物业交付前期

物业前期介入项目规划设计操作指引手册

厦门万科物业服务有限公司

1．目的

1．1编制操作手册目的

规范新项目物业管理前期介入的程序和内容，指导前期介入工作的开展。

1．2项目规划设计阶段介入工作目的

住宅区规划功能区分合理，居住私密性和社区交流协调。

住宅区道路交通规划合理，车流人流组织兼顾，停车位充足。

建筑与自然和谐，采光、通风充足，环境优美。

生活便利，基本生活配套齐全，出行便捷。

设备、设施保障充分，水、电、煤、电信、广播电视、电梯、污水处理等可靠完善。

注重环境生态，使用环保、节能等环保材料、设备设施。

安全防卫设计完备，运用先进技防手段，安全及消防配置充分。

智能化配置先进，网络资源充分，便于数字化小区建设。

便于物业组织管理，节约管理成本。

各项技术经济指标在同类住宅区中水平领先。

2．范围

适用东莞物业公司所有新建和在建项目

3．职责

3．1设备设施专业组负责编制、发布和修订本工作指引。

3．2品质部各专业委员会负责审核本专业内的介入标准的制定、编制和修改。审核各项目提交地产公司本专业内的建议书。

3．3各项目前期介入专员负责参照本工作指引，结合项目的实际情况制定具体工作方案和计划，确保前期介入工作的顺利完成。

4．操作过程指引

4．1前期介入概念

物业管理前期介入是指物业公司在接管项目以前的房地产开发各个阶段，包括项目决策、规划设计、营销策划、施工建设、竣工验收等，就参与介入，从业主使用角度和物业管理运作对物业的环境布局、功能规划、楼宇设计、材料选用、设备选型、配套设施、管线布置、房屋租售、施工质

量、竣工验收等多方面提供有益的建设性意见，以确保物业设计和建造质量，为物业投入使用后的物业管理创造条件，同时有效的前期介入可以减少接管验收时的返修工作量，为确保业主正常入住奠定基础。

4．2前期介入操作流程图

4．3操作指引表：

5．物业必须了解项目基本情况包括：

5．1红线外信息：

项目地块地理位置，占地面积。

外围交通情况，公路分布情况，项目外围是否有停车场。

项目外围治安情况。

项目外围环境情况。

公共配套（学校、幼儿园、商业网点、邮政）。

5．2红线内信息：

总建筑面积、建筑密度、容积率、绿地率、围墙长度、楼体数量。

总户数，户型。

开发周期、各期开发面积等。

5．3需要与地产确定相关信息：

概念规划总平面图，需表示“总图布置、主要出入口、主要道路”

分期开发项目中各期分期范围需在总图中表示；

项目停车场、停车位、车辆主次出入口、小区行车路线规划。

项目配套情况（商业、会所、泳池和公共娱乐设施）。

项目物业管理用房。

人、物、技防设计方案

设备房、管道井设计方案

房屋单体。

户内配套（空调外机位置、水、电、气、网络及通信）。

5．4新技术运用，节能降耗相关信息：

项目新技术、新材料运用情况，及建议。

项目节能降耗措施。

景观节水建议

车库照明节能措施建议

6．物业需要获得的资料。

6．1报批报建文件：

《可行性研究报告》及批复、《详规》及批复、项目选址意见书、《勘测定界报告》、配套条件明细资料、扩初批复。

6.2企划文件：

市场调研、产品定位、目标客户定位、目标客户资料。

6.3设计文件：

总说明、修建性详规规划图、建筑〈设计说明书、设计图纸（平面图、立面图、透视图）〉、结构设计说明书、给水排水设计说明书、电气设计说明书、弱电设计说明书、采暖通风空调设计说明书、动力设计说明书、交通分析、绿化分析、经济指标等。

6．4地产需组织项目说明会，会同其所属项目、设计、工程、营销、物业等相关部门专题介绍项目情况并解答疑问。

6．5物业公司组织对项目宗地状况、类似典型楼盘，周边配套状况，进行实地考察。

7支持性文件：

7．1集团前期介入操作指引

集团物业管理前期

介入指引.doc

7．2集团设计规划关注要点

万科项目规划设计

物业关注要点指引.do

7．3集团智能化设计标准

集团智能化设计标

准.doc

7．4集团新建物业接管验收标准

VKWG08-22-3新建物

业接管验收工作规范.

7．5集团公示红线外不利因素操作指引

集团公示红线外不

利因素的操作指引.do

8分项目介入技术要点

8．1项目停车场、道路、主次出入口、岗停设置要点：

8．1．1介入目的

各级道路的功能分配充分合理，有层次感，线路清晰，便于分流管理。

主要道路和出入口人车分流，在设计和设施配置上考虑到限速要求及回车余地。

机动车位配置充分（一般住宅不少于户数的2：1、另加访客车位占车位数的5%，联排别墅等高标准住宅应按户数1：1, 另加访客车位占车位数的10%）。非机动车位配置充分（一

般住宅不少于户数1：1.5），便于停放。

有条件，宜设置地下机动车停车库，应符合国家规范。

8．1．2介入要点

8．1．2．1主次出入口及岗停设计关注要点

住宅小区出入口不宜超过3个（40万平米以上的小区可以考虑设计4个），小区内交通应该实行封闭式管理。

宜采用人车分流设计，人行出入口与车辆出入口区分设置。