物业管理行业分析报告
物业行业现状及发展趋势分析总结
物业行业现状及发展趋势分析总结一、行业现状分析在当今社会，物业行业扮演着非常重要的角色。
随着城市化进程的加快，物业管理也受到越来越多的关注。
目前，我国的物业管理行业发展迅速，市场竞争激烈。
随着人们对生活质量要求的不断提高，物业服务质量也受到了更高的要求。
首先，物业管理行业的规模不断扩大，各类物业管理公司纷纷涌现。
不仅有大型的品牌物业服务企业，还有许多小型的物业管理公司。
这使得整个行业更加多元化，提高了服务的竞争力。
其次，技术在物业管理中的应用越来越广泛。
物业管理公司通过引入智能化系统提高工作效率，提供更加便捷的服务。
例如，智能门禁系统、在线报修平台等都成为了物业管理的新常态。
此外，社会对物业管理的监管力度也在加强。
政府出台了一系列相关政策，对物业管理行业颁布了一系列法规规范。
这也促使物业管理企业提升服务质量，提高管理水平。
二、未来发展趋势分析未来，物业管理行业将会朝着智能化、专业化、服务化的方向发展。
首先，智能化将成为物业管理的重要发展方向。
随着人工智能、大数据、云计算等技术的不断发展，物业管理将更加依赖于智能系统。
例如，基于大数据分析的精准管理、智能设备的智能维护等将成为主流。
其次，专业化将是物业管理企业提升竞争力的重要手段。
物业管理公司将更加注重员工的专业培训和素质提升，提供更加专业化的服务。
同时，物业管理行业也将向细分领域发展，实现更精准的服务。
最后，服务化将成为物业管理企业竞争的重要制胜点。
未来，物业管理企业将更加注重服务体验，提升客户满意度。
通过提供个性化、差异化的服务，赢得客户的青睐。
总的来说，物业管理行业正处于一个转型升级的阶段。
随着技术的进步和管理水平的提升，物业管理行业将迎来更加美好的未来。
随着“智能”和“专业”成为企业发展的主旋律，“服务”将成为企业的核心竞争力。
地产行业物业管理市场分析报告
地产行业物业管理市场分析报告一、市场概述物业管理是指对房地产项目的日常维护和管理工作，涉及到物业的租赁、维修、保洁、安全等多个方面。
随着我国房地产行业的蓬勃发展，物业管理市场也呈现出快速增长的趋势。
目前，我国物业管理市场已经成为一个庞大的产业，拥有众多的物业管理企业和从业人员。
二、市场规模根据市场调研数据显示，2024年中国物业管理市场规模达到了4000亿元，同比增长20%。
随着城市化进程的加快，物业管理市场还有很大的增长空间。
预计到2025年，中国物业管理市场规模将达到8000亿元以上。
三、市场竞争格局目前，我国物业管理市场竞争激烈，主要由大型物业管理企业和小型物业管理企业组成。
大型物业管理企业具备规模化运营能力和专业团队，能够提供全方位的物业管理服务。
小型物业管理企业则更灵活，能够根据客户需求提供个性化的服务。
此外，一些房地产开发商也在逐渐涉足物业管理市场，通过自建物业管理团队提供服务。
四、市场发展趋势1.专业化程度提升：随着市场竞争的不断加剧，物业管理企业需要提高自身的专业能力，不断完善管理体制和流程，以提供更优质的服务。
2.服务升级：传统的物业管理工作已不能满足居民对高品质生活的需求，物业管理企业需要提供更多关于休闲健身、社区活动等方面的增值服务。
3.物联网技术应用：物业管理企业将越来越多的利用物联网技术，实现智能化管理，提高效率和服务品质。
4.人才培养：物业管理行业需要更多专业化人才的加入，培养具备综合素质和专业知识的物业管理人才，以适应市场需求。
五、市场机遇和挑战1.市场机遇：随着人们对居住环境要求的提高，物业管理市场前景广阔，尤其是高品质物业管理服务的市场需求增长迅速。
2.市场挑战：一些小型物业管理企业由于规模较小，资金和人才储备有限，面临着与大型物业管理企业的竞争压力。
此外，物业管理行业的监管体系还不够完善，存在一些不规范的行业乱象。
