商业地产case-fina3MZ
商业地产定位模型
商业地产定位模型商业地产是指专门用于商业性质的建筑，如商场、写字楼、酒店、医院、超市等等。
在商业地产行业中，一个成功的项目定位至关重要。
一个好的定位可以为商业地产项目带来大量的客流量、稳定的收益和长期的市场地位。
因此，商业地产定位模型的创造和应用在商业地产行业中越来越受到关注。
商业地产定位模型是一个系统性的研究，旨在确定商业地产项目的定位，从而为项目的开发和运营提供战略指导。
这个模型涵盖了市场分析、竞争分析以及定位策略等方面。
下面我们来详细了解商业地产定位模型。
一、市场分析市场分析是指对消费者和市场进行分析。
消费者分析涉及到以目标用户为核心的调查研究，包括年龄、职业、收入、消费能力等方面，以了解这些目标消费者对商业项目的需求和偏好。
市场分析还包括了对市场规模、地理位置、市场状况、政策环境等多方面的调查研究。
通过市场研究的结果，我们可以发现潜在客户的需求和竞争对手的现状，从而找到行业和市场的机会和未来趋势。
这些市场研究结果有助于确定商业地产项目的适宜位置、项目规模、费用预算和市场占有率等。
二、竞争分析竞争分析是指对所有与自身商业地产项目有关的竞争对手进行分析。
竞争对手可以包括同一区域、同一功能和同一消费者群体的企业和商业地产项目。
竞争分析的目的是为了了解竞争对手的战略和市场表现，以便根据竞争形式不同制定不同的定位策略。
竞争分析的主要内容包括对结果的了解、竞争对手的优势分析、定位的优势制定、竞争对手的反应分析等。
通过这些研究结果，我们可以了解竞争对手的状况，并制定更为精准的商业地产项目发展策略，从而确保商业地产项目稳固发展。
三、定位策略定位策略是指在市场和竞争分析的基础上，为商业地产项目确定的定位方向。
定位策略涉及到品牌、市场、产品特色、功能等多个方面的选择。
针对不同的商业地产项目定位，我们可以制定不同的策略，如价格策略、服务策略、品牌策略、营销策略等。
在定位策略中，产品特色是重要的一点。
因为在稳定市场的过程中，产品特色和优异的服务品质能在客户心中留下深刻印象，从而塑造品牌形象和口碑，建立优质的客户群体。
商业地产购物中心定位策略
鉴。
差异化竞争策略制定
03
根据竞争对手的情况，制定差异化的竞争策略，提高购物中心
的竞争力。
市场空白点挖掘
市场空白点识别
通过市场调研和分析，发现市场上的空白点，为购物中心的发展 提供机会。
产品与服务创新
根据市场空白点的特点，创新产品和服务，满足消费者的潜在需 求。
市场推广与品牌建设
通过有效的市场推广和品牌建设，提高购物中心的知名度和美誉 度。
差异化
通过独特的品牌形象、产品和服务， 使商业地产购物中心与其他竞争对手 区别开来，提高市场认知度和吸引力 。
竞争优势
基于商业地产购物中心的特色和优势 ，在市场中形成竞争优势，提高客户 忠诚度和市场份额。
02
商业地产购物中心的市场分析
目标市场选择
确定目标客户群体
根据购物中心的特点和地理位置，确 定目标客户群体，如家庭、年轻人、 高端消费者等。
客户群体消费能力评估
评估目标客户群体的消费能力和购买 力，为购物中心的产品和服务提供参 考。
客户群体需求分析
深入了解目标客户群体的消费习惯、 需求和偏好，以便更好地满足他们的 需求。
消费者行为分析
消费者购买决策过
程
研究消费者的购买决策过程，了 解他们的信息收集、品牌选择、 购买渠道等方面的偏好。
消费者忠诚度培养
营销策略
制定有效的营销策略，提升购物中心的知名度和吸引力，吸 引更多消费者。
活动策划
定期策划各类活动，增强消费者粘性，提升购物体验和忠诚 度。
运营管理与绩效评估
运营管理
建立完善的运营管理体系，确保购物 中心日常运营的高效和顺畅。
绩效评估
定期对购物中心的经营绩效进行评估 ，及时调整经营策略，提升经营效益 。
