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房地产企业纳税筹划探析

一、引言

房地产开发企业常被冠名为“暴利行业”，但是，从最近几年房地产上市公司公布的财务报告来看，房地产企业的利润率通常是10%~20%，这种结果和人们想象中的结果大相径庭。随着在过去的几年，房价经历了大幅度的上涨，但是，高成本也是房地产开发企业所诟病。房地产开发企业的成本大致分为三块：土地出让金、建安费、税费。据统计，税费占成本的比例大概在20%到30%之间，这在全行业中是比较高的。随着经济形势的变化，房地产也逐渐告别了“黄金十年”，迎来了漫长的调整时期，成本成为关乎房地产企业生存的命脉，而纳税筹划作为一种财务管理的手段，是控制成本的直接和行之有效的方法，对于房地产企业来讲，具有重要意义。我国企业在这一方面的实践经验较少，需要加强相关理论研究和丰富相关实践。

二、房地产企业纳税筹划的现状

（一）房地产企业对纳税筹划的认识不足

在发达国家，纳税筹划已经成为演变成了一门专门的知识，但是，在国内，这一知识和方法刚刚兴起。在房地产企业中，真正懂得纳税筹划的也仅是少数几个人，大多数财务人员对于纳税筹划的认识很片面。甚至，一提到纳税筹划，很多企业马上会将它与偷税、漏税联想在一起。这种观念是不对的，与偷税、漏税相比，纳税筹划在法律上具有本质上的区别，纳税筹划是在国家税收法律的框架内开展的，是符合法律精神的。并且，也有很多人只是简单地将纳税筹划与合理避税划等号，这是观点也是片面的，真正意义上的纳税筹划包括节税筹划、避税筹划、转嫁筹划

和实现涉税零分险，是一个成体系的知识框架。

（二）纳税筹划的水平不高

从国内房地产企业的纳税筹划事件来看，纳税筹划呈现出方法单一、短视化和游离在法律边缘的特点。房地产企业的纳税筹划通常只关注在本年度，更多地采用节税的方法，利用规模优势，寻找更多地税盾，已达到本期减少纳税的目的。这种做法只关注短期利用，忽视了长期利益，并且这种做法也常常是在打“擦边球”，很多情况下已经触碰到了法律的底线，也给企业带来了一定的纳税风险。这个问题的主要原因在于相关人才短缺，正规的学历教育对于这方面的涉猎较少，因此相关人才的培养较少，大多都是在实战中摸索成长的。很多房地产企业也会借助于专业中介机构的力量来从事纳税筹划工作。

三、房地产企业的常用的纳税筹划方法

（一）确定合理的资本结构，利用负债的税盾效应

对于房地产企业来件，需要筹集的资金量是非常大的，而资金的来源无非有两个，一个是权益性资金来源，如上市募集资金；另一个是负债资金来源，如银行借款。但是这两种来源资金的税负后果是不同的。根据现行的企业所得税法律制度规定，在进行纳税申报时，合理的利息支出可以在税前列支，从而减少了本期的应纳税所得额，起到了节税的作用。并且负债也具有杠杆效应，能够放大股东的收益。而股利属于净利润的分配结果，不可以在税前作为费用列支，因此不具有税盾效应。利息具有税盾效应，息税前收益大于债务成本总额时，它的节税效果同负债比率的大小成正比例变动。并且，当企业的负债比率控制在一定的范围内，与无负债企业相比，有负债企业的权益资本净利率更高。这说明负债具有纳税筹划的效应。但是，企业的资产负债率并非

越高越好，事实证明，当债务成本率不断上升，它所带来的节税收益逐渐被增加的筹资成本抵消，那么通过增加负债比率进行纳税筹划的空间也逐渐消失。因此，资本结构存在一个的合理空间（二）利用组织结构转嫁税负

1.分公司的税负转嫁效应。在税法上，不具有独立法人资格的分公司不是纳税主体，它的税费通常需要汇总到总公司统一纳税。这一点特征的重要意义在于：分公司当期发生的亏损不需要自己承担而是可以作为总公司的利润抵减额，减少总公司的缴纳税额。分公司的组织形式更适合于分支机构组建的初期，因为，在组建初期，分支机构通常面临高昂的成本支出，一般在初建期，分支机构的亏损状况非常严重，如果设立的是分公司，它的亏损就可以转移到总公司，列支在总公司的税前进行抵扣，降低了总公司的所得税费用。

2.子公司的税负转嫁效应。与分公司不同，在税法上子公司是具有独立法人资格的纳税主体。因此，从整个集团的角度来讲，子公司具有分割利润功能，因此具有税负转嫁的效应。以土地增值税为例，在计算土地增值税时，是根据增值额占抵扣额的比例来确定税率。为此，房地产企业可以成立自己的商贸公司，通过关联交易，可以分摊房地产公司的利润，这样就可以适用较低的税率，从而降低了土地增值税。在企业所得税筹划方面，关联公司之间可以通过定价策略和关联交易，平衡各方税负，从而达到整体税负最低的目的。

（三）积极开展开发成本的纳税筹划

通常在房地产开发项目中，房地产开发企业委托建筑企业建造商品房，很少自身提供建筑劳务的。因此，建筑企业的税收成本最终是由房地产开发企业所承担。房地产开发企业在与建筑

企业签订合同时，应充分考虑纳税筹划的可能性。《营业税暂行条例》规定，在缴纳营业税时，施工企业的营业额包括取得的劳务收入和材料费用，但不包括建筑方提供的设备的价款。也就是说，如果设备是由施工企业提供，那么该设备的价款将包括在营业额中，这势必增加了施工企业的营业税，最终必然由房地产开发企业所承受。对于建筑工程而言，所建的房屋所必须安装的一些基础设施如冷却塔、供暖设备、中央空调等往往价值很大，对于施工企业的营业税的影响较大。因此，从税负的角度出发，最为明智的做法是房地产开发企业统一采购设备，从而降低施工企业的营业税负担。另外，在房地产开发成本中，有相当大的一部分是不能直接分配到特定对象上的，需要运用间接分配的方法，这将影响到不同部分的成本负担。而有些成本可以在税前列支，有的不能，这将直接影响到所得税费用。为此，房地产企业需要精心测算，寻找合理的分配比例，从而降低所得税负担。

（四）制定合理的销售策略

1.转变销售方式。对于房地产开发企业，除了直接销售外，还有投资方式和转让子公司股权方式两种销售方式。对外投资方式是指房地产开发企业以自己开发的商品房向其他投资，以代替销售方式。因为，根据规定，以土地、房屋等不动产投资入股的，且与被投资企业共同承担风险、共享收益的免征转让土地、房屋的营业税。这样的话，通过对外投资的方式，房地产企业将省去一部分营业税费用。转让子公司股权方式是指，将从事房地产开发的子公司的股权转让，从而回收资金。子公司股权转让一般涉及到企业所得税、印花税、契税等，不属于营业税、土地增值税的征收对象，因此，可以节省相应的营业税和土地增值税。

2.合理制定销售定价策略。土地增值税有4档税率，根据

增值额占抵扣额的比例来确定，而销售定价很大程度上影响了这一比例。并且，《中华人民共和国土地增值税暂行条例》规定：纳税人出售其建造的普通住宅增值额未超过扣除项目金额的时，免征土地增值税；增值额超过的，应就其全部增值额按规定计税。企业的利润是是收入和成本的匹配结果，销售价格的提高可能带来更高档的税率，增加的税负可能完全抵消掉增加的收益。从这个意义上来讲，价格并非越高越好，销售定价存在筹划空间。