六、市场发展建议1.提高专业能力：物业管理企业应不断提升员工的专业素质和管理水平，通过培训和学习，提高服务质量和管理效率。
物业管理行业现状及发展趋势分析
个体经营者
他们的服务模式更加亲近客户，具有一定的市场
竞争力。
竞争格局
物业管理市场竞争激烈，市场份额分布不均衡。
大型公司在市场中占据主导地位，而中小型公司
和个体经营者在不断通过创新和差异化策略寻找
生存空间。
＜ ＞
地域分布特点
资源密集的城市集中
物业管理企业主要集中在中国经济发达的城市和地区，如北京、上
01
并购将成为常态
02 社区增值服务潜
力无限
03
信息技术持续应用
04 绿色环保成为行
业共识
并购仍将是物业服务企业扩大
基础物业服务增长空间有限，
信息技术在物业管理中的应用
随着环保意识的增强，物业管
规模的重要途径。行业集中度
而社区增值服务具有巨大潜力。
将更广泛和深入。通过引入物
理企业将更加注重环保问题。
加强行业监管，提高服务质量
完善行业标准和规范
应当建立健全的物业管理行业标准和规范，确保服务质量的统一和
规范化，保障业主权益。
加强监管力度
相关部门应加强对物业管理行业的监管，对不良企业进行严厉处
罚，提高行业整体水平。
定期评估和提升
定期对物业服务企业进行评估，发现服务中的问题并进行改进，不
断提升行业服务质量。
人才培养与专业化提升
加强培训和教育
通过专业的培训和教育，提高物业管理人才的专业素质和技能，培养出更多高素质
的物业管理从业者。
建立职业认证体系
建立完善的物业管理职业认证体系，通过考试和认证，提升从业者的专业水平，促
进行业专业化发展。
注重人才引进和留存
重视人才培养的同时，注重人才的引进和留存，特别是高素质和经验丰富的专业人
浅析物业管理行业现状及分析
浅析物业管理行业现状及分析物业管理行业是指通过专业机构或人员对一定范围内的不动产进行管理维护的行业。
随着城市化进程的加快，物业管理行业在我国得到了迅猛的发展。
本文将从行业现状、市场前景、问题与挑战等方面对物业管理行业进行分析。
首先，物业管理行业的现状可分为以下几个方面：一是市场竞争激烈。
由于行业门槛相对较低，近年来涌现了大量的物业管理公司，市场竞争日益激烈。
各个企业通过不同的运营模式和服务水平争夺市场份额。
二是管理标准有待提高。
虽然我国已经出台了一系列的物业管理相关法律法规，但仍存在一些物业管理公司管理标准不高、服务质量不过关的问题。
因此，提高物业管理的标准和规范化程度成为了当前行业发展的必然趋势。
三是市场需求呈现多样化。
随着人们生活质量的提高，对物业管理的要求也越来越高。
业主们对物业管理的期望不再仅仅停留在基础服务上，还希望能提供更多的增值服务，如社区活动、便利设施等。
其次，物业管理行业的市场前景广阔。
随着我国城市化进程的持续推进和人们生活质量的不断提高，物业管理行业的市场需求将持续增长。
同时，政府对物业管理的重视程度也在提高，出台了一系列的政策措施来规范和促进行业发展。
这些因素都为物业管理行业的未来提供了良好的市场前景。
然而，物业管理行业仍面临一些问题与挑战。
首先，人员素质亟待提高。
物业管理涉及到各个方面的知识和技能，需要管理人员具备一定的专业素质和综合能力。
但目前行业内人员培训和素质提升的机制仍不完善，存在人员素质参差不齐的情况。
其次，服务质量不稳定。
由于物业管理行业存在市场竞争激烈的特点，一些企业为了降低成本，可能会牺牲服务质量，导致服务不稳定。
对于业主来说，稳定的服务质量是选择物业管理公司的重要因素。
最后，物业管理行业的发展还受到技术创新的制约。
随着信息技术的普及和数字化转型的推进，物业管理行业也在不断尝试运用科技手段提升服务质量和管理效率。
然而，目前仍有一些物业管理公司对技术创新的应用还不够积极，导致行业整体的发展步伐较慢。