商业地产第三方运营服务十大品牌
专业化发展
随着商业地产市场的不断发展和竞争的加剧，第三方运营 服务品牌将更加注重专业化发展，提供更加专业、精细化 的运营服务。
数字化转型
随着互联网技术的发展，数字化转型将成为商业地产第三 方运营服务品牌的重要趋势，品牌将更加注重数字化技术 的应用，提高运营效率和服务质量。
绿色环保
随着消费者对环保意识的提高，商业地产第三方运营服务 品牌将更加注重绿色环保，推动绿色建筑和绿色运营的发 展。
某商业地产公司通过加强营销推广和合作伙伴关 系建设，提高了品牌知名度和曝光度，实现了市 场份额的扩大。
06
总结与展望
总结本次研究的主要成果和发现
行业内竞争激烈，但同时也存在一些 领先的企业和品牌，如保利、华润、 万达等。
随着消费者需求的不断变化，商业地 产第三方运营服务将更加注重体验式 、多元化和智能化的发展。
。
成功案例分享
某商业地产公司通过优化产品和服务，提高了 客户满意度和忠诚度，实现了品牌价值的提升
。
某商业地产公司通过强化品牌管理和统一形象塑造， 确保了品牌形象的统一性和一致性，提高了品牌价值
。
某商业地产公司通过市场调研和品牌定位，成 功将一个新兴商业地产项目打造成为具有较高 知名度和美誉度的品牌。
运营管理与优化
对商业地产项目进行日常管理和维护，不断优化 运营策略，提高项目收益。
成功案例分享
万达广场
作为国内商业地产的领军企业，万达广场通过委托运营模式，实现了快速扩张和高效管理。其成功的关键在于品 牌定位准确、招商策略得当以及运营管理精细。
宝龙广场
宝龙广场采用租赁运营模式，通过精细化的运营管理和创新的营销策略，实现了项目的稳定收益和持续增长。其 成功经验在于注重品牌建设、关注消费者需求以及不断创新运营模式。
商业地产定位模型
商业地产定位模型第一部份：商业地产业态第二部份：定位模型第一部份：商业地产业态划分标准：业态表1（业态划分）表2（业态需求）第二部份：定位模型定位方向◆策略定位◆市场定位◆功能定位常说的商业定位功能定位+业态定位◆业态定位定位思路一、市场前景外部因素天时二、区域、行业前景一、市场前景宏观的指项目所在城市的区位优势、GDP、生产总值、产业结构、商业进展状况（商圈散布、形态、商业相关法规等）、交通状况等。
例如河北廊坊地处北京与天津的之间，被划入“大北京”区域，1990年建市，整个产业结构要紧市以房地产开发为主，人口结构要紧以18-35的青年人为主，这种城市适合进展教育培训、儿童行业、餐饮娱乐业种，对百货业态有必然需求，且百货形象定位多以时尚为推行核心，如廊坊明珠百货。
拟建模型1：产业结构要紧以房地产开发，人口年龄层次呈年轻化的城市，小体量独立商业物业项目适合做教育培训、儿童行业、餐饮业种，百货业态形象定位为时尚，市场定位为中高级。
二、区域、行业前景商业项目的定位一样是考虑大环境、对项目作几个参考定位，然后对参考定位进行市场研究论证，进一步确信其可行性。
例如北京多数市商业街南一楼，地处崇文区磁器口，两广路交汇处，虽临近新世界商圈，但被多数市商业街的主路（双向八车道）给切断，“一步隔三市”，服装百货类等业态无任何优势（新世界百货阻碍），但整个多数市商业街由于其交通优势，慢慢形成大的办公区域，加上南边缺乏数码、IT商业，能够考虑数码电子类行业（将办公类产品的比重增加），一方面弥补北京南边的数码电子商业，辐射可达10千米，另一方面与北边中关村遥相呼应（产品互补）。
然后对此项目进行分析论证。
拟建模型2：关于区域商业进展欠佳的地域，其商业定位可依照区域空白业种拟订商业定位，进而进行商业分析论证。
一、地理优势内部因素地利二、交通条件二、项目本身硬件情形一、地理优势商业地产对地理位置的要求很高，所说的“地气、人气、商气”地气指的确实是地理位置，一个成功的商业地产项目必然是“三花聚顶”。
