我国房产税改革探讨——基于美国经验的视角
浅谈美国房产税制度对我国的借鉴
浅谈美国房产税制度对我国的借鉴作者：宋启娟程庆来源：《房地产导刊》2013年第05期【摘要】房产税改革是我国税收制度改革的重要举措，目前政府将房产税作为调控房地产市场的重要经济手段，所以全面分析现行我国房产税的税制要素及产生的调控作用对完善房产税改革具有重要的作用。
【关键词】房产税；中美比较房产税的功能主要包括稳定房价、优化资源配置、增加地方财政收入。
不同国家开征房产税的背景不同，房产税的开征目的会不同，并且在不同的经济背景下房产税发挥的作用也会不一样。
我国的房产税出台的背景是高房价盛行下，国家在启动货币、财政政策甚至严格的限购令后，房价仍然难以逃出越调越高的怪圈。
于是，税收作为一种房地产调控手段被赋予了调节日渐扩大的社会收入分配差距的期望。
一、我国与美国在房产税法律制度上的差异本义将从纳税人、征税对象、征税依据、税率、评估制度等税制要素方面来分析我国与美国在房产税法律制度上的差异。
（一）纳税人在美国，房产税的纳税人为房地产的所有人，拥有房地产的自然人或者法人，包括住宅所有者、住宅出租者，但不包括住宅承租者。
中国房产税纳税人是城市、县城、建制镇和工矿区范围内的经营性房屋产权所有人或使用人。
（二）征税对象从世界范围看，各国房产税的课税对象主要有两种。
一类是对土地及房屋同时征收。
此类类下边还有两种，一种是土地和房屋统一征收，美国就属于这种，一种是土地和房屋分别征收，日本和匈牙利就是这种。
另一类是仅对土地或房屋征收，典型的例子就是澳大利亚的一些州，采用土地税，仅对土地征税，这样的作用是可以提高土地的利用效率，鼓励土地的开发和房屋建设。
我国房产税的征税对象主要是营利性住宅。
（三）计税依据美国，房产税的计税依据是房产的评估价值，并且房产的计税价值评估与房产税收的征管过程是分开的。
我国房产税的计税依据是：对经营性房屋，以房产的讣税余值作为计税依据。
依照税法规定按房产原值一次减除10%-30%的损耗价值以后的余额来计税，而对于出租的房屋，则以租金收入作为计税依据。
从美国房产税看我国房产税改革
【业界视点】程娅：从美国房产税看我国房产税改革房产税在上海、重庆试点至今已满4个月。
据有关数据显示，截至5月6日，重庆市已经入库的房产试点征收税款有79万；截至4月27日，上海市税务机关认定应征税的住房2306套，约有20笔应征房产税已经缴纳，收入总仅100多万元，两市入库税款尚不足上海一套住房价格。
按两市的征税标准，其一年的房产税收入仅仅只有十几亿，远远不能满足保障性住房建设的需求。
虽然近几月来沪渝两市成交量萎缩，但房价依然坚挺，房产税试点效果欠佳。
税率低、覆盖窄、税收优惠宽松，使得这次房产税改革更多的是在释放政府调控信号，其改革探索意义大于实际操作效果。
在此种情况下，比较沪渝两市房产税改革方案，并充分借鉴国外相关经验，在实践中摸索出适合我国国情的房产税制度势在必行。
一、沪渝房产税改革试点比较（一）试点实施范围上海市的试点范围涵盖整个市行政区域，包括17个市辖区和1个县；而重庆市的试点范围仅限于主城九区行政区域，即渝中区、江北区、沙坪坝区、九龙坡区、大渡口区、南岸区、北碚区、渝北区、巴南区，含北部新区、高新技术开发区、经济技术开发区（以下简称主城九区）。
（二）课税对象在课税对象的认定上，以家庭为单位核算拥有的住房数量和面积。
沪版房产税改革方案规定，对本市户籍居民家庭在本市新购第二套及以上住房、非户籍居民新购第一套及以上住房征收房产税；而渝版房产税的课税对象为主城九城区内个人拥有的独栋商品住宅、新购高档住房以及在重庆市无户籍、无企业、无工作的个人（以下简称“三无”人员）新购的第二套(含)以上的普通住房。
