房地产公司税收筹划案例
房地产销售税收筹划案例
房地产销售税收筹划案例
房地产销售税收筹划案例
房地产销售税收筹划是指房地产销售企业为避免过度付出税款，在房
地产销售过程中利用税收法规和政府政策的优惠政策，通过结合企业
的营收来源、流程、税费抵减、项目投资抵扣等手段合理筹划，优化
企业所得税支出，达到企业共同维护和实现利益的目的。
案例分析：
某房地产销售企业原有一项A项目，营业收入10000万元，其中增值
税为6000万元、所得税支出2000多万元。
企业利用税收法规和政府
政策优惠政策，进行税收筹划，并由审计公司提供专业税收筹划建议，筹划的内容包括：
（1）企业应纳税负可在原税种基础上采取增值税进项税额减免、收入
税额减按50%减免、投资支出抵扣所得税等办法；
（2）利用投资收入减免税额，减免企业应纳税负，例如企业可以将一
些投资收入用于装修、设备投资、改善营商环境等，根据不同的投资
项目，实行税费抵扣补贴；
（3）企业可根据税收法规及具体境况，将投资项目中的出口收入适当
转移到国外，并实现出口收入减税；
（4）利用税收优化机制，可根据税收法规和政府政策，采取适当税收
优惠政策，如减免房产交易税收、减免企业所得税收等。
经过上述税收筹划，某房地产销售企业最终实现了增值税支出减少
4000万元，所得税支出也得到了大幅度减少，公司财务状况得到了显
著改善，并增加了投资回报率。
以上就是关于房地产销售税收筹划案例的分析，房地产企业在执行营
收税收筹划时，应该根据企业自身的实际情况，结合营收来源、流程、税费抵扣、项目投资抵扣等手段，合理筹划，以优化税收状况，实现
企业利益的最大化。
房地产企业税收筹划经典案例
通过学习本课程，你将能够：●了解如何进行房地产企业纳税规划分析；●熟知如何进行项目财税分析及制订筹划方案；●学会制订企业所得税及土地增值税清算筹划方案。
房地产企业税收筹划经典案例一、宏达房地产纳税规划分析1.案例一宏达房地产公司是由两个法人股东投资组建的有限责任公司，注册资本3000万元。
该公司在运营过程中因资金困难，拟将在建的一幢写字楼转让给四方房地产公司继续开发，已知宏达房地产公司已投入成本3000万元，评估转让价值为5000万元。
假设除股东投入的注册资本外无其他所有者权益，当地规定的土地增值税期间费用的扣除比例为10%。
针对这一案例的纳税规划分析如下：站在宏达房地产公司角度进行的纳税规划A方案：直接转让该项目。
在这种情况下，该公司转让在建工程属于销售不动产，假定转让的项目地处市区，其涉及的税金包括营业税金及附加5.5%，城建税7%，教育税附加3%。
已知该项目的评估转让价值为5000万元，对其的现金流量分析如下：第一，营业税金及附加＝5000×5.5%＝275（万元）。
第二，土地增值税的缴纳比较复杂，需要用评估转让价值5000万元减去发生的成本和营业税金及附加275万元，此外还有适用房地产公司土地增值税的加计扣除20%的规定以及案例中给定的扣除10%的期间费用，最后得出其增值额。
根据增值率在30%之内的规定，假定案例中适用的增值税税率是30%，则其土地增值税＝（5000－3000－275－3000×20%－3000×10%）×30%＝247.5（万元）。
第三，企业所得税的计算为用评估转让价值5000万元减去发生的成本3000万元以及营业税金及附加和土地增值税，即企业所得税＝（5000－3000－275－247.5）×25%＝369.38（万元）。
最后，合计应纳各项税金＝275＋247.5＋369.38＝891.88（万元），因此宏达房地产公司直接转让该项目的现金流入＝5000－3000－891.88＝1108.12（万元）。
做账实操-房产企业税收筹划案例
做账实操-房产企业税收筹划案例XXX公司20XX年，以90万元从某企业购进一处房产。
随着城市发展，房产逐渐升值，2020年公司将房产以360万元的价格出售给某公司，其应缴各项税费如下：城市维护建设税适用税率为7%，教育费附加征收率为5%，当地规定契税适用税率为4%（不考虑其他费用）。
