海安县城镇土地级别与基准地价
土地级别调整与基准地价更新技术总结
土地级别调整与基准地价更新技术总结第一部分工作任务及技术路线1、工作任务1)土地级别与基准地价更新以开展土地综合定级（分类定级）为基础，利用市场交易资料测算各级别分用途的基准地价，并建立基准地价修正体系，具体完成任务为：2)利用REGIS原件的土地定级模块，经过定级单元的划分，功能分值的衰减计算，作用分值的空间叠加以及单元格分值的计算汇总，最后通过频率直方图、级别划分等窗口划分评价区的土地级别。
3)利用REGIS软件的土地估价模块，经过对样点地价进行地价测算，样点地价的统计分析，样点地价的筛选，利用软件的空间分别功能确定样点地价的级别，最终通过基准地价测算功能窗口测算各级别商、住、工基准地价。
4)利用软件的数图录入模块，通过矢量化、分层控制等功能，绘制土地级别、基准地价图、地价样点图等。
5)根据工作组织开展情况编写土地级别与基准地价更新工作报告。
6)根据工作技术过程、技术处理等内容编写城区土地级别与基准地价更新技术报告。
2、技术路线（详见技术流程部分）第二部分技术流程及报告部分1、资料准备（1）表格准备1)国土局拟收集资料、表格2)相关部门拟收集资料、表格（2）参考技术规范1)城镇土地分等定级规程2)城镇土地估价规程（3）参照重要法律文件1)《中华人民共和国土地管理法》；2)《中华人民共和国城市房地产管理法》；3)《中华人民共和国城乡规划法》；4)《中华人民共和国土地管理法实施条例》；5)《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》（国发[2001]15号）；6)山东省实施《中华人民共和国土地管理法》办法；7)《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发[2006]31号）；8)《关于贯彻国发[2001]15号文件加强土地市场与土地资产管理的通知》（鲁国土资发[2001]125号）；9)关于发布实施《全国工业用地出让最低价标准》的通知（国土资发[2006]307号）；10)《关于发布实施〈全国工业用地出让最低价标准〉的通知》（国土资发[2006] 307号）；11)《关于实施协议出让国有土地使用权最低价标准的通知》（鲁政发[2006]5号）；12)《调整新增建设用地土地有偿使用费政策等问题的通知》（财综[2006]48号）；13)《关于实施工业用地出让最低价标准的通知》（鲁国土资发[2007]11号）；14)《关于调整部分地区土地级别的通知》（国土资发[2008]308号）；15)《关于实施征地区片综合地价标准的通知》（鲁国土资发[2009]20号）；16)《关于执行新的土地等别的通知》（鲁国土资字[2009]425号）；17)《关于开展城镇基准地价更新工作的通知》（鲁国土资发[2009]143号）。
广东省集体建设用地定级与基准地价评估成果编制指引(试行)
广东省集体建设用地定级与基准地价评估成果编制指引（试行）为规范广东省集体建设用地定级与基准地价评估的技术实施和成果编制，促进城乡公示地价体系一体化建设，在《城镇土地估价规程》（GB/T 18508-2014）、《城镇土地分等定级规程》（GB/T18507-2014）、《农村集体土地价格评估技术指引》（中估协发[2020]16号）等规程、指引的基础上，结合广东省集体建设用地定级与基准地价评估试点经验，制订本指引。
一、适用范围本指引适用于广东省范围内集体建设用地定级与基准地价评估的技术实施与成果编制工作。
本指引所称集体建设用地定级与基准地价制订工作是指依据相关规范要求划定集体建设用地土地级别或均质区域，完成相应级别或均质区域的基准地价评估，并建立相应的基准地价修正体系。