其中高档住房是指建筑面积交易单价达到上两年主城九区新建商品房住房成交建筑面积均价2倍（含）以上的住房。
未列入征税范围的个人高档住房、多套普通住房，将适时纳入征税范围。
两个版本的方案均具有很强的针对性。
沪版房产税改革方案仅对新购住房开征房产税；而渝版则对新购高档住房、存量和增量独栋别墅均征收房产税，课税范围更广。
中美房产税制的比较借鉴探讨
中美房产税制的比较借鉴探讨作者：王浪花来源：《北方经济》2011年第14期摘要：根据我国房产业目前的发展形势，本文试图在分析我国现行房产税制存在的问题的基础上，通过借鉴美国房产税制在设计、实施方面的成功经验，提出了改革我国房产税制的对策建议：全面优化房产税制结构、加快构建房产税征管体系。
关键词：房产税税制结构征管体系房产税作为国家调控房地产行业发展的重要手段和工具，一直在房地产行业调整等方面发挥着重要作用。
2011年初，上海、重庆两直辖市相继实施各自的房产税改革试点方案，取得了阶段性成效。
国际上，美国在征收房产税的同时，对房地产市场起到了一定的调节作用，同时也兼顾到了社会公平，值得我国学习和借鉴。
一、中美房产税制比较（一）征税对象的比较中美两国都以房产作为房产税的征税对象，是向产权所有人或出租人征收的一种税。
美国的房产税是以财产税名义征收的，征税对象主要是居民住宅，收入中95％以上由地方政府征收，税法由各州制定。
而我国房产税的征税对象主要是营利性住宅。
（二）纳税人的比较在美国，房产税的纳税人为拥有房地产的自然人或者法人，包括住宅所有者、住宅出租者，但不包括住宅承租者。
我国房产税的主要纳税义务人不仅包括房屋产权所有人，而且在实际征税时还包括经营管理单位、集体单位、承典人、房屋代管人及使用人。
另外，从2009年1月1日开始，外商投资企业、外国企业和组织以及外籍个人也需要交纳房产税。
（三）计税依据的比较计税依据是税制的一个要素，决定着房产税制度的主要特征。
在美国，房产税的计税依据是房产的核定价值，并且房产的计税价值评估与房产税收的征管过程是分开的。
由于实行联邦与州之间独立的分税制，房产税作为地方税种，各个州对于核定价值的计算标准都有所不同。
我国房产税的计税依据是：对经营性房屋，以房产的计税余值作为计税依据。
依照税法规定按房产原值一次减除10%-30%的损耗价值以后的余额就是计税余值，而对于出租的房屋，以租金收入为计税依据。
有关房产税改革的理论研究及现实思考
有关房产税改革的理论研究及现实思考一、概要本文以房产税改革为核心议题，深入剖析了当前我国房地产市场的现状和存在的问题，并从多个角度探讨了房产税改革的必要性和紧迫性。
通过对国内外相关案例的分析和研究，本文提出了一系列具有创新性和可操作性的政策建议，旨在为政府决策者和广大民众提供有价值的参考。
本文分析了我国房地产市场的发展历程和当前面临的挑战。
随着经济的快速发展和城市化进程的加速推进，我国房地产市场经历了快速增长阶段，但也积累了大量的结构性矛盾和周期性问题的叠加困境。
住房价格过快上涨、市场供需失衡、资源配置不合理等问题日益凸显，严重影响了人民群众的居住体验和生活质量。
本文对房产税改革的必要性进行了深入阐述。
房产税作为重要的财政收入来源，对于调节收入分配、促进资源合理配置具有重要意义；另一方面，通过改革房产税制，可以有效地抑制投资投机炒房行为，促进房地产市场的平稳健康发展。
房产税改革还有助于提高政府治理能力和服务水平，推动经济社会持续健康发展。
本文对房产税改革的可能方向和政策进行了探讨。
在总结国内外成功经验的基础上，结合我国的实际情况，提出了一系列具体的改革措施和建议。
逐步扩大房产税征收范围，实现公平对待；加大房产税减免力度，保障居民基本住房需求；推动房产税立法进程，完善相关法律体系等。
这些措施和建议旨在确保房产税改革能够稳步推进并取得实际成效。
