《涉足地产15年决定退出江湖---把房子彻底说清楚》完整版

《涉足地产15年决定退出江湖---把房子彻底说清楚》完整版.txt16生活，就是面对现实微笑，就是越过障碍注视未来；生活，就是用心灵之剪，在人生之路上裁出叶绿的枝头；生活，就是面对困惑或黑暗时，灵魂深处燃起豆大却明亮且微笑的灯展。

17过去与未来，都离自己很遥远，关键是抓住现在，抓住当前。

《涉足地产15年决定退出江湖－－-把房子彻底说清楚》第1节作者: 房老祖日期：2010-4-23 13:52:00从1995年开始，我在一家国营企业做房地产开发，那时候还没有商品房，连概念都没有。

也没有买房这个说法，有也只是很少的家属院，部队以及一些大型企业的集资房。

到如今，房子成了完全商业的东西。

我从一个小职员到某集团华北大区的副总裁，从月薪450元整到年薪50万以上。

我的十五年基本是中国地产最风云波诡的十五年。

我的这十五年也是整个时代超速发展的十五年。

三个月前回老家过年，和朋友喝酒吹牛的时候，我说，我不干了。

所有人都瞪大了眼，一个人能有几个15年，我从22岁的毛小伙到如今年到中年。

怎么说不干就不干了呢？年薪近百万，也算是一般的成功人士了。

所有人纷纷以为我喝大了说玩笑。

却不知我是真下了决心。

因为，我明白，我这些年在地产做了几乎所有的行业，从销售到策划，从打字员到总裁助理，从工程监理到营销副总。

房地产这个越来越被唾骂甚至充满了神秘的行业，我涉足过所有的环节。

我却累了，在人到40的时候决定不做了。

我说，我不能再做了，这些年，到处送礼，送来送去，我早晚得送进去。

我又说，世界上有两大经济泡沫，第一个是美国国债，第二个是中国的房地产。

我再说，我不做这个行业了，我退出后，写一本书，把和房子有关的事情说的清清楚楚。

希望给在买房的人，已经买房的，打算买房的，不打算买房的，一辈子买不起房的，一辈子不用买房的，还有二次改善住房的人。

能有一点用处，能多长一个心眼。

我做的不多，只想把这15年中国地产的黑幕安全的揭露出来。

写的详细点，罗索点不要紧，但是不严肃，不教科。

而是要通俗的，有趣，诙谐的，幽默的，嘲讽的，无聊的，娱乐的把房子这玩意弄个明明白白。

再次，警告：房地产商、炒房团以及XX请绕行。

欢迎追杀，欢迎咬牙！是为序。

每天一节，一节讲一个黑幕。

一节说一个玩意儿。

日期：2010-04-23 15:00:58我想从头到脚的讲，本文很长，没几十万字说不完。

至于一些房地产公司的名字我会隐起来，希望大家理解。

希望某些人不要对号入座。

我在构思把10年来最大几个地产诈骗以及一些地方的烂尾楼也顺便说出来。

在正式说之前，我先说说最近的房价新政。

两个字：扯淡。

第一节：地产商玩弄百姓把戏一：规划用地面积和规划建筑面积的行为艺术日期：2010-04-23 15:19:45这样吧，上来就技术性的没意思。

先说大家最喜欢的，选房买房方面的好了。

至于这些技术玩意回来带着写。

咱们买房子第一想的是什么啊？是建筑面积。

但是问你建筑面积怎么算出来的，很少人说的明白，你以为你拿了房产证，你拿了上面的条条框框你就是爷了，其实你是孙子了。

因为在你打算买房前你就被涮了。

先说大点，小点的不说你都明白。

房地产商在拿地时，有个文书，首先两天就是规划用地面积，以及规划建筑面积。