二、编制依据（一）法律法规及政策规定1.《中华人民共和国民法典》；2.《中华人民共和国物权法》；3.《中华人民共和国土地管理法》；4.《中华人民共和国农村土地承包法》；5.《中华人民共和国城乡规划法》；6.《中华人民共和国资产评估法》；7.《不动产登记暂行条例》（国务院令第656号）；8.《不动产登记暂行条例实施细则》（国土资源部令第63号）；9.《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》（2013年11月12日中国共产党第十八届中央委员会第三次全体会议通过）；10.《国务院办公厅关于引导农村产权流转交易市场健康发展的意见》（国办发〔2014〕71号）；11.《国务院关于开展农村承包土地的经营权和农民住房财产权抵押贷款试点的指导意见》（国发〔2015〕45号）；12.《国土资源部、住房城乡建设部关于印发<利用集体建设用地建设租赁住房试点方案>的通知》（国土资发〔2017〕100号）；13.《国土资源部办公厅关于加强公示地价体系建设和管理有关问题的通知》（国土资厅发〔2017〕27号）；14.《自然资源部办公厅关于部署开展2019年度自然资源评价评估工作的通知》（自然资办发〔2019〕36号）；15.《自然资源部办公厅关于部署开展2020年度自然资源评价评估工作的通知》（自然资办发〔2020〕23号）；16. 其他相关法律、法规和规范性文件。
海安市国有土地上房屋征收评价技术细则
海安市国有土地上房屋征收评估技术细则（征求意见稿）第一章总则第一条制定依据：根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院第590号令）、《房地产估价规范》以及《城镇土地估价规程》等有关规定，按照住建部《国有土地上房屋征收评估办法》、《海安市国有土地上房屋征收与补偿办法》制定本技术细则。
第二条适用范围：评估国有土地上被征收房屋和用于产权调换房屋的价值，测算被征收房屋类似房地产的市场价格，以及对相关评估结果进行复核评估和鉴定，适用本技术细则。
第三条评估机构：从事国有土地上房屋征收评估的单位，应当是具有省级以上建设行政主管部门核发的三级以上（含三级）房地产评估资质的房地产估价机构（以下简称评估机构），并已列入市房屋征收部门向社会公布的房屋征收评估机构名录。
第四条评估人员：从事国有土地上房屋征收评估活动的工作人员应当经培训合格取得上岗证；负责征收评估工作的专业人员应当是评估机构中的注册房地产估价师。
第五条评估对象：被征收范围内经现场查勘认定的被征收合法建筑物及其占用范围内的国有土地使用权和其它不动产（以下简称被征收房屋）以及除政府对于产权调换房屋价格有特别规定外的用于产权调换的房屋，不包括违法建筑和超过批准期限的临时建筑。
第六条评估目的：被征收房屋价值评估目的应当表述为“为房屋征收部门与被征收人确定被征收房屋价值的补偿提供依据，评估被征收房屋的价值”。
用于产权调换房屋价值评估目的应当表述为“为房屋征收部门与被征收人计算被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价提供依据，评估用于产权调换房屋的价值”。
第七条评估时点：被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日。
用于产权调换房屋价值评估时点应当与被征收房屋价值评估时点一致。
第八条评估假设：被征收房屋的类似房地产是指与被征收房屋的区位、用途、权利性质、档次、新旧程度、规模、建筑结构等相同或者相似的房地产。
被征收房屋类似房地产的市场价格是指被征收房屋的类似房地产在评估时点的平均交易价格。
城镇基准地价成果应用探讨
城镇基准地价成果应用探讨摘要：基准地价成果应用，可从成果管理和应用方向进行规范。
成果管理应按基准地价的内涵进行细化，按价格定义进行公示，并进行动态管理。
基准地价运用于社会经济服务时，政府对应用成果中提出的建议或措施及未考虑的情况，应制定相应的管理政策，与基准地价配套使用，从而实现地价管理的科学化与规范化。