XXX看了朋友公司的筹划案之后连连称赞。
【分析】一般情况下，纳税环节越多，产生的总税负将越大。
因此，减少纳税环节是常见的税收筹划思路。
但土地增值税正好相反，其纳税环节越多，总税负可能越小。
纳税人在销售不动产或转让土地使用权时，若增加一个(或多个)中间环节，则可将一次高增值分解为两次（或多次)相对较低的增值，从而降低增值率和适用高税率的金额。
【对比】筹划前，直接出售给某公司，各项税收合计114.35万元。
具体计算：1、应缴纳转让不动产增值税：（360-90）：（1+5%）×5%=12.86（万元）2、应缴纳城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加：12.86×（7％＋3％+2％）=1.54（万元）3、印花税：360×0.5%0=0.18（万元）4、土地增值税：收入额=360-12.86=347.14（万元）扣除额=90×（1+5×5％)+1.54+0.18=114.22（万元）增值率=（347.14-114.22）=114.22=204％土地增值税额：（347.14-114.22）×60%-114.22×35%=99.77（万元）5、各项税收合计：12.86+1.54+0.18+99.77=114.35（万元）筹划后，增加销售环节，公司可先将土地以215万元销售给A公司，再由后者以360万元销售给某公司，各项税收合计100.78万元。
具体计算：1、XXX公司应缴各税种：（1）转让不动产增值税：（215-90）（1+5%）×5%=5.95（万元）(2）城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加：5.95×(7%+3%+2%）=0.71（万元）（3）印花税：215×0.5%0=0.11（万元）（4）土地增值税：收入额=215-5.95=209.05（万元）扣除额=90×（1+5×5％）+0.71+0.11=113.32（万元）增值率=（209.05-113.32）=113.32=84.48%土地增值税额：（209.05-113.32）×40%-113.32×5%=32.62（万元）2、A公司应缴各税种：（1）转让不动产增值税：（360-215）（1+5%）×5%=6.9（万元）（2）城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加：6.9×（7%+3%+2%）=0.83（万元）（3）契税：215×4%=8.6（万元）（3）印花税：215×0.5%o=0.11（万元）；360×0.5%o=0.18（万元）（4）土地增值税：收入额=360-6.9=353.1（万元）扣除额=215=1.05+0.83+0.18+8.6=214.37（万元）增值率=（353.1-214.37）=214.37=64.72％土地增值税额：（353.1-214.37）×40%-214.37×5%=44.77（万元）3、各项税收合计：5.95+0.71+0.11+32.62+6.9+0.83+8.6+0.11+0.18+44. 77=100.78（万元）【结果】筹划前后，虽然增加了纳税环节，但是筹划后分段计算的土地增值税增值率和适用税率明显降低，使整体税负降低13.57万元，达到了筹划效果。
房地产企业土地增值税税收筹划研究—以万科地产为例
房地产企业土地增值税税收筹划研究—以万科地产为例摘要:在当前的中国社会里，房地产经济行业在我国的经济发展当中却是有着支配性的作用。
而社会离不开经济的房产，房地产行业明显有其自己举足轻重的地位，能关系到一个社会的稳定发展，以及民生问题。
无论在哪个国家中，政府都必须给予其高度重视，因为房地产作为国民经济的重要行业而言，起到输送经济命脉的作用。