带商业的住宅英文案名
带商业的住宅英文案名有：
1.trademarks Squarefootage - 商标平方米- 这个名称暗示着商业
和住宅的结合，同时传达了土地面积的信息。
2.Linkworks District - 链接工厂区- 这个名称暗示着该地区是一
个工业和商业的混合区域。
3.Retail Commons - 零售公共区- 这个名称强调了商业和公共设
施的重要性。
4.The Hub - 中心- 这个名称强调了该地区是商业和住宅的交汇
点。
5.Market Mews - 市场小道- 这个名称结合了市场和住宅的元素，
给人一种古老和时尚的感觉。
6.The Crossing - 十字路口- 这个名称强调了该地区的交通枢纽
地位。
7.Promenade Place - 长廊广场- 这个名称暗示着该地区是一个
商业和住宅的混合区域，具有优美的景观和步行道。
8.Central Quarters - 中心区- 这个名称强调了该地区是商业和住
宅的交汇点。
9.Bazaar Court - 集市广场- 这个名称结合了商业和住宅的元素，
给人一种古老和时尚的感觉。
10.T he Intersection - 交叉点- 这个名称强调了该地区的交通枢纽
地位。
商业地产设计的鱼骨模式概述
商业地产设计的鱼骨模式概述商业地产设计是指对商业地产项目进行规划、设计和建造的过程。
商业地产设计要考虑到商业用途的特点和需求，同时兼顾商业地产项目的经济效益和可持续发展。
鱼骨模式（也称为因果图或石因图）是一种工具，用于分析问题根本原因。
它是由一根中央线和多个分支线组成的图表，每个分支线上列出一个可能导致问题的因素。
通过分析并找出这些因素之间的关系，我们可以确定主要影响商业地产设计的因素，并制定相应的解决方案。
首先，商业地产设计的鱼骨模式的中央线可以是“商业地产设计”的概念。
商业地产设计包括建筑物的外观和内部布局，以及商业设施的选择和配置。
这些因素将直接影响商业地产项目的吸引力和竞争力。
在中央线的左侧，我们可以列举一些与商业地产设计相关的外部因素。
这些因素包括市场需求、竞争对手的位置和规模、政府政策和法规等。
例如，如果某个地区的市场需求趋于饱和，那么商业地产项目可能会面临租户招商困难的问题。
此外，政府政策和法规对商业地产项目的选址和建造可能会有一定的限制，这也需要在设计过程中考虑到。
在中央线的右侧，我们可以列举一些与商业地产设计相关的内部因素。
这些因素包括土地规划、设计团队的专业能力、建筑材料和技术的选择等。
例如，如果土地规划不合理，无法满足商业地产项目的需求，那么项目的可行性可能会受到影响。
此外，设计团队的专业能力和经验也将直接影响到商业地产项目的设计质量和成果。
除了列举与商业地产设计相关的因素，鱼骨模式还可以用于分析这些因素之间的相互关系。
例如，市场需求的增加可能会导致商业地产项目的规模扩大，从而要求设计团队具备更高的专业能力。
类似地，政府政策和法规的变化可能会影响建筑材料和技术的选择，从而影响到商业地产项目的建造成本和效率。
通过对这些因素进行分析和理解，商业地产设计团队可以识别出主要影响商业地产项目的因素，并提出相应的解决方案。
例如，如果市场竞争激烈，设计团队可以提出创新的设计理念和建筑材料，以增加商业地产项目的吸引力。
商业地产开发中的锚定问题
截止2002年底。美国的购物中心合计面积为5.36亿m2 我国1997年—2006年10年新开发的就达4.86亿m2 按国际购物中心学会划分标准，以地区型购物中心4万m2为标准，我国十年的开发量，就可 以建12000个购物中心 。
结论：锚定者寡，商业地产资源众。 结论：锚定者寡，商业地产资源众。
期工程
个性百货 + 大卖场 + 餐饮 + 娱乐
期工程