2024年物业管理行业深度分析报告
一、市场概况物业管理行业作为一种新兴产业，在过去几年里取得了快速发展。
随着城市化进程的加快和城市居民收入水平的提高，人们对居住环境和服务质量的要求也在不断提高。
因此，物业管理行业获得了越来越多的关注和需求。
二、行业发展趋势1.技术智能化趋势：随着物业管理行业规模的扩大和专业化程度的提高，各类智能技术开始广泛应用于物业管理中，如物联网技术、大数据分析等。
这将提高物业管理效率，降低成本。
2.服务定制化趋势：随着消费者需求的个性化和多样化，物业管理企业需要提供更加定制化的服务。
例如，针对不同群体的居民提供差异化的服务，满足不同层次的需求。
3.资本市场进一步开放：物业管理行业由于其稳定的收益和高现金流量特点，吸引了越来越多的资本涌入。
资本市场的进一步开放将进一步促进物业管理行业的发展。
4.环保绿化倡导：随着环保和绿色生活观念的普及，居民对于绿化环保的要求也不断上升。
物业管理企业需要注重环保和绿化建设，提高小区的生态环境。
三、行业竞争格局四、发展机遇和挑战1.政策扶持：国家政府为了促进城市现代化，提高城市居民的生活质量，近年来出台了一系列相关政策，如鼓励物业管理公司参与社区服务、鼓励物业管理理念创新等。
这将为物业管理行业提供良好的政策环境和机遇。
2.人力资源：物业管理行业目前存在人力资源短缺的问题，特别是高层次人才。
因此，物业管理企业需要加大对人才的培养和引进力度，提高企业的核心竞争力。
3.市场竞争：物业管理行业竞争激烈，需要不断提高服务质量和管理水平，以不断占据市场份额。
4.成本控制：物业管理行业的成本主要包括人力成本、物资成本和管理费用。
企业需要通过提高效率、降低成本等方式来增加利润空间。
五、发展建议1.技术创新：物业管理企业要加大对智能化技术的研发和应用，提高管理效率和服务质量。
2.人才培养：物业管理企业要加大对人才的培养和引进力度，打造一支高素质的管理团队。
3.建立品牌形象：通过提供优质的服务和建立良好的品牌形象，树立企业的信誉度和认可度。
2024年物业管理市场环境分析
2024年物业管理市场环境分析引言物业管理市场是一个涉及多个领域的综合性行业，包括了住宅、商业、工业等各种类型的房地产物业。
本文将对物业管理市场的环境进行分析，旨在了解目前市场的竞争态势、发展趋势以及面临的挑战，为从事物业管理行业的相关人士提供参考。
市场竞争态势物业管理市场具有较高的竞争程度。
随着房地产市场的不断扩大，物业管理服务商逐渐增加，市场竞争呈现出供大于求的状态。
目前，市场上主要的物业管理服务商包括专业物业公司、房地产开发商和业主委员会等。
不同类型的服务商在市场份额上存在差异，但整体竞争态势依然激烈。
发展趋势1. 技术应用的普及随着科技的不断发展，技术在物业管理领域的应用日益普及。
例如，智能化系统的使用可以提升物业管理的效率和便利性。
智能门禁、监控系统、智能家居设备等的应用，使得物业管理更加智能化、便捷化。
2. 绿色环保的重视在可持续发展的理念下，绿色环保已成为物业管理的重要趋势。
物业服务商在管理物业时，需要注重环境保护，推动可持续发展。
例如，推广垃圾分类、减少能源消耗等措施都是当前物业管理发展的方向。
3. 客户体验的提升物业管理服务商在竞争中越来越注重提供良好的客户体验。
通过提供高质量的服务、提升用户体验，可以树立良好的口碑和品牌形象。
定期的客户满意度调研、改进服务流程和提供个性化服务等，都是提升客户体验的有效途径。
面临的挑战1. 缺乏行业规范目前，物业管理市场缺乏统一的行业规范，导致市场秩序不够规范。
一些物业管理服务商存在不负责任的现象，给消费者带来了一些不便和不满。
建立完善的行业规范，加强监管力度，对于整个物业管理市场的健康发展至关重要。