而我国这几年的经济迅猛发展，也带动了房地产企业的野蛮生长，建筑物的存量高度的大幅度增加，在一定的程度上，是有效解决了市场需要，提高了城镇居民的住房标准以及用户体验，积极推动了我国的社会经济发展，为当地的政府财政提供了强有力的支撑，不断促进着中国的城市化进程使之现代化。
但也同时房地产的迅猛发展，也带有些不利影响，政府为此制定相关的房地产法律政策，使之能平稳发展，不断为经济发展注入活力。
同时，房地产行业的快速发展促进了更多开发商征用和开发土地，这必然涉及到了土地增值税。
土地增值税税额大约占公司总税负三分之一、因此，企业对土地增值税进行税务筹划是及其重要的。
关键词：房地产企业;土地增值税;税收筹划1相关理论的概述1.1税收筹划基本定义及其基本原则1.1.1基本定义税收筹划的存在是为了满足纳税人的利益，通过合理的筹划来去降低纳税人需要缴纳的赋税，从而提高自己的收益，使得自己的税收收益最大化。
筹划，顾名思义，需要在项目进行之前就做好整体的规划，因此必须是在生产经营活动，和投资活动时间去进行。
税收筹划存在的意义还在于能使的企业的价值发生最大化，因此企业应当做好税收筹划的工作，不可轻视。
整个税收筹划过程是符合法律的前提下去进行，要符合税收的政策，国家的法律法规。
税收的相应法律规则。
1.1.2基本原则首先符合法律具有一定的合法性。
在相关法律条件下进行税收筹划，在进行对符合自己最大化的利益之后进行最优选择。
可以从税收规划的基本的定义就能看出，税收筹划这一行为必须符合国家的法律法规以及相应的税收法规。
房地产公司合理避税的案例
房地产公司合理避税的案例房地产公司是资金密集型的企业，涉及的税种繁多，包括企业所得税、土地增值税、房产税、印花税等，合理避税是每个企业都需要面对的问题。
下面是一个房地产公司合理避税的案例，供大家参考。
某房地产公司是一家大型房地产开发企业，其主要业务包括住宅、商业和工业地产的开发和销售。
该公司的财务总监经过仔细研究国家税收政策和法规，以及与税务专家的咨询，采取了以下措施来合理避税：土地增值税的筹划土地增值税是房地产公司的主要税种之一，如何减少土地增值税的支出是重要的避税手段。
该公司在项目开发前期，就对土地增值税进行了详细的筹划。
公司合理控制土地购买成本，通过招标、拍卖等方式获取土地，避免高额的土地出让金。
其次，公司在项目规划设计阶段，优化设计方案，提高建筑物的容积率，从而增加可销售面积，降低土地增值税的压力。
此外，公司还通过加速项目开发进度，缩短项目周期，降低开发成本，从而减少土地增值税的支出。
企业所得税的筹划企业所得税是房地产公司的另一重要税种。
为了减少企业所得税的支出，该公司采取了以下措施：公司在项目开发过程中，合理控制开发成本，包括原材料采购、人力成本、营销费用等。
通过加强成本控制和管理，降低企业所得税的税基。
公司在项目销售阶段，优化销售策略和价格策略，提高销售收入和利润水平。
通过合理的销售策略和价格策略，实现项目利润的最大化，从而减少企业所得税的支出。
公司还通过合理利用税收优惠政策来降低企业所得税的负担。
例如，公司充分利用国家对小微企业的税收优惠政策，将公司的年利润控制在一定范围内，从而享受较低的企业所得税税率。
房产税的筹划房产税是针对房地产公司持有的房产征收的税种。
为了降低房产税的支出，该公司采取了以下措施：公司在持有房产时，注意合理控制房产的数量和价值。
公司通过合理的投资策略和资产配置，避免过多的房产持有量，从而减少房产税的负担。
公司在持有房产的同时，也积极开展租赁业务。
通过租赁业务，公司将部分房产用于出租，享受房产税的税收优惠政策。
房地产税务筹划实战案例
房地产税务筹划实战案例房地产税务筹划在当前的经济背景下显得尤为重要。
税务筹划是指通过合理地调整企业的经营行为和税务关系，以达到减少纳税负担、降低经营成本和提高企业竞争力的目的。
本文将介绍一个房地产企业在税务筹划方面的具体实战案例。
背景介绍某房地产企业（以下简称A公司）位于中国某大城市，主要经营住宅开发和销售业务。