为了加深理解，必须补充对两个概念的解释： 为了加深理解，必须补充对两个概念的解释：
超市、大卖场与百货商场的区别在哪里？ 超市、大卖场与百货商场的区别在哪里？ 尤其是大卖场式超市（沃尔玛称作购物广场式超市），几乎涵盖了百货商场的所有 经营门类。 区别在满足消费者需求的理论假设不同。 区别在满足消费者需求的理论假设不同。 1、超市：假如人人都有相同的需求，或者说是在消费需求无差异上 、超市 寻求发展空间。它选择的是适合大量、成批、周期性重复采购的商品 门类和品牌、品种，并采取各种措施，刺激消费者大量、成批、周期 性地购买，按日本人的理解，把它叫做量贩。
9、悉尼沃尔斯利大道 18.34万元/m2
10、孟买阿尔特蒙大道 16.4万元/m2
期工程
商业地产含金量的差异， 根源不在于建筑物本身，而在 于它的座落地点的人文环境氛 围，在于使用建筑物的人的身 份地位差异，或者入驻商家的 影响力、美誉度及实力。 不在于谁建的，也不在于 用什么材料建的，是什么形状 的，而在于它是谁用的。
力量型
商品门类专卖
2.5万-6万
3个或以上
8-15公里
地区型
综合百货时装
4万-8万
2个或以上
8-25公里
超地区 型
与地区型相同， 但商品品类和 品牌更多
商业地产形态分类
商业地产形态分类商业地产指的是专门用于商业经营的不动产。
商业地产形态分类有以下几种。
一、购物中心购物中心是商业地产中最常见的一种形态，也是最具代表性的一种。
购物中心包括室内购物中心和室外购物中心。
室内购物中心一般建在商场、大型超市、或者场馆内部，室外购物中心一般建在商业街或者其他城市的经济中心区。
二、数字商业广场数字商业广场是随着科技进步而崛起的一种商业形态。
数字商业广场是通过在线商业平台实现的一种商业模式，通过拥有自己的网站和移动端应用程序，将各种商品和服务直接推送给消费者。
数字商业广场的优点在于可以在不受地域限制的情况下为消费者提供便捷的购物体验。
三、城市综合体城市综合体是一种集商业、住宅、文化、体育和娱乐为一体的综合发展项目。
城市综合体是为了满足现代城市多元化发展需求而诞生的，它是将不同的商业形态进行调和、融合而成的。
四、商业写字楼商业写字楼是一种主要用于商业办公的房产形态。
商业写字楼不仅仅只提供办公场所，还提供了丰富的商业服务和配套设施。
从广告、打印、传真等服务到餐饮、健身房甚至是儿童游乐场等众多服务都是提供给租户和他们的员工使用的。
五、商铺、门面房和街铺商铺、门面房和街铺是商业地产中最简单的形态，这些房屋被用于零售和办公。
商铺、门面房和街铺经常建在市中心的商业街上，这些地段的交通和客流都比较繁忙，是开设零售店和办公室的理想地点。
总之，商业地产形态分类有很多种，每种形态都有其自身的特点和优势。
在选择商业地产时，需要考虑到当前市场形势、经营策略以及目标客户等因素，选择适合自己的商业形态，以获得更好的经济效益。
商业地产专业术语
商业地产专业术语商业地产专业术语是商业地产行业中常用的术语。
这些术语涵盖了商业地产投资、开发、运营以及交易中的各个方面。
在商业地产行业中，理解和使用这些术语至关重要。
以下是一些商业地产专业术语的解释和说明。
1. Cap Rate (Capitalization Rate)：资本化率Cap Rate是评估商业地产投资的一种指标。
其定义为净收益与房产价值之比。
Cap Rate越小，表示资产的价值越高，因为房产的收益相对更高。
Cap Rate越大，表示资产的价值越低，因为房产的收益相对更低。
2. NOI (Net Operating Income)：净营业收入NOI是商业地产产生的所有收入减去其所有相关费用（比如租金、税费、维护和运营成本等）后所得到的净收入。
NOI是计算Cap Rate的关键因素。
3. Leasing Commission：租赁佣金租赁佣金是指由房东支付给房屋经纪人的费用。
