综合体影视城建设项目-商业计划书

综合体影视城建设项目

商业计划书

乐山文化产业投资发展有限公司

二零一七年九月十日

目录

第一章摘要…………………………………………………第二章公司介绍……………………………………………

一、基本简介…………………………………………………

二、组织架构及管理…………………………………………

三、公司运营现状……………………………………………第三章项目背景及建设……………………………………

一、项目简介…………………………………………………

二、项目背景…………………………………………………

三、项目建设内容及规模……………………………………第四章项目行业市场分析…………………………………

一、全国市场分析……………………………………………

二、区域市场分析……………………………………………第五章项目定位及分析……………………………………

一、项目定位…………………………………………………

二、优势分析…………………………………………………第六章项目运营策略………………………………………

一、项目运营模式……………………………………………

二、项目营销策略……………………………………………

三、项目经营管理……………………………………………第七章项目竞争和风险分析………………………………

一、竞争对手分析……………………………………………

二、风险与对策………………………………………………第八章融资方案……………………………………………

一、融资方案…………………………………………………

二、退出机制…………………………………………………第九章投资估算与财务分析………………………………

一、投资估算…………………………………………………

二、财务分析…………………………………………………第十章结论…………………………………………………附件一、影城设施设备采购

附件二、项目卫星地图

附件三、项目用地现状图

第一章摘要

《综合体影视城建设项目商业计划书》充分展示了公司基本情况、

行业及市场分析、竞争分析、运营策略、财务分析、风险分析等内容，

把握行业市场现状和发展趋势、运营策略，深度进行了财务分析，充分

体现项目的运营价值。

第二章公司介绍

一、基本简介

乐山文化产业投资发展有限公司成立于2013年8月，公司自成立

以来，深入贯彻中央、省、市关于文化体制改革及文化产业发展的各项

部署,认真领会十八大提出的“五位一体”总布局内涵，牢固树立创新、协调、绿色、开放、共享发展理念，紧紧抓住乐山经济转型升级、推动

文化产业成为支柱性产业机遇，坚持以政策为引导、资本为纽带、市场

为导向、重大项目为带动，精心耕耘，扎实工作。

拥有全资子公司4家：乐山文广演艺有限公司、乐山文广商贸有限

公司、乐山文广旅游有限公司、乐山文广传媒有限公司，控股子公司2家：乐山文广影业有限公司、乐山文化创意园区有限公司。

二、组织架构及管理

1、组织架构图

2、管理

乐山文化产业投资发展有限公司下设综合部、财务部、项目部，今年7月正式成立市场部，统管下属子公司，公司在不断地发展壮大过程中，形成了良好的管理架构和较完善的制度体系。

三、公司运营现状

根据《乐山市重点推进项目“挂图作战”工作方案》，乐山文化产业投资发展有限公司受乐山市委、市政府委托，担负了苏稽片区文体中心新建工程、故宫文物南迁文化小镇新建工程、老城区历史文化遗址构建、全市两房建设工程、乐山题材影视剧精品创作工程等重大项目建设的使命，项目总投资规模超过290亿元。

2017年6月，乐山文化产业投资发展有限公司与故宫博物院经过数次亲密交流沟通，敲定了故宫文物南迁文化小镇打造规划与设计，积极推动项目前进；2017年9月10日，在四川省委宣传部、省文化厅、乐山市委、乐山市政府的大力支持下，首部乐山题材影视剧精品电影

