2010年自考文学类古代文学史学习笔记

浅析我国商业银行个人住房贷款风险及对策摘要：随着我国住房市场的迅猛发展，商业银行个人住房贷款业务快速增长。

通过分析，我国商业银行个人住房贷款的风险管理机制相对比较薄弱，随着住房制度改革的不断深入，个人房贷逐渐成为住房金融重点。

同时，个人住房贷款业务的快速发展必然会给商业银行带来巨大的潜在风险的现状。

从个人住房贷款的风险特征及隐患的分析入手，从而完善房地产金融业发展的宏观环境、个人住房贷款担保和保险制度、个人信用体系以及加强商业银行自我发展的能力等多种途径，对个人住房贷款存在的潜在风险进行有效防范的措施。

关键词：商业银行；个人住房贷款；风险分析；防范对策一、我国商业银行个人住房贷款特点的分析个人住房贷款是我国福利分房制度向住房分配货币化转变过程中引入的一种金融产品，它是指贷款人向借款人发放的用于购买自用普通住房的贷款。

从目前我国住房金融发展的实际情况来看，个人住房贷款业务主要有三种形式：其一是政策性个人住房贷款，其二是商业性个人住房贷款，其三是个人住房组合贷款。

随着住房制度改革的不断深化，个人住房贷款的重要作用日益凸显，己成为居民购置个人住房所倚赖的重要工具。

个人住房贷款因低风险、高收益的特性而成为银行调整自身信贷结构、提高资产质量的新宠而倍受青睐。

与此同时，还款周期长、流动性低等特点决定了个人住房贷款并非完全意义上的低风险业务，加之我国整个社会的信用环境欠佳、相关法律法规不健全、有关金融产品发展不完善、风险管理经验不成熟以及银行间为争夺业务而引致的恶性竞争等原因致使个人住房贷款的风险更不容忽视。

如何防范和控制其风险成为各商业银行关注的核心，也成为影响房地产业在我国进一步健康快速发展所函待解决的一个问题。

个人住房抵押贷款这种金融产品受很多方面因素的影响，因此，其风险种类也有很多。

它不仅有借款人、开发商的信用风险，抵押物风险，流动性风险，利率风险，而且还受居民收入水平，经济周期，商业银行的操作风险等方面的影响。

根据中国人民银行1998年5月公布的《个人住房贷款管理办法》的相关内容，商业银行个人住房贷款就是指贷款人向借款人发放的用于购买自用普通住房的贷款。

一般以中长期贷款为主，借款人在约定的期限内按月或按年归还贷款本息的一项资产业务。

个人住房贷款具有三大特点：贷款对象特殊且用途专一，对象是具有完全民事行为能力的自然人，只能用于支付其所购住房的房款；贷款期限长，五年至三十年为主；偿还方式特殊，按月归还贷款本息。

正是由于上述特点，个人住房贷款呈现出分散性、隐蔽性和滞后性等风险特征，给贷款实际管理工作造成了一定的困难，也阻碍了进一步发展该项业务。

个人住房贷款所具有的以上特点，决定了个人住房贷款风险呈现出分散性、隐蔽性和滞后性等特征，给实际管理工作造成困难，一定程度上阻碍了该项业务的进一步发展，因而加强对其风险隐患的分析研究就显得尤为重要。

相比传统的企业贷款，个人住房贷款具有以下特点：（一）贷款对象特殊根据人民银行制定的《个人住房贷款管理办法》规定：个人住房贷款的贷款对象是具有完全民事行为能力的自然人，对借款人所应具备的条件进行了详细的规定。

（二）贷款用途专一个人住房贷款设立是为了配合我国住房制度改革，支持城镇居民购买自用普通房，因此贷款只能用于支付所购买住房的房款。

（三）贷款数量较大对于经办银行而言，个人住房贷款无论是市场需求还是贷款笔数和单笔贷款金额相对于其他个人消费贷款都是较大的。

（四）贷款期限较长人行的《个人住房贷款管理办法》规定贷款期限最长不能超过30年，因此个人住房贷款多数为中长期贷款。

（五）偿还方式特殊相对于企业贷款，个人住房贷款偿还方式较为特殊：贷款期限在1年以内（含1年）的，实行到期一次还本付息，利随本清；贷款期限在1年以上的按月归还贷款本息。