由于地方政府实施了一系列的房地产调控政策，房地产市场竞争激烈，导致A公司的销售业绩下滑，利润受到了很大的影响。
为了应对这一局面，A公司决定开展房地产税务筹划，以减少企业的税负，提高盈利水平。
房地产税务筹划方案1. 合理利用住房销售周期房地产销售周期较长，可能需要数年才能完成项目的销售。
A公司通过合理规划销售计划，将部分销售款项分拆到不同的年度中，从而降低每一年的纳税金额。
这样一来，A公司不仅可以减少当年的纳税负担，还能够将税款延后支付，提高企业的现金流量。
2. 合理利用固定资产折旧政策根据中国税法规定，房地产企业可以按照固定资产的使用年限，合理计算并分摊固定资产的折旧费用，从而减少纳税金额。
A公司可以通过调整固定资产的使用年限，延长折旧时间，从而降低当年的纳税负担。
同时，A公司还应合理评估固定资产的价值，以避免因低估或高估而引发税务的风险。
3. 合理运用财务费用的扣除财务费用是企业在借款或融资过程中发生的利息、手续费等支出。
为了减少纳税负担，A公司可以通过适当增加借款额度，提高财务费用的金额，从而减少纳税金额。
然而，需要注意的是，这个筹划方案必须符合税法的规定，避免出现违规操作。
4. 合理利用税收优惠政策政府对于房地产企业采取了一系列的税收优惠政策。
A公司可以充分了解并利用这些政策，如减免企业所得税、减免土地增值税等。
通过合理的税收优惠政策运用，A公司可以有效降低其税务负担，提高企业的盈利水平。
案例效果评估通过实施上述的税务筹划方案，A公司在一年的时间内实现了显著的效果。
企业的税负有所降低，盈利水平得以提高。
房地产税务筹划案例
〔四〕土地增值税预征中的解税密码 〔五〕土地增值税清算中的税收难点问题解税密码 1、清算条件 2、清算工程确实认 3、清算时间把握 4、清算中难点问题处理 〔六〕土地增值税税收优惠难点问题解税密码 1、普通标准住宅增值率未超过20%的免税问题 2、国家建设依法征用收回的房地产，免征土地增值税
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财税字【1995】48号 关于土地增值税一些具体问题规定的通知.doc 2、非直接销售和自用房地产的收入确认
财税【2006】187号 国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理 有关问题的通知.doc
国税发【2009】91号 国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程》的 通知.doc 3、房地产企业隐瞒、虚报房地产成交价格或转让房地产成交价格低于房地产评 估价格又无正当理由的税收问题。
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3、房地产免税收入确认问题 〔1〕对外出资约定分配工程利润的税务处理 〔2〕对外出资并按章程参与利润的税务处理 4、扣除工程中确实认问题 〔1〕工资薪金问题 〔2〕五险一金及补充养老保险，补充医疗保险扣除 〔3〕借款费用问题 〔4〕职工福利费扣除问题、职工工会经费、职工教育费问题 〔5〕广告费、业务宣传费扣除问题 〔6〕销售佣金扣除问题〔分境内、境外〕 〔7〕对外捐赠的扣除问题 〔8〕业务招待费扣除问题 〔9〕总部管理费、效劳费扣除问题29
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第四讲 房地产开发企业各阶段解税密码
一、公司设立阶段的税收筹划 1、为了配合政府招商引资任务，设立外资房地产公司，结果 多缴了很多冤枉税。 2、法人股东与自然人股东差异〔合肥某房地产商补缴2000万税款案 例〕 3、注册资金大小与土地出让金的关系 4、部门设置与人员安置 5、工程公司与工程开发部的税收差异