成果应用方向应以基准地价成果与制定土地收益政策、土地税收政策及地价管理政策之关系为研究对象，根据基准地价成果，制定符合当地城市社会经济发展的土地管理政策。
关键词：基准地价成果管理应用方向地价政策近年来，随着城镇社会、经济的发展，城镇地价亦呈稳定上涨之势。
为了准确把握城镇地价水平，合理使用土地，各级城市人民政府把开展城市规划区的基准地价定期测评作为考评目标进行管理，并将基准地价成果向社会公告，为城市建设、经济发展服务。
但是在具体实践中，城镇基准地价成果的管理和应用，尚有待规范。
本文结合成都市基准地价更新项目进行探讨。
一、基准地价成果应用管理的思考（一）基准地价成果管理应规范化基准地价是指在城镇规划区范围内，对现状利用并结合近期规划条件下不同级别或不同均质地域的土地，按照商服、住宅、工业等用途，分别评估出某一估价基准日法定最高出让年期的土地使用权区域平均价格。
其实质是城镇内某一土地级别或均质地域内土地的平均价格。
按照《城镇土地估价规程》及基准地价的上述定义，它是在某一时点（估价基准日）、某种权利状态、一定开发程度和开发强度（容积率）、一定年期的土地使用权价格。
许多地方市、县人民政府在出文基准地价公告时，仅仅公告基准地价结果及执行起始日期，而对影响价格的限制条件（价格定义）及相关配套政策未一并公告，这既不利于人们正确认识和了解基准地价的实质，也难以充分发挥基准地价在社会经济活动中作用。
特别是土地资产作价时，没有明确内涵的基准地价成果，难以作为恒量地价高低的标准，对政府进行地价的有序管理造成混乱。
因此地方人民政府在公告基准地价成果时，除公告土地级别及其对应的基准地价外，应公告该基准地价的定义条件，即该基准地价的估价基准日、价格的权利状况、土地开发程度、开发强度（容积率）、土地使用年期等限制条件，从而对基准地价实现规范化管理。
荆州市中心城区及各县市城区土地级别与基准地价的批复(同名20346)
荆州市中心城区及各县市城区土地级别与基准地价的批复(同名20346)省物价局省国土资源厅关于荆州市中心城区及各县市城区土地级别与基准地价的批复文号:鄂价工服规〔2013〕226号 | 发布日期:2013-12-31荆州市物价局、国土资源局：你们《关于荆州市中心城区及各县市城区基准地价的请示》（荆物价文 〔2013〕18号）收悉。
现回复如下：一、根据《省人民政府办公厅关于授权审批基准地价的批复》（鄂政办函〔1995〕61号）精神，省物价局会同省国土资源厅组织专家验收组，对你市呈报的荆州市中心城区及各县市城区土地定级与基准地价更新成果报批资料进行了审核。
根据专家组意见，荆州市中心城区及各县市城区土地定级与基准地价更新成果遵循了国家《城镇土地分等定级规程》、《城镇土地估价规程》和《湖北省城镇土地级别更新技术规范》、《湖北省城镇基准地价更新技术规范》的要求，更新后的基准地价(见《荆州市中心城区及各县市城区基准地价表》)符合荆州市中心城区及各县市城区地价水平，现予以批准。
二、荆州市物价局、国土资源局应将基准地价更新成果连同本批复一并呈报荆州市人民政府，由市人民政府公布实施，并将公布结果报省物价局、省国土资源厅备案。
附件：荆州市中心城区及各县市城区基准地价表湖北省物价局湖北省国土资源厅2013年12月27日附件表1：荆州市城区基准地价表单位：元/平方米表2：公安县城区基准地价表单位：元/平方米表3：石首市城区基准地价表单位：元/平方米表4：监利县容城城区基准地价表单位：元/平方米表5：洪湖市城区基准地价表单位：元/平方米表6：江陵县城区基准地价表单位：元/平方米。
基础与法规：城镇基准地价与标定地价
城镇基准地价与标定地价(掌握) 1、基准地价概念 基准地价是指在城镇规划区范围内，对现状利⽤条件下不同级别或不同均质地域的⼟地，按照商业、居住、⼯业等⽤途，分别评估确定的某⼀估价期⽇上法定年期⼟地使⽤权区域平均价格。
例题：在我国的地价体系构成中，从地价的特点看，基准地价属于( )。