个人住房贷款所具有的以上特点，决定了个人住房贷款风险呈现出分散性、隐蔽性和滞后性等特征，给实际管理工作造成困难，一定程度上阻碍了该项业务的进一步发展，因而加强对其风险隐患的分析研究就显得尤为重要。

二、个人住房贷款的风险隐患分析（一）借款人还款能力带来的风险这是个人住房贷款风险中比例最高的种类，但商业银行对于借款申请人资信的调查通常可采用的手段很少。

对借款申请人进行信用调查是银行开展消费信贷业务的一个重要环节。

对于贷款银行来说，一个必须解决的问题是既要获得有关申请人充分的信用资料，又不用投入过多的时间和成本。

在国外，贷款银行均通过商业信用机构来完成信用调查工作，但由于我国个人资信制度尚未建立，对个人的资信状况缺乏合理、完整的判定标准，银行只能以借款人所在单位开具的收入证明等材料作为信用评定的依据，其真实性、时效性难以确定，对个人收入的核实成本较高。

个人住房贷款年限最长可达30年，在这样长的时间跨度内无法对借款人经济状况进行持久的监控。

现阶段商品房价格较高，每月的还本付息负担较重，一旦借款人失业或正常收入减少便有可能产生违约风险。

当这种情况发生时，即代表着借款人丧失了偿还能力。

丧失偿还能力，又分为永久性丧失偿还能力和暂时性丧失偿还能力两种。

永久性丧失偿还能力，是指借款人丧失劳动能力，或者更准确地说借款人永久性地丧失金钱创收能力。

如借款人残疾、年老体弱等等。

暂时性丧失偿还能力，是指借款人在某个时段里丧失金钱创收能力。

对于永久性丧失偿还能力的风险防范在于严格限定借款人的贷款期限，防止借款人因年老体弱而丧失偿还能力。

对于天灾人祸等无法预测的事件引起的借款人丧失偿还能力的防范几乎是不可能的，但可以考虑通过购买履约险来弥补这种风险所带来的损失。

对于暂时性丧失偿还能力的防范，主要是在审批时对借款人所从事的行业以及借款人的家庭情况进行必要的评估，就是说对借款人所从事的行业的稳定性，借款人在该行业的稳定性以及借款人家庭经济收入的稳定性作必要的调查和分析。

在出现此类风险时，银行务必及时介入，尽量帮助借款人度过难关或者适当延长贷款期限从而适当减少月供款；或者与借款人协商暂停月供，待借款人恢复偿还能力时再适当增加月供款。

这样较具人情味的灵活处理比起直截了当地将借款人诉诸法律对双方更为有利。

当然，担保人（即开发商）作为借款人从银行获取贷款履行担保的第三方，如果借款人不能在其贷款年限内按时清偿相关债务，按照约定理应由担保人在借款人未取得两证（国有土地使用证、房屋所有权证）之前或贷款终结之前履行其连带责任，但由于房地产开发业也是高风险、高收益行业，开发商的经营状况、支付能力也是很难准确把握的，因此也极易产生风险。

（二）借款人恶意不及时偿还贷款借款人有偿还能力但出于某种动机而故意不偿还贷款。

如果是一手楼的抵押贷款，因为一手楼抵押贷款业务基本上由开发商做保证人，为小业主（借款人）提供担保。

当借款人不偿还借款时，银行可以要求开发商先履行其担保义务，偿还债务。

之后开发商再起动回购程序。

所以，一手楼抵押贷款风险防范，着重考虑的是房地产开发商的保证能力。

对于二手楼抵押贷款风险，银行必须及时通过律师向借款人发出催款律师函。

如催收未果，则应及时委托律师向有管辖权的司法机关提起诉讼或者申请仲裁。

值得注意的是，在实践中，有些案件诉讼完毕之后，房地产依法拍卖成功后，扣除诉讼费、评估费、拍卖费、律师费、差旅费等费用，银行得到的执行款所剩无几，可能还不够偿还贷款（特别是刚借款就不供款的个案）。