对一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征 收土地增值税，建成后转让的，应征收土地增值税。 4、关于兼并转让房地产的征免税问题
房地产税务筹划案例
房地产税务筹划案例在房地产行业，税务筹划是非常重要的一环。
合理的税务筹划可以帮助企业合法减少税负，提高经营效益。
下面我们通过一个实际案例来介绍房地产税务筹划的重要性和具体操作方法。
某房地产开发企业在某城市开发了一处高端住宅小区，该小区拥有优越的地理位置和高品质的建筑设施，因此备受市场青睐。
然而，随着项目的建设完工，企业开始面临着较高的税收压力。
在这种情况下，企业需要进行税务筹划，合理规避税收风险，提高企业的经营效益。
首先，企业可以通过合理的资产配置来减少税负。
在房地产项目开发过程中，企业通常会持有大量的土地和房屋资产，这些资产的增值会带来较高的土地增值税和房产税。
因此，企业可以通过资产转让、租赁等方式，将部分资产转移到其他企业名下，以减少自身的税负。
其次，企业可以通过合理的财务安排来降低税收成本。
在房地产项目销售过程中，企业可以通过合理的财务安排，将部分收入转移至其他税负较低的地区或企业名下，以降低税收成本。
同时，企业还可以通过合理的财务结构设计，选择适用税收优惠政策的方式，来减少税收支出。
最后，企业还可以通过合理的税收申报和风险防范来规避税收风险。
在房地产项目运营过程中，企业需要严格遵守税法规定，及时、准确地进行税收申报，避免因税收违法行为而导致的罚款和损失。
同时，企业还可以通过购买税收风险保险等方式，来规避税收风险，保障企业的经营安全。
综上所述，房地产税务筹划对于企业的经营发展至关重要。
通过合理的资产配置、财务安排和税收申报，企业可以有效降低税收成本，提高经营效益。
因此，企业在开展房地产项目的同时，务必重视税务筹划工作，以确保企业的稳健发展和可持续经营。
房地产企业税收筹划案例分析
房地产企业税收筹划案例分析引言：房地产行业一直是国民经济的支柱产业之一，但由于税收政策的复杂性和变化性，房地产企业往往面临着较高的税负压力。
因此，科学合理地进行税收筹划，对于房地产企业来说至关重要。
本文将以某房地产企业为例，分析其税收筹划案例，并探讨有效的税收优化策略。
一、某房地产企业的税收现状分析某房地产企业是一家规模较大的房地产开发商，主要从事房地产项目的开发、销售及租赁业务。
根据其最近一期的财务报表，该企业年利润为1000万元，企业所得税税率为25%，即企业所得税应缴纳250万元。
二、房地产企业税收筹划案例分析1. 合理利用资产折旧房地产企业的主要资产是房地产项目，合理利用资产折旧可以减少企业的应纳税额。
该企业在不违反法律法规的前提下，可以合理通过折旧计提等手段，将资产价值分摊到多个会计年度，从而降低当期的应纳税额。
2. 合理规避地方所得税根据我国税收政策，不同地区对房地产企业征收的地方所得税税率存在差异。
该企业可以通过巧妙地规避高税率地区，将资本和利润转移到税率较低的地方，从而降低企业的税负。
例如，该企业可以通过设立分支机构或子公司、调整销售渠道等方式实现地方税收规避。
3. 积极利用税收优惠政策针对房地产行业，我国税法有一系列的优惠政策，例如减免企业所得税、增值税的政策措施。
该企业可以积极申请适用这些税收优惠政策，从而减少税负。
同时，企业还可以利用一些特定的税收优惠政策，如节能减排政策、新疆和内蒙古地区税收优惠政策等，进一步降低税负。
4. 合理运用关联交易房地产企业往往与多个关联企业存在业务往来，合理利用关联交易的原则，可以优化企业的税务安排。
例如，该企业可以通过调整关联企业的利润分配、定价策略等方式，实现税收的合理分摊，从而达到整体税负的优化。
三、总结与建议在房地产企业税收筹划过程中，应根据企业自身情况和税务政策灵活运用各种策略，以达到税负优化的目的。
同时，在进行税收筹划时，也需要充分考虑风险控制和法律合规的问题，避免可能的风险和纠纷发生。