本文总结了全文的观点和结论，并对未来的研究方向提出了展望。
房产税改革是一个复杂的系统工程，需要政府、市场和社会各方面的共同努力和支持。
通过加强政策引导、完善法律法规、增进公众参与等方式，我们可以期待一个更加公正、高效、可持续的房地产市场新格局的崛起。
1. 房产税改革的重要性房产税改革一直以来都是我国财税体制改革的重要组成部分，具有极高的重要性。
随着我国经济社会的快速发展，现行的房产税制度已经不能完全适应市场经济和人民生活发展的需要，存在着诸多弊端和问题。
推进房产税改革，对于完善财税体制、优化收入分配、促进房地产市场健康发展等方面具有深远的意义。
从国内外经验看中国房产税制改革——基于美国房地产税制和沪渝房
避 免过 重 的房产税 税负 会将 多余 的 闲置房产 投放 市
场， 所以， 征 收房 产税能 够在 一定 程度上 起 到优 化地
方 房产 资源 配置 的作用 。正 是 由于房产 税具 有 收入
和调节 效应 ， 它 成 为 了许 多 国家 的地 方 政 府 重点 关
注 的一 个税 种 。
源 。根 据税 收交换 说 ， 地 方政 府进 行公共 设 施建 设 ，
纳税人 缴纳税 款作 为享 受地 方政 府服务 的 交换 。公 共 设施 越 齐 全 、 服 务越 完 善 ， 房 产价 值 越 高 ， 房产 税 能够筹 集 的财政 收入 越 多 ， 从 而达 到 地 方 政府 和纳 税 人双 赢 的局 面 。 同时 ， 通 过对 房 产 产 权所 有 人 征 税， 使 得持有 房 产 多 的 纳税 人 多 交税 。纳税 人 为 了
是， 纳 税 争议 案 件 ， 如对 房 产 税 的征 税 对象 、 税 率 有
争议 ， 当事人 未经 复议 不得提 出行 政诉讼 。
收 稿 日期 ： ２ ０ １ ４—１ １—１ ８
作者简介 ： 丁可可（ １ ９ ８ ９一） ， 女， 重庆市人， 硕 士， 重庆第二 师范学院经济与工商管理 系助教 ， 主要从事税务、 会 计等方 面的研究。
及 总 结 沪 渝 两地 房产 税试 点 经 验 ， 从扩大征收 范围 、 改 革 计 税 依 据 以及 灵 活 设 置 税 率 这 三 个 方 面 ， 提 出 了改 革 完
善中国房产税制的对 策。 关键词 ： 房产税制 ； 改革
中 图分 类 号 ： Ｆ ８ １ ２ ． ４ ２ 文献标识码 ： Ａ 文章编号 ： １ ０ ０ ８— ６ ３ ９ ０ （ ２ ０ １ ５ ） ０ ２— ０ ０ ３ ４— ０ ４
房产税改革美国模式和中国选择
房产税改革:美国模式和中国选择作者：贾康来源：《人民论坛》2011年第02期当前中国各方热议的房产税改革试点，实质内容就是在建设与完善中国的社会主义市场经济体制过程中，借鉴美国等市场经济体的经验，在不动产保有环节引入和建立直接税（财产税）的制度框架。
“宽税基，少税种”的美国房地产税作为当今世界最发达经济体的美国，其房地产税收经历了长期的发展和完善，已趋于相对稳定和成熟，在西方发达国家的房地产税制中具有代表性。
绝大部分的美国地方政府（即联邦、州之下的“基层”政府，大的比如1000余万人的纽约市，小的比如几千人的自治镇），房地产税收是最重要的支柱性税收来源，并且自从殖民统治时期以来就已经具有显著的税制特征。
每个州的宪法和法令，为房地产评估和税收征管机构的建立提供法律依据，自开征以来一直是其地方政府财政收入的主要来源。
从1975年至今，据统计均占地方税收收入的50%以上（有的地方甚至高达80%左右）。
从税收的分布结构来看，美国重视对房地产的保有环节征税，而针对流转环节的税收负担相对较轻（反观我国，恰恰在消费住房保有环节征税上是空白）。