对于此类风险的防范，银行应与其指定的评估机构签订合作协议，严格要求评估机构在对二手楼进行评估时必须准确无误，评估价不得有半点水分。

对贷款比例严格控制。

同时还要考虑该二手楼的转让成功率（是否好卖）。

转让成功率主要是看二手楼的地理位置、楼层、朝向、楼房质量、楼龄等因素，可由信贷员或者律师看现场或进行必要的调查了解。

（三）非真实交易造成的风险这里所谓欺诈行为是指违反金融管理法规，捏造事实、隐瞒真相，采取不正当手段套取银行资金，骗取根本无偿还能力或超出其偿还能力的贷款，致使我行信贷资产遭受损失的行为。

重复抵押、虚拟抵押、租赁房屋抵押、故意遗漏房屋共有人的抵押，或乱开收入证明、伪造身份证件等，这可能是借款人的欺诈行为，也有可能是开发商为尽快套取银行资金授意借款人的欺诈行为，还有一种可能是开发商与借款人联手制造出的欺诈行为。

1、借款人搞假买卖，骗取信贷资金此类情况可能构成金融诈骗罪。

主要出现在二手楼买卖的领域。

在实践中，有些人房地产地理位置不好或太残旧，向银行申请消费性贷款或流动资金贷款，又得不到批准，或者因为二手楼抵押贷款的利率低于消费性贷款的利率，于是就找个朋友做买方，签一个买卖合同，搞一个假买卖骗取信贷资金。

深圳已经发现不少这样的案例。

此类风险的防范，主要是房地产评估和贷款比例的严格控制。

一旦发现借款人不及时偿还贷款，就立即对其采取法律措施。

还可以考虑在借款合同中约定，如果借款人超过三个月不付月供款，银行有权不通过法院，而直接收楼并委托房地产中介将该房地产出租以收取租金。

这样的话，银行可以在诉讼或者仲裁的同时，以租金弥补有关损失。

2、开发商搞假销售，骗取银行的信贷资金具体做法是：让开发商的工作人员、公司股东、股东的亲戚朋友等公民作为虚假的买房人，签订虚假的房地产买卖合同，由虚假的买房人向银行贷款八成或七成，贷款划入开发商的帐户后，开发商就将资金转走。

等把所有尾盘“销售”完毕，银行也发现买尾盘的所有借款人都不给付月供款了，这时房地产开发公司只剩一个空壳了。

这时银行要求开发商承担保证责任，开发商已经没有履行能力了。

官司可以打赢，可是官司打完后可执行的就剩下原来卖不出去的房子。

虽然房子可以拍卖，但拍卖后七扣八扣之后（扣除评估费、拍卖费、税费、诉讼费、律师费等费用）到银行手里的执行款远远不够偿还借款人所欠的贷款（其实所谓的贷款都到了开发商的手里）。

这种风险的防范主要在于对开发商信誉和借款人个人身份的调查以及对开发商的财务往来的监控。

发现异常情况时应及时采取补救措施。

如果能让作为开发商大股东的公民或法人对借款人债务也承担连带保证责任；那么，防范力度会强得多。

发现开发商涉嫌诈骗信贷资金的，应及时报警。

（四）商业银行自身管理薄弱导致的风险1、决策风险目前，各家银行都十分重视个人住房贷款业务，市场竞争渐呈白热化状态，无序现象突出。

不少金融机构还没有完全树立科学发展观和正确的经营理念，在外部市场和内部考核的双重压力下，片面追求指标、抢占市场，放宽贷款条件，降低客户准入门槛。

并且在决策的制定过程中，不对客户的资质进行细分，造成执行决策的人，对所有的借款人都使用同样的标准。

银行的决策者在面对市场与风险的选择上，往往会选择市场，这必然加大了经营的风险。

2、内部操作环节的风险随着个人住房按揭贷款业务量的急剧增加，为了加快办理的速度，银行会忽视贷款操作的严谨性，从而造成相关法律文本和手续的缺漏，如合同要素填写错误、漏填、随意修改，从而影响合同本身的法律效力，在法律认定时产生纠纷。