房地产税务筹划案例
房地产税务筹划案例
在房地产领域，税务筹划是非常重要的一环。
合理的税务筹划可以帮助房地产
企业最大限度地减少税负，提高经营效益。
下面，我们以某房地产企业为例，来探讨一下房地产税务筹划的具体案例。
该房地产企业是一家规模较大的房地产开发公司，主要经营房地产开发和销售
业务。
在税务筹划方面，该企业面临着土地增值税、企业所得税、契税等多个税种的问题。
首先，针对土地增值税的问题，该企业需要合理规划土地开发的时间节点。
在
土地出让之后，企业可以通过合理安排项目开发周期，将土地增值税的缴纳时间推迟，从而减少税负。
此外，企业还可以通过合理的土地评估和成本核算，降低土地增值税的应纳税额。
其次，针对企业所得税的问题，该企业可以通过合理的资产折旧政策来降低应
纳税额。
在资产折旧方面，企业可以选择加速折旧政策，将资产的折旧费用提前计入成本，从而减少当期的应纳税额。
此外，企业还可以通过合理的财务成本安排，将利润合法地转移至其他税负较低的地区，降低企业所得税的负担。
最后，针对契税的问题，该企业可以通过合理安排资产转让的时间和方式，来
最大限度地减少契税的应纳税额。
在资产转让方面，企业可以选择分批转让的方式，将资产转让的时间节点分散开来，从而降低契税的应纳税额。
综上所述，房地产税务筹划是一项复杂而又重要的工作。
通过合理规划土地增
值税、企业所得税和契税等税种，房地产企业可以有效降低税负，提高经营效益。
因此，房地产企业在开展税务筹划工作时，需要充分考虑各种税务政策和法规，制定科学合理的税务筹划方案，以实现税收最优化，为企业发展保驾护航。
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一、项目概况某房地产项目主要有两期工程项目。
第一期是商业一栋、二栋、三栋和商业塔楼第三栋，第二期是商业四栋、五栋和商业搭楼第一、第二栋。
其中商业店铺一栋、二栋、三栋、四栋和商业五栋（购物中心）的建筑面积分别为10214、6543、10773、5425、69802平方米，商业搭楼第一栋、第二栋和第三栋的建筑面积分别为20604、15349、19578平方米，三栋塔楼的可售面积为52489万平方米，土地征用及拆迁补偿费966.3万元，前期工程费1528.037万元，基础设施费2468.498万元，公共配套设施费162.21万元，建筑安装成本32499.567 万元，土地成本19000万元。
本项目中的塔楼对外销售的市场价格为1.8万/平方米。
公司准备对商业店铺一栋、二栋、三栋、商业四栋进行对外销售，可售面积预计30599平方米，对外出租商业五栋（购物中心），三栋塔楼一致对外进行销售。
根据市场预测，本项目中商业店铺的市场销售价（均价）为2.15万/平方米，租赁价格为每月150元/平方米。
商业店铺一栋、二栋、三栋、商业四栋的土地征用及拆迁补偿费755.5万元，前期工程费506.4万元，基础设施费1464.94万元，公共配套设施费96.27万元，建筑安装成本12,530.12 万元，土地成本15000万元。
二、税收筹划方案的涉税分析（一）商业店铺的税收筹划方案的涉税分析1、方案一：商业店铺直接对外销售的涉税分析销售店铺总收入：30599×2.15=65787.85（万）（1）店铺收入的营业税：65787.85×5%=3289.393（万）（2）店铺收入的城市维护建设税及其附加：3289.393×(7%+3%)=328.9393 (万（3）印花税的计算销售店铺应按“产权转移书据”税目缴纳印花税：65787.85×0.05%=32.894（万元）（4）店铺收入的土地增值税计算：①店铺总收入：30599×2.15=65787.85（万）②税法规定的扣除项目：设开发间接费等费用为W，店铺的开发费用为Y。