(2002年⼟地管理基础试题) A.区域平均地价 B.市场价格的平均值 C.成交地价的平均⽔平 D.评估价格的平均值 答案：A 解析：基准地价是指在城镇规划区范围内，对现状利⽤条件下不同级别或不同均质地域的⼟地，按照商业、居住、⼯业等⽤途，分别评估确定的某⼀估价期⽇上法定年期⼟地使⽤权区域平均价格。
2、基准地价的作⽤ (1)建⽴健全地价体系，完善地籍管理制度，为各部门和⼟地使⽤者、经营者服务; (2)为制定⼟地管理的各项政策、法规、措施提供依据; (3)充分发挥政府地价的控制和导向作⽤，合理引导投资⽅向和⼟地利⽤⽅式; (4)为征收⼟地税费提供依据; (5)是政府制定协议出让标准的依据; (6)为政府管理地产市场提供价格数据; (7)为企业改制、核定企事业单位所占有使⽤的⼟地资产量提供依据。
3、基准地价的表现形式 常见的基准地价表现形式有： ①级别基准地价。
级别基准地价是依据⼟地级别的划分区域制定出来的平均地价，它仅能反映同⼀级别区域的宏观平均地价。
②区⽚基准地价。
区⽚基准地价是在级别基准地价的基础上，在空间上将同⼀级别进⼀步划分成更⼩的若⼲均质区域，然后评估出区⽚的基准地价。
③路线价。
路线价是通过对⾯临特定街道、使⽤价值相等的市街地，设定标准深度，求取在该深度上数宗⼟地的的平均单价并附设于特定街道上，即得到该街道的路线价。
4、标定地价概念与作⽤ 《中华⼈民共和国城市房地产管理法》规定，基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格应当定期确定并公布。
具体办法由国务院规定。
国家实⾏房地产价格评估制度，房地产价格评估，应当遵循公正、公平、公开的原则，按照国家规定的技术标准和评估程序，以基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格为基础，参照当地的市场价格进⾏评估。
海安县城镇房屋拆迁补偿价
海安县城镇房屋拆迁补偿价评估技术规范及其它补助费标准（建设局物价局国土资源局二〇〇八年二月）第一章总则一、根据国家、省、市城市房屋拆迁相关规定，结合本县实际，制定本规范。
二、本县城镇规划区内的国有土地上，从事房屋拆迁补偿估价（以下简称拆迁评估）的专业评估技术行为应当符合本规范的要求。
三、拆迁评估的目的为确定被拆迁房屋补偿金额而评估其房地产市场价格。
四、拆迁评估应遵循公平、合法、替代和估价时点的原则。
五、进行拆迁评估的房地产估价机构应具备三级(含三级)以上房地产评估资质。
六、承担拆迁评估业务的评估机构及其评估人员应遵守职业道德，保证评估信誉，实行良好服务，并对估价报告的内容和结果负责。
七、本规范未尽事项，应依据有关法律、法规、规章、规范和房地产市场评估常规处理。
第二章拆迁评估方法及应用八、拆迁补偿方式可实行货币补偿，拆迁住宅房屋也可以实行产权调换。
货币补偿是根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积、结构成新等要素确定被拆迁房屋的房地产市场评估价格，拆迁人不提供安置房源的补偿安置方式。
产权调换是指按前款计算方式对被拆迁住宅房屋进行补偿，由拆迁人提供安置房进行安置，互找差价的补偿安置方式。
被拆迁人选择多层普通住宅安置的，在互找差价时，被拆迁房屋合法建筑面积部分安置房价格按市场价优惠5%；被拆迁人选择小高层及高层住宅安置的，互找差价时，被拆迁房屋合法建筑面积部分安置房价格按市场价优惠10%。
九、公用事业、公益事业、市政等工程拆迁原则上实行货币补偿安置。
拆迁非住宅房屋，实行货币补偿安置。
十、拆迁评估的方法。
（一）、住宅房屋拆迁评估：被拆迁房屋补偿额=合法建筑面积的建安成新价+合法建筑面积或合法土地使用面积的区位补偿价。
（二）、非住宅房屋拆迁评估：被拆迁房屋补偿额=合法建筑面积的建安成新价+合法建筑面积的区位补偿价+合法土地使用面积大于合法建筑面积部分的区位补偿。