美国对土地和房屋直接征收的是房地产税（又称不动产税），归在财产税项下，税基是房地产评估值的一定比例(各州规定不一，从20% —100%不等)。
各州和地方政府的不动产税率不同，平均大约1%—3%，往往通过当地议会审批预算的程序来一年一定（有不少地方是根据当年财力安排的要求“倒算”出来的税率）。
除保有环节的税收外，当然还有交易环节的税。
房地产取得税是对取得土地、房屋所有权人课征的税收，一般依照房地产的取得方式而设置税种。
房地产所得税是对房地产或土地在经营、交易过程中，就其所得或增值收益课征的税收。
美国的房地产交易税税率约为2%，在房地产买卖时缴纳。
美国的房地产税收以“宽税基，少税种”为基本原则。
宽税基，即对除公共、宗教、慈善等机构的不动产实行免征外，其余的不动产所有者或占有者均为纳税对象。
我国房产税改革的借鉴--以美国房产税为例
我国房产税改革的借鉴--以美国房产税为例王萍【摘要】十八届三中全会再次将房产税改革推上了风口浪尖，如何进行房产税改革成为舆论的焦点。
在美国，房产税已经发展成为一项较为成熟的税种，同时它也是美国州政府及地方政府重要的税收来源，已经形成较为完善的税收管理体系。
本文通过总结美国房产税体系的税率、价值评估和税收减免，就如何完善我国的房产税体系提出相关建议。
【期刊名称】《中国市场》【年(卷),期】2014(000)051【总页数】3页(P138-140)【关键词】房产税;美国;经验借鉴【作者】王萍【作者单位】华东师范大学商学院，上海 200241【正文语种】中文【中图分类】F293.31 我国房产税发展现状十八届三中全会提出加快房地产税立法并适时推进改革，这充分突显出“税收法定”原则。
《中华人民共和国房产税暂行条例》规定，房产税征税对象为城市、县城、建制镇和工矿区的经营性用房。
其计税依据有两种，分别是房产原值和租金收入。
2006年以来，我国商品房价格迅猛上涨，直接影响到中低收入家庭及个人生活水平。
2011年，国家于上海、重庆两地推行房产税试点改革，两地房产税试点改革都在征税对象、税率、减免税、缴纳方式等方面做出了规定，两者在改革中既有自己的特色，同时又有相似之处。
2012年，重庆房产税征收额为27.43亿元，上海为92.56亿元，而2012年重庆市和上海市的地方财政收入分别为3799.58亿元、3743.71亿元，房产税仅占财政收入的0.72%、2.47%，与众多西方发达国家相比，房产税尚未发挥其作为地方政府的重要税收来源的功能。
如何优化现有的房地产税收体系，充分发挥房产税作为地方财政收入的重要来源，本文选取美国典型的两个州，总结房产税发展的现状，从而为我国房产税改革提供经验借鉴。
2 美国房产税的发展概况美国50个州都征收房产税，各个州的房产税税率不等，维持在1%～3%之间，征收房产税的目的是维持地方政府的各项支出、完善公共设施和福利，因此联邦政府和州政府不征收房产税，房产税的征税主体是县政府、市政府和学区。
美国房地产税收体制对我国的启示
美国房地产税收体制对我国的启示西南财经大学产业经济学专业李蕴朱雨可近年来，随着我国房地产业在国民经济中的地位不断上升，房地产开发已形成一个独立的产业。
由于房地产业关联度大，能够带动前后相关产业规模的扩大、经营的集约化以及结构合理化，因而其对国民经济的影响也是多方面的。
其中房地产税已成为国家调整宏观经济的重要经济杠杆。
但是，由于我国房地产税费体制中的税费种类多，并且设置重复，负担较重，严重制约了房地产业与房地产市场的发展。
如何改革我国房地产税费体制，充分利用税收杠杆促进我国房地产业发展，笔者就美国房地产税收体制的现状进行分析，以期对当前我国房地产税费改革提供一些借鉴和参考。
房地产税制体系是对房地产的占有、处置、收益等环节征收的各类税种的总称。