则店铺的开发成本：土地征用及拆迁补偿费755.5万元+前期工程费506.4万元+基础设施费1464.94万元+公共配套设施费96.27万元+建筑安装成本12,530.12 万元+开发间接费等费用W=（15353.23+W）万元。
加计扣除成本为（15353.23+W+15000）×20%=（6070.646+0.2W）万元。
扣除额为：15353.23+W+Y+15000+3289.393+328.9393+（6070.646+0.2W）=（40042.208+1.2W+Y)（万元）（由于印花税32.894万元已经计入了“管理费用”，在计算土地增值税时，不需要进行扣除）③增值额：65787.85-（④增值率：（25745.642-1.2W-Y)÷（40042.208+1.2W+Y) =N（假设为N）。
由于25745.642÷40042.208=64.3%，在W和Y不知道的情况下，则N的增值率的最大值为64.3%（即当W和Y都为零时），当W和Y都不为零时，增值率有可能是50%以下，50%到100%之间，，因此，所对应的税率有可能30%、40%（所对应的速算扣除系数为5%）。
⑤应交增值税如果增值税率为30%时，则土地增值税为：[25745.642-1.2W-Y)×30%=（7723.693-0.36W-0.3Y）万元。
如果增值税率为40%时，则土地增值税为：[25745.642-1.2W-Y)×40%-（40042.208+1.2W+Y)×=（8296.147-1.08W-0.45Y）万元。
（5）店铺收入的企业所得税：①当增值税为（7723.693-0.36W-0.3Y）万元时，店铺收入的企业所得税：{65787.85-3289.393-328.9393-（15353.23+W）-（7723.693-0.36W-0.3Y）}×25%={31816.288- W-Y-（7723.693-0.36W-0.3Y ）}×={24092.595-0.64W-0.7Y｝×②当增值税为（8296.147-1.08W-0.45Y）万元时，店铺收入的企业所得税：{65787.85-3289.393-328.9393-（15353.23+W）-（8296.147-1.08W-0.45Y）}×25%={31816.288-W-Y-（8296.147-1.08W-0.45Y）}×={23520.141+0.08W-0.55Y｝×(6)对店铺进行对外销售的企业税收总负担：（1）如果增值税率为30%，土地增值税为（7723.693-0.36W-0.3Y）万元时，企业的总税收负担为：(2) 如果增值税率为40%，土地增值税为（8296.147-1.08W-0.45Y）万元时，企业的总税收负担为：2、方案二：对商业店铺实行售后返租，销售价格为30599×2.15=65787.85万元，约定商铺按优惠价65787.85N万元（即总价65787.85万元的N折销售）出售，在未来H年内，该商铺归开发商出租，收益归开发商。
开发商在销售时，将价款和折扣额在同一张发票上注明，并开具了销售不动产统一发票。
开发商在销售房产时，对未来H年内转租房产能收取多少收益并不确定,并假设当年公司将商铺转租取得租金5507.82万元(30599×150×12÷(1)营业税《营业税暂行条例实施细则》第十五条规定，纳税人发生应税行为，如果将价款与折扣额在同一张发票上注明的，以折扣后的价款为营业额。
如果将折扣额另开发票的，不论其在财务上如何处理，均不得从营业额中扣除。
《营业税暂行条例》第五条规定，纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产收取的全部价款的价外费用。
显然，公司无偿取得的出租收益应作为价外费用计入营业税计税依据。
对此，各地税务机关也分别出台了相关具体规定予以明确。
江苏省地税局《关于房地产开发公司销售返租有关营业税问题的批复》（苏地税函[2008]135号）规定，房地产开发公司销售不动产，采取优惠方式要求购房者无偿或低价将不动产交给开发公司使用若干年。