什么是规划用地面积，就是规划批准的红线内占地的面积。

就好比清朝初期，那些立功大臣跑马转了一个圈，好，这圈里的地是你的了。

可惜那是清朝，咱们现在是现代社会，社会主义社会。

这地是你的不假，但是不能把楼盖满了吧，中国大啊，比香港大多了、你去香港看看，那才是楼靠靠，打开窗户就是对窗的内裤。

咱们大陆是对门，香港是对窗。

所以你得在这个用地面积上告诉我你的建筑面积是多少？你又不是清朝的立功大臣，你花钱圈了地也不是让你在上面随意涂抹玩的。

什么是规划建筑面积，建筑面积在法规上的意思是规划批准的项目总建筑面积。

这好比你去餐厅吃饭，点菜的技巧。

你点多了吃不了，剩了就馊了。

馊了这词好玩，有一次去广州，看见一大片地就馊了。

你点少了吧，自己饿着对不对。

做地产的人都是坏心眼，一个比一个坏，他们总想着用花最少的钱买最大的地，用最少的地搞最大的建筑面积。

别忙，有国家呢。

国家让你随意乱画吧？不能。

于是给你个数字，这个地啊，靠近商业区，高层啊，建筑面积要在多少以上，用必须控制在多少以下。

其实地产商也挺憋屈的，但是坏心眼不少。

比如，竞标的时候，哪一家的建筑面积都是最少的，靠，真宽阔啊。

不懂的人以为是建体育场呢。

然后呢，只要地拿下来了，再去一看，靠，体育场变坟场了。

密麻麻的楼盘出来了。

你能去拆了重建吗？我说这些不是说上面的事情，其实这个建筑面积与规划面积的多少与房主是有很大联系的，其实也不大，就70年的事儿。

日期：2010-04-24 08:55:12直接进入主题吧，今天说下选房。

以及买房前要了解的东西。

对房产商来说，获取利益是他们的经营目的，而消费者追求的是尽可能少的支出。

所以，我们买房的时候，如果先搞清楚了开发商定价的方法和理念，掌握必要的交易谈判技巧，省个十万八万很简单的事情。

1，房价究竟是哪个王八蛋定的？决定商品房的价格因素很多，这和水果差别太大了，水果的成本是什么，是树木以及果农的劳作，而且还有物价局根据市场相应调整。

如果今年水果产的不好，那价格就上去了，如果产的好，那价格就下去了。

可是房子不是这么简单，你经常郁闷，为什么房子这么多，价格却一直往上爬呢？这里面就有很大的猫腻。

决定的价格最主要是土地费用和拆迁安置费用、房屋开发费用、市政共用设施费用以及各种税费，最后是开发商的利润。

我曝个内幕，一个房子从拿地到物业管理，需要多少个手续？需要多少个红章？答案是79个，如今还在增加中。

我想说什么，我就不明说了。

一般来说，建房成本中，土地费用约占20%，拆迁安置费用约占10%-20%房屋建筑安装费用，很多人都以为是大头，其实这个你认为最重要的东西占的比例相当少，一般在20%-30%之间，有时候不到20%。

市政设施费用是10%左右，各项税费高达30%。

在此基础上，还要加上20%是房地产的开发利润。

所以你看，其实地产商也不是大爷，也是很孙子的，干了10个人的活，也就拿2个人的工资。

这还是房子售完之后，如果这房子有20%卖不出去，如果他又刚好贷款方面出了问题，那他其实就是负利润了。

所以我经常看到很多朋友骂房产商，其实他不值得我们去骂。

如今，北京以及各地频出地王，其实就是个很危险的事情，土地费高了，房子不涨价那才神经呢？2，开发商定价的搞笑原则1，成本加成法，开发成本加利润分摊到单位建筑面积上确定价格。