按照纳税环节的不同，大致可分为：房地产取得税制、房地产转移税制和房地产保有税制三大部分。
房地产取得税制是对取得房地产权属时签订的契约征收的税；房地产转移税制是指当房地产发生买卖等有偿转移时，主要对房地产转让收益征收所得税或对房地产投资增值征收土地增值税，在房地产发生继承或赠予等无偿转移行为时，一般要根据资产价值征收遗产税或赠予税；房地产保有税制征税的主要目的是合理调节房地产收益在政府和房屋或土地实际占有者之间的分配。
一、美国运用税收杠杆促进房地产经济发展的特点美国房地产税制相对简单，而且税收鼓励政策多，如为了刺激房地产业和经济的发展，美国政府在税收上采取了一系列的鼓励措施。
目前，美国的住房达1.2亿套，三分之二的人拥有自己的住房，而且三分之二以上的住房是独门独院的，应该说，美国房地产业能取得今天的成就，与税收的支持是分不开的。
1、税基宽，税制简单且税率较低。
美国除了对公共、宗教、慈善等机构的不动产实行免税措施外，凡拥有或占有不动产者均要向政府缴纳房地产税，为房地产税收提供了稳定充足的物质基础。
对土地和房屋直接征收的是房地产税，又称不动产税。
税基是房地产评估值的一定比例，各州的不动产税率不同，大约平均为1％-3％。
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（ ） 二 房产 税 税基 少 、 入 规 模 小 。 政 职 能 无 法 正 常 发 挥 收 财 根据国务院 １８ ９ ６年 制 定 的《 中华 人 民共 和 国 房 产 税 暂行 条 例 》 一 条 规 定 。 产 税 “ 城市 、 城 、 制镇 和 工 矿 区 征 收 。 第 房 在 县 建 ” 第 五 条 规 定 以 下 几 类 房产 免征 房 产 税 ， 别是 ： 分 国家 机 关 、 民 团 体 、 队 自用 的 房 产 ， 国 家 财 政 部 门 拨 付 事 业 经 费 的 单 位 人 军 由
（ ） 税依 据不 一致 、 率 未统 一 ， 地 产 税 费 过 于 混 乱 三 计 税 房
按 照 我 国 现 行 的 房地 产税 管 理 规 定 ， 产税 计 税 依 据 有 两 种 ， 房 一种 是 以 房 产 的 余 值 作 为 计 税 依 据 ， 一 种 则 是 以 房 产 的 另
租 金 作 为 计 税 依 据 。两种 计 税 依 据 并 存 ， 在实 践 中 容 易 产 生 各 种 混 乱 的 现 象 。首 先 ， 相 关 配 套 制 度 未 健 全 的情 况 下 ， 于 在 对 房 屋 出 租 行 为 的 认 定 存 在 困难 ， 金 的 数 额也 无 法 准确 得 知 ， 容 易 造成 税 收 负 担 的 不 公 平 。其 次 ， 租 金 作 为 计 税 依 据 ， 租 这 以 存
自用 的 房 产 ， 教 寺 庙 、 园 、 胜 古 迹 自用 的房 产 ， 人 所 有 非 营 业 用 的房 产 ， 财 政 部 批 准 免 税 的 其 他 房 产 。随 着 我 国 城 宗 公 名 个 经
市 化 的 快 速 发 展 以 及 城市 租房 市 场 的兴 起 ， 得 原 先 关 于房 产 税 征 税 范 围 的规 定 脱 离 了经 济 发 展 的 实 际状 况 ， 发 达 国家 相 使 与 比 ， 国房 产 税 税 基 显 得 过 于 狭 窄 。 与房 产 税 税 基 过 于 狭 窄 相 对 应 的 是 ， 国房 产 税 的收 入 规 模 偏 小 。根 据 财 政 部 ２ １ 我 我 ０ ２年 ２