这一经营方式名义上是开发公司让利给购房者，实质上是优先取得了购房者的不动产的使用权，即其他经济利益。
因此，对房地产开发公司以此方式销售不动产的行为，应按照《营业税暂行条例实施细则》第十五条和《税收征管法实施细则》第四十七条规定核定其营业额。
浙江省地税局《关于营业税若干政策业务问题的通知》（浙地税函[2008]62号）第八条规定，房地产开发公司采用折让优惠等形式将商品房销售给购房者，在签订购房合同的同时，房地产开发公司（或房地产开发公司的关联企业）与购房者另行签订商品房委托管理合同，约定购房合同以折让后优惠价款为成交价，购房者自愿放弃一定时期的托管收益权和其他费用。
房地产开发公司商品房折让优惠额（或商品房售价低于同类商品房价格部分）应并入商品房销售价款，一并按销售不动产征收营业税，购房者因放弃一定时期的托管收益权和其他费用而享受的折让优惠额属取得经济利益，应按“服务业--租赁业”税目征收营业税。
因此，公司销售店铺应缴纳营业税（65787.85N +65787.85-65787.85N）×5%(其中65787.85-65787.85N 为折扣价，视同价外费用)=3289.393（万元）。
代店铺购买者返租商铺应缴纳营业税65787.85（1-N）×5%=3289.393（1-N）（万元），不能在税前扣除。
公司还需就当年转租商铺取得的租金收入按“服务业--租赁业”税目缴纳营业税，即5507.82(30599×150×12÷10000)×5%=275.391（万元）。
（2）城市维护建设税及附加（3289.393+275.391）（7%+3%）=356.478(万元)，代店铺购买者代缴的城市维护建设税及附加，3289.393（1-N）×（7%+3%）=328.94（1-N）（万元）不能在税前扣除。
（3）印花税公司不但销售了开发产品，还租赁了该开发产品后并转租（假如转租合同每年签订一次），应分别按“产权转移书据”税目缴纳印花税：65787.85N万元×0.05%=32.894N（万元），按“财产租赁”税目缴纳印花税：65787.85（1-N）×0.001+5507.82×0.001=65.788（1-N）+5.508（万元）=（71.296-65.788 N）万。
（4）个人所得税国家税务总局《关于个人与房地产开发企业签订有条件优惠价格协议购买商店征收个人所得税问题的批复》（国税函[2008]576号）规定，房地产开发企业与商店购房者个人签订协议规定，房地产开发企业按优惠价格出售其开发的商店给购买者个人，但购买者个人在一定期限内必须将购买的商店无偿提供给房地产开发企业对外出租使用，其实质是购买者个人以所购商店交由房地产开发企业出租而取得的房屋租赁收入支付了部分购房价款。
根据个人所得税法的有关精神，对上述情形的购买者个人少支出的购房价款，应视同个人财产租赁所得，按照“财产租赁所得”项目征收个人所得税，每次财产租赁所得的收入额，按照少支出的购房价款和协议规定的租赁月份数平均计算确定。
根据《个人所得税法》第八条规定，个人所得税以所得人为纳税义务人，以支付所得的单位和个人为扣缴义务人，所以公司在以优惠价销售给购房者时，需代扣代缴购房者应缴纳的个人所得税：[65787.85（1-N）÷（H×12）－0.08]×20%×H×12=13157.57（1-N）-0.192 H（万元）。
否则，税务机关会根据《税收征管法》第六十九条规定，由税务机关向购房者追缴税款，对A公司处应扣未扣、应收未收税款50%以上3倍以下的罚款。
这部分税不能在企业所得税前扣除。
（5）房产税开发商再将商铺转租，按房产税相关规定，开发商转租房屋取得的租赁收入不再缴纳房产税，但是，实际当中，购房者将购买的商铺返租给公司，公司应每月应按租金收入（少支出的购房价款和协议规定的租赁月份数平均计算确定）的12%代替店铺购买者缴纳房产税：65787.85（1-N）÷（H×12）×12%×H×12=7894.542（1-N）（万元）。