《人怕出名猪怕壮》在犍为县正式开机，乐山题材的连续剧、纪录片也

进入创作阶段；其他项目也正在如火如荼地进行。

第三章项目背景及建设

一、项目简介

项目名称：综合体影视城建设

项目地址：乐山市中区人民南路8号新村电影院

项目性质：新建

占地面积：约1600㎡。其中一期为新建综合体影视城，占地面积约

760㎡；二期为新建公厕及立体停车场，占地面积约840㎡。

项目定位：文旅融合体

项目设计：乐山新村电影院，又称乐山百姓电影院，既是乐山首家电影院，又是乐山迄今为止唯一一家百姓电影院，是乐山绝大部分影迷首次

接触电影的地方。以民国复古风格打造外型，不仅能勾起广大影迷的怀

旧情结，又能与“嘉州古城”完美结合。

二、项目背景

1、综合体影视城是电影院发展的趋势

综合体影视城是指以电影城为主体的微型商业综合体，是集休闲、

娱乐、餐饮、购物于一身的电影新体验。和商业综合体中入驻的影城相比，综合体影视城是以电影作为主体，文化元素更充分，电影配套设施

设备更全面、更独立（1）。

随着我国经济水平的快速发展，人们对于精神需求就日益明显，电

影产业也在近年来得到了迅速的发展。电影院从传统的单厅转变为多厅，

从独立式转变为综合体（融合商业）形式。目前，综合体影视城是电影

院主要采取的形式，也是未来电影行业发展的趋势。综合体影视城不仅

推动了电影走进了人们的日常生活，刺激了消费，推动了经济的繁荣，

而且通过电影和电影元素演绎的文化、信仰等，更容易深入人心，实现

最有效的宣传与推广。

（1）综合体影视城的独立性，表现在与商业综合体中入驻的影城相比，整个综合体中的资源以服务影视城为主，直接提升了影视城的服务品质，降低了影视城的运营成本。如看电影配套的停车服务，入驻商业综合体的影视

城将增加每张电影票2-6元成本，综合体影视城则无此项成本。

2、周边影城设施设备更新换代慢

乐山市中区现有8个影院，除位于正在开发建设新区的万达影城外，其他影院建设时间长，设备技术落后，观影效果差，且人工、房租的庞

大支出无法支持影院更新设施设备和改善环境，一旦新兴的影院建成，

它们将逐步被取代。

且乐山市中区目前仅有万达影城一家综合体影视城，其他影院以招

商形式入驻商业中心，运营成本非常高，也没有相对舒适、独立的配套

服务设施设备，无法独立的交通环境更是直接拉低了影院的利润。

3、借助乐山老城区打造的东风

2016年底，乐山市委、市政府将乐山老城区改造列入乐山市重点“挂图作战”项目中，投资50亿元，旨在梳理并有机串联老城区历史

文化，通过山、水、大佛景区和老城区的有机融合，重塑“嘉州古城”。

本项目位于“嘉州古城”的交通要道，借着乐山老城区打造的东风，将迎来广阔的发展空间。

三、项目建设内容及规模

项目占地约1600㎡，拟分为二期进行建设。

一期工程为综合体影视城主体建设，占地面积约760㎡，拟建设8

层综合体影视城，其中负一层为停车场，提供25个专用车位；负二层

为功能用房；一层为美食城；二层为动漫电玩游乐城；三层、四层为电

影城，提供9个现代化的电影放映厅；五层为台球俱乐部；六层为特色

书屋。

二期工程为公厕和立体停车场建设，占地面积约840㎡。立体停车

场用于服务综合体影视城，为客户提供免费停车服务。

1、美食城

四川美食全国闻名，乐山美食更是其中的佼佼者，多数来乐旅游和

游览峨眉山的游客，都会停下脚步，迫不及待的来品尝乐山的各种美食，且项目位于老城区历史文化遗址打造范围内，紧挨乐山大佛景区和夜游

三江航线，占据了得天独厚的地理位置。

乐山美食文化底蕴深厚，市民热衷对美食的追求，无论大街小巷，

只要有美食的地方，无不人来人往，车水马龙。

拟将综合体影视城一层打造成美食城，招揽独具特色的地方美食入驻，建面约760㎡。

2、动漫电玩游乐城

2013年以后，都市人群70后80后90后成为社会发展推动的主流，显然这个时代的人们所复的压力也更大，因此，也更需要通过一些实体

电玩城、网络版街机游戏、大众休闲棋牌游戏、热门网游等等高科技的

现代化娱乐设施来减轻压力，消磨时间，社交活动。据统计，全世界如

今有10亿游戏玩家，庞大的游戏群体所贡献的650亿美元销售额中家

用主机市场份额最大，为270亿美元。

动漫电玩游乐城作为综合体影视城的一个重要的组成部分，与电影

城相辅相成，如万达商业综合体中总会有万达影城与大玩家超乐场电玩城，两者相互补充又相互配合。

目前乐山市中区正规的动漫电玩城仅有坐落于位于开发区万达商圈

的万达大玩家超乐场电玩城，拟引进风云再起（2）动漫电游连锁店，配

套有特色的最新游乐设备。

（2）风云再起始建于1997年，总部位于南京。主要经营大型动漫电玩游乐场所，总资产、营业收入（2008年度）均逾亿元，已经在南京、上海、北京、合肥、南昌、苏州、昆明、郑州、宜春等城市成功开办了多家连锁店，在中国电玩行业具有重要的地位和影响。风云再起以“演绎时尚传递快乐”为宗旨，倡导绿色、健康、