通常情况下，租赁佣金是基于签订租约的租金收入计算的，一般约为租金收入的一到两个月。
4. CAM (Common Area Maintenance)：公共区域维护费CAM是商业地产中业主支付的公共区域维护费用。
这些费用通常用于维护房屋的公共区域、停车场、道路、景观等。
CAM通常也包含管理费、保险费以及物业税等。
5. Tenant Improvements：承租人自行装修Tenant Improvements是房客根据自己的需求和要求在出租物业内部进行的装修工作。
这些工作通常包括结构和装修等方面的改进。
6. Ground Lease：土地租赁地租赁是指把土地的所有权从所有权者中分离出来，然后按照约定向地租赁人提供使用权，同时收取租金。
这种情况通常出现在商业地产租赁中，一方拥有土地，另一方负责建筑。
7. Build-to-Suit：量身定制Build-to-Suit是建筑物地租者的解决方案。
房东与承租人合作开发建筑物，根据承租人的特殊需求度身定制。
商业地产业态标准完整
XX,a click to unlimited possibilities
商业地产业态标准完整
汇报人：XX
汇报时间：20XX/01/01
目录
01.
添加标题
02.
商业地产 的业态类 型
03.
商业地产 的标准体 系
04.
商业地产 的完整流 程
05.
商业地产 的业态融 合
06.
商业地产 的创新发 展
单击添加章节标题内容
01
商业地产的业态类型
02
零售型商业地产
零售型商业地产：以零售为主导， 包括百货商场、超市、专卖店等 商业形式。
娱乐型商业地产：以娱乐为主导， 包括电影院、游戏厅、KTV等商 业形式。
添加标题
添加标题
添加标题
添加标题
餐饮型商业地产：以餐饮为主导， 包括餐厅、咖啡厅、茶楼等商业 形式。
服务质量标准
物业服务标准： 包括安保、清洁、 绿化等方面，确 保物业设施的正 常运行和环境的 整洁美观。
商业运营标准： 包括招商、营销、 品牌建设等方面， 旨在提升商业项 目的竞争力和盈 利能力。
服务质量监督标 准：建立有效的 质量监督体系， 对商业地产项目 的服务质量进行 定期评估和改进。
客户服务标准： 关注客户需求， 提供专业、热情、 周到的服务，提 升客户满意度和 忠诚度。
设施设备标准：商业地产项目应配备相应的设施设备，以满足商业运营 的需求，包括但不限于电梯、空调、消防等设施。
添加标题
环保节能标准：商业地产项目应注重环保和节能，采用环保材料和节能 技术，降低能耗和排放，符合国家相关标准和规范。
添加标题
商业运营标准：商业地产项目应具备合理的商业运营模式和管理体系， 确保商业的可持续发展和盈利能力。
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物业型摩尔购物中心 • 物业所有者不进行 零售经营，将场地出 租给专业零售商 • 委托专业公司管理 • 所有者、管理者和 经营者分离 • 面积大，业态丰富 合作方选择和管理
• 业态齐备，复合型不够 • 实行招商租赁制 • 背靠百货公司，拥有较多的 客户关系，在招租招商方面 拥有优势
招商管理
招商伙伴管理
万达电影院线股份有限公司 • 集团旗下负责电影院线的业务 平台 • 亚洲排名第一的院线，拥有现 代高端连锁影城超过70家，银 幕超过600块 • 三大核心竞争力：连锁经营、 创新营销、服务品牌
万千百货股份有限公司 • 集团旗下负责连锁百货的业务 平台 • 高端精品、流行时尚两种店态 形式，85%以上的是以服务年 轻、时尚女性和新兴家庭为主 的流行时尚店
大型社区 集中商业
招商养铺/直接销售/带租约销售 主力店由总部部门负责招商，小商铺由地区公司负责招商/直接销售
依托住宅社区建设的小型商业中心
纯社区商 业