2. 资源短缺物业管理服务需要大量的人力和物力资源。
然而，当前物业管理市场中，一些服务商面临人员短缺、资金不足、设备陈旧等问题，导致服务质量无法得到保证。
物业管理服务商应加强资源统筹和管理，提高资源利用效率。
3. 复杂的社区关系物业管理涉及到各类业主之间的利益关系，其中存在一些矛盾和纠纷。
物业管理行业的数据分析报告
物业管理行业的数据分析报告一、引言物业管理行业是指对物业进行维修、保养、管理、租赁等服务的行业。
该行业直接关系到人们居住和工作的环境质量，必须高度重视其管理质量和效率。
本文将对该行业的数据进行分析，以便更好地了解该行业的发展情况和趋势。
二、行业总体情况分析根据国家统计局的数据，截至2021年，全国物业服务企业数量已达到111453家。
其中，城市物业服务企业62832家，乡村物业服务企业48621家。
整个物业管理行业的总从业人数达到了1302.8万人。
可以看出，物业管理行业的规模庞大且不断增长。
三、产业链分析1. 物业管理服务物业管理服务是该行业的核心业务，主要包括物业维修、保养、管理、租赁等方面的服务。
通过对2019年至2021年的物业收入数据进行分析，可以看出该行业的物业服务收入连续三年保持稳定增长，年均增长率为12%。
2. 物业经营服务除了物业管理服务，物业企业还提供物业经营服务，主要包括投资物业的租赁、销售等，该服务的收入增长速度迅速，年均增长率达到20%以上。
3. 物业增值服务随着国家对物业行业的规范和要求提高，物业服务水平对消费者的要求也越来越高，物业企业从原来的物业管理服务向物业增值服务方向发展。
例如，新增能源管理、停车管理、社区服务等业务的收入也在逐年增长。
四、地区分析从各地区物业企业的数量和从业人员数量以及收入情况来看，东部地区的物业企业数量、从业人员数量和收入水平均居于较高水平，中西部地区排名相对较低。
从2019年的各地物业服务收入增长率来看，东北地区的增长率最高，为16.4%，而中部地区的增长率最低，为9.9%。
五、趋势分析1. 信息化处理随着智能化趋势不断加强，在物业管理行业中，云计算技术、物联网技术、大数据分析等信息化处理技术将得到广泛应用。
这些新技术的应用，将提高物业服务的运作效率、降低服务成本，提高服务水平等多方面价值。
2. 国家政策支持国家对物业管理行业的关注度和政策支持度不断提高，同时对于物业管理企业的管理要求也会越来越多样化和严格。
2024年全国物业行业调研报告
一、介绍物业行业是指为业主和居民提供社区管理、维修和服务等各项服务的行业。
随着城市化进程的加快，物业行业在我国发展迅速。
本报告将对2024年全国物业行业的现状、发展趋势以及存在的问题进行综合调研分析。
二、行业现状1.规模扩大2024年，全国物业行业规模持续扩大，物业管理区域面积和管理物业户数都有较大增长。
这表明人们的物业需求不断增加，市场潜力巨大。
2.服务质量提升物业服务质量成为业主选择和评价物业公司的重要标准。
2024年，物业行业加大了对员工培训、技术改进和设备升级的投入，提升了服务能力和服务质量，并得到了广大业主的认可。
3.业态创新2024年，物业行业出现了一些新的业态和服务模式，如社区物业超市、智能家居服务等。
这些创新不仅丰富了物业服务的内容，也提高了业主的生活品质。
三、发展趋势1.智能化趋势随着科技的不断进步，智能化已经成为物业行业发展的重要趋势。
智能化管理系统以及智能设备的应用将进一步提升物业服务的便利性和效率。
2.深度定制化服务不同业主对物业服务的需求各异，将来物业行业会进一步实现定制化服务，满足个性化需求。
这对物业公司的内部管理和服务能力提出了更高的要求。
3.加强社区共治2024年，物业行业进一步加强了与社区居民的互动，促进了社区的和谐发展。
未来物业行业将继续发挥社区治理的重要作用，积极参与社区活动，提升社区居民的幸福感。