准进行征税。因此 ， 格意义上讲 ， 严 只有 由有 立 法 权 限 的 国 家 机 关颁 布 的 法 律 ， 能 作 为 征 税 的 依 据 。虽 然 ， 国 人 大 常 委 会 才 全 以 法 律 的 形 式 通 过 了《 市 房 地 产 管 理 法 》 《 城 和 土地 管 理 法 》但 是 这 两 部 法 律 仅 对 我 国 房 地 产 税 进 行 了一 些 原 则 性 的规 定 ， ， 并 不 具 备 可操 作 性 。另 外 ， 于各 种地 方 性 规 章 制 度 大 量 存 在 ， 成 了各 地 房 地 产 立 法 存 在 巨 大 的 差 异 ， 大 了 征 缴 双 方 信 息 由 造 加 不 对 称 性 ， 往 使 纳 税 人 无 所 适 从 ， 成 房 地 产 税 费 征 收 具 有 随 意 性 并 且 带 有 较 强 的 人 为 因素 。再 者 ， 于 立 法 主 体 不 规 范 、 往 造 由 立 法 标 准 不 统 一 ， 得 各 种 规 章 制 度 之 间存 在互 相 矛盾 与 冲 突 的 现 象 ， 旦 发 生 纠 纷 ， 判 机 关 往 往 无 法 准 确 把 握 适 用 的 法 使 一 审
第２ ４卷
第 ３期
长春工业大学学报（ 会科学版） 社
Ｊ ｕ ｎ ｌｏ ａ ｃ ｕ ｉｅ ｓｔ ｆＴｅ ｈ ｏｏ ｙ（ ｏ ｉｌＳ ｉｎ ｅ ｉｉｎ） ｏ ｒ ａ ｆＣｈ ｎｇ ｈ ｎ Ｕｎ ｖ ｒｉｙｏ ｃ ｎ ｌｇ Ｓ ｃａ ｃｅ ｃ ｓＥｄｔｏ
Ｖｏ１ ４ ＮＯ． ．２ Ｏ３
经 验 ， 出我 国房 产税 改革 的对 策 建 议 。 提
［ 关键 词 ］ 房 产 税 ； 国经 验 ； 美 房产 保 有 环 节 税 ［ 者简 介］ 陈斌 （ ９７ ） 女 ， 建 商 业高 等 专 科 学 校 会 计 系 副 教 授 ， 要 从 事 会 计 与 税 收 研 究 。 作 １５一 ， 福 主
Ｍａ． ｙ ２Ｏ１ ２
２１ ０ ２年 ５月
口 经 济理 论 与 问题 研 究
我 国房 产 税 改 革探 讨
基 于美 国经 验 的视 角
陈 斌
（ 建商业高等பைடு நூலகம்科学校 会计系 ， 建 福州 ３０１） 福 福 ５０ ２
［ 摘 要 ］ １ ９ ９ ８年 房 改 以来 ， 国房 地 产 业 获 得 了较 快 的 发 展 ， 与 此 同 时 ， 价 上 涨 过 快 ， 价 收 入 比越 来 越 高 ， 我 而 房 房 如何 使 房 价 回 归理 性 成 为 近 年 来 学 界 探 讨 的 热 点 之 一 。通 过 改 革不 合 理 的 房 产 税 制 促 进 房 价 的理 性 回 归也 成 为 我 国房 地 产 宏 观 调 控 的热 门话 题 之 一 ， 文 在 总 结 我 国房 产 税 制 弊 端 的 基 础 上 ， 过 总 结 美 国房 地 产 税 制 的一 些成 功 本 通
月 发 布 的《 ０ １ 税 收 收 入 增 长 的 结 构 性 分 析 》 披 露 的 数 据 ，０ １ 我 国 共 有 税 收 收 入 ８ ９ ２１年 所 ２１年 ． ７万 亿 ， 房 产 税 收 入 虽 然 同 比 而
增 长 ２ ． ， 也 只 有 １ ０ ３３ 却 １２亿 元 ， 占税 收总 收 入 的 １２ 。规 模 过 小 的房 产 税 收 入 显 然 无 法 为 地 方 政 府 提 供 稳 定 与 足 够 的 仅 ． 财 政 收 入 来 源 ， 响 了地 方 政 府 财 政 职 能 的正 常发 挥 ， 了 维 持 各 种 公共 产 品 支 出 ， 方 政 府 只 能 大 力 经 营 “ 地 财 政 ” ｌ 影 为 地 土 。】
一
、
我 国 现 行 房 产 税 制 的 弊 端
（ ） 产 税 立 法 层 次 低 。 乏 规 范 性 一 房 缺 规 范 性 是 现 代 税 收 的 主要 特征 之一 ， 规 范性 主要 是 指 税 收 的开 征 必 须 以 法 律 的 形 式 固 定 下 来 ， 照 事 先 确 定 的 征 收 标 而 按