立
保证持续现金流、兼顾项目形象 与企业品牌提升
功能化体系
商 业 功 能
商 务 功 能
酒 店
居 住 功 能
•国际公寓可商可住，功能 模糊，可分偏居住的产权 式酒店公寓和偏办公的商 务公寓。
市场实现度 市场实现度高 资源整合提升项目形 象. 未来写字楼租售压力 大 自用和投资需求量大， 易于销售
投资较小，资金回笼 速度快
投资大，回收期长， 前期无法回笼资金 投资较高，资金回笼 速度一般 投资较小，资金回笼 速度快
酒店
销售/外包经营
写字楼 公寓 （居住）
销售 销售 销售/出租
商 场
商 业 商 铺
问题3
国内外可供参考借鉴项目
北京银泰中心
北京华茂中心
北京国贸中心
日本福冈博多运河城
日本福冈博多运河城
五星级酒店
购 物 中 心
剧 场
最 大 程 度 借 景
东京六本木新城
北京万达广场
伦敦金丝雀码头
保利文化广场
办公、旅店、购物、居住和娱乐等功能是商业综合体的重要组成部分，是功能协调的基础。
•
案例 — 日本福冈博多运河 城
内部交通
不同标高上的通道和天桥将该项目的各
定义特性
个组成部分有机地连接起来