阳光的游乐理念，让玩家在时尚动漫和快乐电玩中体验无限激情和全新震撼。南京军区司令员向守志将军为

“风云再起”题字——风云再起。

3、电影城

拟将综合体影视城三层、四层用于引进最新技术设施设备，打造现

代化的影院，建面约1520㎡，建成1个4D体验厅，1个VIP全自动沙

发座椅厅，1个多功能豪华观影厅，6个豪华观影影厅，共888个座位。

4、台球俱乐部

近几年来，各类台球赛事和台球商贸平台不断扩大，“斯诺克”、“中式台球”、“九球”三足鼎立，其他玩法也层出不穷，极大的丰富

了台球运动的内涵和受众，使得整个台球运动呈现出积极向上的发展态势。2014 年国务院在《关于加快发展体育产业促进体育消费的若干意见》中明确提出：“将全民健身上升为国家战略”，而台球运动是体

育产业的绩优股。中国产业信息网发布的《2015-2020年中国台球市场

运行态势及投资方向研究报告》指出，我国目前有7000 万台球热爱者，受众人群超过1 亿，中国台球俱乐部数量10 万家，球台桌数量150 万。各大赛事和商贸交流活动，都在如火如荼地进行，展现出蓬勃的发

展前景。

迄今为止，乐山市中区仅有一家标准化的台球俱乐部，位于市中区

边缘的蟠龙路上，收费80元/小时，生意十分火爆。拟将五层打造一家

标准化台球俱乐部，一来既为人们增加了一项有意义的休闲娱乐活动，

又满足广大台球爱好者的需求，二来作为乐山市台球产业的先驱，将引

领未来乐山台球产业的发展。

5、特色书屋

江苏的大众书局开办的书店，主推女性、旅游、24小时等不同主题。这家开在商场顶楼的电影主题书店，所处的位置是一个并不被人看

好的电影院的过道，但是书店巧妙地利用了地理环境，打造了一个和电

影院融为一体的文化场所。

南京先锋书店以“学术、文化沙龙、咖啡、艺术画廊、电影、音乐、创意、生活、时尚”为主题的文化创意品牌书店经营模式，搭建了一座

可供开放、探讨、分享的公共性平台。其为读者打造的建筑之元素、宗

教之情结、人文之关怀的书店阅读空间，吸引了众多国内外读者的聚集，使其成为南京重要的文化地标。

拟打造一个具有乐山地方特色的文旅融合体书店，结合乐山深厚的

佛道儒文化、农耕文明、码头文化、民俗文化（3）等，使其成为乐山重

要的文化名片。

（3）乐山是民俗之城。有集养生练功的妙谛于一体的峨眉武术，小凉山彝族的选美、摔跤、抢婚等活动风情独具，沐川草龙、乌木根雕、高桩彩绘、手工造纸……这些来自民间的智慧与瑰宝，是技能，也是民俗文化的传承。

6、公厕

拟二期工程为城市居民、游客提供一座免费开放的公厕。

7、立体停车场

拟在二期工程为综合体影视城建设四层立体停车场，约提供240个

停车位，为本项目客户提供免费停车服务。

四、项目进度

1、一期工程

11月12月2018年2月3月4月5月

1月

房屋拆除————————

规划设计————————

建筑施工————————————————————

招商引资————————————————————————————内部装修————————————————消防验收————设备招标————————

设备安装————————交付使用————2、二期工程

2018年9月10月11月12月2019年1月房屋拆除————————

规划设计————————

建筑施工————————

内部装修————

规划验收————

设备招标————————

设备安装————

交付使用————

五、政府支持

1、电影补贴政策

根据乐山市委《关于追赶跨越美丽发展为全面建成小康社会而奋斗

的决定》和乐山市文化广播影视新闻出版局《关于开展电影惠民活动的

通知》，从2015年开始每年对乐山文化产业投资发展有限公司下属乐

山文广影业有限公司进行电影政策补贴（乐山文广影业有限公司占全市

电影政策补贴总额的95%）：学生、劳模、70岁老人等群体实行全额补

贴或差价补贴；特殊节假日进行惠民专场全额补贴。

2、文旅产业发展政策

根据乐山市委、市政府出台的《关于加快建设四川旅游首选地的实

施意见》《加快旅游业发展的十条政策》《关于加强旅游景区建设管理

的意见》，为加快文旅产业建设、优化文旅产业服务、强化文旅产业管

理提供了政策助力。

3、老城区功能提升

2017年1月，乐山将“主区城市功能提升工程——停车场和公厕

的建设”正式纳入了“挂图作战”重点项目。

第四章项目行业市场分析

一、全国市场分析

2012年以来，我国电影票房以平均每年净增100亿元的速度上升，2016年全国电影总票房492.83亿元，比2012年增长188.66％，城市

影院观影人次13.72亿，比2012年增长194.42％，年均复合增长率分

别达到30.35％和30.99％。