2，市场比较法，以周边市场同类型物业作为参考，定出一个合适价格。

这两条说明什么，说明这个价格定的是极其不合理的。

所以我觉的打压房价其实很简单，把价格制定方式换成百姓角度，就是一张纸的事情。

可是，唉，这是中国。

2，开发商的销售原则。

这条很重要，你明白他想什么，你就知道怎么对付了是吧。

知己知彼嘛。

地产商几乎在接待你的时候，是天底下最热情的了，端茶倒水在其次，来个70老汉也喊你几声帅哥，来了60岁奶奶直夸有风度。

在她们眼里，没有好人和坏人，只有送钱的人和不送钱的人。

一般地产商会和你怎么玩呢？1，首先，强调产品优点，而故意弱化物业缺陷，不轻易让价。

奶奶的，我买10块钱土豆，还能让我两个呢，我花几十万几百万买房子，你却一毛不拔。

真不能议价吗？骗人的。

当你喜欢上某个房子，并且你被套上以后，才能进一步产生议价动机。

2，让你产生信赖感，反正销售人员个个都是赵本山，不忽悠死你不算完。

《涉足地产15年决定退出江湖－－-把房子彻底说清楚》第2节作者: 房老祖3，除非你带足了现金和支票能够马上下定金或者有购买决定权，否则不做议价谈判。

这是销售人员培训时很重视的一点，所以当人问你带钱了吗，有没有决定权吗？你要说带了，你要说有。

你没带也说带了，你没有也说。

这样她就会和说价格的调整了。

4，忽悠你认为自己赚了大便宜，忽悠你这是市场上最合理的价格。

可能吗？因为房子价格本身就是不合理的！！！今天先说这些，大家自己琢磨。

我说的简单，其实很实用，你只要去买房就体会到了。

下一节，和大家说说怎么一眼看出楼盘的缺陷。

日期：2010-04-24 11:48:32其实房子70年产权是个误区。

我在后面会详细讲这个地方的。

还有前几天住房部公布的寿命只有30年，其实是扯淡的，而且大家都理解错了。

我以后也会说这个事情。

下午我把怎么寻找楼的缺陷，详细说说，谢谢大家支持。

日期：2010-04-24 14:03:06用追女人的伎俩去挑楼盘的刺都说顾客是上帝，但是上帝往往都是被坑蒙拐骗着长大的。

这就是现在的商业社会。

选房前最要紧的就是会挑刺，大至楼盘的区域环境，是不是成熟啊，教育，医疗，购物，交通四大项是不是齐备和完善，不要听售楼员给你吹嘘，一年后怎么样，两年后怎么样。

举一个最简单的例子，山东省沿海有个城市叫WH的吧，搞了一个沿海楼盘，名曰银滩。

以超低的价格在各大一二线城市进行疯狂出售，很多人都被价格和沿海环境所蒙惑了，确实便宜，三年前只有1500一平米，现在也就3500一平，当时很多客户去了后，就发现是荒芜一片，除了楼盘就是荒草，连交通都是坑坑洼洼。

售楼员怎么说，一年后肯定完善，要什么有什么？你现在去看看吧，夏天还好，有私家车开车去度假，开三个小时的车去买一个冰淇淋。

到了冬天就完了，鬼城。

比鄂尔多斯的新城还恐怖，人家鄂尔多斯新城随人也空置率超高，但是政府单位开始陆续搬过去了。

你能让WH的政府也搬去吗？人家又不是SB!我举的这个例子是说区域环境，要看明白。

你买了房，就得住，就得生活，四大项缺一不可。

这是一个挑刺的好方式，你就已这四大项的不健全去挑刺，保准让售楼员疯掉。

她疯了，你也没责任。

还不会被忽悠了。

再就是楼盘内环境，什么是楼盘内环境。

我记的是南京的一个楼盘，五年前我做的一个项目。

那个楼盘属于老市区改造，如果是南京的朋友，应该知道这个事情，楼盘很大，房子建的也漂亮，格局也好。

四周设施一应俱全，这是不是没毛病？有，多着呢？那块地皮有问题，不长树不长草，栽什么死什么？在楼盘入住之前，我当时因为这个事情和老总干过，但是怎么解决呢？你不能让住户进来后，发现全是黄土地和水泥路吧，怎么办？移植，移植草皮和树木，先移植过来，能过的了入住那段时间，等你住进来了，树也死了，草也干了。

你想走就走吧。

不走就呆着。

楼盘外面是夏天，绿树葱荫，这里是一片撒哈拉。

不起风都有沙尘暴。

这是楼盘内的环境，很多花木啊，草皮啊，健身设施啊，其实大多都是些不成品的东西。

所以，选楼盘，一定要注意，去看看这个草皮是新移植的，还是种上去的。

树木是糊弄的还是健康的。

绿化率是不是真的够份量，停车场是不是宽敞和方便，还有幼儿园啊，老年休闲娱乐室啊，这些人性化设施如何？先说到这，下面说怎么给房子里面挑刺儿。

日期：2010-04-25 13:31:47挑完脸蛋挑内涵----前面说了区域环境与楼盘内环境。