四、存在问题1.人才短缺物业行业由于发展较快，目前存在着管理人才和技术人才的短缺问题。
未来需要加大对物业行业相关专业的培养和引进人才的力度。
2.信任缺失不少业主对物业公司的信任度较低，对物业服务的质量抱有怀疑态度。
物业公司需要通过提供透明化的服务流程以及提高员工素质，增强业主的信任感。
3.服务不均衡由于物业公司的规模以及管理水平的不同，一些小区的物业服务质量较差。
未来需要加强对物业公司的监管，确保服务均衡。
五、建议1.加强人才培养政府应该加大对物业行业相关专业的培养和引进人才的力度，为物业行业提供更加专业化和高素质的人才支持。
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2018年物业管理行业分析报告在管面积：增量市场和存量并购助推规模确定性增长。
物业上市公司在管面积近4年CAGR约为25-40%，未来在管面积增长具有较强的确定性。
除了新委任拓展外，收并购是最为直接的拓展方式，但未来也将更加考验内功。
物业费：分化竞合提升，寻求业态拓展。
物业管理公司之间的平均物业费用存在明显分化，中高端收费约为3元/平米/月以上，中等水平在元/平米/月左右。
从提升物业费的潜力来看，存量物业费提价难度高，但是增量高端项目和非住宅物业的物业费存在提升空间。
成本：智能化投入助力降本增效。
目前各家公司纷纷在技术领域加大投入，减轻对人力的依赖。
从效果来看，智能化的投入，使得百强物业在提升服务质量的同时降低基础服务对人力的大量占用，扩大了管理半径，百强企业人均在管面积2017年提升%至5913平方米，主流企业销售及行政费用率在7-10%区间。
增值服务：进入时代，共筑美好生活场景。
目前数家主流物业企业的增值服务毛利占比达到3-5成，仍处于高速发展阶段，且增值服务的形式更加多元化。
国际视野：日本最大物业服务公司如何创造增值服务？长谷工是日本第一大物业管理公司，2017年传统物业服务板块营收达529亿日元，净利润29亿日元，两者近6年的复合增长率分别达%和%，远超同期日本GDP增速。
除了单纯的物业服务，公司在地产相关服务领域的拓展值得借鉴，业务包括房屋中介、租赁、修缮、养老等，目前增值业务的业绩贡献已经超过传统的物业服务板块。
估值及投资建议：物业服务公司属于轻资产行业，拥有稳定的现金流，理应拥有比重资产开发更高的估值，我们认为PE的估值中枢在20-30倍上下具有支撑。
我们建议关注：1、具备资源禀赋以及内生扩张能力带来的确定性增长的企业，如碧桂园服务、雅生活服务以及绿城服务等。
2、增值服务方面具备突破空间的社区服务运营商，如彩生活等。
一、物业管理行业：资本赋能，格局重塑我们早于2015年开始研究物业管理及社区增值服务，2015年《社区O2O：万亿市场空间，得家庭者得天下》和2016年《社区O2O深度系列之二：构建生态圈，分享共赢》两篇研究报告深度探讨了社区O2O的发展路径与成长空间，提出社区生态圈里分享共赢是未来的必由之路，也是房地产后市场业务真正实现其巨大成长的突破口。
站在当前时点回顾，整个物业服务行业的发展也在兑现我们之前的判断，我们社区O2O深度系列的第4篇，也是围绕物业管理行业深入思考的第3篇，跨越数年周期，审视未来。
（一）强者恒强，龙头隐现规范的行业政策和商业化浪潮促进了物业管理企业的快速发展和并购整合，物业管理行业呈现出几大特点：（1）集中度快速提升。
根据中指百强物业报告统计，2017年百强企业管理面积均值超3000万平米，百强物业服务企业市场占有率达%，相较2016年提升3个百分点，集中度快速提高。
TOP10企业管理面积均值超2亿平米，市场占有率达%，相较2016年提升1个百分点。
（2）扩张重心逐步从外扩转向深耕。