直接销售/带租约销售/返租式销售/招商养铺 地区公司负责招商或销售
7
案例：万达孵化了三个单独的业务平台， 案例：万达孵化了三个单独的业务平台，设立商业地产股份有限公司对高 级酒店业务进行管控和运营
模式三
内生经营式
发展商自己成立经营管理公司经营项目。
5
在商场/购物中心的价值链中，招租招商是重要一环， 在商场 购物中心的价值链中，招租招商是重要一环，且经营模式的 购物中心的价值链中 不同决定了管控重点的不同
自主管理
总部 项目选址 融资渠道选择 土地获 取 项目盈利匡算 整体策划 市场分析定位 项目策 划 项目盈利匡算 整体策划 项目招商 项目建设 物业管理 项目运 营 资产管理 业务管理 合作方管理 项目公司 总部
市场实践
1
在中国， 在中国，酒店地产有四种主要经营模式
自主管理 特点
• 投资方自主经营、管理 • 不与外部公司产生任何关系 • 作为单体酒店形式存在
委托管理
• 酒店管理集团向投资方输出
带资管理
特许经营
优势
• 投资方同时拥有所有权和管 理经营权，全方位控制 • 投资方可以获得酒店经营产 生的所有利润
酒 店 建 设 公 司
商 业 管 理 公 司
商 业 规 划 研 究 院
发 展 部
商 业 地 产 研 究 部
万 达 学 院
财 务 部
投 资 证 券 部
成 本 控 制 部
行 政 部
人 力 资 源 部
信 息 工 程 部
庆 典 策 划 部
南 方 项 目 公 司
各 地 酒 店 项 目 部
各 开 业 酒 店
各 地 商 业 管 理 公 司
关键点
全程管控和孵化
合作方选择和管理
投资决策和运营目标设定
品牌推广和持续学习
2
在酒店地产价值链中，合作伙伴的选择是重要一环， 在酒店地产价值链中，合作伙伴的选择是重要一环，且经营模式的 不同决定了管控重点的不同
自主管理
总部 市场分析定位 项目策 划 项目盈利匡算 整体策划 伙伴选 择 土地获 取 合作方品牌理解 合同谈判 项目盈利匡算 整体策划 项目公司 总部
各 地 物 业 管 理 公 司
• 商业物业实现建设和运营分离，运营由专业的商业管理公司负责 • 商业管理公司由各地的商业管理公司和物业管理公司组成 • 对于各地的“万达广场”，设立对应的地方商业管理公司进行广场的 运营和针对租户的管理和服务 • 对于配套的各地写字楼和住宅，设立对应的地方物业管理公司进行针 对租户的管理和服务
各 地 物 业 管 理 公 司
• 商业地产有限公司下设独立的酒店建设公司，是全国唯一的专业酒店 投资建设团队，能独立完成五星级酒店的投资、设计和建设 投资、 投资 • 酒店建设公司与凯悦、希尔顿、雅高、喜达屋、洲际等一批世界顶级 酒店管理集团建立了战略合作关系 • 建设和运营分离。各开业酒店成为单独的酒店公司进行运营，在建酒 店作为建设公司的项目部进行建设和管控
招商中心 常务副总
招商中心 常务副总
人 力 资 源 部
行 政 部
工 程 物 管 部
安 全 监 督 部
信 息 部
规 划 部
市 场 部
运 营 部
品 质 管 理 部
筹 建 管 理 部
家 用 部
女 装 部
男 装 部
精 品 部
化 妆 品 部
皮 具 部
财 务 部
成 本 管 理 部
各地分公司
11
商业地产的核心问题是短期变现和长期经营之间的矛盾，因此， 商业地产的核心问题是短期变现和长期经营之间的矛盾，因此，相对于住 短期变现和长期经营之间的矛盾 宅地产，资本运作、 宅地产，资本运作、招租招商和后期的销售运营是核心竞争能力
8
万达商业地产有限公司下设立专业酒店建设公司， 万达商业地产有限公司下设立专业酒店建设公司，能独立完成高级酒店的 投资、设计和建设， 投资、设计和建设，ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ于国际著名的酒店管理集团建立战略合作关系
