开封县城区与乡镇土地级别基准地价表

开封县城区土地级别基准地价更新调整简要说明
1．更新调整依据
1）法规文件依据:
(1)国务院《关于加强国有土地资产管理的通知》（国发[2001]15号）
(2)《关于加强土地调控有关问题的通知》（国发[2006]31号）
(3)河南省人民政府《关于进一步加强国有土地资产管理的通知》（豫政[2001]74号）
(4)国土资源部《关于发布实施<全国工业用地出让最低价标准>的通知》（国土资发[2006]307号）
(5)河南省国土资源厅《关于更新调整城镇土地级别基准地价工作安排的通知》（豫国土资发[2006]102号）
(6)河南省国土资源厅办公室《关于印发河南省城镇土地级别基准地价更新调整工作方案的通知》（豫国土资办发[2007]38号）
(7)《城镇土地分等定级规程》（GB/T18507-2001）
(8)《城镇土地估价规程》（GB/T18508-2001）
(9)河南省国土资源厅《河南省城镇土地级别与基准地价更新调整技术方案》
2）背景资料依据:
(1)开封县城镇总体规划、征地区片及价格、农用地级别及价格
(2)开封县社会经济发展现状及发展规划
(3)开封县环境质量评价及工业、商业、交通运输业等方面的各种统计资料及文字资料
(4)开封县自2004-2006年统计年鉴
(5)各种房屋结构的重置标准、耐用年限、残值、维修费标准;房屋出租过程中管理费、交易税费、保险费以及房屋买卖过程中的交易契税及其它有关费用标准；房地开发资金利润率；征地拆迁补偿标准；城市基础设施配套费用标准及土地开发费用标准等行业标准。

3）实际调查数据依据:
(1)商服中心、商业样点、工业用地等地类用地效益调查数据
(2)道路通达情况调查数据
(3)交通运输设施、生活设施、公共设施、环境质量、文体景观设施、地形坡度、人口密度和产业聚集调查数据
(4)各种用途的房屋(商品房)出租、房屋买卖，土地使用权出让、转让、出租，征地、拆迁开发等市场交易调查数据。

2．土地级别更新调整范围和内容
1)范围：
根据《城镇土地分等定级规程》、《城镇土地估价规程》，并结合实际，本次城镇土地级别基准地价更新调整范围是：城镇土地利用总体规划确定的城镇规划区内的所有建设用地，城镇土地利用总体规划内、城镇规划区外的独立工矿区、产业集聚区、开发区、旅游区等用地一同参与评定。

其中县城区面积17304465 平方米(1730公顷)。

2)内容：
城镇土地级别更新调整包括城镇土地分类级别更新或评定和综合级别更新调整（综合定级是城镇国有划拨土地基准地价评估的基础）。

分类级别更新调整是指按照新的《全国土地分类标准》(2007.9.3)。

l (1)商业用地(2)住宅用地(3)工业用地
l (4)公共用地(5)交通用地(6)水利设施用地
l (7)特殊用地(8)综合级别(划拨使用权价格)
3．更新调整的基准地价内涵和方法
1)更新调整的基准地价内涵：
是各城镇建设用地二级类，各土地级别或均质地域，在一定的开发程度、一定的土地容积率、最高出让年限、某一估价基准日的同一土地利用类型完整土地使用权益的平均价格。

l 土地开发程度：五通一平（通路、通电、通讯、通上水、通下水及场地平整）
l 土地容积率：土地容积率采用平均容积率，平均容积率(商服用地1.6，住宅用地、公共管理与公共服务用地1.4，交通运输用地、特殊用地1.2，工矿仓储用地、水域及水利设施用地1.0)
l 土地出让年限：各建设用地出让年限根据《中华人民共和国城市国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条确定
l 基准地价估价基准日：2008年1月1日
l 土地还原利率的确定：7％
2)更新调整的基准地价方法：
采用多种评估方法综合确定基准地价
(1)用土地收益资料更新调整基准地价采用收益还原法
(2)利用市场交易资料更新调整或评估基准地价，根据土地使用权出让、转让、出租资料，房地出租资料，土地联营入股资料，以地换房资料，柜台出租资料，房屋买卖资料，商品房出售资料，采用收益还原法、市场比较法、剩余法。

(3)用新增城镇建设用地资料评估或更新调整基准地价，根据土地取得费、土地开发费、相应的税费、利息、利润、土地增值，采用成本逼近法。

4．划拨土地使用权基准地价评估
河南省开封县城区与乡镇土地级别基准地价表
2010年8月31日14:56 土地资源网进入论坛。