2017年，百强企业进入城市数量均值28个，全国化布局的步伐有所放缓，但规模扩张的重心转向区域深耕，单位城市项目数量均值为个，单个项目管理面积达万方，同比增长%。
（二）拥抱资本，证券化率爆发式增长以2014年彩生活在港上市为标志，申请上市的物业企业不断增加。
2017年以来挂牌上市的主流物业企业就包括港股的雅生活服务和A股物业第一股——南都物业，2018年6月份又迎来碧桂园服务的分拆上市，未来仍有一批业内知名房企的物业管理公司正行进在上市的路上。
由于新三板融资功能较低，越来越多的公司开始追逐香港上市，目前在港上市的物业企业已经达8家。
在香港除了国内常见的IPO和借壳上市外，还有一种介绍上市的方式，较IPO批核速度更快，同时也可避免因公开认购股份而导致大量吸纳市场资金的压力。
其中彩生活、雅生活、绿城服务和中奥到家都选择了IPO的融资方式；而中海物业和碧桂园服务则是为了独立，体现物业板块的估值从而选择了介绍上市；恒大选择联合腾讯借壳上市——组建“恒腾网络”，以轻资产运营模式开展互联网社区服务。
（三）多元融资渠道拓展除了在股权融资方面突飞猛进发展，物业管理公司的多元融资渠道也在突破。
物业管理公司签署的《物业合同》通常期限较长，现金流较为稳定，因而可以通过发行企业ABS的方式实现融资的目的。
根据wind数据统计，自2015年8月12日世茂天成物业服务集团有限公司发行首单物业管理费ABS以来，截至2018年7月底，市场上已成功发行的物业管理费ABS共42单，合计规模亿元，正在成为物业管理行业重要的输血渠道。
（四）增值服务开花结果物业管理行业之所以有望成为房地产价值链和物业服务价值链的整合者，关键在于物业管理服务依托于巨大商业价值的不动产，这些物业资产不仅给物业管理提供了基础服务的资源，而且由此搭建的物业平台，形成“物业搭台，商家唱戏，业主捧场”。
近年来，物业百强企业以基础服务为入口，充分挖掘增值服务潜力，整合多方资源不断丰富社区服务内容。
2017年百强企业多种经营盈利均值为万元，同比大增%，增速比传统物业服务盈利增速高约12个百分点，贡献了近%的净利润，盈利能力凸显。
收入占比从2015年的%提升至2017年的%，达亿元。
从收入结构来看，多种经营中仍以社区服务为主导，占比%，包括社区空间运营，社区金融，房屋经纪，电商，家政和养老服务；其次是顾问咨询，占比%，工程服务和其他分别占比%和%。
目前主流企业的增值服务已经逐渐探索出一条自适应的发展模式，特点鲜明，业绩贡献也已经开花结果。
我们认为，在房地产进入下半场之后，存量市场的挖掘仍大有可为。
物业服务在经历了快速扩张之后，其经营模式已经接受市场检验，品牌认知度正逐渐提高，政府行政管控趋弱，物业服务不再是传统意义上的看门扫地，其稳定的现金流、可预期的规模增长，将有效对抗周期的波动。
支撑物业管理企业增长的“四元”逻辑已经越来越明确，主要聚焦于“量”在管面积、“质”物业费用、“费”成本管控以及“增”增值服务4个方面，都已经具备了改善和成长的空间，我们以上市物业管理公司为样本对以上4个方面进行了分析和展望。
二、在管面积：增量市场和存量并购助推规模确定性增长（一）在管面积进入快速增长期物业管理公司的业绩增长驱动力主要来自于在管规模的扩张以及增值服务的拓展。
考虑到物业费的增长相对平稳，因此我们认为至少在短期内在管面积的增长将成为物业管理公司的主要驱动力。
物业上市公司中，多数公司会披露合约面积，包括已交付及未交付的建筑面积，一般未交付的部分3-5年内将会转化为在管面积，因此合约面积是在管面积的先行指标。
在管面积的增加主要有两种方式：（1）新委任：即通过竞标获得新开发小区的物业管理权或者承接小区业主委员会更换前任物业管理公司后的服务委聘；（2）并购：企业可以通过直接收购物业管理公司来增加在管面积。