非住宅房屋区位补偿价=非住宅房屋区位基准价÷土地使用权出让年限×土地使用权剩余使用年限。
江苏省人民政府关于调整海安县及所辖海安镇等10个镇土地利用总体规划的批复
江苏省人民政府关于调整海安县及所辖海安镇等10个镇土地利用总体规划的批复文章属性•【制定机关】江苏省人民政府•【公布日期】2013.12.26•【字号】苏政复[2013]128号•【施行日期】2013.12.26•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】土地资源正文江苏省人民政府关于调整海安县及所辖海安镇等10个镇土地利用总体规划的批复（苏政复〔2013〕128号）南通市人民政府：你市《关于转报〈海安县土地利用总体规划修改方案〉的请示》（通政请〔2013〕127号）收悉。
现批复如下：一、原则同意海安县及所辖海安镇、白甸镇、城东镇、大公镇、墩头镇、角斜镇、李堡镇、南莫镇、曲塘镇、雅周镇等10个镇土地利用总体规划修改方案。
在10个镇土地利用总体规划（2006－2020年）确定的基本农田面积不减少、允许建设区规模不增加的前提下，将92.4762公顷允许建设区调入有条件建设区，将1150.7456公顷允许建设区调入限制建设区；将180.8633公顷有条件建设区调入允许建设区，将371.6074公顷有条件建设区调入限制建设区；将826.0415公顷限制建设区调入允许建设区，将459.9945公顷限制建设区调入有条件建设区。
规划修改前后，海安县及所辖海安镇等10个镇土地利用总体规划（2006－2020年）确定的允许建设区减少236.317公顷，有条件建设区规模保持不变，限制建设区增加236.317公顷。
二、切实加大耕地保护力度。
你市要指导海安县依据经批准的规划修改方案，对规划确定的允许建设区、有条件建设区、限制建设区进行规划空间布局形态调整，确保海安县耕地保有量和基本农田面积不减少、质量有提高，确保规划城乡建设用地规模不增加，确保最严格的耕地保护制度和节约用地制度落到实处。
三、强化建设用地空间管制。
你市要指导海安县依据调整后的允许建设区规模边界，加强对建设项目用地的规划审查，从严控制城镇村建设用地布局和规模。
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海安县城镇土地级别与基准地价
发布日期：2009-8-3 阅读次数: 174 海安县城镇土地级别与基准地价
表1 海安县城区商业用地级别基准地价表
表2 海安县城区住宅用地级别基准地价表
表3 海安县城区工业用地级别基准地价表
表4 海安县乡镇商业用地基准地价表
单位：m、元/m2
表5 海安县乡镇住宅用地基准地价表
单位：元/m2
表6 海安县乡镇工业用地区段基准地价表
单位：元/m2
备注：
1、地价内涵说明
①评估基准日：本基准地价成果的评估基准日为2009年1月1日。
②土地使用年期：本基准地价成果的土地使用年期按法定最高出让年限设定，即商业用地40年、住宅用地70年、工业用地50年。
③土地开发水平：五通一平指宗地红线外达到通路、通电、通上水、通下水、通讯“五通”及宗地红线内场地平整“一平”。
④平均容积率：各土地级别基准地价成果是指对应级别设定容积率条件下的地价。
2、成果使用说明
①在使用基准地价成果时，若评估基准日、土地使用年期、土地开发水平和容积率等与上述地价内涵的设定条件不同，应分别进行期日修正、土地使用年期修正、土地开发水
平修正和容积率修正。
②除进行期日修正、土地使用年期修正、土地开发水平修正和容积率修正外，还应按照土地用途进行综合因素修正。
③商业用地基准地价主要为商业路线价，且有一定的深度和宽度限定，超出该限定，应进行深度和宽度修正；位于商业路线之外的宗地地价参照临近商业路线价的40％执行，再进行相应修正。
④位于地价区段成果范围之外的住宅和工业用地宗地地价可参照临近住宅和工业用地区段基准地价执行，再进行相应修正。