总裁 各分管副总裁 北 方 项 目 管 理 中 心 北 北 方 方 项 项 目 目 管 公 理 司 中 心 南 方 项 目 管 理 中 心
主导 授权 参与
外脑介入
项目公司 合作方 总部
外脑移植
项目公司 合作方
6
其他持有型物业（写字楼、休闲地产等） 其他持有型物业（写字楼、休闲地产等）的管控模式
大型单体 或综合体 商业
包括购物中心、酒店、写字楼、酒店式公寓等 整体出售/底商出租/只租不售 运营与建设分离：前期定位和招商策划由总部部门负责，后期运营由总部成立专 门团队；建设由地区公司或建设公司负责 集中布置的大规模社区商业中心，包括主力店和次主力店的商业群
9
商用物业实现建设和运营分离， 商用物业实现建设和运营分离，由专业的商业管理公司负责商业项目的后 期运营， 期运营，并负责非主力店的招租招商
总裁 各分管副总裁 北 方 项 目 管 理 中 心 北 北 方 方 项 项 目 目 管 公 理 司 中 心 南 方 项 目 管 理 中 心
酒 店 建 设 公 司
高端定位，艺术设计
营销管理：租金价格的高度
订单式地产模式
直接销售、带租约销售、返租式销售 销售运营 保证租户的销售利润率 成功的商业地产=金融+地产+ 成功的商业地产=金融+地产+商业的完美结合
依托住宅+填补配套
12
资本运作：深国投 万通 万通——体系化的投融资模式 资本运作：深国投/万通 体系化的投融资模式
• 酒店管理方不仅拥有酒店管 • 支付特许经营费享受管理集 专业技术、管理人才和模式 理营运的主动决策权，而且 团一系列品牌推广服务， 参与全部或部分投资 • 需支付管理费用和人员开支 如：市场推广，采购系统 等 • 可通过管理方专业管理技能 • 投资方与管理方在合作初 • 在签约期间得到管理集团在 和品牌知名度快速成功立足 于酒店市场，投资风险相对 减小，投资回报相对有保障 • 管理费用和人员开支高昂， 侵蚀经营利润 • 对投资方本身的谈判和合管 理能力要求很高 • 酒店本身需要符合合作方的 高标准开业需求 期就容易达成营运目标 及 盈 利 目 标， 合 作 基 础 相 对 服务与营运方面一系列的支 持，以保证该酒店达到品牌 的服务质量的标准和要求
主导 授权 参与
委托管理
子公司 合作方 总部
带资管理
子公司 合作方 总部
特许经营
子公司 合作方
产品/ 产品/项目设计 项目建设 营销管理 项目运 营 资产管理 业务管理 合作方管理
3
在中国，商场 购物中心有三种主要的运营模式 在中国，商场/购物中心有三种主要的运营模式
商场/ 商场/购物中心运营模式
早先合作股东利益退出
13
资本运作：华润置地 中信地产 中信地产——集团“孵化”，提供融资渠道 集团“ 资本运作：华润置地/中信地产 集团 孵化”
华润集团 一级开发资质 集团注资： 集团注资： 突破资本限制 优化财务表现 降低账面风险 土地孵化 持有型物业开发 大项住宅开发 持有型物业资产 华润置地 着重物业开发，避免多项目同时开发 积极参与城市 规划建设和土 地整理
挑战
• 无法通过网络化经营实现规 模效应 • 提高品牌知名度和扩大营销 渠道方面有很大困难 • 对自有管理团队经验技能有 很高要求
稳固，利益相连 • 对管理集团来说需要大量资 • 签约酒店被酒店管理集团要 金投入，发展速度会受 限 求严格遵守相关的服务标准 • 对投资方来说，一旦让管理 和流程 方参与投资，对酒店品牌 的 重新选择和房地产再投资 都 将有一定的局限 • 自主经营，很难考核酒店品 牌所带来的直接经济效益
我们将通过三大类型的业态运营模式分析，归纳管控的重点， 我们将通过三大类型的业态运营模式分析，归纳管控的重点，并基于商业 地产和住宅地产不同的核心竞争能力， 地产和住宅地产不同的核心竞争能力，分析行业的不同实践