分层级来看，第一梯队：彩生活和万科物业的合约面积规模分别为亿方和亿方，其中彩生活的在管面积约亿方。
第二梯队：碧桂园服务、绿城服务和中海物业在管面积分别为亿方、亿方和亿方，且碧桂园服务、绿城服务合约面积储备充足，未来转化为在管面积潜力较大。
第三梯队：雅生活、中奥到家、南都物业等。
雅生活在管面积7834万方，在2017年上市之后资本实力大幅增加，未来在管面积有望向第一、二梯队跟进，中奥到家和南都物业在管面积分别为6670万方和3884万方，中奥到家近年主要依靠并购提升在管面积。
（二）新增在管面积的来源结构从物业管理公司在管面积增量来源分析，主要分为了三类：第一类：依托母公司。
2016年中海物业背靠中国海外发展集团和中建集团，业务贡献几乎全部来自于母公司地产业务，包括中国海外发展、中海宏洋和中建集团的地产开发和一些商业项目。
第二类：母公司和独立开拓结合。
大型地产公司中保利物业和碧桂园物业的新增面积中，来自独立市场拓展与自母公司地产的比例基本在4:6；万科物业采取多元化的合作模式，以股权合作、全委合作的形式快速获取项目，项目来源更加多样化，来自母公司的占比为48%。
中型的地产公司目前加大了来自第三方的拓展，主要代表雅生活服务，其2014年新增在管面积全部来自于雅居乐集团，但是2017年来自第三方的拓展面积占比已达到44%，如果按合约面积计算，2017年来自第三方合约面积占总体新增合约将达到80%。
绿城服务、龙湖物业和金地物业对母公司的地产依赖较低，目前来自第三方拓展的比例已经处于70%的较高水平。
第三类：相对独立型。
如彩生活、长城物业、中奥到家，其新增管理面积多来自于自身的拓展，2017年彩生活在管合约面积中仅%是来自于花样年集团。
（三）收并购是最为直接的拓展方式从新增结构来看，独立的第三方物业管理公司往往需要依靠并购实现规模扩张，尤其上市后资本实力大幅增加，收并购是快速增加在管面积最为直接的方式。
以彩生活为例，2014年初，公司合约面积只有6300万方，经历了2014-2015两年在管面积高达120%的增长，到2015年底公司合约在管面积已达到3亿方，这其中收购占新增面积的比例一直高达40%以上，2016年新增在管面积增速下降，但是收购比例仍高达43%。
而背靠地产开发母公司的物业管理企业则主要依靠新委任拓展在管面积。
碧桂园服务背靠强大的母公司和品牌实力，2015-2016年新增合约面积中全部来自于新委任，2017年通过收购若干物业管理公司取得的新合同占总增量面积约5%。
在不考虑战略性并购的前提下，我们认为新委任占比的提升反映了公司较强的拓展能力和品牌口碑，为公司未来输出平台提供了扎实基础。
并购虽然是提升在管面积的一条捷径，但是往往并不是1+1=2那么简单。
并购往往需要：1、企业具有强大的资金实力；2、在企业融合过程中也需要磨合；3、随着行业集中度的提升，并购标的稀缺性将会显现，并购方付出的溢价将会增加，这也降低企业单纯为了增加在管面积而并购的冲动。
因此我们认为企业未来并购更多的可能是考虑品牌的协同性，比如彩生活2018年收购万象美，增加了公司高端产品线；而雅生活服务收购绿地物业，主要基于绿地的战略合作协议，每年自绿地开发的物业中获得700万平方米物业服务面积，另有300万方的物业服务面积的优先获得权。
三、物业费：分化竞合提升，寻求业态拓展（一）物业管理费用企业之间分化我国最早实行政府价格主管部门制定或者调整物业服务收费标准，对相关物业服务企业实施定价成本监审，物业服务定价成本需根据政府价格主管部门核定后的物业管理服务社会平均成本而制定。
尽管国家发改委早在2014年12月即放开了物业服务行业的价格控制，但落实到市场自主形成的物业费标准仍存在诸多障碍，2017年20城物业价格涨幅仅为%，而同期CPI及居民人均可支配收入分别上涨%和%，凸显出物业费调价困难的窘境。